物业管理师理论模拟试题

篇2：物业管理员技能试题答案

一情景题:

1、某物业公司通过投标方式,中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权,该公司在接管验收时,应该检验哪些具体资料?

∴新建房屋接管验收应验交的资料:1)产权资料:项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料。2)技术资料:14项。

2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生,他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验,你能告诉他吗?

∴主体结构质量与使用功能的检验:1)地基基础的沉降不得超过允许变形值;2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值;3)木结构应结点牢固;4)砖石结构有足够的强度;5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。

3、某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管验收的具体标准吗?

∴屋面工程接管验收的标准:1)符合屋面工程及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;2)平屋面应有隔热保温措施,3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;3)阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。

4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准,假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程,你知道应该怎样检验吗?

∴楼地面验收应检验:1)面层与基层必须粘结牢固,不空鼓;2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;3)木楼地面应平整牢固。

5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼,公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量,你知道他应该注意哪些方面吗?

∴装修应注意的方面:1)门窗安装平正牢固,开关灵活,缝隙严密;2)进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固;3)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密;4)抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡;5)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,无缺棱掉角;6)油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮。

6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦,要确保物业正常使用功能,为日后管理创造条件,在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗?

∴水、卫、消防接管验收工作应该:1)管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。3)卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8M,不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅;4)卫生器具质量良好,接口不得渗漏;5)水泵安装应平稳;6)消防设施必须符合防火规范,并且有消防部门检验合格签证。

7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续,物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案,你能告诉他怎样建立吗?

∴建立业主档案:业主的姓名、家庭成员情况、工作单位,平时联系的电话或地址,收缴管理费的情况,物业的使用或维修养护情况等。

8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料?

∴委托管理阶段档案应收集的资料:1)委托管理招标文件;2)物业管理投标文件;3)物业委托管理使同。

9、某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作,目前正处于招商阶段,经理让你把招商阶段信息资料收集一下,存入档案室,你知道收集哪些资料吗?

∴招商阶段信息资料收集:1)招租物业的平面图纸;2)招租许可证及委托书;3)租金及管理费策算书;4)租赁合同;5)广告策划资料。

10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用,你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗?

∴用户入户信息档案资料:1)入户通知书、入户须知;2)公共契约;3)用户资料;4)业主委员会章程;5)用户手册;6)用户进户验收表和交费单。

11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久,经理要她销毁原有过期的档案资料,她一时无从下手,你能帮助她做好档案销毁工作吗?

∴档案的销毁:根据文档的保存期限和性质,定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁,同时建立清单备查。

12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种,经理让新来的大学生小杨起草住户手册,他不知道该写哪些内容,请你告诉他住户手册应包括的具体内容。

∴住户手册包括的内容:1)居住区域概况;2)物业管理区域机构;3)业主(住户)须知;4)物业管理区域的管理规定;5)综合服务。

13、物业管理员小杨正在起草住户手册,当写到物业区域管理机构时只写了物业公

司的介绍,请您帮他把内容补充完整。

∴物业区域管理机构内容:1)物业管理公司介绍;2)物业管理的具体工作职责;3)业主委员会的权利及作用;4)居民委员会的工作范围。

14、物业管理费用构成大致可分为两大类,你知道是哪两类吗?

∴物业管理费用的构成:物业管理费用的构成分为两大类:一类是管理费用,用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出,物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。

15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金,你认为这样做对吗?你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目?

∴不对,收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入(不含保证金和准备金)。人工费包括:工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。

16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费,该项费用在物业经营费用中占较大比例,你知道具体分哪几项吗?

∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括:1)维修与保养费;2)室内装修费;3)生活用水和污水排放费;4)能源费;5)康乐设施费;6)杂项费。

17、保险费项目只包括物业本身的保险,人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出,你能列出收益性物业保险项目具体类型吗?

∴保险项目的类型:1)火险;2)火险附加险;3)全损险;4)锅炉保险;5)财产损毁责任保险;6)租金损失保险。

18、对收益性物业房产税如何征缴,你知道具体规定吗?

∴房产税征收:对收益性物业来说,业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况,按年计征,分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础,每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。

19、新来的物业管理员小宋对"固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动"这句话不十分理解,请你向他解释清楚。

∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看,则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动,即所接管物业的数量增加,每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此,物业管理企业多接管一些物业,相对就可降低日常管理费收费标准。

20、地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,因此,平时要足够重视,要做好养护工作,你知道注意哪些方面吗?

∴地基基础的养护应注意:1)坚决杜绝不合理荷载的产生;2)防止地基浸水;3)保证勒脚完好无损;4)防止地基冻害。

21、楼地面工程常见的材料多种多样,要针对材料特性做好相应的养护工作,请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面?

∴楼地面工程的养护:1)保证经常用水房间的有效防水;2)避免室内受潮与虫害;3)加强对二次装修的科学管理;4)控制与消除装饰材料的副作用。

22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗?

∴门窗工程的养护应重点注意几个方面:1)严格遵守使用常识与操作规范;2)经常清洁检查,发现问题及时处理;3)定期更换易损部件,保持整体状况良好;4)北方地区外门窗冬季使用管理;5)加强窗台与暖气的使用管理。

23、小张是某物业管理公司管理处的工作人员,他正在起草入户手续书,通知已具备入住条件的业主前来办理入住手续。请你告诉他办理入住手续的程序。

答:1)到房地产开发公司财务部开出已按合同交付楼款的证明。2)到房地产开发公司地产部办理入住资格审查合格证明。3)到物业管理公司财务部按规定交付各项入住费用。4)到物业管理公司管理处办理收楼手续。5管理处正式把业主所购物业的钥匙交给业主,业主在入住手续书上签字盖章。

24.物业管理公司工程部施工员小王被派往光明小区2号楼检查施工中的安全生产工作的落实情况,你知道安全生产中要十分注意的问题包括哪几个方面吗?

答:1)严格遵守操作规程,不违章上岗和操作。2)注意工具和用具的安全检查,及时修复或更换有不安全因素的工具和用具。3)按施工规定选用结构部件的材料,利用旧料时要特别注意安全性能的检查,增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。

25、作为物业管理公司工程部经理,老赵需要制定一份房屋日常养护计划,房屋日常养护都包括哪些方面的内容呢,你能告诉他吗?

答:房屋日常养护的内容:1)地基基础养护。2)楼地面工程养护。3)墙台面工程养护。4)门窗工程养护。5)屋面工程维修养护。6)通风道的养护管理。7)垃圾道的养护管理。

4.请从下列(1)-(

4)题中选做一题:

(1)给水系统如何进行检查维修?

答:给水系统的维修,明装管道沿管线检查,对于埋地管道,进行观察,对地面长期潮湿、冒水的管段进行听漏,参考原图纸准确地确定渗漏位置,进行开挖修理。维修方法:1)哈夫夹堵漏法2)换管法。

(2)请你说出消防拴构成和使用方法。

答:消防栓的使用:消防栓是固定设置在高层楼房内关键部位墙壁上的喷水消防设备,主要构成有:消防柜、水龙带、水枪。使用方法:打开消防柜,展开水龙带,开启供水开关,手握手枪,喷射高压水灭火。

(3)城市生活垃圾的处理方法有哪几种?

答:城市生活垃圾的处理方法:1)一般堆存法。2)围隔堆存法。3)填埋法。4)焚化法。5)生物降解法。

(4)开展文体娱乐活动时,如何严格执行各项规章制度,加强对管区文体娱乐活动的管理?

答:加强管理的主要内容:1)确定经营管理机构,培训人员。2)宣传规章制度。3)对重大活动或重点设施制定重点措施。4)执行规章制度,纠正违章行为。

二、案例题(5-7题,每题10分,共30分)

5.张先生准备买一套楼房,他最想知道的是居住区域的概况和业主须知,你能告诉他这两项包括哪些方面的内容吗?

答:居住区域概况:1)地理位置及特点。2)建筑及其附属设施的建筑面积和占地面积。3)居住人口、户数及其构成。4)公交线路和邮电通信状况。

业主须知:1)按规定办理入住手续。2)装修房屋之前应向管理处提出申请。3)明确房屋维修的责任。4)按时交纳管理费。5)物业管理公司的各种服务项目。

6.工程部刘经理承接一项大修工程,负责施工的调度和管理,他的主要任务是什么?

答:施工调度与管理是以施工进度计划为基础,在整个施工过程中不断求得劳动力、材料和机械与施工任务和进度之间的平衡,并解决好工种与专业之间的衔接和综合性协调工作。主要任务是:1)经常检查督促施工计划和工程合同的执行情况,进行人力、物力的平衡调度,促进施工生产的正常进行。2组织好材料运输,确保施工的连续性。3监督检查工程质量、安全生产和劳动保护等情况,发现问题及时解决。

7.请从下列(1)-(4)题中选做一题:

(1)电梯操作、保养和维修的基本内容包括哪些?

答:电梯操作、保养和维修的基本内容:1)制定电梯安全维修保养的规章制度。2)对电梯运行人员和维修人员进行业务培训,坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。3)落实保修和安全年检工作4)电梯的故障修理必须由经劳动部门部门审查认可的单位和人员承担。5)坚持定期检查维护保养工作计划,健全电梯设备档案及修理记录。6)电梯钥匙要有专人管理,停梯须出告示。7)电梯运行管理中发生任何故障时,要首先救护乘客出梯。8)做好耗电计量及收费工作。9)保持机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。10)定人定时对轨道、门导轨进行清洁,加油润滑。

(2)停车场门卫的职责是什么?

答:停车场(库)门卫一般需设两人,一人登记收费,一人指挥车辆出入和停放,其职责是:1)严格交接班制度;2)对进出车辆登记,收费和车况检查记录;3)指挥车辆的进出和停放;4)对违章车辆制止纠正;5)发现漏水、漏油,及时通知车主;6)搞好停车场(库)卫生;7)定期检查消防设施是否完好有效,不准使用消防水源洗车;8)闲杂人员不准入内。

(3)绿化部主管和绿化部技术人员的职责是什么?

答:绿化部主管职责:1)制定工作规划;2)开展创收工作;3)考核部署工作;4)组织培训。绿化技术人员:1)制定技术措施;2)实施培训;3)技术指导和检查;4)对外技术业务。

(4)开展文体娱乐活动制定规章制度的基本思路包括哪几方面的内容?

答:制定规章制度的基本思路:1)学习有关法律、法规。2)确定规章制度约束及管理的重点:分析住区人员状况,分析外来人员状况,了解管区周边治安秩序状况。3)考察管区内设施及器材状况。4)搜集有关材料。5)起草各项规章制度。6)公布实施。

8.案例分析:

居住在广州某小区26楼的宋先生,日前在家中无人的情况下,被小偷入屋窃去了价值3万多元的财物。宋先生认为他每月所交的管理费中已包含了治安费,物业管理公司要负责赔偿。请问宋先生的观点是否成立?为什么?物业公司应如何防范此类事件发生?

答:(1)业主室内物品被盗,不能简单理解为物业管理公司之过。因为治安管理因素除了与物业管理公司的安全防范措施有关外,还与

业主自身的防范意识有关。若辖区治安隐患较高,管理公司员工责任不强,如未实行24小时巡逻站岗制度,对大件物品的出入未实行有效的监管,发生被盗事件管理公司应承担较多的责任。但如物业管理公司已采取了各种防范措施,保安员的工作责任也已到位,管理公司承担的责任则较轻,甚至可以不承担任何的赔偿责任。业主交付的是管理费,而非保险费,业主室内被盗,即使是管理公司的责任,也不应要求管理公司象商业保险那样全额赔偿。

(2)物业公司应加强管理,从人防和技防上全面控制,全面履行自已的管理责任,同时还应向业主用户宣传物业管理法规知识和安全防范意识,通过业主对物业管理认知度的提高,加深对管理单位的理解和配合。

篇3：管理员招聘试题答案

一、填空(20*2分)

1、根据物业管理条例,物业管理活动的主体是:____。

2、专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的中修____、____、____、____。专项维修资金归____所有;

3、《物业管理条例》第三十五条规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项____、____、____、____双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

4、《物业管理条例》第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业管理企业____,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

5、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水____年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏____年;管道堵塞____个月;供热、供冷系统和设备____个采暖期或供冷期。

6、一般的民用建筑是由____、____、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。

7、一套完整的施工图,除了要有图纸目录和设计说明书以外,还应包括以下专业图纸:

①____图②____图③____图④____图

8、物业管理综合服务一般分为:____服务和____服务。

二、问答题(2*10分)

1、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料?

2、物业管理员在物业管理活动中的主要职责是什么?

三、论述题(2*20分)

1、根据您以往的经验,您认为物业管理工作中最棘手的问题是什么?您是怎么处理的?

2、谈谈您对物业管理市场或者物业管理企业的认识。(比如:一个好的物业公司应该有怎样的组织机构或管理模式?怎样的服务理念?当前市场的物业管理企业主要存在哪些优势或弊端?请不拘形式随意发挥,可以谈一个问题,也可以谈多个问题)

答案:

填空

1、业主2、大修、更新、改造3、服务质量或服务标准、服务费用

4、违反合同约定或违约或未按合同约定提供服务或未提供约定的服务

5、5年1年2个月2个6、基础墙体

7、建筑施工结构施工设备施工电气施工8、常规性特约

简答

1、第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

2、

1)配套设施的完善问题;

2)水电供应容量的问题;

3)安全保卫系统;

4)垃圾的处理方式;

5)高层建筑物外观的清洁问题;

6)消防设施问题;

7)物业管理所需设备问题;

8)对建筑材料的意见;

9)其他问题。

篇4：物业管理制度制定培训

(一)学习要求

掌握物业管理制度体系的内容以及制定物业管理制度的程序和方法;了解业主公约的法律依据、特点和主要内容,掌握业主公约订立原则和程序,并能正确界定管区内违反(公约)的行为,熟悉房屋装修程序。

(二)学习重点

1.物业管理制度体系的内容

物业管理制度可分为两大类:一类是物业管理企业内部管理制度;另一类是物业管理企业的外部制度。

(l)物业管理企业内部制度

内部制度是物业管理公司为提高管理服务质量和工作效率,根据经营方针和工作特点制订的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。

①物业管理公司员工管理条例

员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度,主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度。

②物业管理企业各部门的职责范围

包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。

③物业管理企业员工岗位责任制

包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。

(2)物业管理企业外部制度

外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务,规范实施物业管理过程中各方的行为,协调各方主体间关系的制度,主要制度有:

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定

包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。

③物业管理公约

是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定,对全体业主或使用人以及物业管理者均有约束力,主要包括以下内容:

1)明确业主的权利、义务和责任

2)明确物业开发商应享有的权利

3)明确物业管理者的权利与义务

4)明确对物业公共部位以及公用设施的管理

5)对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用的规定

6)管理费用的规定

7)法律责任

8)其他事项

④住户手册

是一种交住户保存的文件,主要包括以下内容:

l)居住区概况;

2)居住区的管理;

3)业主或住户须知;

4)购日灯管理与维修;

5)物业管理条例;

6)综合服务;

7)其他应注意的事项。

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

1)对房屋及有关设施接代管范围、接管标准、接代管程序的规定。

2)对房屋代管权责的规定。

⑥房屋管理服务制度

1)房屋维修养护管理规定。

2)房屋装修管理规定。

⑦住宅区管理制度

主要包括住宅小区治安保卫管理、楼宇管理、机动车管理、环境卫生管理、消防管理、绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

l)成立业主委员会的宗旨、目的;

2)业主委员会的权利、义务;

3)成立业主委员会的程序;

4)劝业主委员会会议及业主大会;

5)业主委员会的任务;

6)有关补充说明。

2、制订物业管理制度的程序

和方法

⑴程序

第一步:研究所管物业的实际情况。

第二步:研究业主及物业使用人的全面情况。

第三步:正确评价本企业状况。

第四步:学习理解国家及当地政府的有关法律、法规、制度,借鉴外企业经验。

第五步:整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的基本思路。

第六步:分头草拟制度。

第七步:征求各方意见,反复讨论修改。

第八步:定稿。

第九步:通过正式程序批准执行。

(2)方法

①经理意见法:在征求公司内外意见的基础上,以物业公司经理的意见为制订规章制度的基本思路和规章制度的主要内容。

②业主委员会制订法:适用于制订(业主公约)、(业主委员会章程》等。

③内部制订法:适用于制订部门岗位职责和各部门管理范围内相关制度。

④学习借鉴法:主要是学习借鉴国内外对相似物业进行管理的规章制度。

⑤综合征定法:综合运用以上四种制订规章制度的方法。

3、业主公约的法律依据、特点和主要内容

(l)法律依据

业主公约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的有关物业使用摊护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是:

①《民法通则》第83条规定。

②建设部19*第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第五条和第六条规定。

(2)特点

①公约的主体是全体业主。

②公约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为,是基于物权而派生的客观行为。

③公约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利。义务的规定,其中既有法律规范的内容,也有社会公共道德的内容。

④公约经业主签约或业主大会审议通过而生效,对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

⑤公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

(3)业主公约的主要内容

业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充,经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。

4.业主公约的订立

(1)订立的原则

包括合法性原则、整体性原则和民主性原则。

(2)订立的程序

首次制订业主公约一般按以下程序进行:

第一步:物业管理公司组织有关人员学习研究国家和当地政府的有关法律、法规,尤其是研究建设部制订的业主公约“示范文本。”

第二步:结合所管项目的实际情况,依照建设部“示范文本”的基本内容,制订出所管项目的业主公约(草案)。

第三步:用召业主大会将业主公约(草案)提交大会讨论。修改。

第四步:业主大会通过修改后的业主公约。

第五步:业主签字,业主公约生效

业主公约如需修改,一般由业主委员会提出修改意见及修改草案,将修改草案提交业主大会计论通过后执行。

5、纠正违反业主公约的行为

⑴界定所应处理的违反《公约》的行为

在物业管理中,用来约束主体行为的公约有两种:一是《业主公约》;二是《物业管理公约》。前者的主体是全体业主,后者的主体是业主、非业主使用人和物业管理经营者。因此,违反《公约》的行为一般说来有以下三种:

①业主违反《公约》。

②非业主违反《公约》

③物业管理公司违反《公约》

作为物业管理人员应正确处理的是业主和非业主使用人违反《公约》的行为,具体有:装修时违反《公约》的行为,搬迁时违反《公约》的行为,日常违反《公约》的行为。

⑵及时发现违反《

公约》的行为

物业管理人员应努力做到及时发现各种违约行为,需做到:

①加强工作责任心,认真履行岗位责任。

②物业管理公司和部门负责人要经常检查、解决员工工作不到位的问题,及时发现并处理使用人违约行为。

③提高业主和非业主使用人遵守《公约》的自意识,建立有效的监督机制,认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。

⑶正确处理违反《公约》的行为

从广义上说,《业主公约》和《约业管理公约》也属于物业管理制度,两者既有共性,也有个性,概括起来,共性表现在目的相同的实质内容相近上而个性则表现在:制订者不同、承诺人与制约人不同、性质不同以及对违反者处理方式不同。

对违反《公约》行为的处理只能按照《公约》约定的方式进行,主要有:规劝、制止、批评、警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。

6、房屋装修管理

⑴住用户装修申报

①业主或使用人如需对房屋进行装修,必须首先向物业管理公司工程部门提出申请。

②工程部门对业主或使用人的资格进行确认,并提供装修指南及有关资料。

③业主或使用人尽快请设计公司进行装修方案设计,并选择合格的装修单位。④业主或使用人在15天将装修设计图纸交工程部门。

⑵物业管理公司审批

①接到业主或使用人递交的装修方案一周内,工程设备部门会同安保部门进行审核,考虑是否同意业主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意见。

②装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。

③方案批准后,与物业管理公司签订协议,并领取装修许可证。

⑶装修单位施工

与物业管理公司签订《装修施工责任书》,并领取施工许可证必须按方案进行施工,施工期间应严格遵守各项规定严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

⑷物业管理公司验收。

①由业主或使用人通知工程设备部门并会同其他有关部门对工程进行验收。

②隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。

③竣工验收合格后,由工程设备部门向业主或使用人出具竣工验收单。

④业主或使用人凭竣工验收单到管理部。安保部门办理必要的手续。

篇5：物业管理培训:资金管理

(一)学习要求

掌握物业管理资金的概念,了解物业管理启动资金与日常物业管理资金的来源及其管理;掌握物业管理资金的使用方向和使用原则,掌握物业管理资金的预算管理工作。

(二)学习重点

1、物业管理资金及其管理

(1)物业管理资金的概念

物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全,充分发挥其各项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不同,可分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。

(2)物业管理资金的管理

概念

物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。

管理对象

物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。

管理目的

物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高该资金的运用效率和运用效果,保证物业管理工作的高效开展。

2.物业管理资金的来源和管理

(l)物业管理启动资金

概念

物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。

内容及来源

一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金,如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等,这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金,主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护,这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成,也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账,存入银行专户,掌管这项基金。同时,委托物业管理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理,应视具体情况而定,一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下,从事适宜的短期投资,使其产生最大增值收益。

(2)日常物业管理资金

来源

包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿,由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑,共同协商决定。

②日常物业管理资金的管理

1)收取、使用上的管理。重点在于及时有效地收取各种管理费用,并做到有计划地使用,量收支出,专款专用,不挪用、多用或少用。

2)财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度,杜绝内部出现财务漏洞,避免发生意外事件,防止贪污、冒领现象的发生,并注意安全保卫工作。

3.利用会计手段进行经济管理

(l)会计的基本知识及会计制度

会计的概念

会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现的经济信息,对经济活动进行组织、控制、调节和指导,促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。

②会计的基本职能:核算和监督。

l)核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。

对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种,主要通过对价值指标的监督,防止核算单位经济活动的偏差与失误,保障核算单位财产免遭损失。

③会计法规体系

我国会计法规制度按它们之间的相互关系,可分为三层:第一层是基本法,即(会计法)、(预算法)等国家法律;第二层是国家财政部根据基本法制定的对所有单位的会计核算工作均有约束力的会计准则;第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层,第二层统驭第

三层,三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。

(2)通过会计报表分析提高经济效益

会计报表的概念

会计报表亦称财务报告,是会计核算的结果,是反映会计主体财务状况、经营成果和财务收支情况的书面文件,是财会部门提供财会信息的一种重要手段。

②会计报表的构成:会计报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。

l)主表包括资产负债表、损益表和财务状况变动表(或现金流量表)。

2)附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。

3)报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。

会计报表对外提供时,一般还附有财务状况说明书,这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。

③会计报表分析的意义

物业管理者根据提供的会计报表,通过一定的技术方法,对物业管理单位的资金管理、经营状况进行过程分析和结果比较,总结经验,揭露问题,以提高物业管理经营水平和经济效益。

4.物业管理资金的使用与运作

(l)物业管理资金的性质

物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同,可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同,可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。

(2)物业管理资金的使用

物业管理资金使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性。具体包括三方面:

①成本性资金支出与使用:

成本性资金支出,是物业管理服务在一定日期内发生,用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的,是不产生资金回收的,是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值,为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的,是物业管理企业生存的基本条件之一。

②公益性资金使用

公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,如向社会福利事业捐资、做公益性广告等,这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定,也不经常发生,物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管理企业的生存与发展奠定良好的基础。

③投资性资金支出与使用

投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金,主要是把暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向,注意资金的安全性、资金的回收周期,同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。

(3)物业管理资金的使用原则

①保障物业管理需求的原则。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作的需要。

②节约支出,合理收益原则。对成本性资金支出,要厉行节约,做到合理支出;对投资性支出,要有目的、有步骤,在考虑收益的同时,注意回避投资风险。

③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度,使资金使用过程中存在相互制约机制,保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。

(4)物业管理资金使用的责任制

在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上,建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制,即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任,领导下达资金使用指令和计划,财会人员负责把资金拨到使用者手中,三方面相互监督,共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度,通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核,保证物业管理资金的使用效果。

5.物业管理资金的预算管理

(l)物业管理资金预算的准备工作

①物业管理资金预算管理的概念

物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。

②物业管理资金预算管理的前提条件

1)扎实的会计工作和基础管理工作;

2)对完善的制

度体系;

3)好的领导体制与领导集体;

4)要充分利用管理会计的职能。

(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则

①物业管理资金预算编制的程序

一般都先由预算专业部门负责,如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况,于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划,报领导审批,待审批后执行。对规模较大的物业管理企业,应采取分层编制,层层审核把关,最后汇总论证,再经横向、纵向讨论论证,经几个回合讨论,把集中制定和分散制定方法相结合,最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下结合论证式。

②物业管理资金预算编制的原则

1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。

2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围,预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。

3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围,并确定预算周期。

4)人本原则。预算应考虑人的因素,使之成为有激励效益的预算。

(3)物业管理资金预算编制的方法

①固定成本预算编制法

1)日常综合管理费用成本预算公式

P=∑Pi(i=l,2……,n)

2)人工费用成本预算公式

P1=∑(Ni×Wi)(i=l,2……,n)

3)行政办公费成本预算公式

P2=F0(1+i%)-F0’

4)公用水电费预算公式

P3=∑Q电i×P电+∑Q水i×P水

5)保安服务费预算服务公式

P4=∑Fi=F1+F2+F3

滚动预算编制法

即将预算周期始终保持在一个固定期间,如一年、一季度或一个月,连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预算,在执行过程中进修改预算边制定下一个周期的预算。

(4)物业管理资金预算管理的方法

主要有以成本为中心的预算管理方法和以现金流量为中心的预算管理方法。以成本为中心的预算管理方法将成本预算层层分解到人,着眼于降低成本;以现金流量为中心的预算管理方法控制现金流入流出,尽量做到用最少的钱办更多的事。另外,还有以利润或出资人利益为中心的预算管理方法、以资本预算为中心的预算管理方法。