某商务物业管理实务试题

篇2：物业管理师物业管理实务试题第一章物业管理企业

物业管理师物业管理实务试题汇编之第一章物业管理企业

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业管理企业的分类,以下各项不是按投资主体经济成分来划分的有()。

A中外合资经营的物业管理企业

B全民所有制物业管理企业

C物业管理集团公司下的子公司

D集体与个人共同投资的物业管理企业

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业类型的掌握程度。物业管理企业分类按照投资主体的经济成分可划分为:全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、民营物业管理企业、外资物业管理企业、其他物业管理企业。故本题选c,有关内容可参见教材第1―2页。

2.物业管理企业资质等级分类方法有()。

AA、B、C、D四个等级

B高、中、低三个等级

C一、二、三级

D特级、一、二级

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业的资质等级为一、二、三级。故本题选c,有关内容可参见教材第4~5页。

3.一级资质的物业管理公司,其注册资本可以是:

A200万元

B300万元

C400万元

D800万元

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。一级资质的物业管理企业注册资本为人民币500万元以上。故本题选D,有关内容可参见教材第4~5页。

4.二级资质物业管理公司,专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于()人。

A10B20C30D40

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。二级资质的物业管理企业应具有物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。故本题选B,有关内容可参见教材第4~5页。

5.关于物业管理资质的颁发机构,下面哪个说法是正确的()。

A国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理

B省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理

C直辖市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督

D直辖市人民政府房地产主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理,设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书

的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企

业资质的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。故本题选B,有关内容可参见教材第4页。

6.新设立的物业管理企业,在领取营业执照之日起30天内,持相关资料向当地的房地产主管部门申请以下资质()。

A一级资质B二级资质C三级资质D三级资质,并设一年的暂定期

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期,物业管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选D,有关内容可参见教材第6页。

7.物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的()。

A法人B经济实体C企业单位D以上说法都不对

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业概念的掌握程度。物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。故本题选B,

有关内容可参见教材第l页。

8.下列选项中,不属于物业管理企业特征的是()。

A是独立的企业法人

B属于服务性企业

C具有一定的公共管理性质的职能

D具有行政管理职能

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业特征可归纳为以下三点:一是独立的企业法人;二属于服务性企业;三具有一定的公共管理性质的职能。故本题选D,有关内容可参见教材第1页。

9.物业管理企业的产品是()。

A服务B管理C服务与管理并存D以上说法都不对

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业本身不制造实物产品,它主要是常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。因此,物业管理企业的“产品”就是服务,与工业企业等其他经济组织是有区别的。故本题选A,有关内容可参见教材第1页。

10.物业管理有限责任公司最低限额的注册资本为(&nbs

p;)万元。

A10B200C300D500

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业工商注册登记的掌握程度。《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元,物业管理企业作为服务性企业应符合此规定(若办理资质,10万元的注册资本是不行的)。故本题选A,有关内容可参见教材第3页。

11.()组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。

A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线制是最简单的企业管理组织形式,它的特点是:企业各级领导者亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理,不能适应较大规模和较复杂的物业管理。故本题选B,有关内容可参见教材第6~7页。

12.()组织形式,其员工受双重领导。

A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上,按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统,纵横交叉,构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门,又建立横向的管理系统;参加项目的成员受双重领导,既受所属职能部门的领导,又受项目组的领导。故本题选D,有关内容可参见教材第8~9页。

13.规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司可以采用()组织形式。

A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。事业部制是较为现代的一种组织形式,是管理产品各类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。一般多由那些规模大、物业各类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。故本题选c,有关内容可参见教材第8页。

14.目前物业管理机构设置中普遍采用的一种组织形式是()。

A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线职能制以直线制为基础,在各级主管人员的领导下,按专业分工设置相应的职能部门,实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥,职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示,只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。故本题选A,有关内容可参见教材第7~8页。

15.新设立的物业管理企业,其资质等级按()等级核定。

A最低B最高C适合的资质等级D矩阵制

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期物管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选A,有关内容可参见教材第6页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理企业在申请资质时,应持以下资料()。

A营业执照和企业章程

B验资证明

C物业管理企业组织架构

D企业法定代表人的身份证明

E物业管理专业人员的职业资格证明书和劳动合同,管理和技术人员的职称证明书和劳动合同

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业在申请资质时,应持以下资料:营业执照;企业章程;验资证明;企业法定代表人的身份证明;物业管理专业人员的职业

资格证明书和劳动合同,管理和技术人员的职称证明书和劳动合同。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第6页。

2.关于物业管理企业的设立,以下说法正确的是()。

A物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段

B物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记,是根据《公司法》的规定

C新设立的物业管理企业,在领取营业执照后,要向当地工商主管部门申请资质,是根据《物业管理企业资质管理办法》的规定

D《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为50万元,物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时可以办理三级资质的物业管理企业

E物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件

【答案】ABE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业设立程序的掌握程度。根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定,物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段;根据《公司法》规定,物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记,在领取营业执照后,方可开业;新设立的物业管理企业,在领取营业执照之日起30天内,要向当地房地产主管部门申请资质,是根据《物业管理企业资质管理办法》的规定;《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元,物业管理企业作

为服务性企业应符合此规定。同时,考虑到企业注册后应办理物业管理企业资质证书,因此,注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求;物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件。故本题选A、B、E,有关内容可参见教材第3~6页。

3.以下哪几种是物业管理企业的常见模式()。

A房地产建设单位的附属公司

B民营物业管理企业

C独立的物业管理企业

D集体所有制物业管理企业

E物业管理集团公司

【答案】ACE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业常见模式的掌握程度。物业管理企业的常见模式有房地产建设单位的附属公司、独立的物业管理企业、物业管理集团公司。故本题选A、C、E,有关内容可参见教材第3―6页。

4.物业管理企业的组织形式主要有()。

A直线制B直线职能制C矩阵制D直线矩阵制E事业部制

【答案】ABCE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。物业管理企业组织形式有直线制、直线职能制、事业部制和矩阵制。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第6页。

5.以下对物业管理企业描述正确的有()。

A依法设立,以盈利为目的,承担独立责任的企业法人

B物业管理企业的产品就是服务,属于服务性企业

C其职能带有公共管理的性质

D具备专门资质,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体

E物业管理企业以自己的名义享有民事权利,在提供服务时不承担民事责任

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业概念和特征掌握程度。E“物业管理企业以自己的名义享有民事权利,在提供服务时不承担民事责任”应为“物业管理企业以自己的名义享有民事权利,承担民事责任”。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第1页。

6.关于事业部制物业管理组织形式以下哪种说法是正确的()。

A事业部制是较为现代的一种组织形式,是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式

B采取事业部制的物业管理企业,要求企业领导者通晓各种专业知识,具备多方面的知识和技能

C其主要特点:实行分权管理,将政策制定和行政管理分开;每个事业部都是一个利润中心,实行独立核算和自负盈亏

D其主要优点:强化了决策机制,使公司领导摆脱了繁杂的行政事务;能调动各事业部门的积极性;促进了内部竞争;有利于复合型人才的考核培养

E主要缺点:机构人员较多,容易形成多头领导

【答案】ACD

【解析】本题考查的是考生对物业管理组织形式的掌握程度。选项B“采取事业部制的物业管理企业,要求企业领导者通晓各种专业知识,具备多方面的知识和技能”是直线制组织形式的特征;选项E“主要缺点:机构人员较多,容易形成多头领导”是矩阵制组织形式的缺点。故本题选A、C、D,有关内容可参见教材第8页。

7.以下诸多因素,哪几个因素影响物业管理企业组织机构设置()。

A企业资质B企业战略C技术D组织规模E外部环境

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置的影响因素的掌握程度。影响因素包括:企业战略因素、外包环境因素、技术因素和组织规模及所处阶段。故本题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第9页。

8.物业管理企业组织机构设置的要求是()。

A按企业资质设置组织机构

B按照企业规模、任务设置

C按照统一领导、分层管理的原则设置

D按企业注册资本设置组织机构

E要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作,同时,要精干、高效、灵活

【答案】BCE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置要求的掌握程度。物业管理企业组织机构设置的要求是:①按照规模、任务设置;②统一领导、分层管理;③分工协作;④精干、高效、灵活。故本题选B、C、E,有关内容可参见教材第10页。

9.物业管理企业的分类,以下各项是按投资主体的经济成分来划分的有()。

A中外合资经营的物业管理企业

B全民所有制物业管理企业

C物业管理集团公司下的子公司

D集体与个人共同投资的物业管理企业

E股份合作型物业管理企业

【答案】ABD

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业分类的掌握程度。物业管理企业按投资主体的经济成分来划分,可分为:全民所有制物业管理企业;集体所有制物业管理企业;民营物业管理企业;外资物业管理企业和其他物业管理企业。选项C“物业管理集团公司下的子公司”属于物业企业的模式;选项E“股份合作型物业管理企业”是按股东出资形式来划分的。故本题选ABD,有关内容可参见教材第1―2页。

10.物业管理企业的职能机构主要包括人力资源部、行政管理部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。品质管理部的主要职责包括以下那几个方面()

A客户服务监督管理

B制订和分解企业经营计划和经营目标

C维护企业质量管理体系的正常运行

D建立相关规章制度、管理目标和工作标准

E客户管理关系,客户投诉处理,客户满意度评价

【答案】ACE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业职能机构职责的掌握程度。品质管理部的主要职责包括:企业质量管理体系运行和维护,各物

业项目服务品质监督,客户满意度评价及监督,管理评审,

协助新物业项目建立质量管理体系,外部质量审核的协调,内部服务品质审核的组织协调,客户服务监督管理,客户关系管理,客户投诉处理,客户满意度评价等。故本题选A、C、E,有关内容可参见教材第10~11页。

三、案例题

1.你是一个职业经理,负责组建一个准备接管两个三十万建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求:成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求,要贯标(IS09001)。请问(1)按直线职能制组织形式思路,设立公司的职能部门并确定各部门的职责。(2)说明直线职能制的主要优缺点。

【答案】(1)应设立的职能部门及职责如下:

①总经理室:由总经理及若干副总经理共同构成公司的决策层,对企业的重大问题作出决策。

②人力资源部:制订企业各项人力资源管理制度,编制人力资源发展和培训计划,优化人力资源结构和人力资源配置,设计实施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。

③行政管理部:编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算,建立相关规章制度、管理标准和工作标准,完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

④财务部:坚持原则,遵守财经纪律,执行财务规章制度;编制财务计划,做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作;督促检查各项目的财务收支情况,监督资金和资产的安全运作,增收节支;定期向总经理室汇报财务收支情况。

⑤品质管理部:企业质量管理体系运行和维护,各物业项目服务品质监督,客户满意度评价及监督,管理评审,协助新物业项目建立质量管理体系,外部质量审核的协调,内部服务品质审核的组织协调,客户服务监督管理,客户关系管理,客户投诉处理,客户满意度评价等。

⑥市场拓展部:制订和分解企业经营计划和经营目标,制订物业项目考核体系、考核指标和标准,组织对各物业项目进行目标考核等。

⑦经营管理部:物业管理市场调查研究,物业管理市场拓展,物业项目可行性研究分析,制作标书,投标管理,新接管物业项目前期介入管理的组织和协调,顾问项目管理与协调等。

⑧工程管理部:工程维修和运行保障,合格工程维修分包商评审,各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作,为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审,支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理,负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。

⑨安全管理部:各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等;具体负责公司安全管理制度及工作计划的制度与实施,并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况;完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作;协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。

⑩环境管理部:负责清洁、绿化管理,保持环境卫生,实施企业对清洁和绿化分包方监管等;具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作;负责对承包方的监督检查与考核;负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施,组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。

(2)优点:加强了专业管理的职能,适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。缺点:机构人员较多,成本较高,横向协调困难,容易造成扯皮,降低工作效率。

2.公司刚刚意向成立一个物业管理公司,你是行政经理,请你写出物业公司设立的程序。分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

【答案】

(1)工商注册登记阶段:企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。

(2)资质审批阶段:申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

篇3：物业管理师物业管理实务试题第二章物业管理招标投标

物业管理师物业管理实务试题汇编之第二章物业管理招标投标

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业管理招标,是物业管理服务产品预购的一种方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据(),制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或管理公司参与竞标,从中选择最符合条件的竞标者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

A相关法规的要求

B物业管理费的多少

C物业管理公司的实际能力

D物业管理服务内容

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标概念的理解。物业管理招标,是物业管理服务产品预购的一种方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容,制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或管理公司参与竞标,从中选择最符合条件的竞标者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。故本题选D,有关内容可参见教材第13页。

2.在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中,()负责物业管理的招标组织工作。

A建设单位B施工单位C物业产权人D监理单位

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中,由建设单位负责物业管理的招标组织工作。故本题选A,有关内容可参见教材第13页。

3.根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同,可以将物业管理投标分为()招标等类型。

A整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目

B单一招标、综合招标、分块招标

C专项招标、整体招标、分区招标

D专业招标、综合招标、分区招标

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。故本题选A,有关内容可参见教材第14页。

4.物业项目招标,按物业项目的服务方式可划分为()。

A整体项目招标、专项服务招标

B全权管理项目招标、顾问项目招标

C专业招标、综合招标

D单项招标、整体招标

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理服务的方式不同,物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型,故本题选B,有关内容可参见教材第14~15页。

5.物业管理招标方式分为()。

A公开招标、议标B邀请招标、议标C公开招标、邀请招标D议标、评标

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为:公开招标和邀请招标。故本题选C,有关内容可参见教材第16页。

6.前期物业管理阶段是指()。

A物业开发设计、施工建设、竣工验收

B从入住到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

C从物业开发设计到业主人住

D从竣工验收到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。前期物业管理阶段是指从人住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。故本题选B,有关内容可参见教材第16页,第16页的定义和第68页的“前期物业管理”有些区别,请注意。

7.物业管理企业在确定参与招标活动后,应在()的基础上制订切实可行的物业管理方案。

A分析投标物业项目基本情况、周边其他项目基本情况

B分析投标项目的基本情况、拟订物业管理成本

C分析投标项目的基本情况、确定物业管理服务内容

D分析投标物业项目基本情况、确定物业管理模式

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的一般程序的掌握程度。物业管理企业在确定参与招标活动后,、应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上,制订切实可行的物业管理方案。故本题选D,有关内容可参见教材40页。

8.居住型物业的物业管理服务的重点是()。

A基础性的物业管理服务

B特约服务

C经营管理

D紧急事件的预防和处理

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。选项B“特约服务”属于政府物业服务重点;选项C“经营管理’’属于商用类型物业服务重点;选项D“紧急事件的预防

和处理”属于公用事业类型物业的服务重点。故本题选A,有关内容可参见教材43页。

9.招标人在发布招标公告或投标邀请函书的()日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

A7日B10日C15日D30日

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标的基本要求的掌握程度。招标人在发布招标公告或投标邀请函书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故

本题选B,有关内容可参见教材18页。

10.按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,投标人少于()或者住宅规模在()以下,经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A2个,2万平方米B3个,2万平方米C3个,3万平方米D2个,3万平方米

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,故本题选B,有关内容可参见教材20页。关于2万平方米的出处,可参见关于统一印发《北京市协议选聘物业管理企业行政许可程序》的通知(京建物[2005]88号)。

11.招标人招标代理负责组建评标委员会,评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的()。

A1/2B2/3C3/4D4/5

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人招标代理负责组建评标委员会,评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。故本题选B,有关内容可参见教材第22页。

12.物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是()。

A编制招标文件

B投标申请人的资格预审

C发放招标文件

D接受投标文件

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。物业管理招标的程序是:①成立招标领导小组;②编制招标文件;③公布招标公告;④发放招标文件;⑤投标申请人的资格预审;⑥接受投标文件;⑦成立评标委员会;⑧开标、评标、中标。故本题选c,有关内容可参见教材第20~22页。

13.物业管理招标的程序有:①编制招标文件;②接受投标文件;③投标申请人的资格预审;④发放招标文件;⑤成立招标领导小组;⑥成立评标委员会;⑦开标、评标、中标;⑧公布招标公告,

正确的顺序是()。

A⑤①④⑧③②⑥⑦B⑤①⑧④③②⑥⑦

C⑤①⑧④⑥②③⑦D①⑤⑧④③②⑥⑦

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。本题选B,有关内容可参见教材第20―22页。

14.物业管理投标过程中,获得了招标信息之后应进行的工作是()。

A项目评估与风险防范B登记并取得招标文件

C准备投标文件D送交投标文件

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理投标程序的掌握程度。物业管理投标的程序是:①获取招标信息;②项目评估与风险防范;③登记并取得招标文件;④准备投标文件;⑤送交投标文件;⑥接

受招标方的资格审查;⑦参加开标、现场答辩和评标;⑧签约并执行合同。故本题选A,有关内容可参见教材第24~28页。

15.必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目是()。

A新建的商场B新建的写字楼

C新建的住宅D新建的医院

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目,仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目,以及业主人住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下,既可采取招投标方式,也可采取其他方式。故本题选C,有关内容可参见教材第20页。

16.招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人。

A15B20C30D7

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。故本题选C,有关内容可参见教材第23页。

17.招标人应当自确定中标人之日起()日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

A15B7C20D30

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故本题选A,有关内容可参见教材第23页。

18.公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于()日。

A20B15C30D7

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。故本题选A,有关内容可参见教材第21~22页。

19.采用邀请招标方式的,至少应该邀请( 

;)家物业管理企业。

A5B7C4D3

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人采用邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发投标邀请书。故本题选D,有关内容可参见教材第21页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理招标的方式有()。

A公开招标B邀请招标C有限竞争性招标D选择性招标E议标

【答案】AB

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为:公开招标和邀请招标。故本题选A、B,有关内容可参见教材第16页。

2.物业管理招标投标的基本原则是()。

A物业管理招标由招标人依法组织实施

B在评标委员会的组织、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上,应当严格遵循相关法律和招标文件的要求,公正对待每一个投标单位

C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开

D在物业管理招标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动,实事求是,信守诺言

E对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标基本原则的掌握程度。物业管理招标投标的基本原则是:①物业管理招标由招标人依法组织实施;②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求,公正的对待每一个投标单位,禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益;③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开,而且是主动针对所有受众的,应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明,确保投标招标公平、公正的实施;④在物业管理招标投标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第19页。

3.物业管理招标投标的基本要求是()。

A参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规,即合法性

B在物业管理招标投标过程中,双方都应充分考虑市场要素,即适应性

C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开,即公开性

D招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业管理企业,投标方应根据项目的实际情况和业主需求制定物业管理模式,即响应性

E按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,即程序性

【答案】ABDE

【解析1本题考查的是考生对物业管理招标投标基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的基本要求是:①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动,即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等,都必须符合相关法律法规的要求,并接受有关部门的监督与管理;②在物业管理招标投标过程中,无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素;③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求,选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务;对投标方而言,不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案,还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险,在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动;④按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,确保招标投标活动顺利实施。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第18页。

4.物业管理招标投标法律依据是()。

A物业管理条例

B前期物业管理招标投标暂行办法

C中华人民共和国招标投标法

D招标方的有关规定

E物业管理收费管理办法

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标的基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第18页。

5.物业管理方案中体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容有()。

A项目的整体设想与构思

B组织架构与人员配置

C费用测算与成本控制

D工作目标和计划

E服务承诺

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。关键性内容包括:①项目的整体设想与构思;②组织架构与人员配置;③费用测算与成本控制;④管理方式、运作程序及管理措施。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第41页。

6.物业管理方案的实质性内容包括()。

A服务承诺

B人员培训及管理

C早期介入及前期物业管理服务内容

D工作计划

E管理制度的制定

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。实质性内容包括:①人员的培训与管理;②管理指标;③管理制度的制定;④档案资料的建立与管理;⑤早期介入及前期物业管理服务内容;⑥常规物业管理服务综述;⑦工作计划;⑧物资装备。故本题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第42页。

7.物业管理服务模式包括()。

A组织架构的设置

B客户定位

C服务需求定位

D经营服务模式确定

E物业的功能定位

【答案】BCE

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务模式的掌握程度。确定招标物业的管理服务模式,是在对项目进行深入调查分析的前提下,结合招标文件的具体要求,确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施,包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。故本题选B、C、E,有关内容可参见教材第43页。

8.商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点和难点主要有()。

A经营B设施管理C安全D公用设施无故障的正常运行E特殊服务需求服务

【答案】AB

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。一般而言,商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面。故本题选A、B,有关内容可参见教材第43页。

9.政府物业管理的特殊性主要体现在()。

A维护政府的形象B设备设施管理C会议接待D安全和保密管理E内部特约服务

【答案】ACDE

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面。故本题选A、C、D、E,有关内容可参见教材第43页。

10.物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外,最主要的内容有()。

A物业管理企业

B物业管理服务内容

C物业管理费用

D物业管理要点

E物业管理企业规章制度

【答案】BCD

【解析】本题考查的是考生对投标文件编写的掌握程度。物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外,最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。故本题选B、C、D,有关内容可参见教材第29页。

11.物业管理招标的主体主要有()。

A建设单位B业主大会C物业产权人D物业使用人E业主委员会

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第13页。

12.物业管理招标投标的特点主要有()。

A综合性B公正、合理性C公开、公平性D特殊性E差异性

【答案】ADE

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标特点的掌握程度。投标方所提供的服务具有综合性;投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采用有差异的方式和策略;物业管理招标投标具有一定的行业特殊性。故本题选A、D、E,有关内容可参见教材第15页。

13.下列属于常规物业管理招标内容的有()。

A客户管理、客户服务和便民措施

B精神文明建设

C物业的租赁经营

D参与物业的竣工验收

E财务管理

【答案】ABCE

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有:①项目机构的建立与日常运作机制的建立;②房屋及共用设施设备的管理;③环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;④客户管理、客户服务和便民措施;⑤精神文明建设;⑥物业的租赁经营;⑦财务管理,包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第17页。

14.物业管理投标的主要风险来自于哪些方面()。

A政府相关单位B招标人C招标物业D投标人E竞争对手

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。故本题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第26页。

15.物业风险的防范与控制的具体措施有()。

A严格按照相关法律法规的要求参与投标活动

B对项目进行科学合理的分析、评估

C完善企业自身的管理

D选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业

E不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理风险防范与控制的具体措施有:严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;对项目进行科学合理的分析、评估;完善企业自身的管理;选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业;慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求。而E“不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求”与“慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求”相矛盾,故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第26~27页。

三、案例题

1.你是一家物业公司的管理入员.由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。

请问:(1)你将按怎样的程序开展投标工作?你的标书中的主要内容有哪些?(2)物业管理招标投标的基本要求和基本原

则是什么?(3)在物业管理投标活动中,对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?

【答案】

(1)投标程序:①获取招标信息;②项目评估与风险防范;③登记并取得招标文件;④准备投标文件;⑤送交投标文件;⑥接受招标方的资格审查;⑦参加开标、现场答辩和评标;⑧签约并执行合同。

标书的主要内容:分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括:①公司简介;②公司法人地位及法定代表人证明;③招标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是:物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

(2)基本要求:①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动,即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求,并接受有关部门的监督与管理;②在物业管理招标投标过程中,无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素;③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求,选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务;对投标方而言,不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案,还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险,在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动;④按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,确保招标投标活动顺利实施。

基本原则:①物业管理招标由招标人依法组织实施;②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求,公正的对待每一个投标单位,禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益;③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开,而且是主动针对所有受众的,应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明,确保投标招标公平、公正的实施;④在物业管理招标投标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。

(3)在物业管理的投标活动中,应考虑以下几个方面的因素:①投标物业的基本情况;②招标物业项目的定位;③业主的需求;④建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况;⑤招标条件和招标过程;⑥竞争对手;⑦企业自身条件的分析。

2.你是某物业公司的管理人员,由你负责制定某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容?

【答案】物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配备、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

篇4：物业管理师物业管理实务试题第三章物业管理合同

物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章物业管理合同

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.在()阶段,由()制定业主临时公约。

A物业销售之前建设单位

B物业销售之前物业管理企业

C物业人住阶段建设单位

D物业人住阶段物业管理企业

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对业主公约的掌握程度。物业销售之前,由建设单位制订业主临时公约。故本题选A,有关内容可参见教材第66页。

2.下列属于合同要约的是()。

A拍卖B广告C标价D投标

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项A“拍卖”选项B“广告”选项C“标价”属于邀请要约。故本题选D,有关内容可参见教材第51页。

3.物业管理招标是()。

A要约B承诺C邀请要约D反要约

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对要约的掌握程度。招标是邀请要约,投标是要约。故本题选C,有关内容可参见教材第50一52页。

4.前期物业服务应达到()的质量标准。

A国家规定B省、市规定C合同约定D业主要求

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。故本题选C,有关内容可参见教材第56页。

5.下列不属于合同签订应遵循的基本原则是()。

A诚实信用B权利义务公平对等C业主占主导地位D合同自由

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本

题选C,有关内容可参见教材第54~55页。

6.承诺必须由()作出,才能产生法律效力。

A要约人B受要约人C第三方D要约人的代理人

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对合同的承诺的掌握程度。合同承诺必须由受要约人或其代理人作出。故本题选B,有关内容可参见教材第52页。

7.物业管理服务合同一般采用()。

A书面合同B口头合同C事实合同D以上都可以

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务合同的掌握程度。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同形式,如前期物业服务合同、物业服务

合同、业主公约等。故本题选A,有关内容可参见教材第54页。

8.前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将()。

A继续生效B中止C终止D以上都不可以

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同区别的掌握程度。前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将会终止。故本题选C,有关内容可参见教材第58页。

9.物业服务合同签订的过程中,某业主对物业管理企业提出异议,该业主的反对()。

A成立B不成立C根据具体情况具体分析D该业主可拒绝履行合同义务

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。故本题选B,有关内容可参见教材第57~58页。

10.业主自有物业专有部分的承接验收属于()之间的问题。

A业主与开发商B业主与物业公司C物业公司与开发商D业主与施工方

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对签订前期物业服务合同应注意的事项的掌握程度。物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节,而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题,无需在合同中约定。故本题选A,有关内容可参见教材第57页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.合同要约构成要件有()。

A要约必须是特定人的意思表示

B要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定

C要约发出就生效

D所有的订约提议都可以构成要约

E要约不一定具有订立合同的意图

【答案】AB

【解析】本题考查的是考生对合同要约的构成要件的掌握程度。要约的构成要件包括:①要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图;②要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须

具体确定;③要约必须传达到受要约人才能生效。故本题选AB,有关内容可参见教材第51页。

2.下列属于邀请要约的有()。

A广告B标价C投标D拍卖E招标

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项C“投标”是要约。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第50~52页。

3.合同要件应当具备的必要条件有()。

A当事人的缔约能力

B当事人的真实意思表示

C合同的内容的合法

D合同的形式合法

E合同的权利与义务对等

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是考生对合同要件应具备的必要条件的掌握程度。选项E“合同的权利与义务对等”属于“合同签订应遵循的基本原则”。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第53页。

4.合同签订应遵循的基本原则有()。

A当事人的缔约能力

B诚实信用

C守法和维护社会公益

D合同自由

E主体平等

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本

题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第54~55页。

5.物业服务合同可因以下哪些原因终止()。

A物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同

B因不可抗力致使物业服务合同无法履行

C业主委员会选聘了新的物业管理企业

D物业管理企业被宣告破产

E法律、法规规定的其他情形

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同的掌握程度。物业服务合同可因下列原因终止:①物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同;②物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的;③因不可抗力致使物业服务合同无法履行;④物业管理企业被宣告破产;⑤法律、法规规定的其他情形。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第60页。

6.物业服务过程中出现的争议,可通过以下()方式解决。

A协商B仲裁C诉讼D行业主管部门裁定E以上都可以

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对争议的解决方式的掌握程度。一般情况下,有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成,则可依照合同中约定的仲裁条件请求仲裁委员会仲裁,或者向人民法院提起诉讼,故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第60页“明确违约责任的界定及争议的解决方式”的内容。

7.签订物业服务合同时,应特别注意的条款有()。

A明确服务期限

B项目所包括的内容具体、详细

C明确项目管理服务质量标准

D明确相应管理服务费用

E逐项写清管理服务项目

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同应注意的条款的掌握程度。要注意以下主要条款:①项目,及应逐项写清管理服务项目;②内容。即各项目所包含的具体内容越详细越好;③标准,即各项目具体内容的管理服务质量标准;④费用,即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用,故本题选B、C、D、E。有关内容可参见教材第59~60页“物业服务合同的主要条款宜细不宜粗”的内容。

8.根据《物业服务收费管理办法》,常规物业服务合同中物业服务费不包括()。

A业主人身保险

B业主机动车的保管

C使用人的人身保险

D物业公共区域公众责任险

E业主财产保管费用

【答案】ABCE

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用,排除物业管理企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务,故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第59页“对免责条款的约定”的内容。

9.签订物业服务合同应注意()。

A合同双方当事人的权利和义务

B免责条款的约定

C违约责任的约定

D物业服务合同条款宜粗不宜细

E以上都正确

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。签订物业服务合同应注意的事项有:①明确业主委员会的权利义务;②明确物业管理企业的权利和义务;③对违约责任的约定;④对免责条款的约定;⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;⑥合同的签订要实事求是;⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第59~60页“签订物业服务合同应注意的事项”的内容。

10.物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在()。

A订立合同的当事人不同

B违约责任的约定不同

C服务内容不同

D合同期限不同

E服务质量标准不同

【答案】AD

【解析】本题考查的

是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同,故本题选A、D。有关内容可参见教材第58页“物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别”的内容。

11.签订前期物业服务合同的当事人是()。

A业主B业主委员会C建设单位D物业管理企业E物业使用人

【答案】CD

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。故本题选C、D,有关内容可参见教材第50页。

12.物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()特点。

A期限明确B期限不固定C期限不明确D稳定性弱E稳定性强

【答案】AE

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。物业服务合同期限由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点,故本题选A、E,有关内容可参见教材第58页。

13.前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的()。

A续筹B管理C使用D缴存E保管

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第57页。

14.物业服务合同的特点有()。

A一般权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同

B《物业管理条例》对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定,物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案

C合同明确,业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得一定的酬金或利润

D合同期限不确定

E只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任

【答案】ABCE

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。选项D“合同期限不确定”应为“有明确期限”。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第57~58页。

二、案例题

1.某小区入住已五年,已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业A公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业,一直未能顺利进行,A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情况下,将王先生告到法院。请问你认为A物业管理公司能胜诉吗?为什么?

【答案】能胜诉,应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。

合同的期限虽然已经届满,但业主委员会没有选出新的物业管理企业,也没有订立新的物业服务合同,A物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主,实际享受A物业公司提供的服务,并未提出异议,理应按约支付物业管理费。

2.刘先生购买了一套位于顶层的商品房,“人住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定:为维护小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏。”人住后,刘先生未经物业公司同意,擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为:这是自己的房子,自己有权利处理,拒不拆除。物业公司决定:对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下,物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐,物业公司因此把刘先生告上了法庭。

物业公司的诉讼请求是:刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业公司在操作中的错误所在?

【答案】

(1)A物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据,应予以驳回;

B诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持;

C此案的诉讼费应由双方分担。

(2)业主应合理使用房屋,不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾,擅自封闭阳台和加装护栏,不仅侵犯了其他相关业主的利益,而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定,行为不当。

(3)首先,作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位,无权罚款;其次,物业公司应依照合同约定,采取协商或司法途径解决矛盾,无权采取停水、停电等方式处理纠纷。

3.A房地产开发商开发的居住小区一期已经人住,当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近,A开发商找到B物业管理公司并与之签订了为期十年

的物业管理合同,将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。按合同约定,B物业公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A开发商与B物业管理公司签订为

期十年的物业管理合同效力如何?A开发商要求.B公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?

【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同,属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定,前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同,但是在此期间,若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后,前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。

(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份,在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同,开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有,是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为,该条款无效。

4.邵先生在某小区购买一套住宅人住三年,每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚,邵先生回家发现,自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏,整个门毁坏变形,屋内一片狼藉。邵先生立

即打电话给物业公司,同时报警。经统计,邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为,自己缴纳了物业管理费,物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责,家中被盗物业公司竟然毫无察觉,属于管理疏漏,应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下,邵先生对物业公司进行起诉,要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求?为什么?

【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求,但会部分支持邵先生的诉讼请求。

失窃案件发生时,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内,保安员未能巡逻发现,存在疏漏,未能及时发现、制止犯罪,对由此产生的损失负有一定

责任。但是,盗窃是发生在室内,发现起来有一定的难度,故物业公司无需承担全部责任。

5.你是某公司的高级管理人员,公司委派你起草前期物业服务合同,你认为前期物业服务的主要内容是什么?物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?

【答案】前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系,包括主要部分为:一是合同的当事人,二是物业基本情况,三是服务内容与质量,四是服务费用,五是物业的经营与管理,六是承接查验和使用维护,七是专项维修资金,八是违约责任,九是其他事项。

物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别:

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同,主要差别在于:一是订立合同的当事人不同,前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,具有期限明确,稳定强等特点。

6.你是某物业公司的高级管理人员,公司委派你与业主委员会签订物业服务合同,你认为签订物业服务合同应注意哪些事项?

【答案】一是明确业主委员会的权利义务,二是明确物业管理企业的权利和义务,三是对违约责任的约定,四是对免责条款的约定,五是物业服务合同的主要条款宜细不宜粗,六是合同的签订要实事求是,七是明确违约责任的界定及争议的解决方式。

篇5：物业管理师物业管理实务试题第四章早期介入与前期物业管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第四章早期介入与前期物业管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业管理的咨询活动。

A物业办理入住前

B新建物业竣工之前

C新建物业竣工时

D物业办理人住时

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选B,有关内容可参见教材第68页。

2.前期物业管理是指()的物业管理阶段。

A物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止

B物业销售开始至物业办理人住为止

C物业竣工验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止

D物业办理人住开始至业主大会选聘物业管理企业为止

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理概念的理解。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。故本题选A,有关内容可参见教材第68页。

3.前期物业管理服务对象是()。

A建设单位

B承建单位

C全体业主

D建设单位、物业产权人

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理的掌握程度。前期物业管理的服务对象是全体业主,并按规定向业主收取物业管理服务费用。故本题选c,有关内容可参见教材第68页。

4.早期介入分为以下哪几个阶段实施()。

A可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

B可行性研究、规划设计、建设、销售阶段

C规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

D可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选A,有关内容可参见教材第68页。

5.早期介入的服务对象是()。

A建设单位

B承建单位

C物业产权人

D全体业主

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位,并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选A,有关内容可参见教材第68页。

6.早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的()活动。

A服务B咨询C管理D监理

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选B,有关内容可参见教材第68页。

7.前期物业管理最明显的特点是()。

A管理服务呈现波动和不稳定状态

B经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

C沟通与协调

D前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。由前期物业管理工作的内容分析可知,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征。故本题选D,有关内容可参见教材第76页。

8.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于()。

A早期介入与常规物业管理之间

B早期介入与前期物业管理之间

C前期物业管理与常规物业管理之间

D常规物业管理之后

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间,故本题选A,有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中,不属于早期介入阶段的是()。

A规划设计阶段

B物业承接查验阶段

C竣工验收阶段

D销售阶段和建设阶段

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项B“物业承接查验阶段”属于前期物业管理,故本题选B。有关内容可参见教材第71页。

10.对早期介入的必要性说法不正确的是()。

A早期介入可以从源头上堵住漏洞

B早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷

C早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题

D早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。C选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”,故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.早期介入的作用有()。

A优化设计

B有助于提高工程质量

C制止售房时的不合理承诺

D为前期物业管理作充分准备

E有助于提高建设单位的开发效益

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有利于了解物业情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益,故本题选A、B、D、E。有关内容可参见教材第69~70页“早期介入的作用”的内容。

2.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。

A根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

B就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议

C提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议

D根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准

E就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议

【答案】BCE

【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有:①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项A“根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容”和选项D“根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容,故本题选B、C、E。有关内容可参见教材第7l~72页“早期介入的内容”的内容。

3.前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括()。

A物业共用部位、共用设施设备承接查验

B为建设单位开发物业项目提供物业管理专业技术支持

C装修管理

D工程质量保修处理

E业主人住

【答案】AcDE

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验,业主人住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选A、c、D、E,有关内容可参见教材第75页。

4.前期物业管理的特点有()。

A管理服务呈现波动和不稳定状态

B经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

C与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案

D前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

E从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议

【答案】ABD

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的特点包括:①由前期物业管理工作的内容分析可见,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征;②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间;③管理服务呈现波动和不稳定状态;④经营亏损,故本题选A、B、D。有关内容可参见教材第76~77页“前期物业管理的特点”的内容。

5.物业管理企业参与竣工验收,主要作用和目的是()。

A掌握验收情况

B收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题

C为物业的承接查验做准备

D参与验收结论

E派出工程技术人员,对工程进行观察、了解、记录,并就有关问题提出意见和建议

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业管理企业参与竣工验收,主要是为了掌握验收情况,收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题,为物业的承接查验做准备。在参与验收时,应随同相关验收组观看验收过程,了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第75页。

6.在物业项目的建设阶段,物业管理早期介入的内容主要有()。

A与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案

B就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

C提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见

D配合设备安装

E对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

【答案】ADE

【解析】本题考查的是考生对物业管理早期介入内容的掌握程度。B选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期

介入“规划设计阶段”的内容,而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选A、D、E,有关内容可参见教材第73页。

7.在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,除包含物业正常使用期间所需要的常规服务,还包括()。

A物业公共部位承接查验

B物业公用设施的承接查验

C业主入住

D业主专有部分的保修处理

E装修管理

【答案】ABcE

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验,业主人住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第75页。

8.前期物业管理沟通协调主要包括()。

A供水、供电部门

B政府主管部门

C社区居民委员会

D开发商

E规划设计单位

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理沟通协调的掌握程度。在前期物业管理期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等;相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位,市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中,前期管理主要包括()。

A物业承接查验阶段

B物业人住阶段

C业主大会选聘物业管理企业阶段

D建设阶段

E竣工验收阶段

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业管理的掌握程度。前期管理包括:物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业管理企业阶段。D选项“建设阶段”和E“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第68页。

10.在整个物业项目实施过程中,早期介入主要包括()。

A规划设计阶段

B物业承接查验阶段

C竣工验收阶段

D销售阶段

E建设阶段

【答案】AcDE

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。B选项“物业承接查验阶段”属于前期物业管理。故本题选A、c、D、E,有关内容可参见教材第71页。

11.物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括()。

A管理制度的完善

B物资配备到位

C物业管理人员到位

D服务规范的完善

E管理用房到位

【答案】BcE

【解析】本题考查的是考生对物业管理项目前期运作的掌握程度。物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括:管理用房到位、物资配备到位和物业管理人员到位。故本

题选B、C、E,有关内容可参见教材第75页。

三、案例题

1.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问:(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度,阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。

(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么?(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容?

【答案】

(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多。

①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益,最大限度地促进产品销售。

②开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题,如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

③开发商需要一个事业上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事业,开发销售更多更好的楼盘,而不是西瓜芝麻样样要,到头来,芝麻沾手西瓜溜掉。

物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。

①通过早期介入,物业管理公司可以从未来潜在业户的立场,尽早地了解工程项目的客观情况,促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处,避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管

理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备,实现物业管理服务的高起点、高标准,使广大业户受益。

③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺,减少日后物业管理不必要的麻烦。

(2)早期介入的作用包括:优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

(3)早期介入的内容:

可行性研究阶段:①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

规划设计阶段:①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

建设阶段:①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;②配合设备安装,确保安装质量;③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

销售阶段:①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法,必要时履行各种报批手续;④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员,在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料,整理后归人物业管理档案。

2.A大厦入伙之初,管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多,主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚,恐怕办了好事也不会惹出后来的麻

烦)。入伙满一年后,鉴于小区的经济运行状况,管理处决定按照法规规定,开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法,却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理,你准备如果突破阻力,把人室维修工作引入正轨?

【答案】

(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规,详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

(2)说明

了当初无偿提供户内维修的初衷,使大多数业主消除了“交了物业管理费,管理处就应包办一切”的误解,对户内维修有偿服务表示认同。

(3)针对个别业主客户不理解这一情况,继续深入做工作。

(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

(5)管理处还公开户内维修的收费标准,同时,告知业主客户有选择服务商的权利。