小区大厦设施设备维修运行控制规程制度
小区、大厦设施设备维修运行控制规程
1目的
对设备的维修及维护保养进行控制,确保其处于良好的运行状态,满足正常的运行需要。
2适用范围
适用于小区/大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。
3引用文件
《设施设备综合控制程序》
4术语和定义
应急维修:设备在使用过程中发生故障或损坏,为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。
返修:对于不合格的产品所采取的措施,使其能满足预期的使用要求。
返工:为使不合格产品满足规定所要求而采取的措施。
5职责
5.1工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。
5.2维修中心、各小区维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。
5.3常务副总经理负责"年度设施设备维修、保养计划"的审核与批准。
6程序要求
6.1维修流程图(附后)
6.2维修计划的制定
6.2.1维修中心、小区维修组负责制定本小区"年度设施设备维修、保养计划"。
6.2.2工程技术部负责对小区"年度设施设备维修、保养计划"进行审核,并在此基础上编制公司"年度设施设备维修、保养计划"。
6.2.3常务副总经理负责公司"年度维修、保养计划"的审核和批准。
6.2.4维修、保养计划有多项内容
具体内容包括:
a)根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限,维护保养内容及质量标准;
b)根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限,维护保养内容及质量标准;
c)根据公司现有技术力量和操作能力,确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单;
d)年度计划分解,工时测算,及维护保养的时间安排。
6.3设备维护保养工作的实施
6.3.1设备的日常维护
6.3.1.1设备的日常维护保养由操作人员负责,应做到:整齐、清洁、润滑和安全。
6.3.1.2设备应加强日常维护保养
维修保养内容包括:
a)擦拭、清洁机器外表;
b)紧固外表易松动部位;
c)检查外部零件及电气部分的完整性。
6.4.2设备的定期维护
6.4.2.1设备的定期维护由维修人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。
6.4.2.2定期维护包括多项内容
定期维护的主要内容有:
a)彻底清洗、擦拭机器内外;
b)检查、调整各部件配合间隙,紧固摆动部位,更换个别易损件;
c)清扫、检查、调整电器线路及装置;
d)疏通油路,添加润滑剂。
6.4.2.3定期维护分多个类别
具体分类有:
a)一级保养
"一保"的作业内容就是对设备进行内部清洗,沟通油路,调整配合间隙,紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查,一保工作具有一定的技术要求,其保养工作应在维修工的指导下,由操作员完成。
b)二级保养
"二保"的作业内容除了一保的全部作业外,还要对设备进行局部解体检查,清洗换油,修理或更换磨损零件,排除异常情况和故障,恢复局部工作,检查并修理电气系统等。
6.4.3重要设备的维护
6.4.3.1配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。
6.4.3.2重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程。
6.4.2.3重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容
具体内容包括:
a)重要设备长期停用,应定期进行擦拭、润滑及空运转;
b)重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用,不得随意代用;
c)重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。
6.4.4设备封存和启封前的维护
6.4.4.1设备封存前由使用部门通知工程部,工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。
6.4.4.2设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。
6.5设施设备维修工作的实施
6.5.1日常报修
6.5.1.1设施、设备发生故障,小区管理处应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据管理处的报修单,维修组派员维修,具体工作程序详见《日常报修规程》。
6.5.1.2注意事项
设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:
a)设备无法修复时,维修组应及时与报修部门联系,并提出处理意见;
b)维修人员对急修的赴修反应时间(接到通知到进入现场时间)不超过10分钟。
6.5.2巡查维修
维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复,较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报,另行安排检修。
6.5.3设备的项修
6.5.3.1工程技术部应根据设备的实际情况,对劣化状态已达不到技术要求的项目,按实际需要派员进行针对性的修理。
6.5.3.2项修时,一般要进行部分拆卸、检查,更换或修复失效的零部件,从而恢复所修部分的性能和精度。
6.5.4设备的大修
6.5.4.1设备大修应该认真考虑,并列入年度维修计划。
6.5.4.1大修可由工程技术部或维修中心承担,也可委托专业单位进行。
6.5.4.2大修时要对设备进行全部解体,修整所有基准件,修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件,使之达到规定的技术要求。
6.5.5计划维修
计划维修按"年度设施设备维修、保养计划"实施。
6.5.7委托维修
对于委托维修的实施,小区的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后,应由责任维修部门和修理方共同进行验收,并填写"维修保养单"。维
修方应在保质期内承担相应责任。
6.6设备的事故管理
6.6.1凡各种设备因非正常原因造成损坏,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面虽未损坏而内伤严重者,均称为设备事故。
6.6.2设备事故的性质
根据引发原因的不同设备事故分不同性质:
a)责任事故:因人为原因(如违反操作规程)而造成的事故;
b)质量事故:因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故;
c)自然事故:因遭受自然灾害而造成的事故;
d)其他事故:凡不属于上述三类原因的事故。
6.6.3事故的处理
6.6.3.1公司发生设备事故后,由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。
6.6.3.2工程技术部会同使用部门对事故进行分析,填写"设备事故报告书",做出处理意见。
6.6.3.3"设备事故报告书"经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理。
6.6.3.4设备事故经分析、处理并修复后,工程技术部应计算出实际损失,报送财务部。
6.6.3.5公司发生的各种事故,应由工程技术部在"设备事故登记表"内予以登记。
7相关文件
《锅炉维修保养规范》
《电梯维修保养规范》
《空调维修保养规范》
《给排水设备维修保养规范》
《供配电设备维修保养规范》
《日常报修规程》
《电脑信息系统维修保养规范》
8记录
维修单
年度设备维修、保养计划
月度设备维修保养计划
设备事故报告书
设备事故登记表
公共区域巡查表
维修保养单
附:维修流程图
篇2：Z售楼处公用设施设备维修养护质量标准
售楼处公用设施设备维修养护质量标准
一、楼体或房屋设施
1、外墙面无裂纹、无污迹、墙面无乱开孔洞、无乱牵管线、无蜂窗、无鸟巢、边角线整齐;
2、墙砖无脱落、涂料无起泡脱落、墙面油漆粉饰完整、无破损、整齐美观;
3、空调预留孔干净整齐。
二、配电系统
1、管线无乱迁挂现象、无裸露。
2、无损坏灯泡、开关功能正常、开关面板安装牢固、无破损、无漏电或不安全现象;
3、各种电线接驳牢固、无松脱;无不安全现象。
三、天花
1、无污迹、污水渍、无霉斑、表面平整、无裂纹、无起泡现象;
2、天花无渗漏水渍。
四、给排水系统
1、供水总阀及水表等连接紧密、无滴漏现象、无锈蚀、阀门开关灵活;
2、卫生间上下水正常。
五、消防箱、消防栓
1、消防箱箱体完好、标志清晰、油漆无脱落;
2、门体无变形、无破损、门体开关灵活;
3、消防水带干净整洁、无霉变、无破损、保持干燥;
4、消防水枪、消防栓、消防泵结合器完好,结合顺畅紧密、消防栓阀门开闭灵活。
六、告示牌、宣传栏
1、告示牌表面完好无破损、无小广告、无乱张贴现象;
2、宣传栏表面完好无破损、无小广告、张贴规范;整体美观。
篇3：ZZ小区设施设备维修养护措施
新城小区设施设备维修养护措施
1建立设施设备管理制度
针对"zz滨海新城"的高层和小高层建筑,制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响,并给"客户服务中心"带来多方投诉。因此,在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容:
*必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。
*对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。
*制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。
*评估设施设备零配件的供应以及库存量的情况。
*强制执行设施设备安全年检制度。
*强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。
*制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。
*对工程技术人员进行专业的培训及考核,并严惩人为疏忽的行为。
*严格要求工程技术人员24小时持证上岗,以保证系统的正常运行。
*建立健全设施设备的资料档案。
*建立一支专业的工程核心小组,长期监控设施设备的运作及工程技术人员的工作表现。
*建立一支专业的工程核心小组,对工程维修保养商实行严格的监督检查并作出评估。
制度大纲:
*房屋日常与定期维护制度;
*配电房值班制度;
*现场保洁制度;
*巡视检查制度;
*运行分析制度;
*设备维修管理规定;
*给排水设备维修管理制度;
*消防设备维修管理规定;
*配电房设备安全操作规程;
*配电房交接班制度;
*水泵房运行管理制度;
*水泵房安全操作规程;
*工程技术人员交接班制度;
*消防系统与风机系统运行、管理、维修保养制度;
*水泵运行完好技术质量指标;
*给排水系统运行、管理、维修、保养制度;
*给排水系统日常管理制度;
*电梯运行维护管理制度;
*智能化系统运行、管理、维修、保养制度。
2做好设施设备维修与安全措施
我们将通过严格的管理和采取相应的措施来保障小区供水、供电、通风、排污、电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行,延长其使用寿命。主要措施有:
1、日常运行:制定严格的设施设备操作规范,按要求进行巡查;制定安全操作规程,保护人身及设备安全。
2、常规维护:制定完善的维保计划及实施方案,排除隐患,确保设施设备的正常运行。
3、紧急状况的处理:建立快速反应机制,制定应急准备及响应措施,保证紧急状况下实现联动,将损失降到最低程度。
4、管理原则:
*制定公共设施机电运行和保养工作计划,按公司物业管理质量标准规范运作,确保设施设
备的正常运作。
*建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修保养制度、设备技术
档案等管理制度。
*建立机电设备二级保养制度,即日常保养和定期保养。
*保障供电、供水、消防等正常运作并做好记录。
*巡视设备房和设备运行情况,做好巡查记录,发现设备运行状态有异常情况须及时报告、
记录并在主管安排下尽快处理。
*做好设备房的物品管理,加强安全防范工作。
*负责机电设施、设备的各项维修、保养工作,并做好记录。
*定期清洁所管理的设备和设备房。
*建立有效的信息传递体系。实行24小时值班,随时接管业户和内部员工的维修申请及故
障报告,及时反馈信息,在最短的时间内使有关人员到位并及时处理问题。
*对部分机电养护工作拟订服务合同,安排专业公司负责定期的养护工作,并由工程领班安排下属员工按服务合同的条款监管专业公司的养护,确保维修保养工作的品质,并准确地作好保养记录。
*安排相关保险。
3加强设施设备养护
A、设施设备养护主要内容:
1、给排水设施(设备)运行管理及养护
*确保给排水设备(设施)保持良好的技术状态,保证生活、消防用水的需要。
*专业维修人员负责给排水设备的维修保养。
*值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
*工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。
*客服经理负责上述工作的检查监督。
*客户服务中心负责向有关业户通知停水情况并做好解释工作。
*给排水设备发生故障,维修人员负责维修保养工作的指导、检查监督及委托修理的联络工作,及时处理给排水设备(设施)的故障,确保设备性能。
2、供电设施的运行管理及养护:
*确保供电设施(设备)保持良好的技术状态,保证小区内业户的安全用电需要。
*高压运行工程师负责高压设备和变压器的巡检,并做好记录。
*机电值班人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。
*工程部主管负责供电设备综合管理及上述工作的检查监督。
*客服经理负责上述工作的检查监督。
*客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。
*供电系统发生故障,工程人员应及时报告主管,必要时报供电局进行抢修等联络工作,确保设备的性能。
3、高低压保养维修程序:
(1)变压器:每年冬季做高低压绝缘试验,对变压器线耳和各种螺丝进行检查、收紧、清洁污物。具体实施程序如下:
*组织熟悉设备的人员(五人以上)指定专门责任人,了解工作任务和注意事项,并由专门责任人按工作单程序安排工作。
*工作时穿长袖工作服,身上不得配带其它杂物及手饰,着绝缘靴、戴绝缘手套,测验电器是否正常。
*先停低压开关,再停高压开关,用合格的验电器验明接线端无电后,最后用专用的接线杆将接地线可靠接地,对母线进行放电并相间短接。
*接、拆地线应有专人负
责,所有停电安全措施完成后,方可进行保养工作。
*工作完毕后检查所有工具器材数量,不得遗留杂物,由专人拆除接地线,工作人员全部撤离工作现场后才可按步骤进行送电。
(2)高压开关柜:高压系统属于技术要求较高的供电系统,因此每年冬季都要将该项维护工作外包给供电局进行,每年冬季对手动合闸和分闸回路进行试验和检修。
(3)低压开关柜:每年冬季对低压开关柜内的各种开关和机械进行检修,收紧螺丝,清洁污物。
附:《高低压配电系统设备维修业务管理标准及操作细则》
《高低压配电装置运行安全程序》
《低压配电系统年检项目》包括:
*检查地下或大厦电总掣房,大厦上升总线。
*检查小区上下水泵房,消防泵房。
*检查公共用电装置。
*检查供电系统工程报价。
4、电梯的管理及养护
*电梯机房除电梯维修人员、消防人员外,任何人不能进入,机房内的设备非电梯维修人员不得操作。
*运行中电梯突然出现故障,值班人员应尽可能地先救援出被困人士,并通知电梯维修人员进行检修,如救援不成,值班人员应安慰乘客,尽快通知电梯维修人员前来救助。
*电梯人数过多时,应分批搭乘,以免超载发生危险。
*切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯,以免发生危险。
*发生火警时,切勿搭乘电梯,因电梯可能随时在半途停顿,将人困在电梯内,被困者可能会因浓烟而窒息,甚至危及生命。
*发现有水渗入电梯或电梯槽底部有积水,应立即停止使用,以免触电,并设法将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时,勿让水流入电梯内,以免损坏电梯设备。
*电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够的通风,温度是否过高,气窗玻璃是否完整,机房门必须上锁。
*电梯内的求救警铃、电风扇必须保持工作状态,以免突发紧急事件时因无法求救而导致窒息。
*因维修、保养而正常停用任何电梯时,应在小区的公告栏内张贴通知。
5、消防设备的运行及养护
*小区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态,停电后仍正常工作。
*小区内所有消防设备应每月测试一次,如发现故障应立即维修并做好记录。
*任何消防设备均安装在机房内,应每星期检查一次。
*消防报警系统每月测试一次,如有故障应立即维修并做好记录。
*消防水泵应保持良好的状态,阀门无人为误开,保证消防水箱的水位处于正常。
*具备消防保养证明书。
*每年应有一次消防演练。
附:《消防系统设备维修的保养制度》
《消防系统日常检查流程》
6、中控室设备维护:闭路电视监控系统保养规程
*客户服务中心信息室负责监控闭路监视系统主机,工程技术人员负责对该系统实施维修保养。
*闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和维护,无关人员不得随意触动。
*值班员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标的对应和编排。
*设备投入正常使用后,为确保运行正常,工程技术人员必须严格按《闭路监视系统保养项目计划表》进行检查。
*每日检查:闭路监视系统控制主机各项功能是否正常,有无设备异常,将检查结果填写在《闭路电视监控系统设施每日保养记录表》中。
*每月对电缆、接线盒、设备作直观检查,清理尘埃。
*每季对室内部分电缆、接头、清理尘埃,检查信号传输质量,并将结果填写在《闭路电视监控系统设备保养记录表》中。
*闭路电视监控系统设备出现故障后,首先应分清故障类型、部位,并及时排除,一时排除不了的故障,应立即通知有关专业维修单位,属保修范围内的,立即通知保修单位修理、保养,以便尽快修复投入正常工作,并记录在案。
*确保中控室设备(消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线围墙可视对讲电话系统)处于良好状态,保证业户的生命和财产安全。
*中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录;
*弱电维修工负责中控室设备的维修保养,确保中控室设备运行正常。
*工程部主管负责中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督,并对维修保养工作进行指导,检查监督及委托修理的联系工作。
*"客户服务中心"负责上述工作检查监督。
*中控室保安员负责中控室机电设备的操作,确保消防报警设备、保安闭路电视监控系统操作的安全性和准确性。
篇4：物业区域消防设施设备维修保养规程制度
物业区域消防设施设备的维修保养规程
一、消防设施设备维修保养的一般原则
1、管理处区域消防设施的日常维护、维修要落实到责任人。
2、消防设备的管理应按照公司设备管理的有关规定执行。
3、消防设备维修后必须恢复原来状态,不得随意更改原器材、线路。
4、消防设施设备的故障,按急修处理,管理处无法解决的故障,应及时填写《物业维修单》报工程部,若情况紧急可先用电话联系。
5、管理处负责监督外包方履行维修保养责任并填写维修保养记录表。
二、消防设施设备每月须保养的项目:
1、室内消防栓每月逐个检查不少于一次,并记录在《消火栓检查表》。《消火栓检查表》要求张贴在栓箱上。
2、消防泵(包括喷淋泵、控制柜)每月进行一次预防性运转的操作,操作要求按照《水泵站技术安全操作规程》进行并记录在《设备保养记录表》上。
3、疏散出口指示灯(包括应急灯)每月进行一次检查保养,断开交流电源,备用电池放电(亮灯)半小时后再合上交流电源。检查情况记录在《消防设施检查维修记录表》。
4、火灾报警系统的检查保养,每月须对火灾报警监护仪的各项功能检查,同时对报警系统所包含的设施(烟温感、警铃等)进行抽查。此工作记录在《消防设施检查维修登记表》上。
三、每季须检查保养的项目:
1、室内栓消防水的检查:每季度检查不少于一次,在每个消防立管的试验栓处放水检查水压是否正常,若有故障须立即解决,确保消防供水,记录在《消防设施检查维修登记表》。
2、防火卷帘、送风排烟机、湿式报警阀、消防广播:每季度检查保养试运行各系统主机,同时对各系统所包含的设施(如风阀、放水阀、音箱等)进行抽查,此工作记录在《消防设施检查维修登记表》。
3、室外消火栓的检修:每季度逐个检修一次,放水检查供水是否正常,给予活动部位加油润滑,保证设施能应急使用。并记录《消防设施检查维修登记表》上。
4、喷淋、消防结合器、闸阀的检修:每季度逐个检修一次。喷淋、消防结合器的接口部位要上油润滑保养,以便急用时能够迅速接口使用。喷淋、消防闸阀的转动部位须上油润滑保养,以防生锈转动不便。检修工作记录在《消防设施检查维修登记表》。
篇5：Z小区房屋设施设备维修保养管理制度
小区房屋设施设备维修保养管理制度
(1)工程部负责每月对小区房屋与道路、共用设施、设备进行抽查一次,将结果记录于《房屋建筑设施抽查记录表》内;每年进行一次普查,鉴定房屋完好度、危险点的结果,记录于《房屋完好程度鉴定表》内。
(2)房屋、设备发生异常,及时报告工程部主管,并在主管协同下排除异常。
(3)按《房屋建筑设施抽查记录表》、《房屋设施设备维修保养计划表》《设备设施维修养护流程(见附录1)》要求进行维修保养,将维修保养情况记录于《房屋设施养护修缮记录表》、《设备维修记录》内。
(4)工程部主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作。
(5)工程部主管负责每年12月制订下一年度《房屋设施设备维修保养计划表》,并按巡查情况制订中、大修计划报告,经管理处主任审批后报公司。
(6)因施工、维修、养护作业原因封闭道路和公共设施场所,由工程部提前24小时通知有关业户。
(7)房屋设施修缮一般不超过48小时,若无法修缮解决的重要部位,应将原因、解决方案、解决时间书面上报管理处,限期解决。
(8)工程部主管对日常房屋设施维修保养工作进行监督和检查。
(9)管理处主任负责每月对维修保养工作的监督和检查。
制度专栏
