A商业项目机电设备维修维护保养

篇2：机电维修部员工培训管理标准作业规程制度（2）

机电维修部员工培训管理标准作业规程(二)

1.0目的

规范机电维修部员工培训内容及程序,使员工培训系统化、科学化,确保员工具备工作所需的知识和技能。

2.0适用范围

适用于物业管理公司机电维修部员工的培训。

3.0职责

3.1公司品质部负责监督及抽查员工的培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。

3.2机电维修部主管负责制定年度员工培训计划,并负责具体组织实施。

3.3机电维修部组长负责协助主管进行专业知识与专业技能的培训。

4.0程序要点

1.1员工培训计划的制定

4.1.1机电维修部主管于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划,并上报公司审核批准。

4.1.2员工培训计划的内容应包括以下各方面:

不违反国家的有关法律、法规;

有明确的培训内容;

有考核的标准;

有具体的培训时间;

有培训费用的预算。

4.2新入职员工的培训

新员工入职后上岗前需进行3天的培训,并经考核合格后方可正式上岗。

4.2.1第一天上午由主管负责介绍公司的基本情况,讲解公司的各种制度+(考勤、奖惩、后勤等);介绍本部的工作性质、基本运作程序,讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。

4.2.2第一天下午至第3天上午由主管安排组长带领新员工试上岗,新员工在组长的带领下处理本岗位具有代表性的事例,从而熟悉本岗位运作程序。

4.2.3第三天下午由主管安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。

4.2.4新员工经考试合格后方可安排正式上岗,不合格者按辞退处理。

4.3专业基础知识培训

4.3.1专业基础知识培训由机电维修部主管(工程师)具体负责。

4.3.2专业基础知识培训每月进行一次,每次不少于90分钟。

4.3.3培训内容:

电工类:

--进网作业电工培训教材;

--电工作业安全规程;

--维修电工技能培训教材。

电梯类:

--电梯结构原理及安装维修;

--电梯实用技术。

公共设施类,如建筑装饰工程施工技术;

给排水类,如给排水设备设施使用及维修保养技术;

制冷类,如制冷设备原理及使用、维修技术;

弱电类,如电子技术基础;

柴油机类,如柴油发电机使用及维修、保养技术;

锅炉类,如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。

4.3.4培训形式:

分工种集中授课;

分工种集体讨论。

4.3.5考试方式:

试卷考试;

课堂问答。

4.4专业技能培训

4.4.1专业技能培训由机电部主管主管(工程师)具体负责。

4.4.2专业技能培训每季度进行一次,每次不少于90分钟。

4.4.3培训内容:

电工类:

--进网作业电工培训教材;

--电工作业安全规程;

--维修电工技能培训教材。

电梯类:

--电梯结构原理及安装维修;

--电梯实用技术。

公共设施类,如建筑装饰工程施工技术;

给排水类,如给排水设备设施使用及维修保养技术;

制冷类,如制冷设备原理及使用、维修技术;

弱电类,如现电子技术基础;

柴油机类,如柴油发电机使用及维修、保养技术;

锅炉类,如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。

4.2.2培训形式:

分工种集中授课;

分工种集体讨论。

4.2.3考试方式:

试卷考试;

课堂问答。

4.3专业技能培训

4.2.1专业技能培训由机电维修部主管(工程师)具体负责。

4.2.2专业技能培训每季度进行一次,每次不少于90分钟。

4.2.3培训内容:

电工类:

--《供配电设备设施操作标准作业规程》;

--《供配电设备设施运行管理标准作业规程》;

--《供配电设备设施维修保养标准作业规程》;

--《住户家庭安装/维修标准作业规程》。

电梯类:

--《电梯运行管理标准作业规程》;

--《电梯维修保养标准作业规程》;

--《电梯故障维修标准作业规程》;

--《电梯困人救援标准作业规程》。

给排水类:

--《给排水设备设施操作标准作业规程》;

--《给排水设备设施运行管理标准作业规程》;

--《给排水设备设施维修保养标准作业规程》;

--《二次供水管理标准作业规程》。

公共设施类,如《公共设施安装/维修标准作业规程》;

制冷类:

--《中央空调操作标准作业规程》;

--《中央空调运行管理标准作业规程》;

--《中央空调维修保养标准作业规程》。

弱电类,如《弱电系统维修标准作业规程》;

锅炉类:

--《常压生活锅炉操作标准作业规程》;

--《常压生活锅炉维修保养标准作业规程》;

--《常压生活锅炉运行管理标准作业规程》。

柴油发电机类:

--《柴油发电机运行管理标准作业规程》;

--《柴油发电机操作标准作业规程》;

--《柴油发电机维修保养标准作业规程》。

公共类:

--《工具管理标准作业规程》;

--《设备综合管理标准作业规程》;

--《测量设备管理标准作业规程》;

--《值班管理标准作业规程》;

--《住户家庭安装/维修标准作业规程》。

其他相关规程。

4.4.4培训形式:

分工种集体授课;

分工种集中讨论。

4.4.5考试方式为现场实际动手能力评估。

4.3服务培训

4.3.1服务培训由公司安排授课人员讲授。

4.3.2服务培训每季度进行一次,每次不少于90分钟。

4.3.3培训内容:

文明用语;

仪表仪容;

礼貌礼节;

服务意识;

服务技能;

服务要求。

4.3.4培训形式为集中授课。

4.3.5考试方式:

试卷考试;

课堂问答。

4.4物业管理知识培训

4.4.1物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。

4.4.2物业管理知识培训每季度进行一次,每次不少于90分钟。

4.4.3培训内容:

物业管理法律、法规。其中:《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市房屋修缮管理规定》为机电维修部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容;

ISO9002质量保证体系。

4.4.4培训形式:

公司集中授课;

讨论。

4.6.5考试方式:

试卷考试;

课堂问答。

4.5安全培训

4.5.1安全培训由机电维修部主管具体负责。

4.5.2安全培训每季度进行一次,每次不少于60分钟。

4.5.3培训内容:

操作安全;

日常生活安全。

4.5.4培训形式为集中授课形式。

4.5.5考试方式为课堂问答。

4.6思想及文化方面的培训

4.6.1思想及文化方面的培训由机电维修部主管具体负责。

4.6.2思想及文化方面的培训每半年进行一次,每次不少于90分钟。

4.6.3培训内容:

思想品德;

行为准则;

语言表达能力(重点加强粤语方面的培训)。

4.6.4培训形式:

集中授课;

讨论。

4.6.5考试方式为课堂问答。

4.7特种培训。对于机电维修部的特殊工种(电梯、值班电工、制冷等)应由计划的选送员工出去培训或请专业人事来授课。

4.8每次培训后,应由机电维修部主管将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规格的记录在《员工培训登记表》内。

4.9培训记录应妥善保存,各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年;《员工培训登记表》、《新员工考核记录表》保存期为长期。

2.0记录

3.0相关支持文件

机电维修部全部标准作业规程

篇3：机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程制度（3）

机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程(三)

1.0目的

规范员工绩效考评工作,确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管理处机电维修部员工的绩效考评工作。

3.0职责

3.1机电维修部班组长负责依照本规程进行机电维修工的日检工作。

3.2机电维修部主管负责依照本规程进行机电维修工和班组长的周检工作。

3.3管理处分管经理负责依照本规程进行维修工和班组长的月检,主管的周检工作。

3.4公司分管副总经理(总经理助理)负责依照本规程进行机电维修部主管的月检工作。

4.0程序要点

4.1机电维修部员工的工作标准

4.1.1值班电工每日当值工作应符合《供配电设施设备操作标准作业规程》、《供配电设施设备运行管理标准作业规程》、《供配电设施设备维修保养标准作业规程》、《值班管理标准作业规程》的要求。

4.1.2机电维修工在进行中央空调日常管理、常压生活锅炉日常管理、柴油发电机日常管理、弱电系统、餐饮、娱乐设备、公共设施日常管理工作时,应当严格遵守《中央空调操作标准作业规程》、《中央空调运行管理标准作业规程》、《中央空调维修保养标准作业规程》、《常压生活锅炉操作标准作业规程》、《常压生活锅炉运行管理标准作业规程》、《常压生活锅炉运行管理标准作业规程》、《常压生活锅炉维修保养标准作业规程》、《柴油发电机操作标准作业规程》、《柴油发电机运行管理标准作业规程》、《柴油发电机维修保养标准作业规程》、《弱电系统维修保养标准作业规程》、《公共设施安装、维修标准作业规程》的工作要求。

4.1.3电梯工在进行电梯日常管理时,应当严格按照《电梯运行管理标准作业规程》、《电梯维修保养标准作业规程》、《电梯困人救援标准作业规程》、《电梯故障维修标准作业规程》进行工作。

4.1.4水工在进行工作时应当严格按照《给排水设施设备操作标准作业规程》、《给排水设施设备运行管理标准作业规程》、《给排水设施设备维修保养标准作业规程》进行工作。

4.1.5机电维修部维修工在进行水池、水箱清洗工作时,应当完成符合《二次供水管理标准作业规程》的要求。

4.1.6机电维修部维修工在进入住户家庭进行安装、维修工作时,必须严格按照《住户家庭维修安装标准作业规程》进行工作。

4.1.7机电维修部全体维修工当值工作时的仪容仪表、言谈举止应当符合《管理处员工服务标准作业规程》的要求。

4.1.8机电维修部全体维修工在接受培训时,应当严格遵守《机电维修部员工培训管理标准作业规程》的要求。

4.1.9机电维修部维修工在使用机电维修工具时,应当遵守《机电维修部工具管理标准作业规程》的要求。

4.1.10机电维修部主管/副主管、班组长应当严格执行上述各个标准作业规程,严格按照上述所有标准作业规程的要求进行工作,履行自己的职责。

4.1.11机电维修部全体员工除应严格按照本部门的标准作业规程进行工作外,还应严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。

4.2绩效考核评分结构

4.2.1绩效考核中的日检、周检、月检、抽查均按百分制进行。各种检查考评的要求详见《绩效考核管理标准作业规程》。

4.2.2机电维修工的考评分值构成如下:

执行“操作规程”质量(满分10分);

执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分);

执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分);

服务质量(满分10分);

合理使用工具质量(满分10分);

培训质量(满分10分);

值班质量(满分10分);

进入住户家庭维修质量(满分10分);

执行公司相关标准作业规程质量(满分10分);

其他质量(满分10分)。

4.2.3机电维修部主管/副主管、班组长绩效考评的周检、月检、抽查分值构成如下:

岗位标准作业规程执行质量(满分10分);

培训质量(满分10分);

自身工作技能(满分10分);

服务质量(满分10分);

工作效果(满分10分);

工作责任心(满分10分);

处事公正性(满分10分);

遵守公司其他相关作业规程质量(满分10分);

团结配合质量(满分10分);道德水准(满分10分)。

4.3绩效考评扣分细则

4.3.1机电维修工扣分细则:

机电维修工当值工作时,违反各类《设备操作标准作业规程》进行操作,每次检查发现以项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准作业规程》进行处罚;

机电维修工当值工作时违反各类《运行管理标准作业规程》监控设备,每次检查每发现以项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分,引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准作业规程》进行处罚;

机电维修工当值工作时违反各类《维修保养作业标准规程》进行设备维护的,每次检查每发现一项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况依据《行政奖罚标准作业规程》进行处罚;

机电维修工时的仪容仪表、言谈举止不符合《管理处员工服务标准作业规程》,每次检查每发现一次一般违规,扣减响应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;

机电维修工当值工作使用工具时违反《机电维修部工具管理标准作业规程》,每次检查每发现一次一般违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况依据《行政奖罚标准作业规程》给予处罚;

机电维修工不按《机电维修部员工培训管理标准作业规程》参加培训或达不到培训要求,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分。扣完为止;

机电维修工当值时不按《值班管理标准作业规程》值班、交接班,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;

机电维修工进入住户家庭进行

安装维修违反《住户家庭维修安装标准作业规程》,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-3分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政处罚标准作业规程》进行处罚。

机电维修工不遵守公司其他相关《标准作业规程》,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分。扣完为止;

进行机电维修工考评时,如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为,应同时在对应项目同时进行扣减。

4.3.2机电维修部主管/副主管、班组长绩效考评扣分细则:

严格按机电维修部所有标准作业规程进行工作,每次检查每发现一项一般违规扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣减对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分。扣完为止;

机电维修主管/副主管、班组长当值时仪容仪表、言行举止达不到《管理处员工服务标准作业规程》要求,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣减3-4分;引起不良后果的,视情况扣减5-10分,扣完为止;

机电维修主管/副主管、班组长安排、组织、检查不力,员工工作或本部门、本班组工作效果倒不到相关标准作业规程要求的,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣减3-4分;引起不良后果的,视情况扣减5-10分。扣完为止;

机电维修部主管/副主管、班组长不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣减3-4分;引起不良后果的,视情况扣减5-10分。扣完为止;

上述各项考评,发现违规现象(行为)时,除应在上述对应考评项目内进行扣分外,还应同时分析造成违规的原因,如属因培训不够、不合格造成的,应同时在“培训”栏目内扣分(一般扣1-2分,严重扣3-10分);如属自身工作技能低、素质差造成的,应同时在“工作技能”栏目内扣分(标准同上);如属工作责任心不够造成的,应同时在“工作责任心”栏目内扣分(标准同上);如属处事不公正造成的,应同时在“公正处事”栏目内扣分(标准同上);如属团结配合不畅造成的,应同时“团结配合”栏目内扣分(标准同上);如属道德水准不高造成的,应同时在“道德水准”栏目内扣分(标准同上);

考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目,则应同时在对应的考评项目中同时扣分,直至扣完对应栏目分数为止;

4.3.3一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的,因粗心大意引起的,或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认),造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起连锁反应,造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。

4.3.4“其他”栏目是为公司相关作业规程所未包括,或超本规程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所设置,如果未发生或未出现,该栏目考评时应当给出满分10分。

4.3.5检查、考评时,如出现《行政奖罚标准作业规程》中所列明的应受嘉奖事件,则应在视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分),另依据《行政奖罚标准作业规程》对受考人进行奖励。

4.3.6奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准作业规程》所列出的必须加以惩处的情形,则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的分值外,另依据《行政奖罚标准作业规程》对受考人追加处罚。

4.3.7绩效考评扣分细则的解释权在公司品质部。

5.0记录

5.1《机电维修工工作日检、周检、月检、抽查考评表》

5.2《机电维修部主管/副主管、班组长周检、月检、抽查考评表》

6.0相关支持文件

6.1《绩效考评管理标准作业规程》

6.2机电维修部所有标准作业规程

6.3公司所有相关标准作业规程

6.4《行政奖发标准作业规程》

6.5《员工工资、福利管理标准作业规程》

篇4：机电维修值班管理标准作业规程制度（5）

机电维修值班管理标准作业规程(五)

1.0目的

规范值班管理,确保值班质量。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。

3.0职责

3.1机电维修部主管负责对值班工作的监控。

3.2机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。

3.3机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。

4.0程序要点

4.1交接班操作

4.1.1交接班人员提前20分钟做好交班准备:

检查设备并确保运行正常;

搞好值班室和设备房卫生工作。

4.1.2接班人员提前15分钟到达值班岗位。

4.1.3值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况:

发现异常情况应立即采取有效措施,并通知交接班人处理,接班人协助;

确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。

4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况,重点讲明操作注意事项;接班人应认真聆听,如有疑问可向交班人提问,直至双方清楚。

4.1.5接班人查看上班地《机电运行值班记录》,检查仪器、工具等物品是否齐全完好。

4.1.6交接双方认为无误后共同在《机电运行交接班记录》上签名确认。

4.1.7交接完毕后所发生地问题由接班人负责。

4.1.8有下列情况之一不能交接班:

上一班运行情况未交代清楚,记录不规范,配电室、值班室、操作室不清洁;

接班人未到岗,交班人不准下班;

接班人醉酒或其他情况而未找到接班人;

在倒闸操作和事故处理过程中;

若交接班过程中发生故障,应停止交接,由交班人负责处理事故,接班人协助。

4.2值班操作要点

4.2.1值班人应提前15分钟到达值班岗位,按交接班程序进行交接班。

4.2.2坚守岗位,不得串岗。

4.2.3按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。

4.2.4如遇特殊事件,应按突发事件处理程序进行处理。

4.2.5值班人员特殊情况需要调班时,必须事前填写调班表,并经机电维修部主管同意并签字方可调班。

4.3停送电操作要领

4.3.1正常情况下的倒闸操作:

机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围(包括变压器报停、启用);

运行组接到通知后,一天内完成以下工作:

--立即通知供配电专业人员即到现场,根据负荷分布情况实地考察其可行性;

--若不可行应立即汇报情况,并说明原因;

--若可行,则应明确停送、电时间、范围,填好操作票后,由主管经理审批,同时将停、送电情况书面通知公共事务部。

公共事务部接到通知后,提前一天贴处停电通知以告知住户;

倒闸操作前,运行人员要做好相应地准备工作,电梯降至首层,如有必要可将发电机操作开关置于停机位置;

在确定时间,在监护人的监护下,操作人员按操作票进行倒闸操作:

--停电:先停负荷开关,后停隔离开关;

--送电:先送隔离开关,后送负荷开关。

倒闸操作完成后,运行人员要检查电梯的运行情况,发电机操作开关置于自动位置;

做好各项相关记录。

4.3.2紧急状态下的倒闸操作:

发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时,运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作;根据情况立即断开低压配电柜上电源开关,或断开高压柜高压开关;

停电后立即通知机电维修部主管,主管到现场后立即检查事故原因,在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复,以恢复正常供电;

做好各种记录,重大事故应立即报告管理处经理。

4.4值班房、设备房卫生管理制度

4.4.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作,并保持值班室卫生。、

4.4.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作:

水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作;

空调工负责空调机房卫生清洁工作;

电梯工负责电梯房卫生清洁工作。

4.4.3接班人负责检查上一班的清洁工作,对不合格卫生清洁工作可要求返工,直至合格。

4.4.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。

4.4.5机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。

5.0记录

《值班记录表》

6.0相关记录文件

《机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程》

篇5：X小区设备维修和养护服务方案

花园小区设备维修和养护服务方案

1、设备报修

房屋、建筑设施维修服务

[工作程序]

建物维修工

a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e.房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。

设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

f.每年根据四个季度检查情况,填写《房屋完好情况汇总表》,上报公司主管部门。

[质量标准]

主体结构

屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好,无倾斜、无裂缝出现;

钢砼框架构件完好牢固,保护层无剥落,主筋无外露现象,确保构件的承载能力;

基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象,确保基础结构稳定牢固。

屋面

平整完好,屋面防水层基本完好,隔热保温板完好无缺,无裂缝,排水畅通,压顶出线无起壳、裂缝,粉刷完好。

外粉刷

外粉刷无起壳(包括各类线脚粉刷,雨蓬、阳台等粉刷),无裂缝、无剥落、无渗水、接缝平整、色调协调。

钢木门窗及油漆

门窗开关灵活,五金齐全。

门窗油漆完好,无老化、无剥落现象,色泽均匀美观。

楼地面

地坪应平整、牢固、无裂缝、起壳、下沉。木地板无潮湿、无腐烂。

内粉刷

各种内粉刷及踢脚线无剥落现象,瓷砖不起壳现象,粉刷完好。

水、电、卫

a.各种照明

电器线路完好,无老化,开关、插座、灯泡正常工作。

b.卫生设备

各种卫生器具设备完好,零件不损坏,使用方便。

c.给排水

上、下水管完好,用水正常,水箱流水畅通,排水系统畅通。

落水

各种水落、水管无损坏,托钩铁脚完好,排水畅通。

沟路

a.路面、明沟

街坊路面无裂缝破损,平整完好;室外明沟流水畅通。

b.下水道、窨井

下水道无阻塞,流水畅通;窨井盖圈完好无损,与路面齐平。

供配电设备

[工作程序]

电工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

[质量标准]

低压开关柜

a.耐压试验应符合规范规定;

b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠,盘面油漆应完好;

c.电器或端子排接线应牢固,绑扎排列整齐,标志清晰齐全;

d.接地线连接应紧密牢固,导电漆均匀无遗漏;

e.操作部分应灵活,接点和机械联锁的动作应正确;

f.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;

g.接触器和各种继电器完好,面板指示灯和按钮完好;

h.双电源箱能自动切换;

i.控制箱手动和自动操作均能运行。

照明设备

a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠,清洁整齐;

b.开关是否切断相线,单相三极插座接地线是否可靠,照明灯头有无触电危险;

c.照明线路的绝缘是否良好,接线头不应外露,灯具高度是否符合规定;

d.防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具;

e.仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求;

f.移动的照明灯具是否用安全电压36伏或24伏。

防雷接地装置

a.接地电阻值应符合要求;

b.接地线应平直、牢固,不应有高低起伏和弯曲现象;

c.接地体焊接应牢固,防腐处理应均匀。

机房环境

a.消防设施完备,有效;

b.内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍;

c.无乱堆杂物和易爆、易燃物品;

d.电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、接地线齐全、有效、整齐。

给排水设备

[工作程序]

管道工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.

每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

[质量标准]

供水泵

a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)符合出厂要求;

b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭灵活;

c.各水泵运行平稳,无震动,无异常声,润滑良好,无咬泵现象;

d.电气控制箱中各器件齐全,启动、运行正常可靠;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠,无缺损。

水箱及附件

a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠;

b.各进出阀门启闭活络有效,无渗漏;

c.溢水管畅通,箱底排污阀良好;

d.减压阀畅通完好,减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效;

e.各管道设备等无锈蚀,无渗漏。

排水系统

a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、堵塞;

c.各检查口标记清楚,操作方便;

d.各排水横管无倒返水,排水畅通。

污水处理系统

a.各专用鼓风机运行平稳,无异常声;

b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;

c.压滤机运转正常、完好;

d.各输送、提升日流水泵运行平稳,主要技术参数符合出厂要求;

e.各专用污泥泵运行平稳,无堵塞;

f.各调节池、氧化池等完好,无堵塞渗漏现象;

g.气浮除渣设备完好;

h.各电机绝缘性能符合规定;

i.电气控制箱中各元器件齐全,运行正常可靠;

j.消毒装置完好、有效;

k.电气接地保护可靠、安全;

l.经系统处理后,排放符合环保要求。

消防系统

[工作程序]

日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;

b.安保人员负责消防设施的日常巡视,每月对各层面消防设施巡视一遍,将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

b.由设备主管组织,并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。

维修保养

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门。

[质量标准]

消火栓泵

a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;

b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活;

c.消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;

d.电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;

f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。

增压泵

a.增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。

消火栓及配套设施

a.各层消火栓箱及附件齐全完好;

b.启动报警按钮完好、性能可靠;

c.各层消火栓出水压力符合要求;

d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;

e.户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;

f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。

喷淋泵

a.喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;

b.管道附件齐全有效、各阀门启用灵活;

c.喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象;

d.电气控制和器件齐全、正常可靠,性能完好;

e.泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;

f.管道设备等无锈蚀,无渗漏。

喷淋头及管道

a.不同规格的喷头不得相互代用;

b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符;

c.喷头、管道无渗漏、锈蚀;

d.管道内水压恒定,器件齐全、正确。

消防送风排烟设备

a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效;

b.各送风口完好、无堵塞、结灰;

c.送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求;

d.送、排风机运转平稳,润滑良好;

e.各风机控制器电气元件齐全有效,性能可靠;

f.风机设备接地保护、防护罩安全、有效。

消防报警

a.消火栓泵运转应与报警联动;

b.喷淋泵运转应与报警联动;

c.报警装置应可靠、正常,堵绝误报。

烟、温感监视屏

a.各烟、温感探头完好,感应正确;

b.探头显示屏完好,记录、提示、打印正确可靠;

c.备用电源完好,切换迅速有效;

其他消防设施

a.机房、设备灭火器按规定应配备到位;

b.车库、仓库应配备的灭火器材到位。

弱电设备

[工作程序]

分承包方维保人员

a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。

电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;

b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;

c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。

保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

b.发现异常情况,及时报告保安主管、

设备主管。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;

i.协助管理处经理做好分承包方的评审、评价和初选工作。

管理处经理负责组织对分承包商的评审和初选工作,每月组织对分承包商的评价。

[质量标准]

摄像监控系统

控制台

-各控制器件运行正常,能实行切换定机、扫描式监视等;

-操作键盘灵活、可靠;

-电源锁开关完好。

显示屏

-各显示屏上监视器齐全、完好,显像清晰,符合设计要求;

-各显示器接线清楚,无随意拉接线;

-监视器安装牢固、可靠。

电源设备

-交流稳压电源工作正常、稳定;

-各输出电路熔丝配置合理,没有不规则行为;

-高、低压电源严格分离,交、直流电源分隔明显,无随意拉线;

-二路电源切换正常、可靠;

-设备接地保护、防护等安全、可靠。

摄像机

-各摄像机工作正常,配置数量齐全;

-带云台、带变焦的摄像机应调节自如,符合性能要求;

-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型);

-各摄像机镜头的光圈调定正确,确保显像清晰,符合设计要求。

录像机

-所配录像机齐全,性能良好,符合性能要求;

-各摄像监视点的信号,均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。

保安防盗系统质量标准

可视对讲装置

-户内对讲装置能与大门通话。可视信号良好;

-门卫能与户内通话。可视良好、主机联系情况良好;

电子防盗门

-闭门器开闭灵活,快慢二档行程明确,自动关门时能确保门锁上;

-电子密码锁好,且密码能修改;

-键盘无损坏,不渗漏;

-电源正常。

巡更系统

主机、序号机功能完好;

电源、充电体充放电正常;

配套附件完好。

周界报警系统

光电识别器性能良好;

信号传输线路良好;

声光联动控制良好。

收视系统

控制箱

-控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器工作正常;

-能接收各开路信号,并确保收视效果达到设计要求,无干扰信号;

-电源容量适当,无过载情况,熔丝匹配;

-设备接地保护符合规定。

天线

-主杆天线能接收各开路信号(设计确定);

-天线安装牢固,辅助支撑齐全、有效;

-避雷器正常、可靠,测试符合规定。

监视等设备

-各调制器工作正常,确保信号强度;

-各录像机性能良好,能录制节目;

-各监视器工作正常,图像清晰。

线路终端

-各放大器性能可靠,接地保护符合要求;

-各分支器齐全、有效;

-各终端器齐全、固定可靠;

-线路敷设与固定合理,屏蔽良好。

(2)维修服务承诺

【维修服务时限】

对一般急修项目,应在当天维修完毕,因故不能修复的(如:特殊工艺要求、特殊材料采购等原因),应书面告知报修人,请求再次预约上门维修;

对一般预约维修项目,维修人员应约时不误,准时到达业户报修现场,二天内维修完毕,逢节、假日不顺延。

对较大预约维修项目,牵涉到公共部位、设施及可能影响其他业户生活、休息的维修项目,应在预约作业日期前一日通知业户,确保预约维修不误时;维修人员接到报修信息后,如上门维修服务时业户不在家,应留《请求再次

预约上门维修(服务)通知单》,示意业户另约上门维修(服务)的日期、时间;

对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目,应尽可能缩短维修时间,努力减少对业户生活及安全的影响。对影响较多业户生活、休息的维修项目,应事先发布维修通告(紧急抢修项目可在事后说明),说明维修作业可能对业户造成的影响,请业户有所准备,取得业户的谅解和支持,并向业户表示歉意。

【维修服务收费】

以公司维修服务项目价目表为准,或根据市场价格与业户协议确定。

在有偿维修服务完工后,由维修人员开具发票,在发票上注明材料费用及人工费用,并请业户在《维修(服务)任务单》上签字确认、付费。

因维修质量问题造成的重复修理,不得另行收费;因维修操作不当造成业户损失的,应按实赔偿。

【维修服务回访】

水、电急修项目24小时内回访;

涉及邻里间的维修项目24小时内回访;

有较大危险性的维修项目(如:室内屋顶粉刷层大面积剥落,供水管道爆裂等)24小时内回访。

房屋渗漏水维修项目,应在维修完工第一个雨天后回访。

一般预约维修项目应在维修完工后三天内进行回访。

在回访中发现存在维修质量问题,应及时预约整改;发现存在服务态度等问题,应责成有关维修人员登门道歉。

(3)业户投诉接待

业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权,发现维修服务存在问题有权及时指出,如业户与维修人员无法达成共识,可向管理处投诉。

接待人员应认真、热情地接听业户的投诉,及时登记投诉要点,经过调查、处理,尽快给业户一个满意的答复。

投诉接待人员应对投诉的接听、处理的全过程作详细的记录,对重大投诉应及时向有关领导汇报。

2、公共部位、公共设施修缮养护管理制度

【楼道】

对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺。每周一次

对楼道内防火门进行安全检查,防火门应保持启闭灵活,闭门器启闭无冲击器,防火门玻璃无破碎。每月一次

对楼道、扶梯进行巡查:每月一次

a.扶梯扶手无断裂,表面光滑平整,无松动;

b.楼梯台阶、踏步平整无塌口,不绊脚,无开裂;

c.楼道地面平整,表层与基层粘结牢固,不空鼓,铺设的地砖(大理石)无破损、起壳等现象,及时修补破损地砖(大理石);

楼面踢脚线高度应一致,不空鼓,无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

对楼面进行巡查:每季一次

a.内墙表面粉刷层无剥落,墙面砖平整不起壳、不遗缺,凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致,窗户玻璃、五金配件完好;

b.各类标牌齐全,标识清晰,油漆无剥落、破损现象。

【雨污水总管及屋面外墙】

对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落每季一次

对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞。每季一次

对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通。每年二次

对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜。每年二次

对外墙面勘查,保持外墙面无裂缝,装饰墙面砖无起壳脱落,凡因修补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。每年二次

【小区内

道路、侧石、围墙】

对区内路面,侧石进行巡检:每月一次

a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不绊脚,排水畅通,修补路面接缝严密,无积水、泛水现象;

b.混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂;

c.路边侧石平直,保持高低一致无缺损。

对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严重锈蚀。

每年二次

油漆铁栅栏。每年一次

检查保养围墙,不倾斜、不弯凸,灰缝饱满,围墙如有塌陷、倾斜裂缝应及时修整。每年一次

【雨污水窨井、下水道】

对区内雨、污水管进行检查、清捞。每季二次

雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。每年一次

疏通小区内污水下水道,保持下水道畅通,同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次

汛期前应对下水道进行疏通,清捞窨井内淤积物。汛期前一个月

【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】

夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破损现象。每日一次

检查照明供电线路绝缘状况是否达标。每年一次

检查照明供电控制保护装置功能是否正常。每周一次

【雕塑景观、喷水池】

对雕塑、景观检查保养,发现问题及时处理。每季一次

喷水池检查保养内容:

a.巡视喷水池,损坏部位及时修复;每周一次

b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;每月一次

c.检查水泵、水泵控制系统工作是否正常;每月一次

d.检测潜水泵绝缘;每年一次

检查水底照明灯具,应保持完好无损,供电线路控制保护系统完好,电气绝缘电阻达标。每年两次

【儿童娱乐设施】

对儿童娱乐设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件,保持设施安全可靠,发现问题及时检修。每月一次

对设施油漆作防锈保养。每年一次

【室内、外健身设施】

检查保养健身设施,保持设施安全可靠,健身房器械功能完好安全。

每月一次

对设施油漆作防锈保养。每年一次

【围墙大门及电动大门】

检查围墙大门门脚头及四周,应嵌粉密实。每年两次

大门除锈、油漆。每年一次

检查保养电动大门,应开启灵活。每月一次

【地面停车位】

检查地面平整,无积水、进出无阻碍,锁具功能良好。每季一次

【地下车库】

检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;每月一次

保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置;每年一次

巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好;每季一次

检查消防设施功能可靠,防火门、紧急通道门启闭灵活;每季一次

巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠;每周一次

保养红外线传感器、计时、监控装置。每年两次

【围墙周界红外线、电视摄像保安监控设施】

检查巡视围墙周界红外线、电视摄像、电子巡更等监控设施。每周一次

检查保养围墙周界红外线、电视摄像、电子巡更等监控设施。每季一次

对影响监控功能的障碍物及时清除,损坏的部件及时更换。即时处理

综合检查测试,并出具检查测试报告。每年一次

【楼道、室外消防栓】

检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次

油漆室外消防栓。每年一次

检查消防带完好无损。每年二次

检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。每年二次

检查消防报警按钮完整无损,功能可靠。每月一次

【清洗水箱(蓄水池)】

水箱(蓄水池)清洗、消毒。每季一次

水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检,化检结

果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标。

检查水箱盖板应完整无损,盖板与水箱结合面应无缝隙,水箱内表面清洁,无渗漏,工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次

【无障碍通道】

照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固,路面是否平整,有无障碍。每季一次