物管培训供电设备管理概述

篇2：物管培训给排水设备管理概述

一、给排水设备系统简介

物业管理小区内给排水系统是指小区内的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。它主要包括以下几部分:

1.供水设备系统

供水设备系统是指物业管理小区内通过城市供水管网,供入小区内的给水设备系统。它可以划分为物业管理小区内的庭院给水及房屋或构筑物内部给水两大部分,其中涉及到的设备设施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管网等。

供水系统按照用途分类,基本上可以分为生活用水、生产用水、消防用水三大类,但这三类用水并不一定单独设置给水系统。有时会将生活和消防给水共用一个给水系统,或生活、生产、消防共用一个给水系统,这种系统形式叫联合给水系统。具体采用什么样的给水系统形式,要按用户(用水设备)对水质、水温及小区外城市管网的给水情况,综合考虑技术、经济和安全条件,确定合适的给水方式。

2.排水设备系统

排水设备系统是指小区内用来排除污废水及雨雪水的设备系统。它同样划分为房屋或构筑物内部污废水、雨雪水排放和物业管理小区内庭院的污废水、雨雪水排放两大部分。其中主要涉及到室内排水管道、通气管、清通设备、抽升设备、室外小区检查井和排水管道等。

排水系统按照所接收的污废水的性质不同,分为生活污水、工业废水、雨水管道三大类。排水体制有分流制和合流制。三类水共用一套管网排放叫合流制,三类水分别排放叫分流制。具体采用什么样的排水体制,要根据污废水的性质、浓度及城市管网的排水体制而定。

3.用水设备

用水设备指建筑物内或构筑物内各类卫生器具和生产用水设备。这部分主要包括洗脸盆、洗浴盆、浴盆、便器、喷泉喷头及各种绿化洒水设备等。

4.热水供应设备系统

这部分是指为满足对水温的某些特定要求而设置的设备系统。通常包括开水供应,热水供应。其中涉及到的设备系统包括淋浴器、供热水管道、热循环管、热水表、加热器、温度调节器、减压阀等。

5.消防设备

建筑或构筑物内的消防设备系统及物业管理小区庭院内的消防设备系统,主要包括消防箱、供水箱、各式消防喷头、灭水机、消防栓、消防泵等。

二、给排水设备设施的管理内容

给排水系统设备设施管理主要针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏,消防水箱定期调水放水,以防出现阻塞、水质腐臭等现象,消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。

给排水设备设施管理的内容涉及很多,根据具体的给排水系统及设备种类而定。但一般主要包括以下几个方面:

1.给排水设备设施的基础资料管理

给排水设备设施的基础资料管理的主要内容是建立给排水设备设施管理原始资料档案和设备维修资料档案。所有给排水设备设施(包括其余的如采暖、空调等)接管后均应建立原始资料档案。这类档案资料主要有:产品与配套件的合格证、竣工图、给排水设备的检验合格证书、供水的试压报告等等。建立设备卡片,应记录有关设备的各项明细资料,如:给排水设备类别、型号、名称、规格、技术特征、开始使用日期等。给排水设备设施的维修档案资料主要有:报修单,每次维修填写的报修单,按月、季统计装订,维修管理部门负责保管以备存查。运行记录,值班人员每天填写设备运行记录,以备存查。检查记录,平时的设备检查记录。运行月报,管理部门每月上报一次运行情况总结。考评资料,定期或不定期检查记录奖罚情况,每年归纳汇总、装订保存。技术革新资料,设备运行的改进、设备更新、技术改进措施等资料,均为给排水设备设施维修资料档案管理内容。

2.给排水设备设施的日常操作管理

给排水设备设施的日常操作管理的内容主要是规范给排水设备的操作程序。确保正确安全地操作给排水设备设施。

3.给排水设备运行管理

给排水设备设施运行管理的内容是建立合理的运行制度和运行操作规定,确保给排水设备设施良好运行。

4.给排水设备设施的维修养护管理

给排水设备设施的维修养护管理是根据给排水设备设施的性能按照一定的科学管理程序和制度,以一定的技术管理要求,对设备进行日常养护和维修更新,确保给排水设备设施性能良好。

5.文明安全管理

文明安全管理的内容是对给排水设备设施的运行操作、使用进行文明安全管理,定期检查操作人员、维修人员的安全操作,并进行安全作业训练,还要建立安全责任制和对用户进行安全教育,宣传一些安全规范的使用知识。

三、给排水设备管理机构构成及职责

给排水设备设施的维修、保养、日常操作及运行管理工作一般由公司工程部完成。

运行组人员的主要职责是:负责对所管辖范围内机电设备的运行,处理一些一般性故障,协助维修组人员进行设备设施的维修保养工作,对发生的问题及时向管理组或经理汇报,必须对所管辖范围内供水及设备情况有详尽了解;掌握相关设备的操作程序和应急处理措施;定时巡视设备运行情况,并做好巡查记录和值班记录;记录维修投诉情况,并及时处理;保持值班室、设备及水泵房等清洁有序;负责设备房的安全管理工作,禁止非工作人员进入,做好防水、防火、防小动物的安全管理工作;遇突发事故,采取应急措施,迅速通知相关人员处理等等。

维修组人员的主要职责是:熟练掌握设备的结构、性能、特点和维修保养方法;按时完成设备的各项维修、保养工作,并作好有关记录;保证设备与机房的整洁;严格遵守安全操作规程,防止发生事故;发生突发情况,应迅速采取应急措施,保证设备的正常完好;定期对设备巡视、检查,发现问题及时处理等等。

管理组人员的主要职责是:具体负责总值班室、仓库和财务管理;负责内务管理和对外协调;负责人员、车辆、材料、经费的统一调度和使用管理;负责工具和材料的采购、保管和发放;负责文件资料的保管、建档和发放;负责组织人员进行安全技术和质量意识培训等工作。

为了提高工程部的工作效率,确保各种设备的运行、维修和保养工作有序开展,并保证紧急情况下及时派遣人员到达现场,在工程部下可设总值班室。总值班室每天24h全天值班,各设备的故障情况均应报总值班室,以便总值班室依照工程部经理和管理组的指示合理安排人员抢修。

四、给排水设备设施管理的范围界定

物业管理公司应与市政的给水、排水等专业管理部门明确各自的管理职责,相互分工通力合作。以北京市为例,居住小区物业管理公司与城市各专业管理部门职责分工为:

1.给水设备

高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼房以楼外自来水表为界。界线以外(含计费水表)的供水管线的设备,由城市供水部门负责维护管理,界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。

2.排水设备

室内排水系统由物业管理公司维护管理。居住小区内道路和市政排水设施的管理职责以3.5m路宽为界,凡道路宽度在3.5m(含3.5m)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施由城市市政管理部门负责维护、管理;道路宽度3.5m以下的由物业公司负责维护管理,居住小区内各种地下设施检查井的维护管理,由地下设施检查井的产权单位负责,有关产权单位也可委托物业管理公司维护、管理。

凡对各管理小区内设备设施的管理范围,没有作统一规定的,具体管理范围,应由市政给水、排水各有关部门,管理小区产权单位、物业管理公司遵照国家的有关规定协商确定。

突发公共卫生事件应急预案

篇3：物管培训房屋设备概述

一、房屋设备的作用

房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称,是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。房屋建筑内部附属的基本设备,如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等,主要是为了满足生产和生活的需要和提供卫生而舒适的工作和生活环境。

随着城市现代化程度的提高,人们对房屋设备功能的要求越来越高。要求在房屋建筑内部装设日臻完善的设备,所以房屋设备管理得好坏,直接影响着房屋的居住水平,是关系到人们生活质量的大事,也是物业管理工作的重要组成部分。

二、房屋设备的分类

房屋设备是根据用户要求和不同的物业用途而设置的,因此,不同用途的房屋有不同用途的设备。如一般住宅中的房屋设备由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备系统组成,而现代化综合写字楼、商厦等还有空调、自动报警、电讯服务等设备系统。通常来说,我国城市房屋的常用设备主要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气设备两大类组成。

1.房屋建筑卫生设备

(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。

①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等,生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水,要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。

一般情况下,人工方法提供系修现场的平面管理,合理利用空间,促进文明施工,创文明施工现场。

(5)做好参与统并不需要单独设置,可按水质、水压、水温及室外供水情况,考虑技术、经济和安全条件来组成不同的供水系统。

(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类:

①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

(3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成:

①热源部分。是热量发生器,如锅炉、蒸汽喷射器等。

②输热部分。是热量输送管网,如室外供暖管道。

③散热部分。是热量散发的设备,如散热器、暖风机、辐射板等。

(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统,其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。

一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备,包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备,小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单,在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成,通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

2.房屋建筑电气设备

房屋建筑电气设备主要有:

(1)供电及照明设备。供电设备有:

①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有:低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。

照明设

备包括:开关、插座和各种照明灯具。

(2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有:通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高,房屋的弱电设备越来越多。

(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下:

①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。

③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

(4)防雷装置。通常是指避雷网等。建筑物对上述设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求而确定的,如普通住宅,一般只设置给排水、供电及照明、电视、电话等设备;对于高层建筑,要增加电梯、消防等设备;而现代化综合性商业大厦,则几乎包括以上所列的全部设备,而且设备更先进,品种更齐全。

三、设备的登记与建档

物业管理公司一旦开始接管物业,工程管理人员就应根据设备的分类和目录,对设备进行登记,建立设备台账,以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。

设备登记卡的常见形式,其中包括设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保养维修情况等,它是组织保养、维修计划的依据。

设备台账是根据设备登记卡,按照设备的分类顺序,统一填写在设备的登记表上,作为工程管理部门管理牧业内设备数量的台账。一般每年进行一次清点核对,做到账物相符。

四、设备管理内容

设备管理工作,一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理,也可分别管理。

房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下:

1.使用管理

使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同,可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。

2.维修养护管理

维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。

3.安全管理

安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度,要求维修人员参加学习培训考核后,持证上岗,同时要制定相应的管理制度,确保使用安全。

4.技术档案资料管理

这是设备的基础资料管理,它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。

篇4：新注册物业管理师物业经营管理概述模拟试题

第一章物业经营管理概述

【考点1】物业经营管理的性质和管理对象

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业经营管理强调为业主提供()服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A.物业管理

B.设施管理

C.价值管理

D.投资管理

【答案】C

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产管理,是以收益性物业为对象,为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务,所以主要提供价值管理服务。A、B、

D三个选项太片面,没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选C,有关内容可参见教材第1页。

2.某写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范要求,建筑物有功能陈旧因素影响,有自然磨损存在,该写字楼最可能属于()写字楼。

A.甲级

B.乙级

C.丙级

D.二级

【答案】B

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类,通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境,建筑物实物状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力与新建写字楼相当,有完善的物业管理服务;乙级写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求,但建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损,收益能力低于新落成的同类建筑物;丙级写字楼已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求,且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选

B.,有关内容可参见教材第2~3页。

3.在一个大型城市中,某零售商业物业建筑面积为12万平方米,内设置大面积百货和超市大卖场,里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮,有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是()。

A.区域购物中心

B.市级购物中心

C.地区购物中心

D.居住区商场

【答案】A

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上,是规模巨大,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心;市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上,其商业辐射区域可覆盖整个城市;地区购物商场建筑规模一般为1―3万平方米,服务区域以城市中的某一部分为主;居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。故本题选A,有关内容可参见教材第3~4页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

4.下面选项中属于甲级写字楼特征的有()。

A.优越的地理位置

B.建筑物实物状况良好

C.有自然磨损存在

D.有完善的物业管理服务

E.收益能力与新建成的写字楼相当

【答案】A.D.E

【解析】本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境,建筑物物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力与新建写字楼相当,有完善的物业管理服务。有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2题的解析。

5.区域购物中心的特征包括()。

A.建筑规模一般在1万平方米以上

B.业态业种复合度高

C.有效商业服务半径可达200公里

D.商业服务区域以城市中的某一部分为主

E.服务人口1万人左右

【答案】B.C

【解析】本题考查的是商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上,是规模巨大,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。

6.物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理,还包括将物业作为一种收益性资产所进行的()、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

A.资本投资决策

B.市场营销

C.物业管理

D.租赁管理

E.成本控制

【答案】A.B.D.E

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业管理,主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作,还需要进行哪些方面的管理活动,主要是价值服务管理方面的内容,包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选A.B.D.E.,有关内容可参见教材第1页。

7.物业经营管理活动的管理对象主要包括()等。

A.写字楼

B.零售商业物业

C.居民自有住宅

D.工业物业

E.酒店和休闲娱乐设施

【答案】A.B.D.E.

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型;零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型;工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等;酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。需要特殊说明的是,居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。所以A、B、D、E选项所述物业类型均符合收益性物业的要求,故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第2~6页。

【考点2】物业经营管理的目标

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

8.物业经营管理服务的目标是在()的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。

A.延长物业经济寿命周期

B.维持物业正常使用

C.维持该物业的物业管理

D.实现物业各期净收益最大化

【答案】D

【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A、B、C选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求,但不是物业经营管理的最终目标。故本题选D,有关内容可参见教材第6页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

9.图1―1所示为某房地产投资信托的组织结构。从图中可以看出,该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了()的管理工作。

A.物业保险管理

B.资产管理

C.物业管理

D.房地产组合投资管理

E.基金管理

【答案】B.C.E

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的目标。由图1―1可以看出,××信托全资控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司负责基金管理和资产管理,×××零售管理公司主要负责三处商业物业的物业管理工作,收取物业费。图中所描述的关系并不能得出A、D两项的结论。故本题选B、C、E,有关内容可参见教材第7页。

【考点3】物业经营管理企业

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

10.某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任,履行策略性物业管理的职能,该企业设置若干专业化分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业管理企业属于()。

A.管

理型物业管理企业

B.专业型物业管理企业

C.综合型物业管理企业

D.投资型物业管理企业

【答案】C

【解析】本题考查的是物业经营管理企业的分类。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业,对物业经营管理绩效承担综合责任,在物业经营管理活动中处于总包的位置;专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务,是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业;综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运营能力管理的企业,既设置管理层,又设置专业化分公司。故本题选C,有关内容可参见教材第8~9页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

11.物业经营管理企业中,能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有()。

A.管理型物业管理企业

B.专业型物业管理企业

C.投资型物业管理企业

D.综合型物业管理企业

E.所有物业管理公司

【答案】A.D

【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。一般具有策略性物业管理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。管理型、综合型物业管理企业具有物业策略管理能力,可以为业主提供物业顾问、咨询服务;而专业型物业管理企业主要负责物业管理业务的运营。故本题选A、D,有关内容可参见教材第89页。

【考点4】物业经营管理的层次

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

12.在物业经营管理活动中,物业管理和设施管理的主要作用是()。

A.在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标

B.为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流

C.详细制定和执行一个投资组合战略

D.在物业类型或地域分布上分散投资,减少整体风险

【答案】B

【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。物业管理和设施管理以运行管理为主,是定位在现场操作层面的管理,对于收益性物业,其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流;资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布上努力地分散投资,以减少投资组合的整体风险。故本题选B,有关内容可参见教材第10~11页。

13.物业经营管理活动中,通过对人和工作的协调,以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是()。

A物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

【答案】B

【解析】本题考查的是设施管理的主要功能。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障物业始终处在正常的运行状态;设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。房地产资产管理负责管理物业管理企业和设施管理公司,指导它们为物业发展制定战略计划;房地产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。故本题选B,有关内容可参见教材第9―10页。

14.在物业经营管理企业中,负责审定某物业的投资计划,并考察资本开支能否有效提高物业价值,来决定是否批准该投资计划的企业是()。

A.物业管理公司

B.房地产资产管理公司

C.房地产组合投资管理公司

D.设施设备管理公司

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。物业管理和设施管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营;资产管理公司比物业管理公司具有更广阔的视角,资产管理公司作为物业投资者或业主的代表,管理物业,管理企业,通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础,详细制定和执行一个投资组合战略。题干描述的内容符合资产管理公司的职责。故本题选B,有关内容可参见教材第11页。

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sp;15.在物业经营管理活动中,理解和执行物业业主的投资目标,评价资产管理公司的表现,为物业业主提供最大化目标管理资产计划,这些特征属于()的内容。

A.物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

【答案】D

【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标,评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进,保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划,以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产,以及在合适的时机购置和处置物业资产。故本题选D,有关内容可参见教材第10页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

16.物业经营管理通常将其分为()三个层次。

A.物业管理或设施管理

B.房地产资产管理

C.房地产基金管理

D.企业保险管理

E.房地产组合投资管理

【答案】A.B.E

【解析】本题考查的是物业经营管理的层次。物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略型管理为主。故本题选A、B、E,有关内容可参见教材第9―10页。

17.物业经营管理三个层次工作中,属于物业管理主要职责的有()等。

A.制定物业发展战略计划

B.保持与租户的联系并收租

C.控制运营成本及保存财务报告记录

D.资本性支出计划

E.物业维护及安全管理

【答案】B.C.D.E

【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。物业管理主要定位于现场操作层面,主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管理等。A选项内容属于资产管理的主要职责,故本题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第11页。

18.物业经营管理三个层次工作中,属于资产管理主要职责的有()等。

A.制定物业发展战略计划

B.资本性支出计划及公共关系

C.监控物业绩效

D.负责投资组合的绩效

E.管理和评价物业管理企业

【答案】A.C.E

【解析】本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划,持有、出售分析,物业更新改造等主要开支决策,监控物业绩效,管理和评价物业管理企业,协助物业管理的租户关系工作,定期进行资产的投资分析和运营状况分析等。B选项内容属于物业管理的职责,D选项内容属于组合投资管理的职责,故本题选A、C、E。有关内容可参见教材第11页。

19.物业经营管理三个层次工作中,属于组合投资管理主要职责的有()等。

A.制定并执行组合投资策略

B.设计和协调物业资产的资本结构

C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析

D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用

E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析

【答案】A.B.D

【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础,详细制定和执行一个投资组合战略,主要职责是制定投资组合目标与投资准则,制定并执行组合投资战略,设计和调整物业资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督购置、处置、资产管理和再投资决策,负责投资组合绩效,客户报告与现金管理等。C、E选项内容均属于资产管理的职责。故本题选A、B、D,有关内容可参见教材第11页。

【考点5】物业经营管理的工作内容

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

>20.在物业经营管理的战略性工作中,影响投资决策的关键因素是()。

①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平

A.①④

B.②③

C.②④

D.①③

【答案】C

【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。近年来制定决策的过程越来越复杂,而相比于其他因素来说,影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。故本题选C,有关内容可参见教材第12~13页。

21.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中,不属于物业服务支出的是()。

A.日常维修费用

B.物业管理企业财产保险费用

C.管理人员的工资

D.法定税费

【答案】B

【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业管理企业的财产保险费用属于企业内部支出,不属于物业服务支出。故本题选D,有关内容可参见教材第15页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

22.下列关于物业经营管理的常规工作,表述正确的有()。

A.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成

B.日常维修和维护的开支由物业的租户承担

C.物业出租的成本负担应全部转移给租户

D.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护

E.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿,业主应事先与保险公司签订合约

【答案】A.D.E

【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值,并进行资产管理,主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业保险管理5个部分。日常维修和维护的开支来源,需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,可能会由租户承担,也可能会由业主承担,这取决于双方的商谈结果,所以B选项表述错误。对于物业出租的成本,业主会希望让租

户在租金之外承担尽可能多的费用,这不仅可以降低各种管理成本,还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本,但是,把所有成本负担都转移给租户,在一些情况下既不现实,也不明智。比如,在租户可能对物业的某一部分不满意时,这时为了留住租户,业主就不得不降低条件,允许租户承担较低的维修责任,而自己负担大部分。所以C选项表述错误。故本题选A、D、E,有关内容可参见教材第14~18页。

23.关于物业经营管理中的服务费,下列说法中正确的有()。

A.服务费用实际是由业主支付

B.服务费用实际是由租户支付

C.包括供暖、排污、电梯等公共服务设施

D.包括针对整体物业的保险或维修

E.计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本

【答案】B.C.D

【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担,但实际上是由租户支付的。在一个物业里面,这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施,还包括针对整体物业的保险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候,还必须考虑到会计和审计等专业服务成本,这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。故本题选。B、C、D,有关内容可参见教材第16―17页。

24.关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护,下列说法中正确的有()。

A.通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户

B.目前大多数出租活动业主承担各种维修成本

C.一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护

D.维修计划应该从短期和长期两个方面考虑

E.日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式

【答案】A.D.E

【

解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户,这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式,所以B选项错误。对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业,如何处理物业出租已经有了约定的习惯,即一般是由租户负责物业未来的维修和维护,所以C选项错误。维修计划应该是全面且系统的,应从短期和长期两个方面考虑。故本题选择A、D、E,有关内容可参见教材第17~18页。

25.案例分析题:在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地,该土地适合进行开发建设,但是由于该地块排水系统出现问题,致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业,对于该块土地,正确的做法是()。

A.防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害

B.在土地上搭建物业甲的附属停车场,确保土地不被别人占有

C.检查土地的栏护情况,确保临近的土地使用者没有侵占其土地

D.对土地进行等级评定和保险

E.不定期查看土地,确保没有负面因素作用在土地上

【答案】A.C.D.E

【解析】本题是物业经营管理常规工作内容的案例题。对物业的权利伴随着必须承担的义务对于物业投资者来说,即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作,有时还要伴随一定的成本支出。本题中A、C、D、E选项的内容均是防止自己的土地所有权受到侵害而采取的正确行为,但B选项中的行为不符合有关的建设法规。故本题选A、C、D、E,有关内容可参见教材第14页。

篇5：物业管理员物业管理概述试题

第一章:物业管理概述

一、单选题

1、物业管理起源于19世纪60年代的()。

A、德国B、美国C、英国D、法国

2、“物业”是广东、香港和澳门地区人们对()房地产的称谓。

A、单元性B、综合性C、普通型D、别墅型

3、()是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。

A、物业管理B、房地产C、不动产D、单元性地产

4、因为物业具有(),所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计,要考虑与周围环境协调一致。

A、稳定性B、固定性C、耐久性D、多样性

5、物业不仅有价值,而且具有使用价值或观赏价值,这体现了物业的()。

A、固定性B、耐久性C、多样性D、高值性

6、物业管理是围绕着创造()这一中心开展各项工作的企业行为。

A、经济效益B、社会效益C、安居乐业D、保值增值

7、物业管理企业的根本任务和基本属性是()

A、维修B、管理C、经营D、服务

8、物业管理的主要内容不包括()。

A、财务管理B、保洁管理C、环境管理D、车辆管理

9、房屋装修规划、设计由()进行。

A、房地产开发商B、房地产行政管理部门C、业主和使用人D、物业管理公司

10、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题()。

A、也要给住用人以满意的答复B、不必作出答复C、必须彻底解决D、应及时向上级报告

11、物业管理企业接到报修后应立即行动,马上修好,这对物业管理企业()的影响是非常明显的。

A、经济效益B、知名度C、规模D、信誉

12、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时,物业管理企业应创造条件满足其要求,提供()。

A、一般性服务B、特约性服务C、公共性服务D、公众代办性服务

13、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后,成为物业的具体管理者,这体现了物业管理的()原则。

A、产权、经营权分离B、业主到上C、专业高效D、公平竞争

14、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确,才能做到人人有事做,事事有人管,体现了()。

A、业主至上原则B、权责分明原则C、产权、经营权分离原则D、公平竞争原则

15、物业管理企业可以根据需要通过()的办法,将一些专业性较强的项目分包给其它具有实力的专业公司。

A、承包B、签定合同C、双方协商D、中介

16、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础,管理企业所收的费用要让业主和使用人感到()。

A、质价相符B、能够承受C、价格优惠D、价格偏低

17、物业管理涉及到的法律很多,遇到的问题又十分复杂,在处理问题时应以()为依据。

A、企业的规章制度B、业主委员会章程C、上级行政部门的指示D、法律、法规

18、物业管理人员应具备的职业道德之一是()。

A、仪表端庄,形象良好B、忠于职守,尽职尽责D、体魄健康,胸怀宽广D、语言流畅,表达能力强

19、物业管理人员在工作中相互推诿,为事拖拉,不符合()的职业道德要求。

A、忠于职守,尽职尽责B、实事求是,力事公道C、谦虚谨慎,文明礼貌D、遵守纪律,奉公守法

20、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都要分秒必争,尽快干好。这体现了()。

A、积极主动,讲求时效B、谦虚谨慎,文明礼貌C、刻苦学习,提高素质D、仪表端庄,良好形象

1、讲求时救,要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题,虽然当时不处理也不会发生危险也()。

A、必须马上修理好B、必须三天内解决C、要力争当日给用户答复D、要力争三天内给予答复

二、多选题

22、交通类特种物业包括()

A、桥梁B、车站C、剧场D、码头

23、物业管理企业应根据业主和使用人的委托和要求,不断地(),从而不断地提高服务质量。

A、改进服务态度B、创新服务办法C、扩大服务范围D、开拓服务项目

24、物业管理企业开展各项活动必须()

A、以服务为宗旨B、以管理为目的C、以经营为手段D、以效益为目的

25、物业管理的主要内容包括()

A、房屋的维护与修缮B、房屋装修监督管理C、房屋附属设备设施的管理及维修养护D、综合经营服务

26、房屋装修监督管理的主要内容包括()

A、审核装修设计图纸B、审核装修作业是否构成物业结构墙面和楼板等的损害C、派员巡视施工现场,监督施工人员是否规范作业D、对完工的装修工程进行检查验收

27、房屋的维护与修缮是()

A、物业管理的全部内容B、物业管理的重要环节C、常规性服务的主要内容D、常规性管理的主要内容

28、物业管理区域内容安全保卫的重点是()

A、防火、防盗B、防雷、防电C、防交通事故D、防意外伤害。

29、下列阐述是正确的有())

A、业主是物业的主人B、许多业主组织为业主委员会C、物业的产权是物业管理权的基础D、物业管理权是物业管理中的根本问题

30、选聘物业管理企业应坚持招投标制度,这样可以激励企业加强内部管理()

A、提高服务水平B、降低管理成本C、增强自身实力D、遏制腐败现象

31、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括()。

A、现代管理知识B、现代管理手段C、物业管理专业技能D、遵守纪律奉公守法

32、物业管理人员必须具有现代管理知识是指从事管理工作必须()

A、仪表仪容端庄B、具有科学头脑C、具有科学思想D、运用科学的手段

33、物业管理人员具有了物业管理方面的专业技能,才能()。

A、管理他人B、带领他人C、创出新的管理经验D、创出新的管理模式

34、物业管理人员应具备的个人素质包括()。

A、语言表达能力B、端庄的仪表仪容C、良好的心理素质D、掌握各种设备的维修技能

35、忠于职守,尽职尽责是对物业管理人员职业道德的()。

A、全部要求B、基本要求C、首要要求D、最高要求

36、物业管理人员必须坚持实事求是的工作作风,一切从实际情况出发,()。`

A、客观正确地对待和处理问题B、各项工作技能都必须掌握C、反映情况时好事坏事都要报D、反映情况时报喜不报忧

37、物业管理人员不但要掌握原有的业务知识,还必须了解和掌握建筑业和物业管理中的()。

A、新知识B、新工艺C、新办法D、新成果

三、判断题

38、()绿地和道路不属于物业的范畴。

39、()广义的物业管理是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。

40、()古建筑、名人故居属于文化娱乐类物业。

41、()物业管理的主要对象是受托管理的各类房屋建筑及其附属配套设施设备和场地。

42、()物业管理覆盖面广的特点,就是指从地域上看管理面广。

43、()在物业管理中,物业管理公司始终处于主导地位,是管理的主体。

44、()只要是对业主和使用人有利的事,物业管理企业都应该积极去做

。

45、()加强物业区域内的绿化管理,主要是扩大绿地面积。

46、()搞好物业管理区域内的车辆交通管理至关重要的是停车场的管理,保证车辆停放有序。

47、()物业管理企业应该在资金允许的情况下,大胆地开发服务项目,最大限度地满足使用人的需要,同时提高企业的经济效益。

48、()物业管理经费是搞好物业管理的物质基础,物业管理企业必须通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

49、()所谓掌握现代化管理手段就是指物业管理人员一定要会使用计算机。

50、()物业管理人员要兢兢业业,热情服务,就是在做事情时要非常谨慎勤恳,认真负责,埋头苦干,任劳任怨。