小区设施设备日常巡检制度4

篇2：物业辖区公用设施改造维护维修工作程序

物业辖区公用设施改造及维护维修工作程序

一、目的:确保及时更新、改造、维护维修公用设施,保证其适时适量增

容和正常运行。

二、适用范围:适用于管理处管理的公用设施的改造及维护维修。

三、定义

1、公用设施的抢修:是指损坏的公用设施,已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活,必须对其及时进行的维修。

2、外委:指委托公司外单位进行的改造及维护维修。

3、自修:指管理处人员自行进行的改造及维护维修。

四、职责

1、管理处职责:

⑴负责做好本管理区域内维修(改造)、保养的年度及季度计划和半年总结;

⑵负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算;

⑶积极配合其它部门,做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作;

⑷组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收;参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作;

⑸管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人,须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结、管理处所负责项目的实施。

2、工程技术部职责

作为维修(改造)项目的主审部门,

⑴负责立项工程方案及预算的审核;

⑵负责做好维修(改造)工程的年度总结;

⑶负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算;

⑷为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持;

⑸组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收,并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处;参与其它工程项目的竣工验收工作;

⑹工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人,须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。

五、程序

1、管理区域内公用设施的确认

⑴物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。

⑵管理区域内公用设施应包括如下几种:

2、供电、供水设施。

注:不包括水泵房、开关站、变(配)电所,该部分

⑴公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。

⑵路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。

⑶花园内休闲娱乐设施。

⑷消防设施。

⑸公共天线、公用电信线路。

⑹清洁卫生设施。

⑺公共防盗设施。

⑻其他公用设施

3、责任范围划分

管理处主任根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围,并在一览表相应栏目注明。

4、维修(改造)计划

(1)"年度计划"的制定

各管理处须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划,维修(改造)、保养项目主要包括:电梯、空调

机组、高(低)压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑(网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。

须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要,做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的《年度维修(改造)计划》送至总经理、财务部、工程技术部(送往工程技术部时须附送上用E*cel编制的计划表磁盘,下同)。

(2)、季度计划的制定

各管理处须在年度计划的基础上,根据实际管理情况,于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算2000元以上的项目),编制《季度维修(改造)计划》表,并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部。

5、日常巡视检查

(1)物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内

每天巡视检查,并作《公用设施巡视记录》。

(2)物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次,必要时,

对其性能状况可进行试验。

6、计划外公用设施改造及维护维修

⑴物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维

修项目。

①日常巡视检查记录。

②客户投诉记录。

③访问客户记录。

④上级指示。

⑵经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。

7、公用设施的抢修

⑴管理处主任当班时,由主任组织实施抢修;管理处主任不在时,由责任物业管理员组织实施抢修。

⑵必要时,抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。

⑶管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。

⑷抢修完毕,管理处主任应向经理报告抢修情况,包括:

①事故原因;

②损失情况;

③抢修结果;

④抢修费用;

8、纠正和预防措施。

⑴除抢修外,公用设施在保修期内发生质量问题,由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。

⑵公用设施改造及维护维修工作质量的检查。

①管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量,发现问题,及时通知物业管理员处理。

②公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量,发现问题,及时通知管理处主任处理并要求其书面汇报。

篇3：小区房屋本体及公共设施维护管理规程（7）

小区房屋本体及公共设施维护管理规程(七)

1.0目的

对房屋本体及公用设施进行养护及修缮,满足使用功能,延长使用年限保证其使用安全及完好状态。

2.0适用范围

适用于zz城服务中心对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。

本规程中的房屋本体:

指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。

本规程中的公用(共)设施:

指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、地下排水管等。

3.0职责

3.1巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查,中控室值班员负责接受住户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单》,维修技工发现问题自行填写《维修通知单》。

3.2工程维修主任负责每月对房屋本体的巡视检查,负责按照《房屋本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责所有中修以上房屋本体及公用(共)设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。

3.3服务中心工程维修部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。并负责大、中修或改造、翻新项目的申报(包括报请业主委员会审批)及配合实施、验收。

3.4服务中心经理负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批,并组织实施。

4.0程序要点

4.1房屋本体及公用(共)设施的接管验收:按照《物业接管验收工作手册》执行;属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理,按照《公用设备(设施)管理规程》执行。

4.2房屋本体及公用(共)设施的标识

4.2.1所有房屋须标识楼号名称。

4.2.2大型公用设施应标明具体的场所或名称,如有必要还需说明其使用方法。

4.2.3综合部负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案及住户档案资料。

4.2.4服务中心经理负责指导、监督做好房屋本体及公用设施档案的管理工作。

4.3房屋本体及公用设施的使用、监控

4.3.1服务中心值班秩序维护员每日对公用(共)设施的巡视检查,并将检查情况填写在《巡查记录表》后上交服务中心值班员,值班员根据检查中发现的问题及业主告诉的情况,填发《工作联系单》(业主室内)或《维修通知单》(公共区域),通知维修人员进行处理。

4.3.2工程维修当班人员每天要对房屋本体进行巡视检查,对发现的问题能解决的要当天解决,如果不能解决的应上报维修主任或相关部门协助解决.

4.3.3工程维修主任每月对房屋本体进行检查,并将检查的情况填写在《房屋本体月巡视检查记录表》上,在检查中发现的问题填发《维修通知单》,安排维修工进行维修。

4.3.4对房屋及公用设施的维护、修缮,属保修范围内的,联系相应的保修单位按照相关的协议、条款及政府规定处理;对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的,可对外委托维修,填写《对外委托工作单》,费用在1000元以内,报服务中心经理批准,超过1000元的,报公司相关领导批准。如需签订委托合同,则按照公司相关要求执行。

4.4房屋本体的维护、修缮原则

4.4.1小修工程由服务中心组织完成,中修以上工程应委托有专业资质的单位完成,一般采取招投标的方式择优录取。

4.4.2住户进行室内装修前,须按相关程序提前报批。未经批准,不得改变房屋主体结构、外貌和用途;不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面(包括裙楼)及通道进行凿、拆、搭、占。在装修过程中,服务中心应派专人进行装修巡查,作好记录,发现有损伤大厦承重结构的现象,要坚决制止。

4.4.3人为造成损坏的,由损坏者负责修复或赔偿。

4.4.4屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患,损坏变形严重的,应加固、补修或拆换。不合理的结构,若影响安全的,大修时应整修改做。损坏严重的木构件,尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的,应及时修补,混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算,采取加固或替代措施。

4.4.5基础不均匀沉降,引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等,应立即联系开发商、设计院查清原因,出具方案,有针对性地加固或拆砌。

4.4.6玻璃幕墙安装牢固,接缝严密,气窗铰链刚度好,开关灵活且密封好,不渗雨水。发现有渗水现象,应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂,应及时清除碎片,并尽快联系专业厂家修复。在未修复前,应以木板遮挡牢固,以防风雨及发生意外。

4.4.7装修工程,室内部分由业主负责维修,公共和室外部分,地面和墙面,发生损坏应按原状修复。对墙面,应定期三年刷新。问题严重的应拆补或重铺(费用出于维修基金)。

4.4.8小区会所的主楼和裙楼屋面结构有损坏的,应修复或拆换,不牢固的应加固。

4.4.9屋面原结构过于简陋,或流水过长、坡度小,造成渗水漏雨时,应找出原因,针对损坏情况,用防水材料嵌补或做防水层,若按原样修缮仍不能排除屋漏的,应翻修改建。

4.4.10屋面上原有隔热保温层损坏的应修复。

4.4.11会所的室内公用部分墙面如有大理石破损,或内墙灰粉起壳,剥落的,应修复,每面墙若损坏超过一半以上,可铲除重抹。

4.4.12会所的室外墙面,若有大理石或瓷片破损,应加以修复,如墙面渗漏雨水,应做防水处理。

4.4.13木门、木栏杆等油漆起壳、剥落,失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构造整件或零件拆换应油漆。

4.4.14对房屋本体的维修均需填写《房屋本体维修登记表》。

4.4.15房屋本体保养/维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》。

4.4.16房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位,房屋完好等级的评定按照国家相关法规、标准执行。房屋完好率计算公式为:完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。

4.5公共设施养护和修缮原则

4.5.1小修工程由服务中心组织完成,中修以上工程应委托有专业资质的单位完成,一般采取招投标的方式择优录取。

4.5.2公共设施维修均须填写《公共设施维修登记表》。

4.5.3工程维修主任

对日常养护、修缮工作进行监督,并负责检查公共设施的维修质量及工作完成情况。

4.5.4公共设施维修养护工作按附件二《公用(共)设施维护、保养一览表》中的要求进行。

4.6对房屋本体及公用设施进行维修的费用支出,按照政府颁布的法规、条例、规定及物业管理合同的相关条款执行。

5.0附件

5.1附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》

附件二《公用(共)设施维护、保养一览表》

6.0支持性文件

6.1《物业接管验收工作手册》

6.2《公用设备(设施)管理规程》

7.0质量记录

7.1《房屋本体月巡视检查记录表》--QP-09-06-F001

7.2《公共设施日巡视检查记录表》--QP-09-06-F002

7.3《房屋本体维修登记表》--QP-09-06-F003

7.4《公共设施维修登记表》--QP-09-06-F004

7.5《维修通知单》--QP-09-06-F005

附件一:房屋本体保养、维护周期一览表

序号项目标准检查、保养

周期次数内容

1.地基基础房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位,墙体无严重裂缝等。每年一次进行全面观测,发现问题报告产权和上级。

2.梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无钢筋裸露等。每年一次全面检查,发现问题随时修补,。

3.墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)喷涂均匀,饰面板(砖)安装(砌贴)牢固,表面平整、洁净,色泽协调一致。每年一次全面检查

每年一次清洗大理石条砖、瓷面砖墙体墙面

5~6年一次①清洗马赛克外墙面

②喷涂室外墙体

3~4年一次楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂油漆

4.顶棚抹灰层牢固,无面层剥落和明显裂缝。每年一次全面检查3~4年一次全面修补刷漆。

5.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,牢固,确保使用安全,木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查3~4年一次修补、刷油漆

6.屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象,板端缝、伸缩缝油膏紧贴,天沟、落水管、落水口畅通,无渍水,屋面出入口完好,隔热层无缺少现象。每年一次每年雨季前全面检查,,发现破损及时修补。

7.房屋标识(栋号、单元号、楼层号)字体清晰、醒目,标识齐全,标识牌无损坏。每年一次喷涂字按原样重喷涂字,标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。

8.楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷,表面平整,无破损,楼板、地砖上无水泥渣。每年一次全面检查,发现问题及时修复。

9.通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季一次全面检查,发现问题及时维修。

附件二:公用(共)设施维护、保养一览表

序号项目标准检查、保养周期次数内容

1.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,牢固,确保使用安全,木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查3~4年一次修补、刷油漆

2.公共门窗门:木门、铁门、防火门窗、铝合金窗(推拉、平开)、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀,开关灵活、接缝严密,不松动,门窗及门窗配件齐全。每年一次全面检查和保养2年一次木门窗油漆。

3.水箱、水池完好、无渗、滴水现象,内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁,溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封。每月一次全面检查半年一次清洗水池、水箱。

4.天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形,无明显锈蚀。半年一次全面检查两年一次油漆

5.消防设施(消防栓、消防管、消防阀门)无损坏、开关灵活、清洁,无渗、漏现象,周围无堆积杂物,保持水压。每月一次消防栓按"小区消防栓保养规定"执行,其它全面检查。2~3年一次消防设施油漆。

6.公用电器及其卫生楼梯灯完好,灯开关正常,电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好,无不安全现象。每周一次全面检查,发现损坏及时更换,属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。

7.对讲门对讲功能正常,标识显示清楚,声音正常,门锁、拉手完好。每周一次全面检查;半年一次全面保养;2年一次油漆。

8.信报箱箱门、门锁齐全,开关自如,房号字体清晰,没有被明显损坏,完好率100%。每月一次全面检查每年一次油漆(如需要)

9.散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好,无脱离开缝现象,无排水不畅现象。每季一次全面检查,保持上下水管畅通,避免渍水渗漏楼板,发现问题及时修复。

10.上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝、破洞。每月一次雨季前全面检查,发现问题及时修补四年一次水管油漆

11室外建筑小品、标识牌完好率100%,符合安全要求,标识牌齐全醒目。每周一次是否有被损坏,有无安全隐患,标识牌有无遗失或需更新。

篇4：住宅小区公共设备设施管理规程（19）

住宅小区公共设备设施管理规程(十九)

1.0目的

通过对公用(共)设备设施的管理,使所有设备(设施)在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求。

2.0适用范围

本程序适用于zz城服务中心对与物业管理服务相关的各类公用设备(设施)的管理,包括以下类别:

供配电系统设备:

高、低压配电柜、变压器、电气"三箱"(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)及附属配套设备(设施)。

给排水系统设备:

各类给排水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设备(设施)、给排水材料。

消防系统设备:

电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示及附属配套设备。

电梯系统设备:

各类电梯及其附属设备(设施)。

弱电系统设备:

电视、电话、网络设备、无线电对讲设备;智能化系统(楼栋对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场)设备(设施)等。

通风系统设备:

通风设备及其附属设备(设施)。

3.0职责

3.1服务中心经理负责服务中心有关人员对物业主要配套设施、设备进行接管验收及重大事项的对接、审批。

3.2服务中心经理负责服务中心的设施、设备管理工作进行监控、检查、考核、业务联系及重大事项的审批、验收;负责组织重大设施、设备的故障抢修及事故处理;负责组织设施、设备大中修及更新改造计划的编制及实施。

3.3工程维修主任负责设施、设备日常管理工作,负责编制设备(设施)定期保养计划,安排、督促、检查设备责任人做好运行管理及维护保养工作。

3.4设备责任人负责其责任范围内设施、设备的运行管理及维护保养(巡视检查、运行操作、运行状况统计分析、日常及定期的维护保养等)。

3.5中控室值班人员负责对设施、设备的工作状况进行24小时的监控,并受理业主的服务请求及投诉,对监控到的异常情况及时通知设备责任人处理,并做好记录。

4.0程序要点

4.1接管验收:按照《物业接管验收工作手册》执行。

4.2标识

4.2.1所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码);面向公众的设施设备如有必要需标识其名称、注意事项、使用方法等。

4.2.2所有设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及按照《机电设备编号管理规程》标识其设备编号等。

4.2.3对正在维修或待维修或已停用的设施、设备须标示相应的警示牌或告示牌。

4.3档案管理

4.3.1工程维修主任负责建立设施、设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《机电设备台帐》,台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、安装位置、启用日期、生产厂家名称、主要技术参数、主要零部件更换及大中修(改造)情况等。

4.3.2工程维修主任负责指导、监督、检查服务中心设施、设备档案的管理工作,并对重要的档案资料备份、存档。

4.4运行管理

4.4.1服务中心根据不同的设施、设备类别及工作分工负责确定各类设施、设备的责任人,设备责任人必须经过专业培训,具备相应资质,持证上岗,且应遵照相应的管理规定,并兼顾经济、合理的运行原则,做好运行管理工作。

4.4.2因计划内检修保养(包括已知的市政原因),而影响设施设备正常运行的,须提前申报或告知服务中心,并提前24小时通知相关业主(住户);因突发事件或故障导致物业管理服务不能正常提供的(如市政突然停水、停电、设备突发故障等),服务中心应立即采取应急措施,并联系有关部门了解事件原因或组织修复、确定故障排除期限,同时应向业主(住户)做好解释工作。

4.5故障维修(事后维修)

4.5.1设备(设施)故障分为以下两类:

A类故障:指运行监控或维修保养中发现的可以立刻排除的轻微故障;

B类故障:指设备(设施)发生非正常损坏或责任事故而被迫停止运行或工作的一般或较大(重大)故障。

4.5.2对A类故障由各服务中心运行监控人员(设备责任人)或设备维护保养人员进行现场排除后,将维修情况及结果记录在《维修工作日志》内。

4.5.3对B类故障,一般情况下须即时组织维修,但对不会产生严重后果的或夜间发生的、且较小影响业主(住户)生活、工作的设施设备故障,可以延后组织维修。

4.5.4对B类中的一般性故障,修复时间不应超过24小时,若有可能超过24小时,应向维修主任报告,请求支援,限期解决;维修完毕后须填写《设施设备维修记录表》和《设施设备故障登记表》,并将主要零部件更换情况记录在《机电设备台帐》中。

4.5.5对重大故障或责任事故,服务中心应立即组织维修人员按照《设备(设施)故障抢修管理规定》采取应急措施防止故障或事故扩大,并及时向公司相关领导报告,同时须填写《设备重大故障(事故)报告表》上报,修复后填写《设施设备抢修记录表》,并在《设施设备故障登记表》中登记,在《机电设备台帐》记录主要零部件的更换。对于责任事故由客户服务部汇同工程维修组遵循"三不放过"的原则组织处理。"三不放过"指:事故原因分析不清不放过;事故责任人及相关人员未受教育不放过;没有防范措施不放过。

4.5.6对需要委外维修的设施、设备,费用在100元以内,由工程维修主任填写《设施设备对外委托工作单》,报服务中心经理审批后执行;费用在100元以上,需报请公司领导批准后执行。如需要签订维修合同,则按照公司相关要求执行。

4.5.7对在保修范围内的设施设备故障或质量问题,首先以书面的形式(《工作联系函》、《工程质量问题处理通知单》等)联系供应商或保修单位,按照相关协议条款执行。

4.6维护保养制度

4.6.1设备设施实行二级保养制度,即日常维护保养(小修)和定期维护保养(一级、二级保养)。对保养的总体要求是:整齐、清洁、润滑、安全。日常维护保养的主要内容有:清扫、除尘、擦试、润滑、紧固、检查、小修及对不经常运行的机械进行盘车、试车;定期维护保养除包含日常保养的所有内容外,还包括:局部拆卸检查、调整、清洗、更换、防锈防腐、刷漆、绝缘遥测、参数测试整定及计划内检修。

4.6.2设备责任人负责其责任范围内设施设备的日常维护保养(小修)及定期维护保养。对日常维护保养在《维修工作日志》做好记录,对定期维护保养填写相应的检查保养记录表。

4.6

.3按照设施设备大、中修及更新改造计划,工程维修部组织相关人员进行项目的大、中修保养及更新改造,完成后填写《设施设备大中修(改造)记录表》,同时将主要零部件更换及大中修(改造)情况记录在《机电设备台帐》中。

4.6.4已分包给各专业公司进行维护保养的设施、设备,责任人需按照签订的有关维护保养合同监督、检查其维保质量,确认维保费用。

4.6.5设施、设备的维护保养及大中修(改造)费用来源及支付办法,按政府颁布的法规、条例、规定及物业管理合同的相关条款执行。

4.7设备房的管理:按照《设备房及设备使用管理规定》执行。

4.8库存设备的管理

4.8.1闲置设备和暂停使用设备,由所属部门负责管理,并做好记录。存放地点要相对集中,保持干燥、通风,并加盖防尘罩,贴上标签。

4.8.2库存设备重新启用前,须经机电人员进行保养、检测后,方可投入使用。

4.9报废

4.9.1设施、设备有下列情况之一者,应考虑报废:

a)超过规定使用年限,主要结构及部件严重磨损或破坏,设备效能达不到技术要求且无法修复;

b)设备技术性能陈旧落后,经济效果差,技术分析结论更新优于大修;

c)因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用;

d)严重影响安全,继续使用将可能引发事故且不值得修复改造;

e)维修费用超过原资产净值或能耗大,污染严重。

4.9.2报废由服务中心组织相关人员进行鉴定、确认,填写《报废申请单》交服务中心经理审核后,上报公司相关领导批准。产权属业主的设备如有必要需报请业主委员会。

4.9.3设备批准报废后,由工程维修部组织拆除及废件处理,并将回收残值上缴财务部,由服务中心并财务部完成资产注销及档案资料清理工作。

5.0附件

5.1附件一《部分机电设备通常的中修、大修周期》

5.2附件二《房屋及设施设备管理检查、考评周期》

6.0支持性文件

6.1《物业接管验收工作手册》-------QP-06

6.2《机电设备编号管理规程》-------QP-09-19

6.3《安全操作管理规定》---------QP-09-05

6.4《设备房及设备使用管理规定》-----QP-09-08

6.5《房屋本体及公共设施维护管理规定》--QP-09-06

6.6《变配电设备管理规程》----QP-09-10

6.7《给排水设备(设施)管理规程》----QP-09-11

6.8《电梯系统管理规程》---------QP-09-13

6.9《消防系统设备管理规程》---QP-09-09

6.10《弱电系统设备管理规程》---QP-09-14

6.11《设备(设施)故障抢修管理规定》---QP-09-17

7.0质量记录

7.1《机电设备台帐》-------QP-09-07-F001

7.2《维修工作日志》---------QP-09-07-F002

7.3《设备设施故障登记表》--QP-09-07-F003

7.4《设备设施维修记录表》----QP-09-07-F004

7.5《设备设施定期保养计划表》--QP-09-07-F005

7.6《设施设备定期保养记录表》--QP-09-07-F006

7.7《设施设备大中修(改造)计划表》--QP-09-07-F007

7.8《设施设备大中修(改造)记录表》--QP-09-07-F008

7.9《设施设备对外委托工作单》--QP-09-07-F009

7.10《报废申请单》--QP-09-07-F010

附件一部分机电设备通常的中修、大修周期周期

设备名称中修周期大修周期

生活水泵三年六年

消防水泵五年八年

风机五年八年

电梯三年六年

附件二房屋及设施设备管理检查、考评周期

所属类别检查项目检查内容周期

弱电系统

楼宇对讲系统功能检查、测试及检查运行状况、保养情况。

功能检查:对讲通话质量、可视图像质量;防盗报警动作正常、灵敏度适宜;监视图像质量、相互切换、录像及回放;读卡、道闸动作正常;电话通话质量,号码对应关系;巡更读卡、数据读取正常;门禁卡读写、开锁。

保养检查:根据对应的检查保养内容及周期进行检查。1次/季

防盗报警系统1次/季

闭路监视系统1次/季

停车场管理系统1次/季

内部电话系统1次/季

保安巡更系统1次/季

门禁管理系统1次/季

电视、电话、网络1次/年

消防系统

消防自动报警系统功能检查、测试及检查运行状况、保养情况。

抽查几个回路的报警情况。报警显示及信号反馈正常,现场设备动作正常;中控室遥控启停及现场启停设备,动作正常,信号反馈正确;模拟动作正常。

保养检查:根据对应的检查保养内容、周期及完好标准进行检查。1次/季

水喷淋灭火系统1次/半年

消火栓系统1次/半年

七氟丙烷气体灭火系统1次/季

送风及防排烟系统1次/半年

卷帘门及消防疏散1次/半年

消防用具及灭火器材1次/半年

消防联动试验1次/年

供配电系

统发电机及附属设施功能检查、测试及运行状况检查。

自动/手动

启停正常,联锁可靠,操作灵活;数据显示正常。

保养检查:根据对应的检查保养内容、周期及完好标准进行检查。1次/季

高、低压变配电设备1次/季

双电源切换箱、柜1次/半年

动力、照明、电表箱1次/半年

各类控制箱、柜1次/半年

给排水系统生活给水系统供水正常,功能测试、运行及保养情况检查1次/季

排水系统排水畅通,功能测试、运行及保养情况检查1次/半年

电梯系统运行状况及维保质量检查;管理情况检查1次/季

通风和空调系统功能和参数检查测试、运行及保养情况检查1次/半年

房屋本体及公用设施安全性、适用性及养护、修缮情况检查1次/半年

设施、设备环境卫生整洁、无杂物、无污染、卫生状况良好1次/季

工机具管理工机具台帐清晰、齐全;使用正常,保管妥当;积存物资适量,存放场所符合要求;1次/季

综合管理管理到位、维护及时、工作及使用状态良好,人员素质高、责任心强。1次/季

篇5：小区给排水设备设施管理规程（19）

小区给排水设备设施管理规程(十九)

1.0目的

为保证zz城排水设备(设施)处于良好技术状态,保证生活、消防用水的正常运行,特制定本规定。

2.0适用范围

适用于zz城服务中心给排水设备设施的管理。

3.0职责

3.1工程维修主任负责给排水系统设备设施的运行、维护、保养计划的制定,检查、监督设备责任人按规程运行维护管理;

3.2设备责任人按本规程规定的内容进行给排水系统设备设施的运行、维护。

4.0程序要点

4.1给排水设备操作规程

4.1.1给水设备(水泵)操作规程

开启出水阀--开启进水阀--将水泵控制柜的转换开关拨到手动位置--按控制柜上启动按钮开启水泵供水--按控制柜上的停止按钮水泵停止供水--将控制柜上的转换开关拨到自动位置,泵进入自动状态

4.1.2排水设备(潜水泵)操作规程

控制箱转换开关拨至“手动”--按控制箱“启动”按钮--排水泵启动、并排水--按控制箱“停止”按钮--排水泵停止排水--控制箱转换开关拨至“自动”

4.2给排水设备(设施)运行管理

4.2.1日巡视检查流程

值班室--水泵房--地下水池--供排水干管--地下排水泵

4.2.2设备责任人每天根据上述工作流程进行巡视,检查各设备的运行状况,并将巡视、检查情况记录在《维修工作日志》内。

4.2.3设备责任人每天隔两个小时须对水泵房巡视检查一次,并记录设备运行数据及状况(电压、电流、声音、温升、压力等)于《给排水设备运行记录表》内。

4.2.4水泵房的管理按照《设备房及设备管理规定》执行。

4.2.5给排水系统运行故障应急处理方法:

故障现象原因分析处理方法

水管或配件破裂如新安装属质量问题更换

铸铁管破裂,则为外力冲击更换

无缝钢管锈蚀用水中胶堵漏、焊补或更新

镀锌管锈蚀更换

阀门漏水压盖破裂更换或焊补

阀门铰或销断落更换

阀门破裂更换

喷淋头破裂撞坏或火焰温度造成更换

水泵能运转

但是不出水水池或水箱缺水检查水池、水箱

水泵漏气打开放气螺丝放气

进出水阀是否打开打开进出水阀

泵过滤网是否堵塞清洗过滤网

泵不运行电源是否正常检查

热继电器是否动作、接触器是否烧坏检查排除

泵是否卡住盘车

电机是否烧坏更换

水压不够过滤网是否堵塞清洗过滤网

阀门是否打开检查排除

电机转速是否正常检查降压起动转换是否正常

雨水、污水排不出排污泵控制线路是否正常检查排除

排污泵叶轮是否被杂物堵塞清除杂物

叶轮扎头螺丝是否松动紧固叶轮扎头螺丝

排水管阀门是否全开打开排水管阀门

市政突然停水落实停水原因、供水时间,检查蓄水情况,必要时通知用户

发生大面积跑水或洪涝管道或阀门破损、失灵采取应急措施,报告主管组织人员、材料抢险,保护好机电设备

雨水泵、污水泵不能正常启用或不够用组织人员排洪抢险,若潜水泵不够用,应立即请求公司其它部门支援

4.3给排水设备的维修保养

4.3.1按照管理规程"维修"及"保养"上的要求进行。

4.3.2给排水设备检查保养内容及周期。

序号检查保养项目保养内容周期

1.水泵房清洁控制柜、水泵、电机及管道、阀门等附属设施1次/月

2各类水泵及配套电动机1、外观清洁、除污、除锈,补刷油漆

2、手动盘动、排气手动启动,检查密封性能

3、轴承加润滑油、更换损坏的密封圈

4、检修联轴器、传动轴,填料函,更换填料

5、清洗或更换轴承,并换油,修复磨损件

6、检修附属阀门、零部件、仪表

1次/月

每次保养时,可视其质量和使用情况适当取舍。

3控制柜检查、清洁1次/月

4电机主回路、控制回路检查主触点、清洁、紧固1次/年

5设备机座检查/紧固地脚螺丝、补刷油漆1次/半年

6进水电动蝶阀开闭是否正常(模拟动作)1次/半年

7泵房各种阀门启闭情况、更换损坏填料、加油1次/季

8给水主干管道清洁、补漏、除锈、刷漆1次/半年

9排水主干管道清洁、疏通1次/年

10管道固定支架、抱箍如有松动、脱落,紧固、更换1次/半年

11浮球开关模拟高低水位、检查动作情况1次/半年

12水表读数是否正常,如卡阻,清洗、更换1次/半年

13压力表检查、如损坏,更换1次/年

14Y型过滤器清洗1次/年

15集水坑清除泥沙、杂物1次/半年

16污水井、化粪池清除泥沙、杂物,疏通排水管1次/半年

17室外排水地漏清除杂物、疏通地漏1次/半年

18地下排水沟冲洗1次/半年

19高区水箱、地下水池清洗、消毒1次/半年

20室外雨水、污水进盖除锈、刷漆1次/年

21综合检查保养项目及完好标准1、技术性能(流量、扬程、电流、功率、效率)达到设计要求;

2、运转正常,无过热、异常振动及不正常噪声

3、主体和附属设施设备完整无缺;

4、电动机及控制系统齐全,接线紧固,接地正常

5、各阀门启闭灵活、密封良好,无泄漏现象

6、轴承、轴封冷却润滑良好,运转正常

7、设备基台光洁平整、稳,设备外观清洁。1次/年

5.0支持性文件

5.1《设备房及设备管理规定》

6.0质量记录

6.1《给排水设备(设施)运行记录表》--QP-09-11-F001