物业管理实务之复习试题

篇2：某商务物业管理实务试题

商务物业管理实务试题

试题参考答案

一、名词解释题:

1.商务物业:是指以经营性房屋为主体的物业,如写字楼、商业场所、会所等,是对其进行出租或出售能够获得收入的物业。

2.纯租赁式:即进驻的商家与物业的产权单位没有更多的经济利益及合作关系,只是单纯的租赁物业,独立进行经营并承担和享受经营的成果。在租赁物业时向产权单位交付物业的租赁费,向物业管理公司定期交付物业管理费。物业管理公司受产权单位的委托,代表产权单位对物业进行日常管理。

3.合作式租赁:即进驻的商家与物业的产权单位除了付租金以外还有其他合作的经济利益关系。也就是物业的产权单位向进驻的商家收取数量较低的物业租金作为"底金",另一部分暂时不收,作为产权单位的一种"权益"或投入,双方商定一定的比例,根据经营的情况每半年或一年进行一次分配。在这过程的始终,物业管理公司仍只是代表产权单位,对进驻的商家定期收取物业管理费。

二、填空题:

1.会所是指为人们提供健康、娱乐和沟通交流的场所

2.作为商务性的物业,写字楼常常被用来全部出租,以收回投资和获取利润。

3.停车场有专用停车场和附设停车场两种,其中多数是大型或高层建筑的附设物业。

4.现代写字楼管理较重要的是三个方面:设备管理,它是写字楼的“心脏”;清洁管理,是写字楼的“容貌”;保安管理,它是写字楼的“卫士”。

5.现代写字楼的保安管理有两种方式:一种是封闭式管理,另一种方式是开放式管理。

6.物业管理公司要作好以下两项常规性清洁管理工作:清洁保障工作和保洁服务管理。

7.写字楼的建筑面积是通过测量已建成楼宇的永久性外墙来计算的,它包括封闭的楼层、地下室、机械设备层和楼顶面积。

8.实用面积是通过对办公室、走廊和其他永久性墙体表面的测量来计算的;也可以是室内面积加上隔墙地面水平投影的一半,通常应排除与建筑物核心部分相连的部分,如走廊、门厅、休息室、容纳建筑物设备的房屋部分等。

9.最小租金=(日常运行费用+抵押贷款还款额+预期投资回收额)/楼宇可租用面积

10.现在会所主要有两种类型:一是附属型、二是独立型。

11.自营式是指开发建设单位自己对商业场所的设施进行经营,经营风险由开发建设单位承担。

12.委托经营式是发展商委托物业管理公司在全面管理商业场所各种设施的同时,代发展商经营商业场所内的商业网点。

三、选择题:

1.众多的商务物业的集中在城市繁华区域,形成了(A),国际上流行的称呼为CBD。A、中央商务区或商务中心区B、贸易中心区C、国际金融中心区D、经济中心区

2.按照经营的性质,商务物业主要可以分为以下几类(ABCD)。A、写字楼物业B、商业场所物业C、会所物业D、停车场物业及其他商务物业

3.写字楼物业主要包括各行各业的(ABC)。A、行政办公B、业务大楼C、商务写字楼D、饭(酒)店4.现代商业场所物业主要包括各种类型的(ABCD)等。A、商场B、购物中心C、购物广场D、各种专业性市场5.会所经营的主要项目包括(ACD)。A、康体项目B、文化项目C、休闲项目D、娱乐项目6.写字楼物业管理的目标可以用“(C)”六个字来概括。A、安全、豪华、快捷B、安静、舒适、方便C、安全、舒适、快捷D、安静、舒适、快捷7.物业管理企业在清洁管理中的“三查”制度是指(A)。A、员工自查,领班巡查,部门经理抽查B、岗位自查,领班自查,部门经理自查C、员工自查,领班自查,部门经理自查D、岗位自查,领班自查,部门经理抽查8.关于楼层的租用率、租赁面积、使用面积关系的计算公式为正确的有(BCD)。A、使用面积=租赁面积×租用率B、租用率=租赁面积/使用面积C、租赁面积=使用面积×租用率D、使用面积=租赁面积÷租用率

四、简答题:

1.商务物业的特点。答:商务物业的特点有:(1)商务物业具有商业特性。(2)商务物业具有价值不能储存的特点。(3)商务物业具有不断保持设施先进的特点。(4)商务物业具有综合性的特点。

2.写字楼的特点答:现代意义上的写字楼同过去传统的办公楼已是完全不同的概念。过去办公楼的条件十分简陋,设备简单缺乏。而现在却不同了,科技的发展尤其是通讯和信息技术的现代化带动了办公的现代化,人们已经不再用传统的工作方式来满足今天的工作要求。现代的写字楼符合现代化的各种要求,它已经具有新的特点。(1)现代写字楼有相当规模的面积,办公单位集中,人口密度大。(2)现代写字楼有良好的建筑和现代化的设备。(3)现代写字楼功能齐全,设施配套、形成了独立的生活和工作系统。

3.写字楼物业管理的服务要求答:写字楼物业管理的服务要求为:(1)消防安全和治安保卫是物业管理的首要工作。(2)电梯安全运行、水电暖气供应等要充分保证。(3)日常的清扫、保洁及专业的清洁工作,为租户提供良好的办公环境。(4)做好应付突发事件的准备。

4.商业场所物业的租赁管理的主要内容答:商业场所物业的租赁管理的主要内容是:(1)商业场所物业租赁的宣传。(2)潜在租户的信息的收集。(3)商场的维护。(4)商场的安全管理。

5.商业场所物业的租赁管理中应注意的问题答:商业场所物业的租赁管理中应注意:(1)加强前期的商业场所物业出租方案及出租策略的策划。(2)强化租赁管理,实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。(3)处理好与进驻商家复杂的利益关系,实现共同发展。

6.会所的功能答:会所主要表现在以下几个方面:(1)会所对综合大厦和大型住宅小区有必不可少的重要辅助作用,是其重大的部分。(2)会所是发展品牌的重要手段。(3)会所能促进物业项目的租售。(4)所能有力地推动社区文化的发展。

7.会员制会所产生和发展的原因答:会员制会所产生和发展的原因是:(1)有可以享受的理想的环境和设施;(2)为有同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起,交流经验,分享信息提供机会;(3)现代商务活动大量消费开支的存在;(4)会员可结识志趣相投的人,结识社会和本行业的知名人士或社会名流;(5)成为某些高级会所的成员能提高自己的声望,获得一种荣誉感;会所的气氛从容、不喧闹,服务热情周到,可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。

8.会员制会所经营中应注意的问题答:会员制会所经营中应注意下列问题:(l)不要把健身、娱乐、美容设施上的投入反作为提高整个物业的销售量或成本中心来看待,通过科学合理有效的经营,这种投入就会转化为利润中心。(2)会所可以通过提供一些会员专用的设施,来创造一种会员独有的气氛。(3)建立轮流使用设施的制度。(4)对于一些相关性设施的管理要进行严密的时间计算,以免会员和公众散客发生时间上的冲突。

五、论述题:

1.试述商务物业管理的特点答:商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的,一般来说,商务物业管理的特点体现在以下几个方面:

(1)商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物业是以商品的形式存在的,反映其价值的市场价格常常会出现较大的波动。其中,物业管理作为追加人类劳动的数量与质量,决定了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业管理劳动才能提高物业的价值。(2)商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的,如果当天不能实现经营,就失去了这一天的商业价值。(3)商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛,既有房屋出租、商业服务,又有办公、娱乐等活动,还有卫生、保安、绿化等日常管理服务,同时还代表产权人和租户与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。(4)商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设施、保持其先进性的特点决定的。(5)商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业的投资主体呈日益多元化,维护投资者的利益就成为社会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流,它对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可估量的作用。

2.试述写字楼物业市场分析的内容。答:首先是地区分析:邻近地区及地区性分析对于商业资产尤为重要,地区分析主要是对这一地区写字楼物业的供给与需求的分析。对写字楼物业的地区供给与需求分析主要考虑以下一些因素:

(1)写字楼的生命周期。写字楼建造的自然生命周期决定了办公空间的空置率,以及是过剩还是缺乏的。如果不考虑其他因素,一般处于生命周期早期的、新建的现代化写字楼的空置率较低,而陈旧的、老式的写字楼空置率则相对较高。

(2)地区新商业机构与业务的发展。要估算这一地区新商业机构的数量、典型的新业务对写字楼的需求以及想搬到新办公住所租户的数量、类型等,当然也需考虑现有租户增加的可能性。例如估计某一地区的企业数量每年以2%~4%的速度增加等。

(3)地区经济增长。对写字楼物业附近的整个地区的分析主要放在地区的经济增长上,因为经济增长快的地区,市场

不断扩大,写字楼的需求也随之扩大,盈利机会较多,因而能吸引到国内外的大公司进驻或设立办事处。

(4)地区的环境。地区环境对物业的需求影响也很大。租户比较关系物业所在地区的交通、停车、相近的业务与服务,以及地区的声誉,环境的改善,革新与新建设的项目(主要指污染的治理、绿化的新建项目等)。其次是吸收能力分析:在分析写字楼物业的空间时,物业管理者就要确定对写字楼物业的吸收能力。物业管理者可以根据历史经验确定每年的租赁面积或租赁的吸收能力。如果一座城市有五十万平方米的写字楼空间,每年的吸收能力近十万,那么我们可以推出这座城市拥有五年的可供租用的写字楼物业空间。再次是区位分析:写字楼所在的地理位置对其销售也会产生影响作用,大多数的企业在选择写字楼物业时不仅要考虑物业的设施设备,还注重物业所在的区位,如所处的市场环境、劳动力资源状况、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和劳动力对其的影响,而小公司考虑较多的是成本,环境对他们的影响是次要的。他们更关心设施的便利和租金的合理。所以当一些大租户搬到地段繁华的写字楼物业后,旧的物业便被相对较小的公司占用,这也是繁华地段写字楼物业的空置率较低的原因。由此可见,租金的高低是大多数公司选择写字楼考虑的重要因素。

六、案例分析题:

案例3―3高科技企业想要啥样的办公物业从今年初以来,联想控股所属的融科智地公司开发的融科资讯中心A座,目前已经吸引相当数量的重量级企业进入,比如美国益华科技、电讯盈科、石化盈科、美国在线等国际级大公司都把自己在京城的落巢之地锁定在此。有些大企业宁可放弃商务氛围浓郁的中心区,而选择中关村西区、融科资讯中心、数码中心、同方科技广场这些软件园、生命园,就是因为他们认为这里有适合他们生长和发展的土壤。那么这些新落户中关村的高科技企业选择高档办公物业的依据是什么呢

1.门当户对。企业在寻找办公物业时,除了关注租售价格和物业的位置,还比较注重企业自身的形象,影响企业形象的主要因素之一便是:邻居是谁是否与本企业“门当户对”如果企业本身挺有身价,而位于同一楼层的另一家企业档次较低,那么当有客户来公司造访时,会对公司印象不佳,公司也会觉得“掉价没脸面”,生意当然受阻。

2.公众环境。办公楼里的公众环境十分重要,会对企业员工有潜移默化的影响,在这个楼内的交际圈里,如办公楼内配置的咖啡厅、健身房、公共商务中心等,各进驻企业的管理者或员工有许多相互接触、交流的机会。大家可以相互认识,交际比自己所在的企业更好、更有发展前程的企业人员,很可能会对企业间的合作或员工本人有利,互相影响。

3.业务互动。企业在选择办公物业时,非常关心进驻的其他企业的定位,看是否能与那些企业有机会形成生意伙伴。

4、硬件设施量身定制。办公物业的基础硬件设施要符合企业的实际需求,就像量身定制一样,这样的物业最受企业欢迎。比如IT企业就要有相应的宽带等设施。但如果硬件设施标准很高,该企业却并不需要,花费这么多的租金对企业来说就不值得了。所以,不同的办公物业,针对的目标企业是不同的。

5.位置方便工作。在办公地点的选择上,企业会看这里是否有利于开展业务,以大大提高工作效率和业务拓展。石化盈科首席顾问叶祖达说,盈科在最初选择写字楼的时候,CBD(CentralBusinessDistrict商务中心区)和中关村的一些物业都曾考察过。选一个楼和用这个楼所具有的功能有很大的关系。比如说一个数据中心就不需要CBD这样很中心的地点。而如果是销售、推广性质的公司就肯定要选择CBD,因为那里是很多大公司的总部,人气很旺。盈科主要是一个从事网络发展、研究方案的技术性的IT公司,并不需要CBD的环境,所以三年之内不会考虑CBD,而中关村的氛围正好适合他们。

6.高层人员居住问题。办公物业周边的生活配套设施应满足企业中高层管理人员的需求,包括在周边最好有适合的住宅项目,以解决他们的住房问题,使他们没有后顾之忧,全身心地投入到工作中。

7.吻合的物业管理。办公物业的物业管理服务要与进驻企业的形象与需求相吻合,这就要求办公物业要针对企业需要“看人下菜碟”,客户需要什么样的服务,就要帮他们配置到什么程度与水平。

讨论题:

1.你对述观点有何看法

2.该分析有无缺陷你认为还应考虑哪些因素

3.如何进行写字楼的市场分析(答案:略)

篇3：物业管理师物业管理实务试题第一章物业管理企业

物业管理师物业管理实务试题汇编之第一章物业管理企业

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业管理企业的分类,以下各项不是按投资主体经济成分来划分的有()。

A中外合资经营的物业管理企业

B全民所有制物业管理企业

C物业管理集团公司下的子公司

D集体与个人共同投资的物业管理企业

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业类型的掌握程度。物业管理企业分类按照投资主体的经济成分可划分为:全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、民营物业管理企业、外资物业管理企业、其他物业管理企业。故本题选c,有关内容可参见教材第1―2页。

2.物业管理企业资质等级分类方法有()。

AA、B、C、D四个等级

B高、中、低三个等级

C一、二、三级

D特级、一、二级

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业的资质等级为一、二、三级。故本题选c,有关内容可参见教材第4~5页。

3.一级资质的物业管理公司,其注册资本可以是:

A200万元

B300万元

C400万元

D800万元

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。一级资质的物业管理企业注册资本为人民币500万元以上。故本题选D,有关内容可参见教材第4~5页。

4.二级资质物业管理公司,专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于()人。

A10B20C30D40

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。二级资质的物业管理企业应具有物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。故本题选B,有关内容可参见教材第4~5页。

5.关于物业管理资质的颁发机构,下面哪个说法是正确的()。

A国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理

B省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理

C直辖市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督

D直辖市人民政府房地产主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理,设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书

的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企

业资质的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。故本题选B,有关内容可参见教材第4页。

6.新设立的物业管理企业,在领取营业执照之日起30天内,持相关资料向当地的房地产主管部门申请以下资质()。

A一级资质B二级资质C三级资质D三级资质,并设一年的暂定期

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期,物业管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选D,有关内容可参见教材第6页。

7.物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的()。

A法人B经济实体C企业单位D以上说法都不对

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业概念的掌握程度。物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。故本题选B,

有关内容可参见教材第l页。

8.下列选项中,不属于物业管理企业特征的是()。

A是独立的企业法人

B属于服务性企业

C具有一定的公共管理性质的职能

D具有行政管理职能

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业特征可归纳为以下三点:一是独立的企业法人;二属于服务性企业;三具有一定的公共管理性质的职能。故本题选D,有关内容可参见教材第1页。

9.物业管理企业的产品是()。

A服务B管理C服务与管理并存D以上说法都不对

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业本身不制造实物产品,它主要是常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。因此,物业管理企业的“产品”就是服务,与工业企业等其他经济组织是有区别的。故本题选A,有关内容可参见教材第1页。

10.物业管理有限责任公司最低限额的注册资本为(&nbs

p;)万元。

A10B200C300D500

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业工商注册登记的掌握程度。《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元,物业管理企业作为服务性企业应符合此规定(若办理资质,10万元的注册资本是不行的)。故本题选A,有关内容可参见教材第3页。

11.()组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。

A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线制是最简单的企业管理组织形式,它的特点是:企业各级领导者亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理,不能适应较大规模和较复杂的物业管理。故本题选B,有关内容可参见教材第6~7页。

12.()组织形式,其员工受双重领导。

A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上,按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统,纵横交叉,构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门,又建立横向的管理系统;参加项目的成员受双重领导,既受所属职能部门的领导,又受项目组的领导。故本题选D,有关内容可参见教材第8~9页。

13.规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司可以采用()组织形式。

A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。事业部制是较为现代的一种组织形式,是管理产品各类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。一般多由那些规模大、物业各类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。故本题选c,有关内容可参见教材第8页。

14.目前物业管理机构设置中普遍采用的一种组织形式是()。

A直线职能制B直线制C事业部制D矩阵制

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线职能制以直线制为基础,在各级主管人员的领导下,按专业分工设置相应的职能部门,实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥,职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示,只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。故本题选A,有关内容可参见教材第7~8页。

15.新设立的物业管理企业,其资质等级按()等级核定。

A最低B最高C适合的资质等级D矩阵制

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期物管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选A,有关内容可参见教材第6页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理企业在申请资质时,应持以下资料()。

A营业执照和企业章程

B验资证明

C物业管理企业组织架构

D企业法定代表人的身份证明

E物业管理专业人员的职业资格证明书和劳动合同,管理和技术人员的职称证明书和劳动合同

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业在申请资质时,应持以下资料:营业执照;企业章程;验资证明;企业法定代表人的身份证明;物业管理专业人员的职业

资格证明书和劳动合同,管理和技术人员的职称证明书和劳动合同。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第6页。

2.关于物业管理企业的设立,以下说法正确的是()。

A物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段

B物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记,是根据《公司法》的规定

C新设立的物业管理企业,在领取营业执照后,要向当地工商主管部门申请资质,是根据《物业管理企业资质管理办法》的规定

D《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为50万元,物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时可以办理三级资质的物业管理企业

E物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件

【答案】ABE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业设立程序的掌握程度。根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定,物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段;根据《公司法》规定,物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记,在领取营业执照后,方可开业;新设立的物业管理企业,在领取营业执照之日起30天内,要向当地房地产主管部门申请资质,是根据《物业管理企业资质管理办法》的规定;《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元,物业管理企业作

为服务性企业应符合此规定。同时,考虑到企业注册后应办理物业管理企业资质证书,因此,注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求;物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件。故本题选A、B、E,有关内容可参见教材第3~6页。

3.以下哪几种是物业管理企业的常见模式()。

A房地产建设单位的附属公司

B民营物业管理企业

C独立的物业管理企业

D集体所有制物业管理企业

E物业管理集团公司

【答案】ACE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业常见模式的掌握程度。物业管理企业的常见模式有房地产建设单位的附属公司、独立的物业管理企业、物业管理集团公司。故本题选A、C、E,有关内容可参见教材第3―6页。

4.物业管理企业的组织形式主要有()。

A直线制B直线职能制C矩阵制D直线矩阵制E事业部制

【答案】ABCE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。物业管理企业组织形式有直线制、直线职能制、事业部制和矩阵制。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第6页。

5.以下对物业管理企业描述正确的有()。

A依法设立,以盈利为目的,承担独立责任的企业法人

B物业管理企业的产品就是服务,属于服务性企业

C其职能带有公共管理的性质

D具备专门资质,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体

E物业管理企业以自己的名义享有民事权利,在提供服务时不承担民事责任

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业概念和特征掌握程度。E“物业管理企业以自己的名义享有民事权利,在提供服务时不承担民事责任”应为“物业管理企业以自己的名义享有民事权利,承担民事责任”。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第1页。

6.关于事业部制物业管理组织形式以下哪种说法是正确的()。

A事业部制是较为现代的一种组织形式,是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式

B采取事业部制的物业管理企业,要求企业领导者通晓各种专业知识,具备多方面的知识和技能

C其主要特点:实行分权管理,将政策制定和行政管理分开;每个事业部都是一个利润中心,实行独立核算和自负盈亏

D其主要优点:强化了决策机制,使公司领导摆脱了繁杂的行政事务;能调动各事业部门的积极性;促进了内部竞争;有利于复合型人才的考核培养

E主要缺点:机构人员较多,容易形成多头领导

【答案】ACD

【解析】本题考查的是考生对物业管理组织形式的掌握程度。选项B“采取事业部制的物业管理企业,要求企业领导者通晓各种专业知识,具备多方面的知识和技能”是直线制组织形式的特征;选项E“主要缺点:机构人员较多,容易形成多头领导”是矩阵制组织形式的缺点。故本题选A、C、D,有关内容可参见教材第8页。

7.以下诸多因素,哪几个因素影响物业管理企业组织机构设置()。

A企业资质B企业战略C技术D组织规模E外部环境

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置的影响因素的掌握程度。影响因素包括:企业战略因素、外包环境因素、技术因素和组织规模及所处阶段。故本题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第9页。

8.物业管理企业组织机构设置的要求是()。

A按企业资质设置组织机构

B按照企业规模、任务设置

C按照统一领导、分层管理的原则设置

D按企业注册资本设置组织机构

E要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作,同时,要精干、高效、灵活

【答案】BCE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置要求的掌握程度。物业管理企业组织机构设置的要求是:①按照规模、任务设置;②统一领导、分层管理;③分工协作;④精干、高效、灵活。故本题选B、C、E,有关内容可参见教材第10页。

9.物业管理企业的分类,以下各项是按投资主体的经济成分来划分的有()。

A中外合资经营的物业管理企业

B全民所有制物业管理企业

C物业管理集团公司下的子公司

D集体与个人共同投资的物业管理企业

E股份合作型物业管理企业

【答案】ABD

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业分类的掌握程度。物业管理企业按投资主体的经济成分来划分,可分为:全民所有制物业管理企业;集体所有制物业管理企业;民营物业管理企业;外资物业管理企业和其他物业管理企业。选项C“物业管理集团公司下的子公司”属于物业企业的模式;选项E“股份合作型物业管理企业”是按股东出资形式来划分的。故本题选ABD,有关内容可参见教材第1―2页。

10.物业管理企业的职能机构主要包括人力资源部、行政管理部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。品质管理部的主要职责包括以下那几个方面()

A客户服务监督管理

B制订和分解企业经营计划和经营目标

C维护企业质量管理体系的正常运行

D建立相关规章制度、管理目标和工作标准

E客户管理关系,客户投诉处理,客户满意度评价

【答案】ACE

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业职能机构职责的掌握程度。品质管理部的主要职责包括:企业质量管理体系运行和维护,各物

业项目服务品质监督,客户满意度评价及监督,管理评审,

协助新物业项目建立质量管理体系,外部质量审核的协调,内部服务品质审核的组织协调,客户服务监督管理,客户关系管理,客户投诉处理,客户满意度评价等。故本题选A、C、E,有关内容可参见教材第10~11页。

三、案例题

1.你是一个职业经理,负责组建一个准备接管两个三十万建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求:成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求,要贯标(IS09001)。请问(1)按直线职能制组织形式思路,设立公司的职能部门并确定各部门的职责。(2)说明直线职能制的主要优缺点。

【答案】(1)应设立的职能部门及职责如下:

①总经理室:由总经理及若干副总经理共同构成公司的决策层,对企业的重大问题作出决策。

②人力资源部:制订企业各项人力资源管理制度,编制人力资源发展和培训计划,优化人力资源结构和人力资源配置,设计实施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。

③行政管理部:编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算,建立相关规章制度、管理标准和工作标准,完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

④财务部:坚持原则,遵守财经纪律,执行财务规章制度;编制财务计划,做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作;督促检查各项目的财务收支情况,监督资金和资产的安全运作,增收节支;定期向总经理室汇报财务收支情况。

⑤品质管理部:企业质量管理体系运行和维护,各物业项目服务品质监督,客户满意度评价及监督,管理评审,协助新物业项目建立质量管理体系,外部质量审核的协调,内部服务品质审核的组织协调,客户服务监督管理,客户关系管理,客户投诉处理,客户满意度评价等。

⑥市场拓展部:制订和分解企业经营计划和经营目标,制订物业项目考核体系、考核指标和标准,组织对各物业项目进行目标考核等。

⑦经营管理部:物业管理市场调查研究,物业管理市场拓展,物业项目可行性研究分析,制作标书,投标管理,新接管物业项目前期介入管理的组织和协调,顾问项目管理与协调等。

⑧工程管理部:工程维修和运行保障,合格工程维修分包商评审,各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作,为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审,支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理,负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。

⑨安全管理部:各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等;具体负责公司安全管理制度及工作计划的制度与实施,并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况;完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作;协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。

⑩环境管理部:负责清洁、绿化管理,保持环境卫生,实施企业对清洁和绿化分包方监管等;具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作;负责对承包方的监督检查与考核;负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施,组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。

(2)优点:加强了专业管理的职能,适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。缺点:机构人员较多,成本较高,横向协调困难,容易造成扯皮,降低工作效率。

2.公司刚刚意向成立一个物业管理公司,你是行政经理,请你写出物业公司设立的程序。分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

【答案】

(1)工商注册登记阶段:企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。

(2)资质审批阶段:申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

篇4：物业管理师物业管理实务试题第二章物业管理招标投标

物业管理师物业管理实务试题汇编之第二章物业管理招标投标

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业管理招标,是物业管理服务产品预购的一种方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据(),制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或管理公司参与竞标,从中选择最符合条件的竞标者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

A相关法规的要求

B物业管理费的多少

C物业管理公司的实际能力

D物业管理服务内容

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标概念的理解。物业管理招标,是物业管理服务产品预购的一种方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容,制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或管理公司参与竞标,从中选择最符合条件的竞标者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。故本题选D,有关内容可参见教材第13页。

2.在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中,()负责物业管理的招标组织工作。

A建设单位B施工单位C物业产权人D监理单位

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中,由建设单位负责物业管理的招标组织工作。故本题选A,有关内容可参见教材第13页。

3.根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同,可以将物业管理投标分为()招标等类型。

A整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目

B单一招标、综合招标、分块招标

C专项招标、整体招标、分区招标

D专业招标、综合招标、分区招标

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。故本题选A,有关内容可参见教材第14页。

4.物业项目招标,按物业项目的服务方式可划分为()。

A整体项目招标、专项服务招标

B全权管理项目招标、顾问项目招标

C专业招标、综合招标

D单项招标、整体招标

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理服务的方式不同,物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型,故本题选B,有关内容可参见教材第14~15页。

5.物业管理招标方式分为()。

A公开招标、议标B邀请招标、议标C公开招标、邀请招标D议标、评标

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为:公开招标和邀请招标。故本题选C,有关内容可参见教材第16页。

6.前期物业管理阶段是指()。

A物业开发设计、施工建设、竣工验收

B从入住到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

C从物业开发设计到业主人住

D从竣工验收到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。前期物业管理阶段是指从人住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。故本题选B,有关内容可参见教材第16页,第16页的定义和第68页的“前期物业管理”有些区别,请注意。

7.物业管理企业在确定参与招标活动后,应在()的基础上制订切实可行的物业管理方案。

A分析投标物业项目基本情况、周边其他项目基本情况

B分析投标项目的基本情况、拟订物业管理成本

C分析投标项目的基本情况、确定物业管理服务内容

D分析投标物业项目基本情况、确定物业管理模式

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的一般程序的掌握程度。物业管理企业在确定参与招标活动后,、应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上,制订切实可行的物业管理方案。故本题选D,有关内容可参见教材40页。

8.居住型物业的物业管理服务的重点是()。

A基础性的物业管理服务

B特约服务

C经营管理

D紧急事件的预防和处理

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。选项B“特约服务”属于政府物业服务重点;选项C“经营管理’’属于商用类型物业服务重点;选项D“紧急事件的预防

和处理”属于公用事业类型物业的服务重点。故本题选A,有关内容可参见教材43页。

9.招标人在发布招标公告或投标邀请函书的()日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

A7日B10日C15日D30日

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标的基本要求的掌握程度。招标人在发布招标公告或投标邀请函书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故

本题选B,有关内容可参见教材18页。

10.按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,投标人少于()或者住宅规模在()以下,经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A2个,2万平方米B3个,2万平方米C3个,3万平方米D2个,3万平方米

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,故本题选B,有关内容可参见教材20页。关于2万平方米的出处,可参见关于统一印发《北京市协议选聘物业管理企业行政许可程序》的通知(京建物[2005]88号)。

11.招标人招标代理负责组建评标委员会,评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的()。

A1/2B2/3C3/4D4/5

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人招标代理负责组建评标委员会,评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。故本题选B,有关内容可参见教材第22页。

12.物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是()。

A编制招标文件

B投标申请人的资格预审

C发放招标文件

D接受投标文件

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。物业管理招标的程序是:①成立招标领导小组;②编制招标文件;③公布招标公告;④发放招标文件;⑤投标申请人的资格预审;⑥接受投标文件;⑦成立评标委员会;⑧开标、评标、中标。故本题选c,有关内容可参见教材第20~22页。

13.物业管理招标的程序有:①编制招标文件;②接受投标文件;③投标申请人的资格预审;④发放招标文件;⑤成立招标领导小组;⑥成立评标委员会;⑦开标、评标、中标;⑧公布招标公告,

正确的顺序是()。

A⑤①④⑧③②⑥⑦B⑤①⑧④③②⑥⑦

C⑤①⑧④⑥②③⑦D①⑤⑧④③②⑥⑦

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。本题选B,有关内容可参见教材第20―22页。

14.物业管理投标过程中,获得了招标信息之后应进行的工作是()。

A项目评估与风险防范B登记并取得招标文件

C准备投标文件D送交投标文件

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理投标程序的掌握程度。物业管理投标的程序是:①获取招标信息;②项目评估与风险防范;③登记并取得招标文件;④准备投标文件;⑤送交投标文件;⑥接

受招标方的资格审查;⑦参加开标、现场答辩和评标;⑧签约并执行合同。故本题选A,有关内容可参见教材第24~28页。

15.必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目是()。

A新建的商场B新建的写字楼

C新建的住宅D新建的医院

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目,仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目,以及业主人住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下,既可采取招投标方式,也可采取其他方式。故本题选C,有关内容可参见教材第20页。

16.招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人。

A15B20C30D7

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。故本题选C,有关内容可参见教材第23页。

17.招标人应当自确定中标人之日起()日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

A15B7C20D30

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故本题选A,有关内容可参见教材第23页。

18.公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于()日。

A20B15C30D7

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。故本题选A,有关内容可参见教材第21~22页。

19.采用邀请招标方式的,至少应该邀请( 

;)家物业管理企业。

A5B7C4D3

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人采用邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发投标邀请书。故本题选D,有关内容可参见教材第21页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理招标的方式有()。

A公开招标B邀请招标C有限竞争性招标D选择性招标E议标

【答案】AB

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为:公开招标和邀请招标。故本题选A、B,有关内容可参见教材第16页。

2.物业管理招标投标的基本原则是()。

A物业管理招标由招标人依法组织实施

B在评标委员会的组织、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上,应当严格遵循相关法律和招标文件的要求,公正对待每一个投标单位

C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开

D在物业管理招标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动,实事求是,信守诺言

E对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标基本原则的掌握程度。物业管理招标投标的基本原则是:①物业管理招标由招标人依法组织实施;②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求,公正的对待每一个投标单位,禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益;③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开,而且是主动针对所有受众的,应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明,确保投标招标公平、公正的实施;④在物业管理招标投标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第19页。

3.物业管理招标投标的基本要求是()。

A参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规,即合法性

B在物业管理招标投标过程中,双方都应充分考虑市场要素,即适应性

C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开,即公开性

D招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业管理企业,投标方应根据项目的实际情况和业主需求制定物业管理模式,即响应性

E按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,即程序性

【答案】ABDE

【解析1本题考查的是考生对物业管理招标投标基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的基本要求是:①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动,即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等,都必须符合相关法律法规的要求,并接受有关部门的监督与管理;②在物业管理招标投标过程中,无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素;③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求,选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务;对投标方而言,不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案,还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险,在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动;④按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,确保招标投标活动顺利实施。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第18页。

4.物业管理招标投标法律依据是()。

A物业管理条例

B前期物业管理招标投标暂行办法

C中华人民共和国招标投标法

D招标方的有关规定

E物业管理收费管理办法

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标的基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第18页。

5.物业管理方案中体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容有()。

A项目的整体设想与构思

B组织架构与人员配置

C费用测算与成本控制

D工作目标和计划

E服务承诺

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。关键性内容包括:①项目的整体设想与构思;②组织架构与人员配置;③费用测算与成本控制;④管理方式、运作程序及管理措施。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第41页。

6.物业管理方案的实质性内容包括()。

A服务承诺

B人员培训及管理

C早期介入及前期物业管理服务内容

D工作计划

E管理制度的制定

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。实质性内容包括:①人员的培训与管理;②管理指标;③管理制度的制定;④档案资料的建立与管理;⑤早期介入及前期物业管理服务内容;⑥常规物业管理服务综述;⑦工作计划;⑧物资装备。故本题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第42页。

7.物业管理服务模式包括()。

A组织架构的设置

B客户定位

C服务需求定位

D经营服务模式确定

E物业的功能定位

【答案】BCE

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务模式的掌握程度。确定招标物业的管理服务模式,是在对项目进行深入调查分析的前提下,结合招标文件的具体要求,确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施,包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。故本题选B、C、E,有关内容可参见教材第43页。

8.商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点和难点主要有()。

A经营B设施管理C安全D公用设施无故障的正常运行E特殊服务需求服务

【答案】AB

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。一般而言,商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面。故本题选A、B,有关内容可参见教材第43页。

9.政府物业管理的特殊性主要体现在()。

A维护政府的形象B设备设施管理C会议接待D安全和保密管理E内部特约服务

【答案】ACDE

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面。故本题选A、C、D、E,有关内容可参见教材第43页。

10.物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外,最主要的内容有()。

A物业管理企业

B物业管理服务内容

C物业管理费用

D物业管理要点

E物业管理企业规章制度

【答案】BCD

【解析】本题考查的是考生对投标文件编写的掌握程度。物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外,最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。故本题选B、C、D,有关内容可参见教材第29页。

11.物业管理招标的主体主要有()。

A建设单位B业主大会C物业产权人D物业使用人E业主委员会

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第13页。

12.物业管理招标投标的特点主要有()。

A综合性B公正、合理性C公开、公平性D特殊性E差异性

【答案】ADE

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标特点的掌握程度。投标方所提供的服务具有综合性;投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采用有差异的方式和策略;物业管理招标投标具有一定的行业特殊性。故本题选A、D、E,有关内容可参见教材第15页。

13.下列属于常规物业管理招标内容的有()。

A客户管理、客户服务和便民措施

B精神文明建设

C物业的租赁经营

D参与物业的竣工验收

E财务管理

【答案】ABCE

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有:①项目机构的建立与日常运作机制的建立;②房屋及共用设施设备的管理;③环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;④客户管理、客户服务和便民措施;⑤精神文明建设;⑥物业的租赁经营;⑦财务管理,包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第17页。

14.物业管理投标的主要风险来自于哪些方面()。

A政府相关单位B招标人C招标物业D投标人E竞争对手

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。故本题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第26页。

15.物业风险的防范与控制的具体措施有()。

A严格按照相关法律法规的要求参与投标活动

B对项目进行科学合理的分析、评估

C完善企业自身的管理

D选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业

E不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理风险防范与控制的具体措施有:严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;对项目进行科学合理的分析、评估;完善企业自身的管理;选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业;慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求。而E“不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求”与“慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求”相矛盾,故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第26~27页。

三、案例题

1.你是一家物业公司的管理入员.由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。

请问:(1)你将按怎样的程序开展投标工作?你的标书中的主要内容有哪些?(2)物业管理招标投标的基本要求和基本原

则是什么?(3)在物业管理投标活动中,对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?

【答案】

(1)投标程序:①获取招标信息;②项目评估与风险防范;③登记并取得招标文件;④准备投标文件;⑤送交投标文件;⑥接受招标方的资格审查;⑦参加开标、现场答辩和评标;⑧签约并执行合同。

标书的主要内容:分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括:①公司简介;②公司法人地位及法定代表人证明;③招标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是:物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

(2)基本要求:①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动,即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求,并接受有关部门的监督与管理;②在物业管理招标投标过程中,无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素;③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求,选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务;对投标方而言,不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案,还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险,在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动;④按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,确保招标投标活动顺利实施。

基本原则:①物业管理招标由招标人依法组织实施;②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求,公正的对待每一个投标单位,禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益;③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开,而且是主动针对所有受众的,应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明,确保投标招标公平、公正的实施;④在物业管理招标投标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。

(3)在物业管理的投标活动中,应考虑以下几个方面的因素:①投标物业的基本情况;②招标物业项目的定位;③业主的需求;④建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况;⑤招标条件和招标过程;⑥竞争对手;⑦企业自身条件的分析。

2.你是某物业公司的管理人员,由你负责制定某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容?

【答案】物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配备、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

篇5：物业管理师物业管理实务试题第三章物业管理合同

物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章物业管理合同

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.在()阶段,由()制定业主临时公约。

A物业销售之前建设单位

B物业销售之前物业管理企业

C物业人住阶段建设单位

D物业人住阶段物业管理企业

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对业主公约的掌握程度。物业销售之前,由建设单位制订业主临时公约。故本题选A,有关内容可参见教材第66页。

2.下列属于合同要约的是()。

A拍卖B广告C标价D投标

【答案】D

【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项A“拍卖”选项B“广告”选项C“标价”属于邀请要约。故本题选D,有关内容可参见教材第51页。

3.物业管理招标是()。

A要约B承诺C邀请要约D反要约

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对要约的掌握程度。招标是邀请要约,投标是要约。故本题选C,有关内容可参见教材第50一52页。

4.前期物业服务应达到()的质量标准。

A国家规定B省、市规定C合同约定D业主要求

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。故本题选C,有关内容可参见教材第56页。

5.下列不属于合同签订应遵循的基本原则是()。

A诚实信用B权利义务公平对等C业主占主导地位D合同自由

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本

题选C,有关内容可参见教材第54~55页。

6.承诺必须由()作出,才能产生法律效力。

A要约人B受要约人C第三方D要约人的代理人

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对合同的承诺的掌握程度。合同承诺必须由受要约人或其代理人作出。故本题选B,有关内容可参见教材第52页。

7.物业管理服务合同一般采用()。

A书面合同B口头合同C事实合同D以上都可以

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务合同的掌握程度。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同形式,如前期物业服务合同、物业服务

合同、业主公约等。故本题选A,有关内容可参见教材第54页。

8.前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将()。

A继续生效B中止C终止D以上都不可以

【答案】C

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同区别的掌握程度。前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将会终止。故本题选C,有关内容可参见教材第58页。

9.物业服务合同签订的过程中,某业主对物业管理企业提出异议,该业主的反对()。

A成立B不成立C根据具体情况具体分析D该业主可拒绝履行合同义务

【答案】B

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。故本题选B,有关内容可参见教材第57~58页。

10.业主自有物业专有部分的承接验收属于()之间的问题。

A业主与开发商B业主与物业公司C物业公司与开发商D业主与施工方

【答案】A

【解析】本题考查的是考生对签订前期物业服务合同应注意的事项的掌握程度。物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节,而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题,无需在合同中约定。故本题选A,有关内容可参见教材第57页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.合同要约构成要件有()。

A要约必须是特定人的意思表示

B要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定

C要约发出就生效

D所有的订约提议都可以构成要约

E要约不一定具有订立合同的意图

【答案】AB

【解析】本题考查的是考生对合同要约的构成要件的掌握程度。要约的构成要件包括:①要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图;②要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须

具体确定;③要约必须传达到受要约人才能生效。故本题选AB,有关内容可参见教材第51页。

2.下列属于邀请要约的有()。

A广告B标价C投标D拍卖E招标

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项C“投标”是要约。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第50~52页。

3.合同要件应当具备的必要条件有()。

A当事人的缔约能力

B当事人的真实意思表示

C合同的内容的合法

D合同的形式合法

E合同的权利与义务对等

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是考生对合同要件应具备的必要条件的掌握程度。选项E“合同的权利与义务对等”属于“合同签订应遵循的基本原则”。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第53页。

4.合同签订应遵循的基本原则有()。

A当事人的缔约能力

B诚实信用

C守法和维护社会公益

D合同自由

E主体平等

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本

题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第54~55页。

5.物业服务合同可因以下哪些原因终止()。

A物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同

B因不可抗力致使物业服务合同无法履行

C业主委员会选聘了新的物业管理企业

D物业管理企业被宣告破产

E法律、法规规定的其他情形

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同的掌握程度。物业服务合同可因下列原因终止:①物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同;②物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的;③因不可抗力致使物业服务合同无法履行;④物业管理企业被宣告破产;⑤法律、法规规定的其他情形。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第60页。

6.物业服务过程中出现的争议,可通过以下()方式解决。

A协商B仲裁C诉讼D行业主管部门裁定E以上都可以

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对争议的解决方式的掌握程度。一般情况下,有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成,则可依照合同中约定的仲裁条件请求仲裁委员会仲裁,或者向人民法院提起诉讼,故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第60页“明确违约责任的界定及争议的解决方式”的内容。

7.签订物业服务合同时,应特别注意的条款有()。

A明确服务期限

B项目所包括的内容具体、详细

C明确项目管理服务质量标准

D明确相应管理服务费用

E逐项写清管理服务项目

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同应注意的条款的掌握程度。要注意以下主要条款:①项目,及应逐项写清管理服务项目;②内容。即各项目所包含的具体内容越详细越好;③标准,即各项目具体内容的管理服务质量标准;④费用,即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用,故本题选B、C、D、E。有关内容可参见教材第59~60页“物业服务合同的主要条款宜细不宜粗”的内容。

8.根据《物业服务收费管理办法》,常规物业服务合同中物业服务费不包括()。

A业主人身保险

B业主机动车的保管

C使用人的人身保险

D物业公共区域公众责任险

E业主财产保管费用

【答案】ABCE

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用,排除物业管理企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务,故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第59页“对免责条款的约定”的内容。

9.签订物业服务合同应注意()。

A合同双方当事人的权利和义务

B免责条款的约定

C违约责任的约定

D物业服务合同条款宜粗不宜细

E以上都正确

【答案】ABC

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。签订物业服务合同应注意的事项有:①明确业主委员会的权利义务;②明确物业管理企业的权利和义务;③对违约责任的约定;④对免责条款的约定;⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;⑥合同的签订要实事求是;⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第59~60页“签订物业服务合同应注意的事项”的内容。

10.物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在()。

A订立合同的当事人不同

B违约责任的约定不同

C服务内容不同

D合同期限不同

E服务质量标准不同

【答案】AD

【解析】本题考查的

是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同,故本题选A、D。有关内容可参见教材第58页“物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别”的内容。

11.签订前期物业服务合同的当事人是()。

A业主B业主委员会C建设单位D物业管理企业E物业使用人

【答案】CD

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。故本题选C、D,有关内容可参见教材第50页。

12.物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()特点。

A期限明确B期限不固定C期限不明确D稳定性弱E稳定性强

【答案】AE

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。物业服务合同期限由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点,故本题选A、E,有关内容可参见教材第58页。

13.前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的()。

A续筹B管理C使用D缴存E保管

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第57页。

14.物业服务合同的特点有()。

A一般权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同

B《物业管理条例》对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定,物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案

C合同明确,业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得一定的酬金或利润

D合同期限不确定

E只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任

【答案】ABCE

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。选项D“合同期限不确定”应为“有明确期限”。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第57~58页。

二、案例题

1.某小区入住已五年,已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业A公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业,一直未能顺利进行,A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情况下,将王先生告到法院。请问你认为A物业管理公司能胜诉吗?为什么?

【答案】能胜诉,应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。

合同的期限虽然已经届满,但业主委员会没有选出新的物业管理企业,也没有订立新的物业服务合同,A物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主,实际享受A物业公司提供的服务,并未提出异议,理应按约支付物业管理费。

2.刘先生购买了一套位于顶层的商品房,“人住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定:为维护小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏。”人住后,刘先生未经物业公司同意,擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为:这是自己的房子,自己有权利处理,拒不拆除。物业公司决定:对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下,物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐,物业公司因此把刘先生告上了法庭。

物业公司的诉讼请求是:刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业公司在操作中的错误所在?

【答案】

(1)A物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据,应予以驳回;

B诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持;

C此案的诉讼费应由双方分担。

(2)业主应合理使用房屋,不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾,擅自封闭阳台和加装护栏,不仅侵犯了其他相关业主的利益,而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定,行为不当。

(3)首先,作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位,无权罚款;其次,物业公司应依照合同约定,采取协商或司法途径解决矛盾,无权采取停水、停电等方式处理纠纷。

3.A房地产开发商开发的居住小区一期已经人住,当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近,A开发商找到B物业管理公司并与之签订了为期十年

的物业管理合同,将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。按合同约定,B物业公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A开发商与B物业管理公司签订为

期十年的物业管理合同效力如何?A开发商要求.B公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?

【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同,属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定,前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同,但是在此期间,若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后,前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。

(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份,在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同,开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有,是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为,该条款无效。

4.邵先生在某小区购买一套住宅人住三年,每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚,邵先生回家发现,自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏,整个门毁坏变形,屋内一片狼藉。邵先生立

即打电话给物业公司,同时报警。经统计,邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为,自己缴纳了物业管理费,物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责,家中被盗物业公司竟然毫无察觉,属于管理疏漏,应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下,邵先生对物业公司进行起诉,要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求?为什么?

【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求,但会部分支持邵先生的诉讼请求。

失窃案件发生时,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内,保安员未能巡逻发现,存在疏漏,未能及时发现、制止犯罪,对由此产生的损失负有一定

责任。但是,盗窃是发生在室内,发现起来有一定的难度,故物业公司无需承担全部责任。

5.你是某公司的高级管理人员,公司委派你起草前期物业服务合同,你认为前期物业服务的主要内容是什么?物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?

【答案】前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系,包括主要部分为:一是合同的当事人,二是物业基本情况,三是服务内容与质量,四是服务费用,五是物业的经营与管理,六是承接查验和使用维护,七是专项维修资金,八是违约责任,九是其他事项。

物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别:

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同,主要差别在于:一是订立合同的当事人不同,前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,具有期限明确,稳定强等特点。

6.你是某物业公司的高级管理人员,公司委派你与业主委员会签订物业服务合同,你认为签订物业服务合同应注意哪些事项?

【答案】一是明确业主委员会的权利义务,二是明确物业管理企业的权利和义务,三是对违约责任的约定,四是对免责条款的约定,五是物业服务合同的主要条款宜细不宜粗,六是合同的签订要实事求是,七是明确违约责任的界定及争议的解决方式。