物业设施设备综合管理规定5
物业设施设备综合管理规定5
1目的
从总体上确立各类设施设备的管理要求,确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。
2适用范围
适用于公司各部门对设施设备的综合管理。
3引用标准和文件
3.1ISO9001:2000
3.2公司《质量手册》第六章第一节资源的提供与管理
4职责
4.1各小区/大厦管理处具体负责本小区设施、设备的管理。
4.2工程技术部负责对小区的设施设备管理工作进行组织、指导和协调。
4.3维修中心和各小区维修组负责责任范围内设施设备维修和维护,建立设备台帐。
5程序要求
5.1设施设备管理流程图(附后)
5.2设施设备的交接验收
5.2.1公司在接管新物业时,主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接管区域的设施设备进行验收。对达不到要求的,应通知有关单位进行整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续,相关资料由主管责任部门复核存档。(设施设备管理纳入维修中心管理的小区或大厦,维修中心为设施设备管理的责任部门;未纳入维修中心管理的设施设备管理的责任部门为小区或大厦管理处。)
5.2.2设施设备正式接管后,由主管责任部门进行清点,并分别在《设施/设备台帐》上登记。
5.2.3新接管物业设施设备的交接验收操作具体见《设施设备交接验收制度》。
5.3设备的购置
5.3.1设备的决策与选择
5.3.1.1使用部门根据需要提出购置申请,由该部门组织进行可行性论证后呈报总经理审阅。总经理批准后,由工程部对同类多家产品做出经济技术性能综合评价提交总经理决策。具体操作详见《设备购置规程》。
5.3.1.2工程部负责对设备进行综合评价。
必要时应采取以下措施:
a)了解国内外市场信息,如生产厂家、价格、质量、性能等;
b)向经初步挑选的供货方索取报价单、技术说明书等有关资料。
5.3.2设备采购的审批
5.3.2.1总经理根据工程部提交的综合评价及申请的实际情况对设备采购进行审批。
所有权属于业主的设备在经过总经理审核后由管理处呈报给业主委员会审批。
5.3.3设备的采购
设备在办妥购置审核手续后,按"公开、公平、公正"原则采用询价、议价、招标等形式,由相关部门进行采购。
5.3.4设备的验收
5.3.4.1外购设备到货后,应由工程技术部、采供部门和设备使用部门一起参加开箱验收,并将验收情况记录在"设备开箱验收单"中,有关技术资料由工程技术部收集存档。
5.3.4.2在验收中,如发现问题,应及时向有关方面查询或向责任方索赔,如设备验收不合格,由采购人员与供货方进行交涉和处理。
5.3.4.3对技术要求比较复杂,且公司无法进行验收的,由工程技术部报告总经理批准后,委托第三方验收,工程部及相关部门协同参加。
5.3.5安装、调试和移交
5.3.5.1需要安装的设备,如水泵、巡更设备等,其安装工作由工程技术部负责组织实施,工程部可独立完成该项工作,也可委托专业单位进行检查、调试,确信达到技术规定的要求后,即可提交验收。
5.3.5.2工程技术部、安装单位会同使用部门对设备进行安装验收,验收合格后,必须填写"设备安装验收交接报告"移交给使用部门。详见《设备验收、安装与移交规程》。
5.4设施设备的档案管理
5.4.1技术资料的管理
5.4.1.1公司自有设备(所有权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档,并进行统一管理。工程部可对技术资料进行备份,视情况在统一登记后分发给使用部门。
5.4.1.2业主所有设备(所有权属于业主)的技术资料由小区管理处归档,并进行统一管理。
5.4.2设备的档案管理
工程技术部负责对设备进行统一分类和编号,并建立设备台帐由专人负责保管。各管理处应建立设备分类台帐。具体操作详见《设施设备档案管理制度》。
5.5设施设备的使用、维护与维修
5.5.1设施设备的维护保养和维修
5.5.1.1各小区维修组应对设施设备进行日常巡检,发现问题及时排除,具体操作详见《设施设备日常巡检制度》。
5.5.1.2设备的定期维护保养由专职维修人员完成,具体操作详见《设施设备维修保养规程》。
5.5.1.3电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必须由专人管理、维护、检修,并建立相应的机房管理制度。
5.5.1.4发生设备事故后,事故发生部门应填写"设备事故报告书",经工程技术部经理签署意见后,送总经理批示,转由工程部和相关部门处理。
5.5.1.5维修中心、各小区维修组负责指定责任范围内设施、设备的年度维修保养计划,报工程技术部审核后实施,具体操作详见《设施设备维修保养规程》
5.5.1.6设施设备如发生故障或损坏,则应由使用部门报维修组或维修中心进行维修。具体操作详见《日常报修规程》。
5.5.1.7业主需要维修、安装等服务的,由小区维修组提供,具体操作详见《日常报修规程》。
5.5.2监视和测量装置的管理
5.5.2.1工程技术部负责建立监测设备的定期校准计划,并做好各类校准、鉴定记录。
5.5.1.2工程技术部负责监测设备的校准、鉴定,本公司无法鉴定或国家规定的应送国家专门检测机构进行"外检",其余设备则由工程部负责进行"内检",具体操作详见《监视和测量装置控制规程》。
5.5.3设备的封存和启封
5.5.3.1各部门根据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备,由维修中心或维修组对设备进行封存处理,并在设备档案中予以记录。
5.5.3.2需要重新使用封存设备时,应由维修中心或维修组进行启封检查和试运行,确认合格后方可投入使用,并在原档案中注明启封日期和相关事项。
5.5.4维修零备件管理
维修中心负责组织维修零备件管理,各小区维修组负责本小区的维修零部件管理。具体操作详见《维修零部件管理制度》。
5.6设施设备的改造和更新
当原有设施设备已不能适应需要时,可由使用部门提出申请,经工程部签署意见后,报总经理审批。所有权属于业主的还需报业主委员会审批。如果属于改造范畴,则由工程技术部会同有关部门实施,具体操作见《设备更新改造和大修管理规程》和《共用设施大中修管理规程》;如果属于更新范畴,则由使用部门按《设备购置程序》办理。
5.7设备的报废
5.7.1设备的报废应由使用部门提出申请,由工程部负责进行技术鉴定,确认符合报废要求后,填写"设备报废申请单",经总经理批准后由使用部门作报废处理(所有权属于业主的还需经业主委员会批准),设备作报废处理后,财务部应注销设备资产,各建帐部门应注销设备台帐。
5.7.2报废设备有多种处理方法
具体可作如下处理:
a)出售;
b)零拆,对可利用零部件进行拆除备用;
c)无用部件作废品处理;
d)处理资金交财务部作设备残值处理。
5.8意外事件处理预案
5.8.1电梯紧急援救预案
维修组接到报告后,立即派人前往电梯机房,切断机房主电源并对曳引机进行手动操作,使电梯轿厢移至最近层平层处,打开厅门、轿门放人或卸货。具体操作见《电梯应急处理规程》
5.8.2断电预案
当发现停电时,配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外线停电,应立即进行倒闸操作,将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸,则应先把分开关拉开,进行检查。没有异常情况就试送总开关,再试送各分开关。如果发现异常,应迅速派出维修人员抢修。具体操作见《供电系统应急处理规程》
5.8.3断水预案
如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水,维修组应迅速派出人员抢修。如果是外部停水,维修组应立即通知水厂抢修并切断所有公共区域用水,以保证业主用水得以暂时维持。具体操作见《给排水系统应急处理规程》
6相关文件
《设施设备日常巡检制度》
《设施设备维修保养规程》
《维修零部件管理制度》
《维修工具管理制度》
《供电系统应急处理规程》
《给排水系统应急处理规程》
《电梯应急处理规程》
《日常报修规程》
《设备事故处理规程》
《设备更新改造和大修管理规程》
《共用设施大中修管理规程》
6.1资源提供
6.3基础设施
6.4工作环境
7流程图
篇2：小区设备设施抢修管理规定（19）
小区设备设施抢修管理规定(十九)
1.0目的
小区的设备设施在出现故障时,以最快的速度、最好的质量进行抢修,确保设备设施的正常运行。
2.0适用范围
适用于zz城服务中心设备设施的抢修工作。
3.0职责
3.1服务中心经理在出现重大抢修工作时必须到场指挥工作;
3.2工程维修主任组织所有抢修的方案制定和实施;
3.3工程维修人员负责抢修工作,并根据本规程和有关管理规程安全操作。
4.0程序要点
4.1常见的设备(设施)应急故障及分类
4.1.1机电设备、设施类
4.1.1.1电器:变压器高低压配电室、发电机房、动力配电箱跳闸等故障影响到空调、给排水、消防、电梯的运作。
4.1.1.2给排水:给水泵、排污泵故障,影响到生活饮水不能正常供应,地下室排水不能及时排出,水管、阀门漏水、爆裂。
4.1.1.3消防:自动报警联动台、电脑、消火栓系统、自动喷淋系统故障影响到消防监控及灭火功能,水箱、水管、阀门爆裂、泄漏。
4.1.1.4电梯:电梯故障影响到住户上下通行、电梯困人等。
4.1.1.5智能化:对讲、门禁、门磁、道闸的故障影响到车辆通行、呼救、人员出入等。
4.1.2自然灾害
4.1.2.1台风或暴雨天气:根据气象局发布的气象预报。
4.1.2.2地震及其他自然灾害:事故发生时,服务中心领导应组织员工抢险救灾,将损失降低到最低,并及时向公司领导和当地政府汇报。
4.2应急措施
4.2.1任何岗位当班员工发现小区内设备设施故障将影响小区正常运作时,应立即用对讲机或电话通知中控室值班人员或有关领导。
4.2.2台风或暴雨天气来临前,服务中心应组织人员做好相应准备,且经理必须到现场值班,发生异常情况时,随时组织抢修,发生重大情况应及时向公司领导汇报。
4.3事态控制
4.3.1服务中心经理接到确认应急故障后,应组织相关部门员工及时赶赴现场,根据应急故障的类型、专业等安排抢修,有必要时成立临时应急小组。
4.3.2服务中心管理赶到现场后,应立即了解事态的状况,决定是否调动安全员、清洁部门配合,是否通知客户及采取更大的行动。
4.3.3工程维修主任在处理应急事件过程中,首先应初步判断故障原因,带领当班员工采取应急措施,阻止事态扩大,直至排除故障,恢复系统运作。
4.3.3.1对于分包的维修、保养项目(如电梯),在控制事态的同时,应及时通知维修、保养单位派人抢修。
4.3.3.2对于大漏水现象,应首先关闭管道上的相关阀门,关停相应水泵。抽调排水泵或现场利用消防水带、水桶等工具排水到卫生间或地漏,并及时清洁地面再安排抢修。
4.3.3.3对于消防维修应保持水箱正常水位及消防系统的正常工作。
4.4恢复运作
4.4.1简单的应急故障应立即排除,并恢复正常运作。
4.4.2重大故障排除并恢复正常后,对应部门应填写《设施设备重大故障(事故)报告表》上报公司处理。
5.0支持性文件
无
6.0质量记录
6.1《设备(设施)抢修记录表》--QP-09-17-F001
6.2《设备设施重大故障(事故)报告表》--QP-09-17-F002
篇3：Z小区设施设备维护保养管理规定
小区设施设备维护保养管理规定
总则
本规定适用于设施设备维护保养全过程控制,以确保小区内共用设施设备的正常使用,保证设施设备的保值、增值。
职责:
(1)物业管理部负责对设施设备维护保养管理制度的制定。
(2)物业管理部对设施设备维护保养进行监控抽查,记录在《小区管理服务检查考评表》上。
(3)管理处工程主管负责对小区内的设施设备进行登记造册,记录在《设备台帐》上。
(4)管理处对设施设备维护保养工作检查、考核。
(5)管理处下属人员对设施设备维护保养工作的执行。
过程规定
(1)每日各管理处有关人员检查保养相关设备,并进行记录。
(2)每周工程部主管汇同有关人员检查相关设备的维护保养,并记录。
(3)每月管理处主任汇同工程部主管检查设施设备的维护保养,并记录。
(4)每年由工程部主管负责编制设施设备维修计划,经管理处主任审查后汇总上报公司批准。
(5)物业管理部按《设备管理报告制度》及时了解各管理处对设施、设备的管理,必要时采取各种措施给予解决。
篇4：龙归住宅小区设施设备维护保养规定
住宅小区设施设备维护保养规定
为规范小区设施设备的维护保养,特制订如下规定:
坚持经济、合理、安全、适用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。
1、符合维修方案或设计图纸的要求,符合各项维修项目的标准,以为业主提供方便为原则。
2、工程部定期巡视检查房屋主体结构的使用。
3、蓄水池、喷水设施应完好,无渗、滴水现象、内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁。维护人员每月检查一次发现问题及时修复,每年清洗一次蓄水池。
4、设备维护保养是指对维持设备精度性能而进行的清扫、检查、润滑、紧固及调整工作,设备维护保养工作的原则是以预防为主、维修与计划检修为辅的原则,设备的维护保养是延长设备寿命,保证设备正常运转的重要手段。
5、设备保养的主要内容是:"整齐、清洁、润滑、安全,"即通常所说的"四项要求",包括:
5.1整齐:工具工件附件放置整齐,安全防范装置齐全,线路,管道完整。
5.2清洁:设备内外清洁,各滑动面,丝杆、光杆等处油污、无碰伤,各部位不漏油、漏气、漏水、漏电、房内垃圾清扫干净。
5.3润滑:按时加油、换油、油质符合要求,油壶、油枪等齐全。
5.4安全:实行遵守操作规程,防止事故隐患。
6、设备保养实行三级保养制:
6.1日常保养:日常保养的内容是清洗清洁、润滑和紧固易松动的螺丝,检查部件完整,日常保养的项目大多数在设备外部,由设备班组负责。
6.2一级保养:以设备班为主,维修工人配合指导。一级保养的内容包括:
1)根据设备使用情况,进行部分零件的拆卸、清洗、修复;
2)对设备的各个配件间隙进行适当的调整;
3)清除设备表面的黄袍及油污;
4)检查、调整润滑油路,适当加润滑油、润滑油脂;
5)清扫电器箱、电动机。电器装置固定整齐,安全防护装置牢固。
6.3二级保养:以检修为主,工程维修人配合协助,半年保养一次。二级保养的内容包括:
1)根据设备的使用情况,对设备进行部分解体检查,清洗。
2)对各主轴箱、变速转动箱、进行清洗并换油。
3)修复或更换易损件。
4)检查电器箱,修整线路,清洗电动机。
5)检查调整修复精度,校正水平。
7、设备的维修保养要求做到"三好四会",即管好、用好、修好设备,会使用、会保养、会检查、会排除故障。
篇5：某小区智能化设施使用管理规定
小区智能化设施使用管理规定
1.目的:
为提高小区的服务质量,为业主提供安全舒适的家居环境
2.适用范围:
闭路电视监控系统、可视对讲系统、门禁系统、报警系统
3.管理规定:
3.1小区闭路电视监控系统、可视对讲系统所配装的摄像头应保持清洁,其镜头部分,每月应打扫两次,特殊情况酌情处理,以确保摄像质量。
3.2.现场安装的各类控制设备其周围环境不应有强电磁场干扰源,以确保视频信号的质量。
3.3智能化设施有关设备的维修保养工作应由有关专业人员负责。
3.4中心控制室内的相关设备,日常的运行、维护工作应由专职人员负责
3.5出现故障应立即通知有关部门,马上检查使其恢复正常。
3.6非工作人员不得进入中心控制室。
制度专栏
