X物业周检工作规程

篇2：火灾应急规程范本

火灾应急预案

无论何时,一旦发现有火灾苗头,如烟、油、味、色等异常状态,每一位员工都必须立即向消防监控室报警(注意当现场异味为液化气等易燃气体时,严禁在现场用手机、对讲机、电话报警,应该脱离现场到安全区域后再报警,以防电火花引爆易燃气体),请其派人查明真相,并做好应急准备。

1.0目击报警

1.1小区任何区域一旦着火,发现火情的人员应保持镇静,切勿惊慌。

1.2如火势初期较小,目击者应立即就近用灭火器将其扑灭,先灭火后报警。

1.3如火势较大,自己难以扑灭,应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。

1.4关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延,并立即关闭附近的电闸及煤气。

1.5引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻,迅速从安全通道撤离,同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生,以防停电被困。

1.6切勿在火警现场附近高喊:“着火了”,以免造成不必要的混乱。

1.7在扑救人员未到达火警现场前,报警者应采取相应的措施,使用火警现场附近的消防设施进行扑救。

1.8带电物品着火时,应立即设法切断电源,在电源切断以前,严禁用水扑救,以防引发触电事故。

2.0消防监控室报警

2.1消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后,应立即通知保安人员赶赴现场确认,并通知消防专管员。

2.2火情确认后立即通报保安部经理或当班领班,由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。

2.3立即将火情通报物业总经理或值班领导以及工程物料部经理。

2.4值班人员坚守岗位,密切观察火警附近区域的情况,如有再次报警,应立即再次派人前往查看确认。如有业主打电话询问,注意不要慌张,告诉业主:“火情正在调查中,请保持冷静,如果需要采取其它措施,我们将会用紧急广播通知您”,同时提请业主关好门窗。

2.5接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时,立即按要求报警,并派人前往路口接应消防车。

2.6接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时,立即按要求用普通话(或中英文)进行广播,注意广播时要沉稳、冷静,不要惊慌,语速要适当,语音要清晰。特殊情况下,应派保安员或管理员逐单元上门通报,通报顺序为:

起火单元及相邻单元起火层上面2层起火层下面1层。

2.7详细记录火灾扑救工作的全过程。

3.0报警要求

3.1内部报警应讲清或问清:

A.起火地点;

B.起火部位;

C.燃烧物品;

D.燃烧范围;

E.报警人姓名;

F.报警人电话。

3.2向“119”报警应讲清:

A.小区名称;

B.火场地址(包括路名、门牌号码、附近标志物);

C.火灾发生部位;

D.燃烧物品;

E.火势状况;

F.接应人员等候地点及接应人;

G.报警人姓名;

H.报警人电话。

4.0成立临时指挥部

4.1物业总经理或值班经理接到火警报告后,应立即赶赴指定地点或火警现场,并通知相关人员到场,成立临时灭火指挥部。

4.2临时指挥部由物业总经理、

保安部经理、工程物料部经理、行政部经理、消防专管员以及其他相关人员组成,由物业总经理任临时总指挥。物业总经理尚未到场时,由保安部经理或值班经理代任总指挥。

4.3临时灭火指挥部职责:

4.3.1根据火势情况及时制定相应对策,向各部门下达救灾指令。

4.3.2根据火势情况确定是否疏散人员。

4.3.3立即集合义务消防队,指挥义务消防队员参加灭火,并保证消防用水的供应。

4.3.4在火势难以控制时,应及时下达向“119”报警的指令。

4.3.5根据火势情况,成立疏散组、抢救组、警戒组,组织救人,抢救和保管重要物资及档案,维持现场秩序。

4.3.6根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。

4.3.7下令将消防电梯降至首层,派专人控制,专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。

4.3.8根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。

4.3.9消防队到达后,及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况,引导消防队进入火灾现场,协助消防队灭火,并协助维持现场秩序,安顿疏散人员。

4.3.10火灾扑灭后,组织各部门员工进行善后工作。

5.0人员疏散和救护

小区内发生火情时,各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序,危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后,每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。

5.1火灾发生后,由疏散组负责安排人员,为业主和访客指明疏散方向,并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯,如果烟雾较大,要告知大家用湿毛巾捂住口鼻,尽量降低身体姿势有序、快速离开。

5.2人员的疏散以就近安全门、消防通道为主,也可根据火场实际情况,灵活机动地引导人员疏散。

5.3认真检查起火区域及附近区域的各个单元,并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域,应先营救被困人员,确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。

5.4接待安置好疏散下来的人员,通过良好的服务稳定人们的情绪,并及时清点人员,检查是否还有人没有撤出来。

5.5疏散顺序为:先起火单元及相邻单元,后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则(底层向外疏散),若向下通道已被烟火封住,则可考虑向屋顶撤离。

5.6在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工,由抢救组护送至安全区,对伤员进行处理,然后送医院救治。

6.0警戒

6.1保安部接到火警通知后,应迅速成立警戒组,布置好小区内部及外围警戒。

6.2清除小区外围和内部的路障,疏散一切无关车辆和人员,疏通车道,为消防队灭火创造有利条件。

6.3控制起火大楼底层出入口,严禁无关人员进入大楼,指导疏散人员离开,保护从火场上救出的贵重物资。

6.4保证消防电梯为消防人员专用,引导消防队员进入起火层,维持灭火行动的秩序。

6.5加强对火灾区域的警戒,保护好火灾现场,配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。

6.6保证非起火区域和全体业主、访客的安全,防止犯罪分子趁火打劫。

7.0善后工作

7.1火灾扑灭并经公安消防部门勘察后,工程物料部应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。

7.2保安部组织人员清理灭火器材,及时更换、补充灭火器材。

7.3管理运作部统计人员伤亡情况和小区财产损失情况,上报灭火指挥部及总经理。

7.4综合管理部组织员工对受灾业主/用户进行慰问,并根据实际需要给予切实帮助。

7.5清洁绿化部组织员工对火灾现场进行清理,恢复整洁,对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。

7.6灭火指挥部应召开会议,对火灾扑救行动进行回顾和总结。

7.7由物业总经理发动员工,收集可疑情况,配合调查组对火灾事故进行调查,并责成消防专管员写出专题报告,分清责任。

7.8如果小区财产办有保险,则由财务部门联系保险公司进行索赔。

篇3：接管验收作业规程

物业接管验收标准作业规程

1.目的

规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。

2.适用范围

适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。

3.职责

(1)公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

(2)接管小组组长负责接管验收的工作质量。

(3)接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4.程序要点

(1)接管验收的准备工作

a)新建物业竣工后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。

b)成立物业接管小组:

*在接到总经理的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组;

*接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:

――公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;

――管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;

――管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

c)接管验收前的准备:

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:

*与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

*派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;

*提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;

*准备好接管验收记录表格:

――《房屋本体接管验收表》;

――《公共配套设施接管验收表》;

――《机电设备接管验收表》;

――《接管验收问题整改表》。

(2)接管验收的工作程序:

a.总经理下达接管验收指令

b.公司组建接管验收小组

c.作好接管验收准备

d.进行资料验收移交

e.验收是否合格

e1.否要求正确、真实补齐资料

e2.是进行硬件设施、设备验收

f.是否合格

f1.否要求发展商限时整改

f2.是记录归档

(3)资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

a)物业产权资料:

*项目开发批准报告;

*规划许可证

*投资许可证

*土地使用合同;

*建筑开工许可证

*用地红线图

b)综合竣工验收资料:

*竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);

*建设工程竣工验收证书;

*公共配套设施综合验收合格书;

*供水合同;

*供电协议书、许可证;

*供气协议书、许可证;

*有线电视合格证;

*通信设施合格证;

*电梯

准用证。

c)施工设计资料:

*地质报告书;

*全套设计图纸;

*图纸会审通知单;

*设计变更通知单;

*工程预决算报告书;

*重要的施工会议纪要;

*隐蔽工程验收记录;

*沉降观测记录;

*其他可能会影响将来管理的原始记录。

d)机电设备资料:

*机电设备出厂合格证;

*贡电设备使用说明书;(要求中文)

*机电设备安装、调试报告;

*设备保修卡、保修协议。

e)业主资料:

*已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;

*已购房业主的付款情况或付款方式。

(4)物业硬件设施接管验收和竣工的区别

a)接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

b)接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。

(5)接管验收标准和验收方法

a)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

b)验收方法为观感验收法和使用验收法。

(6)楼宇本体硬件设施的具体验收标准

a)主体结构:

*外墙不得渗水;

*屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

b)楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差。

c)内墙面:

*抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;

*块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹损伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。

d)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点,无泽水痕迹,无污渍。

e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏。

f)木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮。

g)门、窗:

*门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形。

*门锁、窗销连接牢固,开启灵活;

*玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;

*油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;

*电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

*不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。

*高档装饰阂装饰完整。

h)楼梯、扶手:

*钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;

*砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。

i)木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。

j)饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。

k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。

l)电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。

(a)有线电视已开通,收视良好。

(b)开关安装牢固,开关灵活,接触良好。

(c)灯个安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。

(d)水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。

(e)卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅。

(f)给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹、流水通畅,有足够压力。

(g)地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无都塞,排水通畅,完好无损。

(h)门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。

(i)防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损。

(j)其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。

(7)公共配套设施接管验收标准

a)天台:天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。

b)散水坡无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整。

c)屋面避雷设施连接牢固。

d)路灯、装饰灯安装牢固,完好无损工作正常灯柱安装牢固,油漆完好。

e)绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;绿化水管布局合理,阀门开关灵活,安装稳固。

f)道路:

*路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;

*路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;

*块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;

*交通标识线、路牌清楚完好。

g)室外消防栓:

*消防箱标识清楚,玻璃完好;

*消防设施配件齐全

*消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足。

h)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。

i)垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,泥沙完好,使用方便。

j)保安岗亭安装穷,配件齐全,标识清晰,完好无损。

k)保安道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。

l)停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施好,排水设施良好。

m)单车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好。

n)明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。

o)沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。

p)护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固。

q)台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。

r)水池、水箱卫生清洁,无渗漏。

s)信报箱安装牢固,完好完损,标识楚,表面平整光洁。

(8)机电设备的接管验收

a)电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮。

b)变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤。

c)央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光,降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。

d)发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,防护设置完好,通风,采光良好。

e)消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。

f)给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。

g)保安监控设备:同消防监控设备。

(9)接管验收遗留问题的处理

a)遗留问题的登记确认;

*对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;

*对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小级应当将问

题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

b)对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司总经理应当协助进行。

c)对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

d)对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

(10)《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

5.记录

(1)《接管验收遗留问题登记表》

(2)《接管验收设施、设备遗留问题登记表》

篇4：A物业接管验收规程

1.0目的

确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合。

2.0应用范围

本程序适用于公司新接管的物业。

3.0参考文件

3.1《房屋接管验收标准》;

3.2《物业管理条例》;

3.3国家、地方有关法律法规。

4.0相关说明

物业接管小组:由项目总经理指定的下列部门人员组成:项目工程部、物业公司负责人,以及物业公司各专业人员。

5.0责任

5.1项目总经理负责组建物业接管小组并委任组长,审批物业接管计划。

5.2物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。

5.3物业接管小组成员(以下简称验收责任人)负责物业的接管验收。

6.0资格或培训

执行本程序的物业接管小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训。

7.0程序或步骤

7.1物业接管计划的提出

7.1.1项目总经理在《前期物业服务合同》规定的接管日期前,从项目各部门抽调人员,成立物业接管小组,并委任小组组长。

7.1.2小组组长拟定物业接管计划并报项目总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:

7.1.2.1物业接管验收项目清单;

7.2.2.2小组人员分工;

7.2.2.3接管日程安排;

7.2.2.4其他(如提前介入在建工程验收等)。

小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于该实物移交七天完成验收并归档。

7.1.3项目总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。

7.2图纸资料的验收

7.2.1负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作,认为缺少有关资料时,应向移交单位索取。

7.2.2应予验收的文档资料一般应包括:

7.2.2.1全套工程竣工图纸(含小区规划图);

7.2.2.2机电设备使用说明书,随机资料、工具等;

7.2.2.3机电设备购销合同(复印件);

7.2.2.4商品房买卖合同(复印件);

7.2.2.5电梯使用许可证;

7.2.2.6隐蔽工程验收记录;

7.2.2.7供水、供电的指标批文;

7.2.2.8供气系统验收证明(含指标批文);

7.2.2.9消防系统验收证明;

7.2.2.10其他资料。

7.2.3验收责任人填写《房屋及共用设施验收记录表》和《房屋及共用设施清单》,并与移交单位人员共同核实无误后,双方签字,即完成验收。

7.2.4《房屋及共用设施验收记录表》和《房屋及共用设施清单》由验收责任人交

接管小组组长审阅后归档。

7.3物业现场验收

7.3.1房屋及分户设施的验收

7.3.1.1验收责任人根据接管计划的分工对房屋及分户设施进行验收,验收项目包括但不限于:

a)房屋墙、地、门、窗装修情况;

b)有线电视、电话、智能化系统情况;

c)水、电、气设施,五金、洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定);

d)其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。

7.3.1.2验收要求

a)房屋本体和分户(层)设施符合设计要求

和具备使用条件。

b)设施项目、数量符合售楼合同、规划建设的规定。

c)房屋本体和分户设施的质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》的第4.5章的有关规定。

d)同开发商和保修单位签订有关保修协议,明确保修期限和保修项目。

7.3.2公共设备设施验收

7.3.2.1验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收,验收项目一般包括但不限于以下内容:

a)给排水系统;

b)电气系统;

c)燃气系统;

d)空调系统;

e)消防系统;

f)通讯系统;

g)智能化系统;

h)电梯系统;

i)园林绿化系统;

j)公共配套设施及公共照明系统;

k)管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等);

l)其他系统。

7.3.2.2验收要求:

a)各项工程通过竣工验收,物业满足入住使用条件;

b)共用设施完善,符合小区的规划记载;

c)物业本体及各系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》中第4.5章的规定;

7.3.3验收责任人结合图纸资料尽快熟悉物业现场,按通知时间与项目工程人员、施工单位、工程监理单位共同参与验收。

7.3.4验收责任人根据《房屋及共用设施验收记录表》将存在的问题填写于《交

接问题处理单》,并与移交单位代表确定整改期限,该单由移交单位代表和验收人签字后,副本交移交单位代表并督促整改,正本由验收责任人和接管小组组长存底备查。

7.3.5验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况及时监督,并在期限届满时知会移交单位重新进行验收,验收合格后,在备注栏内注明,并签字;验收仍不合格的,要求其继续整改。

7.3.6验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,将其提交接管小组组长审核并归档。

7.3.7接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《房屋及共用设施验收记录表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监督,发现有遗漏项目时,即时要求验收责任人进行验收。

7.4物业的正式验收接管

7.4.1物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户和公共设备设施均完成验收后,制做《房屋及共用设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。

7.4.2《物业整体移交验收表》应一式三份,由施工单位、建设单位和物业公司三方签章后各执一份。

7.4.3物业公司同建设单位和保修单位签订三方保修协议,明确保修期限和保修内容:

7.4.3.1建设单位、物业公司在质保期间对保修单位进行监督、考核工作;

7.4.3.2质保期满,根据建设单位、物业公司双方签订的意见确定质保款项的支付;

7.4.4物业公司各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人员与移交资料一并归档。

7.4.5物业工程部依据已移交设备设施着手编制《机电设备清单》。

7.5物业正式验收接管后,物业交付给业主前,建设单位基于任何考虑对物业进行改建、增建,接管小组组长均需要求建设单位事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等,并在施工完毕时对改建、增建部分按7.2~7.3的要求进行补充验收。

8.0相关文件

文件编号

文件名称

《验收标准》

9.0质量记录

记录编号

记录表格

《物业整体移交验收表》

《房屋及共用设施竣工和接管验收交接表》

《房屋及共用设施验收记录表》

《房屋及共用设施清单

》

《交接问题处理单》

10.0修改记录

日期版本修改人修改原因

验收标准

一、楼宇本体验收标准

1、主体结构:

1)内、外墙不得渗水、开裂;

2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

2、楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓;整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差。

3、内墙面:

1)抹灰面平整,无空鼓、面层涂料均匀,无漏刷;无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;

2)块料(如瓷砖)面层粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹损伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。

4、顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点,无污水痕迹,无污渍。

5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏。

6、木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮。

7、门、窗:

1)门、窗开启自如,密封严密无渗漏,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;

2)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;

3)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;

4)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;

5)电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹;

6)不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严密、牢固;

7)高档装饰门装饰完整。

8、楼梯、扶手:

1)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;

2)砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。

9、木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。

10、饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、凸起和缺角,对缝平直。

11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。

12、漏电保护安全可靠,电器插座安装平整、牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。

13、有线电视已开通,信号良好。

14、开关安装平整、牢固,开关灵活,接触良好。

15、照明安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。

16、水表(表前安装截止阀)、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。

17、卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅。

18、给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅,有足够压力。

19、地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。

20、门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。

21、防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损。

22、暗埋线管及走向有明显标识。

23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。

24、其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,状态正常。

二、公共配套设施接管验收标准

1、天台的天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。

2、散水坡无下陷、断裂,与墙体分离,坡度适宜、平整。

3、屋面避雷设施连接牢固,油漆完好。

4、路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;灯柱安装牢固,油漆完好。

5、绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;绿化水管布局合理,阀门

开关灵活,安装稳固。

6、道路:

1)路面平整,无水泥块,无积水,无起砂、断裂;收缩缝大小均匀成直线;

2)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;

3)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;

4)交通标识线、路牌设置规范,清楚完好。

7、室外消防栓:

1)消防箱标识清楚,玻璃完好,箱内清洁干净;

2)消防设施配件齐全,摆放整齐;

3)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足。

8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。

9、垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,附近配置供水口。

10、保安岗亭安装完好无损,配件齐全,标识清晰。

11、道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。

12、停车场地面平整,照明充足,交通标识清楚,安全设施齐全,排水设施良好。

13、单车、摩托车棚安装牢固,交通标识清楚,安全防护和排水设施良好。

14、明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。

15、沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。

16、护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固。

17、台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。

18、水池、水箱内壁光滑平整,卫生清洁,无渗漏;水池、水箱检查井盖板密封良好,无渗漏、无锈蚀。

19、信报箱安装牢固,完好完损,标识清楚,表面平整光洁。

三、设备机房接管验收

1、电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理,符合专业及运行管理要求,配件齐全,标识清楚,表面光洁平整、明亮,机房自然通风良好。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤,消防设施齐全,具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。

3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、防潮良好,符合专业及运行管理要求,设备表面油漆完好,无损伤。

4、发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,符合专业及运行管理要求,防护设置完好,通风,采光良好,消防设施齐全。

5、消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,具有良好的防雷措施,机房干燥、通风、采光良好,符合专业及运行管理要求。

6、给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,阀门开启灵活,安装牢固,无渗漏现象;机房配置完整,符合专业及运行管理要求,通风、采光、防潮良好。

7、智能化系统与移交清单相符使用正常,工作性能良好,操作合理,具有良好的防雷(感应雷)措施,机房干燥、通风、采光良好,符合专业及运行管理要求。

收货部制度

篇5：物业组织架构岗位设置标准作业规程

1.目的

规范公司组织架构与岗位设置的一般原则及调整方法。

2.适用范围

适用于物业管理有限公司及下属物业管理处的组织架构及岗位设置管理工作。

3.职责

(1)总经理负责组织架构与岗位设置的审批。

(2)人事部负责组织架构与岗位设置的制定和管理。

4.程序要点

(1)组织架构的设置与调整

a)物业管理公司组织架构设置的一般模式:(见附表)

*一般情况下,公司管理单一物业时,公司设置为:办公室(含行政、人事部)、财务部、品质部、经营部、公共事务部、机电维修部、园林绿化部、保安部、保洁部;

*一般情况下,公司员工人数在800人以上或管理处数量在2个以上时,公司机关设置为:行政部、人事部、财务部、品质部、经营部;各管理处设置为:公共事务部、机电维修部、园林绿化部、保安部、保洁部:(部门好多哦)

*未导入ISO9000质量管理体系的公司可不设品质部。

b)组织架构的设置工作由公司总经理牵头组织制定,报董事会批准后执行。

c)一般情况下,组织架构每年末可依据实际情况进行调整(确有调整必要时),由人事部组织各相关部门写出组织架构的运作情况提交总经理,由总经理召开办公会议议定,需对组织架构进行调整是时,报董事局审批后执行。

d)各部门职责

*品质部职责

――负责员工的绩效考评工作;

――负责ISO9000质量体系文件的制定、编制、培训、实施监控与维持和改进;

――负责具体组织ISO9000质量体系内审和质量运行状态的检查与考核;

――负责ISO9000质量体系文件和资料的控制;

――负责处理其他与运作质量有关的事务;

――完成上级安排的其他工作。

*行政部职责:

――负责统筹管理公司的行政、后勤、车队、信息、及其他行政管理工作;

――负责组织安排公司各类会议,传达会议精神;

――负责处理公司的来往信函及接待工作;

――负责统筹管理公司的合同和档案资料;

――负责或协助组织、策划公司的有关活动;

――负责公司机密文件资料及信息的保密工作;

――负责控制公司各行政费用的开支;

――负责公司的后勤车队管理工作;

――负责信息的反馈工作;

――负责提供相关资料及数据,配合财务的成本核算;

――完成上级安排的其他工作。

*人事部职责;

――负责公司的培训、调配、劳资工作;

――负责研究、制定公司人才战略;

――负责组织公司员工的岗前培训、专业培训;

――负责公司员工考勤与工资福利管理工作;

――负责处理公司的劳资关系;

――负责建立公司人才资料库;

――负责处理公司的各项投诉与倒塌化建议;

――完成上级安排的其他工作。

*财务部职责:

――负责公司财务活动的资金运作、成本核算、审计及各种财务结算工作;

――负责材料的验收、入库、保管及出库工作;

――负责公司固定资产与低质易耗品管理及清查工作;

――为总经理室的筹资决策和投资决策提供真实可靠的会计信息;

――负责与财务、税务、银行、工商等部门和客户的沟通联络;

――完成上级安排的其他工作。

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sp;*经营部职责:

――负责分供方的评审管理工作;

――负责对外采购工作;

――负责对外委托服务工作;

――负责自有物业租赁工作;

――负责商业信息的整理工作;

――完成上级安排的其他工作。

*公共事务部职责,:

――参与新接物业接管验收工作;

――负责住户入住、装修、报修、投诉、求助、回访工作的组织、接待处理工作;

――负责康乐文体、文化活动的组织、实施及设施的管理工作;

――负责住户邮件、包裹分发及物品代管工作;

――负责管理处与业主之间沟通协调的组织工作;

――完成上级安排的其他工作

*机电维修部职责:

――负责公用设备、设施和建筑物、场地的维修处理工作;

――负责编制各种设备、设施的维修保养计划并组织实施;

――负责住户家庭的维修工作;

――负责各类检测设备的管理;

――协肋参与设施设备的采购评审工作;

――负责水电的正常供应;

――完成上级安排的其他工作。

*保安部、消防管理中心职责:

――负责辖区范围内24小时保安服务;

――负责封闭小区人员/物品出入管理;

――负责对出租屋、辖区内三无人员、装修人员进行管理;

――负责交通及停车场管理;

――参与突发事件处置和火警、火灾抢救工作;

――负责防火管理;

――完成上级安排的其他工作。

*园林绿化部:

――负责规划辖区环境绿化美化及景点、小品的设置、保养;

――负责辖区绿化的养护、修整工作;

――负责园林花场苗木的培育工作;

――负责园林、绿化的病虫害防治工作;

――负责绿化机具的保养工作;

――负责为住户提供各类分化有偿服务工作;

――完成上级安排的其他工作。

*保洁部职责:

――负责辖区公共环境的清洁、垃圾回收、清运工作;

――负责办公楼宇室内外保洁、外墙清洁工作;

――负责公共设施的保洁工作;

――负责为住户提供各种清洁有偿服务工作;

――完成上级安排的其他工作。

(2)岗位设置

a)岗位设置的基本原则:

*直线管理、层级管理的原则:一般情况下,每个岗位只有一个直接上级,只对直接上级负责,只向直接上级汇报工作,避免多头管理;

*同一级别,不重复设置岗位的原则:一般情况下,部门有正职的原则上不再设副职;

*扁平化管理的原则:在层级管理的前提下,尽量减少管理层次,以提高工作效率。

b)岗位的设置由总经理根据工作需要设定,不涉及调整架构的,由总经理批准后执行,涉及到组织架构的需报董事会审批后执行。

c)增加新岗位设置后,由人事部拟定新岗位的职位描述报总经理审批,岗位描述应包括以下内容;

*工作范围

*层级管理中所处的位置

*岗位的性质(管理级、技术级或文职级);

*该岗位应具备的能力。

d)岗位描述经总经理批准后,由品质部跟踪岗位的工作范围,并在两个月内编制出与其

岗位工作相关的标准作业规程。

e)人事部应以每年年初将岗位设置情况用一览表的形式随组织架构一起公布。

(3)资料保存:经批准的组织架构与岗位设置资料归入档案室永久保存。

5.记录

6.相关支持文件

(1)《目标管理标准作业规程》

(2)《人事定编管理标准作业规程》

7.附录

《物业管理公司的组织架构》