工程事务整改管理工作程序

篇2：万科物业工程事务处理程序

VK物业工程事务处理程序

1.目的

规范返修、配套设施完善、改造等工程事务的处理。

2.范围

适用公司各管理处。

3.职责

3.1品质管理部负责顾客出资的设施完善、改造工程的组织工作,工程技术部负责具体实施,其他相关部门协助。

3.2各管理处负责具体工程实施过程的管理与监控。

4.方法和过程控制

4.1保修期内返修工程及配套完善工程事务处理

4.1.1新项目的接管与保修期限

4.1.1.1公司接管新项目应与地产公司、施工方或供货方签订《三方保修协议》,并制定适用于本物业的《工程返修管理制度》。

4.1.1.2保修期限从发出的《入伙通知书》之日起,按《房屋质量保证书》规定的不同保修期限与内容执行。

4.1.2保修期内承建商出资的返修工程问题的处理

管理处接到返修工程问题时,由管理处开出《工程问题处理记录表》转客户服务中心处理,同时抄送公司品质管理部及相关领导,并由管理处跟踪处理情况,直至处理完毕。

4.1.3地产公司出资的零星工程、配套设施完善费用预、结算的处理

按4.1.2条款执行

4.1.4地产公司出资的返修工程及配套完善工程服务供方的选择:

服务供方的选择管理由客户服务中心负责,若委托本公司选择及管理的,相关部门应参照《服务项目外包控制程序》进行评估。

4.2保修期外设施完善、改造工程的处理

4.2.1业委会成立之前,管理处以专项报告的形式报品质管理部核实,征求地产公司相关部门(项目经理部、万创等)意见,确定是否报相关领导审批。

4.2.2业委会成立以后需要发展商完善的配套设施,必须严格控制。管理处以专项报告的形式将方案及预算费用征求业委会意见后,报公司品质管理部审核,确定是否按地产出资的工程事务处理。

4.2.3如工程费用由地产公司出资,按4.1要求执行。

4.2.4费用从本体维修基金中支出或由业主分摊等工程事务,根据工程大小及复杂程度等,相关部门应按照《服务项目外包控制程序》选择评估服务供方。

4.3设施完善、改造工程特殊情况的处理

对工程责任难以确定或确实存在质量问题可能构成客户投诉升级,对公司

声誉造成重大影响的,经品质管理部确认,按审批权限报相关领导审批后方可实施维修,维修费由物业公司先垫付,定期与地产公司结算。

5.支持性文件

VKWY7.4-Z02《服务项目外包控制程序》

6.质量记录表格

VKWY8.3-G01-F2《工程问题处理记录表》

篇3：盛隆大厦电梯运行管理工作程序

隆盛大厦电梯运行管理工作程序

1目的

确保大厦电梯技术性能处于良好状态,保证安全运行。

2适用范围

适用于隆盛大厦所有电梯的运行管理。

3职责

3.1电梯维修工负责电梯日常运行情况巡查及故障检修。

3.2电梯操作工负责货用电梯的操作、运行。

3.3中控室安保人员负责监控电梯的运行状况。

3.4主管工程师负责电梯的综合管理。

3.5工程部经理、安保部经理负责对上述工作进行检查监督。

4工作程序

4.1管理人员工作程序

4.1.1电梯维修工、电梯操作工

a.电梯维修工、电梯操作工须经技术监督部门的培训并持证上岗。

b.电梯维修工每日对电梯运行状况进行一次检查保养,发现问题及时处理或联络电梯公司处理,督促电梯公司定期维修保养。当电梯年检期即将接近时,督促电梯公司作电梯年检、年审。

c.电梯操作工负责货用电梯的运行,保持电梯轿厢卫生整洁,发现故障及时通知维修人员。

4.1.2中控室安保员

a.中控室安保员实行电梯24小时运行监控。通过闭路电视观察轿厢内状况,如发现乘客吸烟、打斗,或损坏电梯部件,用对讲电话制止并录像。

b.如发生故障困人,用对讲电话安慰被困人员并迅速通知电梯维修工及时处理,必要时联络电梯公司处理。

c.将每班运行情况记录于《中控室交接班记录》。

4.1.3主管工程师

主管工程师负责电梯的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管,设备帐目管理。同时对电梯维修工、电梯操作工、电梯公司维修保养工作进行检查、监督。

4.1.4工程部经理

a.进行周检、月检。每月最后一个星期对电梯机房组织有关人员进行设备检评。

b.审核《电梯保养计划》。组织人员对电梯分包方进行评审,评审合格后方能承担电梯维修保养工作。

4.2电梯使用管理工作程序

4.2.1客用电梯不设司机操作,由乘客自行操作,实行24小时运行。货用电梯由电梯操作工进行操作。

4.2.2客梯以承载大厦用户为主。

4.2.3消防电梯、货梯以承载大厦进出货物为主。

4.2.4大厦物业公司工作人员上下楼只能使用消防电梯,不允许乘坐客梯。

4.2.5电梯维修工、电梯操作工必须持证上岗,无证人员禁止操作。电梯工每天对大厦电梯全面巡视一次,发现问题及时汇报、处理。

4.2.6经技术监督局检测不合格未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。

4.3电梯安全运行工作程序

4.3.1中控室安保员24小时监控电梯运行情况,发现异常时通知电梯维修工(或值班工程师)或电梯公司维修。制止乘客的不文明行为,严禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。

4.3.2电梯维修工每天按《电梯日常巡检表》进行一次检查保养,并做好记录,督促电梯公司按规定进行维修保养工作,按规定填写维修保养记录。

4.3.3维修、保养等原因造成停梯,应在一层电梯厅挂牌告示。

4.3.4任何人不得在电梯机房、轿厢、井道内吸烟。

4.4电梯机房管理工作程序

4.4.1电梯工负责机房的日常检查和管理。

4.4.2电梯工每天巡视机房,发现达不到规定要求的及时处理。电梯机房内任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。

4.4.3非工作人员进入电梯机房须经主管工程师或工程部经理批准后,由电梯维修工陪同,方可进入。

4.4.4保证机房通风良好,风口有防雨措施,机房内悬挂温度计,机房温度不超过40℃。保证机房照明良好,并配备应急灯,灭火器和盘车工具挂于显眼处。

4.4.5每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得住人、堆放杂物。保持机房干净整洁。

4.4.6消防器材齐备良好,机房内严禁吸烟。

4.4.7《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。电梯机房因维修保养等原因造成停梯,应在一楼电梯厅挂告示牌。

4.5运行异常

4.5.1当火灾发生时:

中控室值班安保员打开消防迫降开关,将所有电梯全部迫降至基站,消防电梯自动进入消防运行状态,电梯维修工(或值班工程师)迅速关闭不具备消防功能的电梯。

4.5.2当地震发生时:

根据震前预报由电梯维修工关闭所有电梯,地震过后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检查,确认无异常后方可使用。

4.5.3当电梯进水时:

a.底坑进水时,应将电梯停于两层以上,中止运行并切断电源。

b.当楼层淹水流入井边或底坑时,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯、切断总电源。

c.电梯湿水后,应切断总电源,报电梯公司做湿水处理,并提交相应报告。

4.6电梯维保安全操作工作程序

4.6.1维修保养时一般须切断电源,以免触电、卷入钢丝绳等造成人身伤亡和设备事故。

4.6.2因维修保养需停机时,须确认轿厢内无乘客方可停机。

4.6.3在维修保养中必须注意工作协调和配合,有人协同工作时,开梯、停梯都必须扬声,得到对方的回答后方可操作。

4.6.4在轿顶作检修保养工作时,除判断故障和调试需要外,禁止运行快车。

4.6.5底坑作业时,禁止关闭厅门,厅门处必须摆设告示牌,防止无关人员靠近。

4.6.6在井道作业时,首先开亮井道灯,按下轿顶安全开关,必须佩戴安全帽。

4.6.7机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时,必须遵守大厦动火操作规定,指定专人监视,事后清理火种,严防火灾发生。

4.6.8维修保养结束时,必须认真清理现场,清点工具和物品。

4.7电梯困人救援程序

4.7.1轿厢停于接近电梯口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时:

a.确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)。

b.关闭电梯总电源。

c

.用专用厅门钥匙开启外门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢。

4.7.2轿厢停于远离厅门口的位置时,应首先将电梯轿厢移动至最近的电梯厅门处(以高于或低于楼面不超过0.5米为合适)。然后按照上述4.7.1中所列步骤救出乘客。移动轿厢的方法如下:

a.利用对讲电话通知轿厢内的乘客保持镇静,并说明轿厢可能移动,可将身体任何部位探出轿厢外,以免发生危险;同时如轿厢门处于半关闭或开启状态,则应先行将其完全关闭或开启;

b.进入机房关闭故障电梯的电源,打开电机轴的后盖套上盘车手轮;一人握紧盘车手轮,一人手持掣动扳手,轻轻松开制动,轿厢将会由于自重而移动,为避免轿厢上升或下降太快发生危险,操作时,应断续动作,使轿厢慢慢移动,直至最接近电梯厅门口为止。操作时,应注意,如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时,不可只撬开掣动,使轿厢自行移动,而应在松开掣动的同时,握紧盘车手轮并用力盘绞,使轿厢向正确的方向移动。

4.7.3遇到其他复杂情况,应及时报告及有关领导,通知电梯公司。

4.8电梯清洁卫生职责划分表

序号项目责任人时间相关记录

1电梯机房及其设备电梯维修工每班电梯巡查记录表

2轿厢内面及导门轨井底电梯操作工每班电梯卫生检查表

3轿顶、井道、底坑电梯公司二周电梯定期保养计划表

篇4：盛隆大厦电梯维修保养工作程序

隆盛大厦电梯维修保养工作程序

1目的

及时处理电梯故障,确保电技术性能,保证安全运行。

2适用范围

隆盛大厦的电梯的维修保养工作。

3职责

3.1电梯维修工负责电梯日检及与电梯公司联络,督促并协助其维修保养。

3.2电梯公司负责电梯维修保养及年检。

3.3主管工程师对维修保养进行检查监督。

4工作程序

4.1电梯维修保养工作程序

4.1.1维修保养工作过程中,严格遵守电梯安全操作程序。

4.1.2电梯维修工按《电梯日常巡检表》进行日检,机房每周打扫一次,机组清洁一次。

4.1.3电梯公司按《电梯及自动扶梯委托保养合同》对电梯作月、季、年保养,按规定记录。

4.1.4电梯维修工应督促电梯公司进行维修保养,监督维修保养质量和记录情况,并将维修保养情况记录于《电梯设备维修记录表》、《电梯设备保养记录表》,零部件更换及大修同时记录于《机电设备台帐》。

4.1.5当电梯发生困人时,应严格按照"电梯困人救援程序"执行,电梯维修工(或值班工程师)到达现场应不超过15分钟。

4.1.6电梯发生故障应快速到达现场(值班工程师和电梯维修工15分钟内,分包单位30分钟内)。

4.1.7在进行电梯维修工作前,应由负责人进行安全技术交底。先了解故障现象、分析发生故障原因,分析故障的位置。

5电梯维修保养安全规定

5.1目的

在电梯维修保养期间,确保人员及设备的安全。

5.2职责

5.2.1电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。

5.2.2工程部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行。

5.3内容

5.3.1电梯在维修保养时,不得乘客或载货,必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌,以示警告。

5.3.2在机房维修保养时,应先断开机房总电源后,才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。

5.3.3在轿顶工作时,应合上检修开关,在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关,严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。

5.3.4在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开,底坑和轿顶、机房不得同时作业,如须同时作业,作业人员必须带安全帽,必须注意工件、工具不得下落,以防落物伤人。

5.3.5操作时应由主持和助手协同进行,并保持随时互相呼应。

5.3.6操作时如果需轿内人员配合进行,轿内操作人员要精神集中,严格服从维修人员的指令。

5.3.7严禁维修人员拉吊井道电缆线,以防电缆线被拉断。

5.3.8使用的手灯必须带护罩,并采用36伏以下的安全电压。

5.3.9电梯维修保养注意事项:

a.非维修保养人员不得擅自进行维修作业,维修保养时应谨慎小心。

b.工作完毕后要装回安全罩及挡板,清理工具不得留工具在设备内。

c.离去前拆除加上的临时短路线,电梯检查正常后方可使用。

6相关文件和相关记录

6.1《电梯维护保养与说明》

6.2《电梯及自动扶梯委托保养合同》

6.3《电梯设备维修保养记录表》

篇5：物业公司工程事务部管理范围

物业公司工程事务部管理范围

1).在北京招商局物管公司管辖的各物管中心范围内,开展工程维修的业务管理工作,对业务发展中遇到的重大问题,提出处理意见、解决方法,经报公司批准决定后贯彻落实。

2).根据公司建立的综合管理体系,负责重大环境因素的识别与评价。

3).负责组织和监督各物管中心工程部确定提供和所需的基础设施。

4).负责工程分包过程的管理和控制。

5).负责监督各物管中心环境检测与测量控制。

6).根据公司要求,依据综合管理体系文件,指导、监督、协调、检查各物管中心对物业的建筑、设备维护的管理工作。

7).根据业务需要,为各物管中心提供工程管理咨询服务。

8).协助公司搜集、登录相关法律、法规与行政法规、主管部门条例,以及相关标准。

9).组织工程专业技术人员,交流、研讨有关建筑设备的管理课题。

10).完成本部门的管理目标:

设备完好率达98%

设备运行事故及时处理95%

房屋完好率达95%

报修及时处理率达95%