物业管理培训:资金管理
(一)学习要求
掌握物业管理资金的概念,了解物业管理启动资金与日常物业管理资金的来源及其管理;掌握物业管理资金的使用方向和使用原则,掌握物业管理资金的预算管理工作。
(二)学习重点
1、物业管理资金及其管理
(1)物业管理资金的概念
物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全,充分发挥其各项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不同,可分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。
(2)物业管理资金的管理
概念
物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。
管理对象
物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。
管理目的
物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高该资金的运用效率和运用效果,保证物业管理工作的高效开展。
2.物业管理资金的来源和管理
(l)物业管理启动资金
概念
物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。
内容及来源
一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金,如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等,这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金,主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护,这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成,也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。
物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账,存入银行专户,掌管这项基金。同时,委托物业管理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理,应视具体情况而定,一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下,从事适宜的短期投资,使其产生最大增值收益。
(2)日常物业管理资金
来源
包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿,由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑,共同协商决定。
②日常物业管理资金的管理
1)收取、使用上的管理。重点在于及时有效地收取各种管理费用,并做到有计划地使用,量收支出,专款专用,不挪用、多用或少用。
2)财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度,杜绝内部出现财务漏洞,避免发生意外事件,防止贪污、冒领现象的发生,并注意安全保卫工作。
3.利用会计手段进行经济管理
(l)会计的基本知识及会计制度
会计的概念
会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现的经济信息,对经济活动进行组织、控制、调节和指导,促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。
②会计的基本职能:核算和监督。
l)核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。
对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种,主要通过对价值指标的监督,防止核算单位经济活动的偏差与失误,保障核算单位财产免遭损失。
③会计法规体系
我国会计法规制度按它们之间的相互关系,可分为三层:第一层是基本法,即(会计法)、(预算法)等国家法律;第二层是国家财政部根据基本法制定的对所有单位的会计核算工作均有约束力的会计准则;第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层,第二层统驭第
三层,三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。
(2)通过会计报表分析提高经济效益
会计报表的概念
会计报表亦称财务报告,是会计核算的结果,是反映会计主体财务状况、经营成果和财务收支情况的书面文件,是财会部门提供财会信息的一种重要手段。
②会计报表的构成:会计报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。
l)主表包括资产负债表、损益表和财务状况变动表(或现金流量表)。
2)附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。
3)报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。
会计报表对外提供时,一般还附有财务状况说明书,这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。
③会计报表分析的意义
物业管理者根据提供的会计报表,通过一定的技术方法,对物业管理单位的资金管理、经营状况进行过程分析和结果比较,总结经验,揭露问题,以提高物业管理经营水平和经济效益。
4.物业管理资金的使用与运作
(l)物业管理资金的性质
物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同,可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同,可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。
(2)物业管理资金的使用
物业管理资金使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性。具体包括三方面:
①成本性资金支出与使用:
成本性资金支出,是物业管理服务在一定日期内发生,用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的,是不产生资金回收的,是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值,为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的,是物业管理企业生存的基本条件之一。
②公益性资金使用
公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,如向社会福利事业捐资、做公益性广告等,这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定,也不经常发生,物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管理企业的生存与发展奠定良好的基础。
③投资性资金支出与使用
投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金,主要是把暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向,注意资金的安全性、资金的回收周期,同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。
(3)物业管理资金的使用原则
①保障物业管理需求的原则。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作的需要。
②节约支出,合理收益原则。对成本性资金支出,要厉行节约,做到合理支出;对投资性支出,要有目的、有步骤,在考虑收益的同时,注意回避投资风险。
③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度,使资金使用过程中存在相互制约机制,保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物业管理资金使用的责任制
在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上,建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制,即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任,领导下达资金使用指令和计划,财会人员负责把资金拨到使用者手中,三方面相互监督,共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度,通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核,保证物业管理资金的使用效果。
5.物业管理资金的预算管理
(l)物业管理资金预算的准备工作
①物业管理资金预算管理的概念
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。
②物业管理资金预算管理的前提条件
1)扎实的会计工作和基础管理工作;
2)对完善的制
度体系;
3)好的领导体制与领导集体;
4)要充分利用管理会计的职能。
(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则
①物业管理资金预算编制的程序
一般都先由预算专业部门负责,如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况,于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划,报领导审批,待审批后执行。对规模较大的物业管理企业,应采取分层编制,层层审核把关,最后汇总论证,再经横向、纵向讨论论证,经几个回合讨论,把集中制定和分散制定方法相结合,最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下结合论证式。
②物业管理资金预算编制的原则
1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。
2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围,预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。
3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围,并确定预算周期。
4)人本原则。预算应考虑人的因素,使之成为有激励效益的预算。
(3)物业管理资金预算编制的方法
①固定成本预算编制法
1)日常综合管理费用成本预算公式
P=∑Pi(i=l,2……,n)
2)人工费用成本预算公式
P1=∑(Ni×Wi)(i=l,2……,n)
3)行政办公费成本预算公式
P2=F0(1+i%)-F0’
4)公用水电费预算公式
P3=∑Q电i×P电+∑Q水i×P水
5)保安服务费预算服务公式
P4=∑Fi=F1+F2+F3
滚动预算编制法
即将预算周期始终保持在一个固定期间,如一年、一季度或一个月,连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预算,在执行过程中进修改预算边制定下一个周期的预算。
(4)物业管理资金预算管理的方法
主要有以成本为中心的预算管理方法和以现金流量为中心的预算管理方法。以成本为中心的预算管理方法将成本预算层层分解到人,着眼于降低成本;以现金流量为中心的预算管理方法控制现金流入流出,尽量做到用最少的钱办更多的事。另外,还有以利润或出资人利益为中心的预算管理方法、以资本预算为中心的预算管理方法。
篇2：物业管理培训测试试题
10月26日(周六)业务培训测试试题(答案)
部门姓名职务(工种)得分
一、填空(40分,每格2分)
1、物业管理的起源在20世纪80年代,起源于英国。
2、物业管理的特点具有市场化、专业化、社会化、规范化.
3、**华庭《前期物业管理服务协议》和**花园《前期物业管理服务协议》的编制,是根据国家建设部199年10月14日关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)通知要求,根据国务院2003年9月1日颁布的《物业管理条例》及地方物业管理政策法规,并结合中山市**发展有限公司的实际情况编制成文。
4、协议当事人包括甲乙双方,甲方是指房地产开发单位或其委托的物业管理企业;
乙方是指购房业主。
5、在甲方权利和义务中,甲方可根据国家和地方的管理政策法规,结合本小区实际情况,制定《前期物业管理服务协约》、《管理公约》及各种物业管理规定。
6、在乙方权利和义务中,乙方装修房屋时,严格遵守《装修管理规定》。
7、乙方不得占用、损坏物业公共部位、共用设施或改变使用功能。
8、乙方不得在平台(或露台)、天台范围内砌建花基、水池、凉亭等建筑物,也不得将平台、天台、后花园擅自作其他用途或改变立面结构,违反者,甲方有权责令其改正,或由甲方恢复原状,所需费用由乙方全部承担。
9、乙方交纳物业管理费规定时间为每月10日之前;交纳车位费时间规定为每月25日之前。
10、发展商和物业公司不承担业主或非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定的除外)。
二、选择题(30分,每个2分)
1、为规范公司内部操作,避免业主收楼及售后服务中产生各种不必要纠纷,业主与公司签署《前期物业管理服务协议》的时间应在A。
A.在办理《正式购房合同》的同时签署;
B.在办理《临时认购书》的同时签署;
C.业主收楼时签署。
2、目前**华庭物业管理服务费收取标准住宅定为C;大涌**花园住宅
为D。
A、1.5元/m2/月;B、1元/m2/月C、0.8元/m2/月D、0.5元/m2/月
3、**华庭和**花园的业主入住后,每月交缴梯灯费D。
A、15元B、10元C、8元D、5元
4、对已收楼而未入住或未出租的空置物业,每月物业管理服务费由C交纳。
A、发展商B、售楼部C、业主
5、根据我司实际情况,业主收楼时一次性交缴维修基金,其中**华庭每户为
C元;**花园每户为C元。
A、2000元B、1500元C、800元D、500元
6、为便于管理,业主收楼时一次性交清装修押金,其中**华庭每户为B元,**花园每户为B元。
&nbs
p;A、2000元B、1000元C、800元D、500元
7、对**华庭小区停车收费,物价局批复文件定为室内汽车位B元/个/月;室外停车为C元/个/月,为鼓励业主消费,公司在近期采取优惠办法是室内汽内位
C元/个/月,室外汽车位为D元/个/月。
A、200元B、150元C、120元、D、90元E、80元
8、乙方欠费达两个月的,甲方在发出催缴通知后七天仍不缴纳者,甲方有权根据有关法规采取必要措施催缴,并按每日收取欠费总额B滞纳金,对多次催缴不成的,甲方有权通过合法途径进行追讨。
A、千分之五B、千分之三C、千分之二D、千分之一
9、第一次业主大会,在本物业交付使用且入住率达到C以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。
A、20%B、30%C、50%D、80%
三、名词解释(15分,每题5分)
物业管理---是指物业管理企业受到业主或房地产开发商的委托,对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护修缮与整治。
前期物业管理---是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。
管理公约---又名业主公约,是经广大业主或业主委员会根据国家相关法律法规,并结合本小区的实际情况,集体制定和认可的、由小区全体业主共同遵守一种行为规范准则。
四、阐述题(15分)
我司与业主签署《前期物业管理服务协议》的意义目的。
1、规范物业管理市场行为,保障前期物业管理活动当事人的合法权益,减少物业管理纠纷;
2、使业主在认购物业时,对小区的日常管理充分了解,比如:装修要求、环境卫生要求、::车辆进出与停放管理要求、人员进出管理要求、各种交费用要求等,使之认识双方的权利、义务和责任。
3、业主在认购物业签署正式合同的同时,需签署《前期物业管理服务协议》,旨在双方有共同约束,避免后期发生不必要的纠纷和麻烦。
篇3：物业早期介入前期管理培训
物业早期介入与前期管理培训
早期介入
一、物业管理早期介入的涵义
所谓物业管理的早期介入,是指物业管理公司在接管物业之前,就参与物业的策划、规划设计和建设,从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议,以便物业建成后能满足业主、使用人的需求,方便物业管理。
二、物业管理早期介入的作用
(一)完善物业的规划设计和使用功能
即在物业布局、配套,建筑造型,房型设计,电力负荷设计,垃圾站点布设,建材选用,供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。
(二)更好地监理施工质量
消除施工质量的隐患,保证后期用户的可靠使用,物业管理的方便。
(三)为验收接管打下基础
由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量,便于对发现问题的交接处理。
(四)便于日后对物业的管理
1.方便日后维修保养计划的制定;
2.方便日后检修,缩短检修时间;
3.易保证维修质量;
4.方便后期改建改造。
三.物业管理早期介入的主要工作及充当的角色
(一)立项决策阶段(充当顾问)
在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平,周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议,减少决策盲目性和主观随意性。
(二)规划设计阶段(充当顾问)
物业管理企业(人员)此方面长处:
A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力;
B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求;
C、更能直接地把以往物业开发"先天不足"所造成的后果反映出来,以防患于未然。
侧重从以下方面提出看法和建议:
1、养护、维修方面
建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。
2.日常管理方面
中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准;
人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实;
垃圾容器及堆放、清运点的设置,外立面附属物预留位置及孔洞大小等。
3.日后管理服务方面
从物业现有总量,使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发,考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。
4.物业自身方面
综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用,公共活动场所与道路循环系统,房型功能构想与匹配比例,内外装修标准等,以提升物业内在价值和环境效果。
(三)施工安装阶段(扮演监理)
监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量,收集资料,熟悉情况,提出整改意见,督促落实。
(四)接管准备阶段(开始管家)
步骤:
1.与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项
主要是管理服务内容、标准、期限;保修责任的委托与实施;遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项;管理服务费构成及筹集;管理用房、经营用房的提供使用及收益分配;物业及相关资料的验收接管。
2.制定接管方案
对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出科学测算,据此制定接管方案,以此与房地产开发企业进一步协商或竞标。
3.签约,实施验收接管
依照国家建设部制订的《中华人民共和国标准-房屋接管验收标准》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》接管。同时做好档案资料的移交工作。
必不可少的档案资料有:规划图、竣工图,地下管网竣工图,各类房屋清单,单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书,公用设施设备及公共场地清单,有关业主或承租使用人的相关资料。
4.制定系列管理制度
根据前期物业管理合同所赋予的管理职责,制定一系列管理制度,以建立正常的管理秩序。
5.组成该物业的常设管理机构
为了迎接即将到来的业主入伙,着手组成该物业的常设管理机构,配备管理人员。
6.建立与社会协作单位的联络,构筑综合服务网络
7.参与物业"开盘"
物业"开盘"之日就是前期物业管理开始之日,物业管理企业可以和开发商一起参与做好楼盘营销。
&
nbsp;前期管理
一、前期物业管理的涵义
前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理的必要性:
(一)民事法律关系主体资格的需要
(二)物业管理不可间断性的需要
前期物业管理的责任人是该物业的开发商。
前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。
前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。
二、前期物业管理中权利主体的相互关系
前期物业管理阶段,形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。
开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案。
开发商与业主:买卖关系
开发商与物业公司:合同聘用关系
物业公司与业主:服务与被服务关系
买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交,这是对开发企业和物业管理企业最有效的制约。反之,业主一旦接受了这份合同的规定内容,也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。
三、前期物业管理与早期介入的区别
1、早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系,而前期物业管理必须有委托关系,管理者已依法拥有该物业管理经营权;
2、早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象,而前期物业管理必须有明确的管理对象;
3、在早期介入工作中,物业管理企业只是起辅助作用,而在前期物业管理中,物业管理企业起主导作用。
四、前期物业管理的主要内容
一)、管理机构的设立与人员的培训
机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定;
人员的配备除考虑管理人员的选派外,还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。
依据职责分别进行培训。
二)、规章制度的制定
必要的规章制度:
管理机构的职责范围
各类人员的岗位责任制
物业各区域内管理规定
用户(住户)手册等。
三)、物业的验收与接管
物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。
物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程,移交应办理书面移交手续。
开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料,以方便今后的物业管理和维修养护。
在物业保修其间,接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同,明确保修项目、内容、进度、原则、责任与方式。
四)、进户管理
进户,是指业主、使用人正式进住使用物业,俗称"入伙"。
商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为:
1.发入伙通知书
在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。
2.带业主或使用人实地验收物业
着重勘验(1)房建质量
(2)设备质量,运转情况
(3)房型、装修、设施配备等是否与合同相符
(4)外部环境状况及影响
3.约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜
4.签订《物业使用公约》
主要内容包括:在分清自用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务,物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。
5.要求业主或使用人如实填写登记卡
内容包括:业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况,便于物业管理与服务。
6.向业主或使用人发放《用户手册》
使他们了解物业概况,各项管理制度,如车辆停放管理,装修搬迁管理,物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定,以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等,以便正确把握自己的行为。
7.筹集维修基金,预收物业管理费或租金
物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人筹集维修基金,预收物业管理费。
8.向业主或使用人提供办事指引
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sp;即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南,使他们能及时办理相关手续。
9.业主、使用人签约领匙,完成进户程序
五)、装修搬迁管理
为了搞好装修搬迁管理,必须做好以下几点工作:
(一)大力宣传装修规定
规定主要包括以下几方面:
(1)装修不得损坏房屋承重结构,破坏建筑物外墙面貌;
(2)不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备;
(3)不提排放有毒、有害物质和噪声超标;
(4)不得随地乱扔建筑垃圾;
(5)遵守用火用电规定,履行防火职责;
(6)因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的,责任人负责修复或赔偿。
(二)加强装修监督管理
审核装修设计图纸,派员巡视施工现场,发现违约行为及时劝阻并督促其改正。
(三)积极参与室内装修
(四)合理安排搬迁时间
六)、档案资料的建立
档案资料包括两种:1、业主或使用人的资料2、物业资料
业主或使用人资料:业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。
物业资料:主要包括物业的各种设计和竣工图纸,位置、编号等。
档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。
收集的关键是尽可能完整。
整理的重点是去伪存真,留下物业管理有用的资料。
归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。
所谓"前期物业管理",是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。它有别于我们通常理解的一般意义上的物业管理。从时间段来看,一般意义上的物业管理是从住宅小区成立业主委员会,由业主委员会选聘物业公司后开始的,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前。
然而,物业管理行业是一个较为特殊的行业。物业管理公司在前期介入时,所需从事的准备工作较多,还要先期投人人力乃至财力,各方关系也比较复杂,只有短期的合作是无法显现出经济效益的。因此,只有签定较长年限的物业管理合同时,才能使物
业管理公司获得较好的回报,而这恰恰是前期物业管理所无法做到的。因此,物业管理公司在签定前期物业管理合同时,最好能对合同条款进行仔细斟酌,对某些条款予以精心处理,以保障自己的权益。
前期物业管理的法律关系主体与一般意义的物业管理不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,无法由业主委员会选聘物业管理公司,但由于已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,所以只能由开发商选聘物业管理公司,或由开发商直接从事物管理工作。因此,一般意义的物业管理法律关系主体只有物业管理公司和业主委员会,而前期物业管理法律关系主体却包括了开发商、业主及物业管理公司三方。
也正是由于其法律关系主体的特殊性,物业管理公司在接受开发商选聘时,应清楚地意识到,自己所从事的仅是前期物业管理,开发商无权与物业公司签定长期的物业管理合同。事实上,一旦该小区的业主委员会成立,无论开发商与物业公司之间是如何约定的,业主委员会均有权解聘该物业公司。因为,开发商签定物业管理合同的主体资格,在其将不动产所有权转移给业主时也一并转给了业主。
在实际操作中,曾有物业公司为了省事,直接以开发商与物业公司签定物业管理合同为依据对小区进行管理的情况发生,而开发商在与住宅买受人签订住宅转让合同时,也未将该物业管理合同转让给买受人,最终导致发生矛盾后,该物业管理合同由于主体资格问题而被法院不予认定。由此可见,物业公司在签定合同时,应首先考虑合同的相对方是否有权签定该合同,是否有权承诺合同中的某些条款,决不要想当然地去做一些事情。有时候,咨询一下律师可能会为你避免许多不必要的麻烦。
篇4：写字楼物业精细化管理培训
写字楼物业精细化管理培训(一)
第一篇:工作流程及服务标准要精细化
一、拾遗管理
写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时,发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包,于是拿起包找到该层的几家公司去询问,结果没有找到失主,于是就将包暂放到工作间内,打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包,马上返回洗手间却发现包不见了,看到公共通道做清洁工作的保洁员,就上前去询问,才知包已被她收起来,于是认为保洁员私藏客户的物品,投诉到管理处。
精细化操作建议:
1、为规范员工的拾遗管理,应制定完善的失物上交和认领程序,建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后,-定要及时上交公司统一处理,并马上告知公司服务台,由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主,有广播条件的通过广播寻找到失主:
2、找到失主后,失主应说清包内物品,证件、现金等,并凭有效证件认领,办理认领及签收手续,并且失物认领记录要健全,以备日后查找;
3、如果找不到失主,服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上,以方便顾客查找;
4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴"请勿遗忘物品"等提示牌。
二、搬家管理
写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员,被门岗秩序维护员拦住,进行登记并询问,同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主,秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租,租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的"业主"再次询问,此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没爹久,业主本人已到现场,原来租户欠业主租金,想提前-个月搬家一走了之。
精细化操作建议:
1、租户搬出大件物品,须有业主的书面许可或相关证明,物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符,放行单必须有业主签名及公司盖章,不相符的只放行单据列明的物品,如业主不在场,一定要确认确实是业主开具的放行单;
2、如没有办理有效的放行手续时,应要求物主在办理有效放行手续后放行;
3、如是业主给管理处打来的电话,告知是自己同意搬出的,请物业予以放行,切记一定再次仔细核实业主的身份,如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况,确保万无一失;
4、业主资料要建立齐全,业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新,是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况,以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生,同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅,防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象;
5、物品、业主经核对无误后,当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上;
6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。
三、装修管理
写字楼内一租户入驻,履行验房及装修审批程序后,在装修时,发现天花板内布线较多,于是找到管理处予以解决。维修人员推测是前租户装修后导致的,管理处负责将天花板布线情况进行恢复。
精细化操作建议:
1、入驻流程及退房流程应明确,对验房的具体内容及要求应清晰全面;
2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验,以防漏项;
3、相关流程做好记录,并有负责人签字,对特殊情况要予以标明;
4、加强维修的巡视检查次数,提高服务质量。
篇5：物业精细化管理培训
第二篇:维修讲解及记录工作要精细化
一、维修程序
写字楼内一业主入驻不久,办公室里的小套间门锁不能开关了,于是给管理处打电话,要求赶快检查维修。维修人员立即赶到,熟练地将锁芯拆掉,换了新的安上。钥匙一开一试,门锁正常,故障排除了,于是给业主开了单据收取维修费用。不料业主坚决不付,认为维修人员未经检查测试,怎么就确认是这个锁芯的故障呢?定然是写字楼内这种故障太多了,由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好,应该由房地产开发公司支付这笔费用。维修人员拿着管理处近期的维修记录,请业主查看,证明写字楼内出现此类故障并不像业主所说,业主这才解除疑虑交了维修费用。
精细化操作建议:
1、首先向业主讲明故障原因、维修方式和收费标准,经业主同意后再进行维修;
2、每次维修结束要做好工作记录,以便关键时刻能派上用场;
3、物业管理服务工作要讲究时效,如果事先将工作做细,则事后会规避诸多麻烦,同时也会取得客户的信赖和认可。
二、维修方式
某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多处有不亮或长明现象,管理处随即通知了地产公司进行更换和修复。因施工人员紧张,四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工,地产施工人员通过管理处的协调,同意尽快在两天后处理此事,管理处安排维修人员。两天内,对长明灯白天将电源断掉,天黑前再将电源连接上。
精细化操作建议:
1、暴露的照明灯电源在修复之前。其附近一定要有警示标识,必要时应有保护措施。以文字形式告知业主,严防有触电或漏电现象。
2、加强巡视检查次数,提高工作质量。
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