某客户服务中心业务考核试题

篇2：某工程部业务考核试题

工程部业务考核试题

1.对于小区突然发生停电、停水的现象如何处理?

2.请讲述低压配电需整体停电、送电的操作规程。

3.如何检查住户单元内是否有渗漏现象?

4.什么是物业管理?

5.物业管理包括哪些基本内容?

6.物业管理费是由哪些项目组成?

7.如何处理业主的有效投诉?

篇3：物业管理实务之复习试题

考试题型说明(总分数100分,考试时间150分钟):

1、单项选择20题,每题1分,共计20分;

2、多项选择5题,每题2分,共计10分;

3、判断改错5题,每题2分,共计10分;

4、名词解释5题,每题3分,共计15分;

5、简答5题,每题5分,共计25分;

6、论述2题,每题10分,共计20分。每题(考试时间表150分钟

第一部分单项选择题

1、下列表述中,哪一种属于从物业的使用功能对物业进行的分类()。

A、高层物业B、联排别墅C、居住类物业D、多层住宅

2、敞开式商场多位于()。

A、市中心繁华地段B、乡镇高速公路边

C、城市次中心区D、工业厂区附近

3、按建筑装修标准划分不同星级的物业主要是()。

A、工业类物业B、办公类物业

C、宾馆类物业D、居住类物业

4、高级综合大厦最显着的特点是()。

A、集多功能于一体B、建筑高度高

C、智能化水平高D、建筑面积大

5、下列表述中,哪一项不属于停车场的特点()。

A、指示标志多B、空间单一

C、光度、通透性要求高D、建筑风格多样

6、外观上追求个性鲜明,突出时代民族特色,反映的是现代物业的()特点。

A、建筑等级高B、风格多样

C、科技含量高D、管理要求高

1、国际高层建筑会议规定第二类高层建筑的层数是()。

A、9-16层B、17-25层C、18-27层D、26-40层

2、我国规定,高层建筑的总高度应超过()。

A、22米B、25米C、24米D、28米

10、在高层楼宇的供电系统中,负责给配电的是()。

A、备用发电机组B、楼层配电箱

C、配电干线D、配电房

11、下列属于空调水系统的是()。

A、冷却塔B、新风处理设备C、风管D、风柜

12、下列属于楼宇给水设备的是()。

A、雨水井B、底下储水池C、污水井D、化粪池

13、作好大厦治安保卫工作的根本是()

A、建立安全保卫制度B、健全技术防范措施

C、培养高素质的治安人员D、建立严格的奖惩制度

14、在高层楼宇的管理模式中,封闭式管理多用于()

A、一般写字楼B、高档高层住宅楼宇

C、普通办公楼宇D、各类物业都可以

15、高层楼宇的消防管理应立足于()

A、自防自救B、建筑防火C、专职消防D、领导重视

16、门禁管理系统的实质是()

A、电子巡更系统B、电子防盗系统

C、可视对讲系统D、电子门锁系统

17、高层楼宇的中央空调系统要()控制。

A、集中B、分散C、分部分项D、分层分区

18、写字楼的安全保卫工作要求每天的值班巡逻时间为()

A、24小时B、20小时C、16小时D、12小时

19、写字楼消防设备完好率应达到()

A、90%B、96%C、98%D、100%

20、下列消防设备中属于湿式消防系统的是()。

A、联动总控制屏B、自动报警系统C、自动喷淋系统D、正压送风装置

21、按建筑面积划分的大型写字楼,其建筑面积一般在()

A、1万平方米以上B、2-3万平方米

C、1-3万平方米D、3万平方米以上

22、写字楼运作的核心是()

A、高出租率B、良好的治安C、整洁的环境D、设备、设施的正常运作

23、写字楼管理中,::客人对商务中心服务质量的评价是以()为出发点的。

A、服务的内容B、服务的态度C、服务的手段D、服务的周到与快捷

24、主要承租户的租期一般在()以上

A、8年B、10年C、12年D、15年

25、在商场物业中,临时专业产权型同分散产权型物业的区别是()

A、临时转移产权型一次性收取价款B、分散产权型一次性收取价款

C、临时转移产权型产权不分散D、没有区别

26、对于分散产权型公共商业楼宇的管理,一般宜采用()的形式

A、承租合同B、管理公约C、业主自治D、管理大会

27、在公共商业楼宇的租赁经营中,基本承租户的营业面积一般在()以上。

A、30%B、40%C、50%D、60%

28、一般来说,一个居住小区中,其人口规模在()

A、30000~50000人B、7000-15000人

C、10000-13000人D、1000-3000人

29、物业管理公司对小区的管理主要采用()

A、法律手段B、技术手段C、经济手段D、行政手段

30、小区物业管理的基础和本源是()

A、

设备管理B、治安管理C、房屋管理D、多种经营

31、小区道路管理中的重点是()

A、确定车辆通行规则B、保证车辆通行安全

C、车辆停放有序D、道路的养护保养

32、根据《全国物业管理示范小区标准》的规定,小区的物业管理服务费用收支情况应多久公布一次()

A、三个月B、半年C、一年D、二年

33、综合大厦正常运转的前提是()

A、治安良好B、保持高出租率C、配套齐全D、各种设备的正常运作

34、会所多种经营的协同效应是其各项目之间多达成的()

A、配合性B、连锁性C、统一性D、整体性

35、会所的外观设计要与()相符。

A、内部设计B、环境设计C、市场定位D、员工偏好

36、停车场出租后,()

A、不能再转租B、可以自由转租

C、经出租人同意可转租D、经使用人同意可转租

37、有多个进出口通道的大型停车场适用于()系统

A、单车道进出B、中央管理C、无人管理D、双车道进出

38、实现其他自动化功能的基础是()功能

A、通信B、办公C、建筑D、网络

39、新的PMIS更加符合()的要求

A、ISO9001B、ISO9002C、ISO9003D、ISO9000

40、保安员深夜巡逻时发现客户门未上锁,应()

A、马上将门锁上B、等待同伴再查看

C、进门查看再上锁D、监视并通知监控中心

41、物业管理公司主管属于()员工

A、操作层B、管理层C、决策层D、技术层

42、下列内容中,属于要对经营服务项目的专业发展进行预测的是()

A、服务的社会拥有量B、新产品发展趋势

C、集团购买力D、社会文化层次

43、物业综合经营服务应始终把()放在第一位

A、服务B、盈利C、质量D、竞争

44、高层楼宇的室内冷气供应通常采用()

A、双温空调装置B、恒温空调机

C、单冷空调机D、中央空调机

45、住宅小区的行业管理主要运用()。

A、技术手段B、

经济手段C、法律手段D、行政手段

46、会所服务收费应()

A、内外一致B、以支定收C、灵活变通D、以收定支

47、会所创新的一个基本战略是()

A、提高市场占有率B、进行项目推广

C、开发新项目D、提高服务质量

48、智能卡与系统沟通的桥梁是()

A、自动挡车闸B、对讲系统C、出入口控制机D、自动出入卡

49、现代化宾馆的空调和照明系统的能耗约占大厦总能耗的()

A、1/3B、2/3C、1/2D、2/5

50、下列内容中属于决策层管理技巧的()

A、合理分权B、善于控制C、注重协调D、强调沟通

第二部分多项选择题

1、下列表述属于居住类物业特点的是()。

A、集多功能于一体B、集中成片开发

C、房型分割灵活D、生活方便舒适

2、闭路电视监控系统主要由以下()组成

A、摄像头B、电视监视器C、录像机D、连线

3、下列属于社区安全防范系统的是()

A、电子巡更B、电视监控C、防盗报警系统D、通信系统

4、写字楼管理中,对于设备的一般维修方法有()

A、强制维修法B、定期维修法C、诊断维修法D、全面维修

5、在公共商业楼宇的管理中,其管理委员会一般由()组成。

A、工商部门B、居委会C、管理公司D、经营者代表

6、从理论上分析,完整的CIS系统由以下三个子系统组成()

A、形象识别系统B、理念识别系统C、行为识别系统D、视觉识别系统

7、智能化住宅小区主要运用了()技术。

A、材料B、计算机C、通信D、能源

8、会所物品费用可按()等项的百分比计算。

A、房地产成本B、企业利润C、装饰费用D、设备设施成本

9、下列哪些属于消闲项目的特点()

A、运动激烈B、趣味性强C、强调精神上的满足D、文化气息浓

10、自动挡车闸一般具有()功能

A、砸车保护B、熄火保护C、时间保护D、发热保护

11、在物业管理中,当住用户违反管理规定时,管理人员应()

A、强行制止B、平等相待C、得理让人D、以理服人

12、物业管理企业开展综合经营服务应(

)

A、统一法人B、统一对外C、统一盈亏D、统一纳税

13、适合于针对业主和租户的管理方法是()

A、模范行为影响法B、操纵影响法C、权威法D、协助法

14、会所项目按功能特点分为()

A、康体项目B、消闲项目C、娱乐项目D经营项目

15、综合大厦选址的基本要求是()

A、商业气氛浓厚B、周边环境幽静C、人流量小D、公共交通方便

第三部分判断改错题(改正划线部分)

1、纯出租的办公楼宇有的房型不固定,可以根据需要分割或组合()

2、现代高层楼宇的各部分功能是相互独立的()

3、单纯型写字楼基本上只有办公一种功能()

4、高级综合大厦的使用维护更为复杂()

5、办公楼内部一般都配有先进的监控设备()

6、公共商业楼宇所有人主要通过商业店铺的出售而赢利()

7、新型小区的经济功能主要体现在住宅作为商品的经营性()

8、"全国优秀管理住宅小区"须每年复验一次()

9、综合大厦已成为现代城市高层建筑的主流()

10、综合大厦多建于城市中心区()

11、在高级综合大厦中,存货仓库中所有货品应放置于距喷淋头下1米以外的地方()

12、综合大楼清洁保养的重点是外墙及其室内()

第四部分名词解释

1、高层楼宇的封闭式管理

2、写字楼

3、商场物业

4、公共商业楼宇

5、小区的委托性服务

6、小区的经营性服务

7、会所的多方位经营

8、智能物业

9、操纵影响法

10、简单式停车管理

11、管理技巧

第五部分简答题

1、高层楼宇的管理主要涉及哪些内容?

2、高层楼宇的消防工作应着重作好哪些工作?

3、高层楼宇的封闭式管理与一般性管理区别体现在哪些方面?

4、一般来说写字楼具有哪些特点?

5、消防管理是写字楼管理中的重点内容,如何加强消防管理工作?

6、对于商业形象的包装,在公共商业楼宇中物业公司承担的并不多,那么物业公司一般负责其那些管理内容?

7、公共商业楼宇的管理者在选择承租商时需要考虑哪些因素?

8、住宅小区消防管理主要有哪些内容?

9、简述住宅小区物业管理的目标?

10、高级综合大厦中,其办公功能部分的安全防范工作有哪些要求?

11、设立会所的意义何在?

12、停车场管理主要有哪些内容?

13、物业综合经营服务项目有哪些类型?

14、会所筹建费用主要包括哪些项目?

15、智能化住宅小区有哪些共同特征?

第六部分论述题

1、试述现代物业发展的方向?

2、施行物业管理以来,我国的住宅小区管理取得了长足的进步,但还存在一定的问题,试论述这些问题?

3、精神文明建设历来是我党十分重视的工作,在住宅小区中如何抓好文明建设?

4、某住宅小区,其建筑面积为5万平方米,目前为市级优秀物业管理小区。请问其是否可以申报全国物业管理示范小区?原因何在?

5、试述综合大厦楼宇维护管理的主要内容?

6、当发现车辆被损时,车管员应如何处理?

7、与传统物业相比,智能物业具有哪些优点?

8、试述综合经营服务项目的选择方法?

篇4：某物业客服助理转正考核试题

**物业客服助理转正考核试题

管理处:姓名:得分:

一、填空题(40分,每格2分)

1、物业管理费按面积收取;

2、国务院最新修改的《物业管理条例》年月日起施行?

3、根据2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号),商品住宅质量保证书的最低保修期明确如下:

(1)地基和主体结构:设计文件规定的合理使用年限;

(2)屋面防水:年;

(3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏:年;

(4)地面空鼓开裂、天面饰面开裂:年;

(5)门窗翘裂、五金件损坏:年;

(6)管道堵塞:年;

(7)卫生洁具:年;

(8)灯具、电器开关:个月。

4、对已收楼而未入住或未出租的空置物业,每月物业管理服务费由交纳。

5、目前,::公司在管的各小区,物业管理费收费标准为:**华庭:元/m2/月;金逸豪廷:元/m2/月。

6、**华庭、**花园、金逸豪廷的业主入住后,每月需交缴梯灯费,收费的法律法规依据是:中价〔〕号《》。

7、现时,**物业各在管小区停车位收费的法规依据是:中价〔〕号《》。

8、**地产的企业理念是:;**物业的管理服务理念是:。

9、业主办理装修申请手续时,须到客户中心填写装修申请表,除了详细列明装修项目外,常规情况下须提交、、等图纸,阅读各有关规定,签署装修责任承诺书。

10、装修单元正常施工时间为每天上午至时;下午至时,如需超时工作或在规定时间外工作,须获得管理处书面同意。

二、名词解释(15分,每题5分)

1、物业管理:

2、前期物业管理

3、管理公约

4、住房专项维修资金

三、阐述题(15分)

1、管理费的成本包括了什么内容?

2、请简述物业管理处客服助理的岗位职责

3、如何处理好业主投诉?简单概述。

答案:

一、填空题

1)建筑面积;2)2007.10.1;3)5522216;4)业主;5)0.8、1.5

6)中价〔2005〕57号《中山市物业服务收费管理办法》

7)中价〔20**〕65号《中山市机动车停放服务收费管理规定》

8)创造优质生活空间、优质管理贴心服务

9)装修平面图、电路走向图、给排水布置图、

10)8:0012:00、14:0018:00

二、名词解释

1、物业管理

答:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

2、前期物业管理

答:是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

3、管理公约

答:又名业主公约,是经广大业主或业主委员会根据国家相关法律法规,并结合本小区的实际情况,集体制定和认可的、::由小区全体业主共同遵守一种行为规范准则。

4、住房专项维修资金主要指的是什么?

答:指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

三、阐述题

1、管理费的成本包括了什么内容?

答:1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3)物业管理区域清洁卫生费用;

4)物业管理区域绿化养护费用;

5

)物业管理区域秩序维护费用;

6)物业管理企业所管物业支付的办公费用;

7)物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧;

8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9)经业主同意的其它费用。

2、请简述物业管理处客服助理的岗位职责

1.服从上司工作安排,认真做好各项日常管理工作;

2.按公司制定的物业验收标准,配合做好物业验收接管工作;

3.在物业验收过程中,负责做好各楼宇单元的锁匙核对、调试、编号、分类、存放、借还、登记等细节工作,并建立好相应的管理台帐;

4.按公司制定的业主收楼工作流程,做好物业移交业主的工作,并配合业主做好各种业务办理,包括水电开通、装修申报、车位租赁等;

5.负责跟进处理各项工程质量遗留问题,妥善处理业主各种投诉;

6.每日现场巡查装修施工情况,如发现违规违章现象,应及时制止、纠正并及时向上级汇报;

7.每日巡查相应的物业区域,按各种工作量化标准要求,督促相关工作人员,做好清洁卫生、绿化养护、设备设施维护等工作;

8.根据每月物业综合大检查整改一览表,跟进处理各种存在问题;

9.根据各种会议纪要下达的工作任务,分别跟进各项工作完成情况;

10.每月对各区域的车位进行核查核对,包括已租、已售或空置等,避免各种乱租、重租导致乱扣乱划款项等现象;

11.负责对各种有偿服务跟进、回访、记录等工作,掌握各种服务信息动态;

12.在管理处财务人员休息或不在岗位时,配合做好各项费用的收缴及票据管理工作,并做好相关交接,以确保管理处收费工作顺畅开展;

13.每月配合财务对业主各种欠款的追收;

14.配合公司举办各种活动,完成上司下达的工作任务。

3、如何处理好业主投诉?简单概述。

答:

①应耐心听取业主意见,虚心接受业主批评,用心地听清楚业主所反映的问题。

②对业主所反映的问题一定要问清楚,不要主观推断。

③对用户反映的问题要做好书面记录。

④对反映的问题要及时了解事情真相,向业主回复具体工作时间和具体解决办法。

⑤及时了解处理问题的程度,业主报告问题处理的过程,并征询对处理结果的意见。

⑥及时向上一级主管汇报,以便更好更快的解决问题。(供参考)

篇5：某商务物业管理实务试题

商务物业管理实务试题

试题参考答案

一、名词解释题:

1.商务物业:是指以经营性房屋为主体的物业,如写字楼、商业场所、会所等,是对其进行出租或出售能够获得收入的物业。

2.纯租赁式:即进驻的商家与物业的产权单位没有更多的经济利益及合作关系,只是单纯的租赁物业,独立进行经营并承担和享受经营的成果。在租赁物业时向产权单位交付物业的租赁费,向物业管理公司定期交付物业管理费。物业管理公司受产权单位的委托,代表产权单位对物业进行日常管理。

3.合作式租赁:即进驻的商家与物业的产权单位除了付租金以外还有其他合作的经济利益关系。也就是物业的产权单位向进驻的商家收取数量较低的物业租金作为"底金",另一部分暂时不收,作为产权单位的一种"权益"或投入,双方商定一定的比例,根据经营的情况每半年或一年进行一次分配。在这过程的始终,物业管理公司仍只是代表产权单位,对进驻的商家定期收取物业管理费。

二、填空题:

1.会所是指为人们提供健康、娱乐和沟通交流的场所

2.作为商务性的物业,写字楼常常被用来全部出租,以收回投资和获取利润。

3.停车场有专用停车场和附设停车场两种,其中多数是大型或高层建筑的附设物业。

4.现代写字楼管理较重要的是三个方面:设备管理,它是写字楼的“心脏”;清洁管理,是写字楼的“容貌”;保安管理,它是写字楼的“卫士”。

5.现代写字楼的保安管理有两种方式:一种是封闭式管理,另一种方式是开放式管理。

6.物业管理公司要作好以下两项常规性清洁管理工作:清洁保障工作和保洁服务管理。

7.写字楼的建筑面积是通过测量已建成楼宇的永久性外墙来计算的,它包括封闭的楼层、地下室、机械设备层和楼顶面积。

8.实用面积是通过对办公室、走廊和其他永久性墙体表面的测量来计算的;也可以是室内面积加上隔墙地面水平投影的一半,通常应排除与建筑物核心部分相连的部分,如走廊、门厅、休息室、容纳建筑物设备的房屋部分等。

9.最小租金=(日常运行费用+抵押贷款还款额+预期投资回收额)/楼宇可租用面积

10.现在会所主要有两种类型:一是附属型、二是独立型。

11.自营式是指开发建设单位自己对商业场所的设施进行经营,经营风险由开发建设单位承担。

12.委托经营式是发展商委托物业管理公司在全面管理商业场所各种设施的同时,代发展商经营商业场所内的商业网点。

三、选择题:

1.众多的商务物业的集中在城市繁华区域,形成了(A),国际上流行的称呼为CBD。A、中央商务区或商务中心区B、贸易中心区C、国际金融中心区D、经济中心区

2.按照经营的性质,商务物业主要可以分为以下几类(ABCD)。A、写字楼物业B、商业场所物业C、会所物业D、停车场物业及其他商务物业

3.写字楼物业主要包括各行各业的(ABC)。A、行政办公B、业务大楼C、商务写字楼D、饭(酒)店4.现代商业场所物业主要包括各种类型的(ABCD)等。A、商场B、购物中心C、购物广场D、各种专业性市场5.会所经营的主要项目包括(ACD)。A、康体项目B、文化项目C、休闲项目D、娱乐项目6.写字楼物业管理的目标可以用“(C)”六个字来概括。A、安全、豪华、快捷B、安静、舒适、方便C、安全、舒适、快捷D、安静、舒适、快捷7.物业管理企业在清洁管理中的“三查”制度是指(A)。A、员工自查,领班巡查,部门经理抽查B、岗位自查,领班自查,部门经理自查C、员工自查,领班自查,部门经理自查D、岗位自查,领班自查,部门经理抽查8.关于楼层的租用率、租赁面积、使用面积关系的计算公式为正确的有(BCD)。A、使用面积=租赁面积×租用率B、租用率=租赁面积/使用面积C、租赁面积=使用面积×租用率D、使用面积=租赁面积÷租用率

四、简答题:

1.商务物业的特点。答:商务物业的特点有:(1)商务物业具有商业特性。(2)商务物业具有价值不能储存的特点。(3)商务物业具有不断保持设施先进的特点。(4)商务物业具有综合性的特点。

2.写字楼的特点答:现代意义上的写字楼同过去传统的办公楼已是完全不同的概念。过去办公楼的条件十分简陋,设备简单缺乏。而现在却不同了,科技的发展尤其是通讯和信息技术的现代化带动了办公的现代化,人们已经不再用传统的工作方式来满足今天的工作要求。现代的写字楼符合现代化的各种要求,它已经具有新的特点。(1)现代写字楼有相当规模的面积,办公单位集中,人口密度大。(2)现代写字楼有良好的建筑和现代化的设备。(3)现代写字楼功能齐全,设施配套、形成了独立的生活和工作系统。

3.写字楼物业管理的服务要求答:写字楼物业管理的服务要求为:(1)消防安全和治安保卫是物业管理的首要工作。(2)电梯安全运行、水电暖气供应等要充分保证。(3)日常的清扫、保洁及专业的清洁工作,为租户提供良好的办公环境。(4)做好应付突发事件的准备。

4.商业场所物业的租赁管理的主要内容答:商业场所物业的租赁管理的主要内容是:(1)商业场所物业租赁的宣传。(2)潜在租户的信息的收集。(3)商场的维护。(4)商场的安全管理。

5.商业场所物业的租赁管理中应注意的问题答:商业场所物业的租赁管理中应注意:(1)加强前期的商业场所物业出租方案及出租策略的策划。(2)强化租赁管理,实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。(3)处理好与进驻商家复杂的利益关系,实现共同发展。

6.会所的功能答:会所主要表现在以下几个方面:(1)会所对综合大厦和大型住宅小区有必不可少的重要辅助作用,是其重大的部分。(2)会所是发展品牌的重要手段。(3)会所能促进物业项目的租售。(4)所能有力地推动社区文化的发展。

7.会员制会所产生和发展的原因答:会员制会所产生和发展的原因是:(1)有可以享受的理想的环境和设施;(2)为有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起,交流经验,分享信息提供机会;(3)现代商务活动大量消费开支的存在;(4)会员可结识志趣相投的人,结识社会和本行业的知名人士或社会名流;(5)成为某些高级会所的成员能提高自己的声望,获得一种荣誉感;会所的气氛从容、不喧闹,服务热情周到,可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。

8.会员制会所经营中应注意的问题答:会员制会所经营中应注意下列问题:(l)不要把健身、娱乐、美容设施上的投入反作为提高整个物业的销售量或成本中心来看待,通过科学合理有效的经营,这种投入就会转化为利润中心。(2)会所可以通过提供一些会员专用的设施,来创造一种会员独有的气氛。(3)建立轮流使用设施的制度。(4)对于一些相关性设施的管理要进行严密的时间计算,以免会员和公众散客发生时间上的冲突。

五、论述题:

1.试述商务物业管理的特点答:商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的,一般来说,商务物业管理的特点体现在以下几个方面:

(1)商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物业是以商品的形式存在的,反映其价值的市场价格常常会出现较大的波动。其中,物业管理作为追加人类劳动的数量与质量,决定了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业管理劳动才能提高物业的价值。(2)商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的,如果当天不能实现经营,就失去了这一天的商业价值。(3)商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛,既有房屋出租、商业服务,又有办公、娱乐等活动,还有卫生、保安、绿化等日常管理服务,同时还代表产权人和租户与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。(4)商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设施、保持其先进性的特点决定的。(5)商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业的投资主体呈日益多元化,维护投资者的利益就成为社会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流,它对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可估量的作用。

2.试述写字楼物业市场分析的内容。答:首先是地区分析:邻近地区及地区性分析对于商业资产尤为重要,地区分析主要是对这一地区写字楼物业的供给与需求的分析。对写字楼物业的地区供给与需求分析主要考虑以下一些因素:

(1)写字楼的生命周期。写字楼建造的自然生命周期决定了办公空间的空置率,以及是过剩还是缺乏的。如果不考虑其他因素,一般处于生命周期早期的、新建的现代化写字楼的空置率较低,而陈旧的、老式的写字楼空置率则相对较高。

(2)地区新商业机构与业务的发展。要估算这一地区新商业机构的数量、典型的新业务对写字楼的需求以及想搬到新办公住所租户的数量、类型等,当然也需考虑现有租户增加的可能性。例如估计某一地区的企业数量每年以2%~4%的速度增加等。

(3)地区经济增长。对写字楼物业附近的整个地区的分析主要放在地区的经济增长上,因为经济增长快的地区,市场

不断扩大,写字楼的需求也随之扩大,盈利机会较多,因而能吸引到国内外的大公司进驻或设立办事处。

(4)地区的环境。地区环境对物业的需求影响也很大。租户比较关系物业所在地区的交通、停车、相近的业务与服务,以及地区的声誉,环境的改善,革新与新建设的项目(主要指污染的治理、绿化的新建项目等)。其次是吸收能力分析:在分析写字楼物业的空间时,物业管理者就要确定对写字楼物业的吸收能力。物业管理者可以根据历史经验确定每年的租赁面积或租赁的吸收能力。如果一座城市有五十万平方米的写字楼空间,每年的吸收能力近十万,那么我们可以推出这座城市拥有五年的可供租用的写字楼物业空间。再次是区位分析:写字楼所在的地理位置对其销售也会产生影响作用,大多数的企业在选择写字楼物业时不仅要考虑物业的设施设备,还注重物业所在的区位,如所处的市场环境、劳动力资源状况、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和劳动力对其的影响,而小公司考虑较多的是成本,环境对他们的影响是次要的。他们更关心设施的便利和租金的合理。所以当一些大租户搬到地段繁华的写字楼物业后,旧的物业便被相对较小的公司占用,这也是繁华地段写字楼物业的空置率较低的原因。由此可见,租金的高低是大多数公司选择写字楼考虑的重要因素。

六、案例分析题:

案例3―3高科技企业想要啥样的办公物业从今年初以来,联想控股所属的融科智地公司开发的融科资讯中心A座,目前已经吸引相当数量的重量级企业进入,比如美国益华科技、电讯盈科、石化盈科、美国在线等国际级大公司都把自己在京城的落巢之地锁定在此。有些大企业宁可放弃商务氛围浓郁的中心区,而选择中关村西区、融科资讯中心、数码中心、同方科技广场这些软件园、生命园,就是因为他们认为这里有适合他们生长和发展的土壤。那么这些新落户中关村的高科技企业选择高档办公物业的依据是什么呢

1.门当户对。企业在寻找办公物业时,除了关注租售价格和物业的位置,还比较注重企业自身的形象,影响企业形象的主要因素之一便是:邻居是谁是否与本企业“门当户对”如果企业本身挺有身价,而位于同一楼层的另一家企业档次较低,那么当有客户来公司造访时,会对公司印象不佳,公司也会觉得“掉价没脸面”,生意当然受阻。

2.公众环境。办公楼里的公众环境十分重要,会对企业员工有潜移默化的影响,在这个楼内的交际圈里,如办公楼内配置的咖啡厅、健身房、公共商务中心等,各进驻企业的管理者或员工有许多相互接触、交流的机会。大家可以相互认识,交际比自己所在的企业更好、更有发展前程的企业人员,很可能会对企业间的合作或员工本人有利,互相影响。

3.业务互动。企业在选择办公物业时,非常关心进驻的其他企业的定位,看是否能与那些企业有机会形成生意伙伴。

4、硬件设施量身定制。办公物业的基础硬件设施要符合企业的实际需求,就像量身定制一样,这样的物业最受企业欢迎。比如IT企业就要有相应的宽带等设施。但如果硬件设施标准很高,该企业却并不需要,花费这么多的租金对企业来说就不值得了。所以,不同的办公物业,针对的目标企业是不同的。

5.位置方便工作。在办公地点的选择上,企业会看这里是否有利于开展业务,以大大提高工作效率和业务拓展。石化盈科首席顾问叶祖达说,盈科在最初选择写字楼的时候,CBD(CentralBusinessDistrict商务中心区)和中关村的一些物业都曾考察过。选一个楼和用这个楼所具有的功能有很大的关系。比如说一个数据中心就不需要CBD这样很中心的地点。而如果是销售、推广性质的公司就肯定要选择CBD,因为那里是很多大公司的总部,人气很旺。盈科主要是一个从事网络发展、研究方案的技术性的IT公司,并不需要CBD的环境,所以三年之内不会考虑CBD,而中关村的氛围正好适合他们。

6.高层人员居住问题。办公物业周边的生活配套设施应满足企业中高层管理人员的需求,包括在周边最好有适合的住宅项目,以解决他们的住房问题,使他们没有后顾之忧,全身心地投入到工作中。

7.吻合的物业管理。办公物业的物业管理服务要与进驻企业的形象与需求相吻合,这就要求办公物业要针对企业需要“看人下菜碟”,客户需要什么样的服务,就要帮他们配置到什么程度与水平。

讨论题:

1.你对述观点有何看法

2.该分析有无缺陷你认为还应考虑哪些因素

3.如何进行写字楼的市场分析(答案:略)