大厦各项专业管理制度档案管理规范

篇2：物业公司各项目点管理处岗位目标责任书

物业公司各项目点(管理处)岗位目标责任书

为充分调动员工之积极性,开展公平的劳动竞赛,促进工作,提高效率,完善花园管理员之责任制度,根据公司之实际管理要求和实践经验,特对原《管理员岗位目标责任书》进行修订,具体内容如下:

一、本责任书适用之职位范围:本责任书应用管理处主任、管理员之任务。

二、本责任书考评形式:考评分自评、互评、住户评议、上级鉴定四种,每月、每季、第年进行一次,采用工资奖金相结合之考评形式。

三、本责任书之考评项目:责任区住宅楼及公共设施完好率;治安案件、火灾、刑事案件、小区秩序;保洁、清洁、绿化;住户评议;工作作风、纪律;工作日记及房屋管理档案。

四、岗位目标责任书之内容:坚决服从公司领导之安排,认真学习物业管理之法规及公司规章制度,并严格按章办事,热情服务,做到业主、公司满意,具体工作细则如下:

1、要熟练掌握好物业管理之有关知识和公司之管理制度,树立为住户服务的思想。

2、要切实熟练掌握好责任区内之物业情况,合理安排责任区的所有员工之岗位(注:保安员之岗位应与保安队长协商后上报公司领导审核确定,其余员工根据实际情况安排岗位上报公司领导审核确定)。

3、要熟练掌握好责任区内之管理有关资料(其中包括收楼数据、锁匙交收情况、维修情况、配套设施情况、入住情况、租户情况、治安巡查、探访登记数据、清洁卫生情况等数据),且要有条理地进行整理归档。

4、统筹监控好责任区内之客户服务、治安、维修、清洁、绿化等方面的工作,严格按照公司之制度办事,确保责任区内的环境卫生,治安秩序良好,业主满意(注:公司将于每月不定期组织人员到各花园检查,检查结果按本办法奖罚标准执行)

5、要及时组织人员修复损坏之楼宇及设施。

6、按公司之规定及时安排工作人员修复业主/住户要求之维修。

7、严格按照公司之规定组织人员做好责任区内之装修监控,严防违章事件发生。

8、严格按照公司之要求办理装修手续,严禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接装修工程。

9、确保责任区内正常之生活条件不受影响,严禁无缘无故停水电供应及公共设施之正常使用。

10、确保责任区内工作人员保持服装整齐清洁、仪表端庄、精神饱满、配戴好员工证。

11、严格按照公司之制度公平及时地处理一切违纪事件。

12、严格按照公司之制度组织员工做好住户、探访者、车辆、物品之出入管理。

13、严格按照公司规定之工作程序接待业主/住户,并作好有关记录。

14、有效、有礼及时处理业主之投诉(业主投诉的问题如能及时处理应实时处理,如确不能及时处理的,应要同业主另约时间到时安排人员跟进投诉)。

15、不准与业主发生一切任何之私人经济来往,严禁以任何借口向业主索要什费及钱物。

16、按公司之规定组织好员工之培训和考核工作,提高员工之积极性,做到人尽其才。

17、按公司之规定按时、按质组织好员工之巡查工作。

18、积极做好本花园之宣传工作,定时按质整理告示箱及宣传栏,坚持每月更换一次版面之要求。

19、认真积极地做好工作日记及周报表,按时按质召开周务会。

20、积极及时地处理突发事件,且要将此事件作好详细记录并要汇报公司(注:如发生重大事故除了组织人员处理外,还要第一时间报告公司按指示处理)。

21、要保守公司之内部秘密和业主/住户资料(公安机关查案要求除外),不得假借公司名义或用职务之便做有损公司名誉或利益之行为。

22、认真审核水电工所抄之水电表,准确率达100%,并按时上交公司。

23、积极配合财务部做好管理费及其它费用之收取工作,努力使管理费收费率达到95%以上。

24、认真做好辖区内之水电管理工作,确保水电损耗达到公司规定之要求。

25、要积极主动管理好花园日常工作,按质完成公司领导下达之临时任务。

26、要服务公司领导之安排,不准有瞒骗、恐吓公司领导之行为。

以上之二十六条工作细则是以每个项目点作为一个考评单位,管理处之主任为主责任人,管理员作为付责任人按照考评形式根据以下奖惩标准进行考评。

篇3：小区房屋建筑主体管理规范

住宅小区房屋建筑主体管理

一、房管工作内容

房屋主体结构安全预防勘察,房屋结构及附属设施的日常巡查及日常养护,房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排,房屋装修施工监理,系统VI识别牌的规划设计及维护管理,物业管理活动质量检查监督,服务体系的建立及服务质量监督。

二、房屋建筑结构及附属设施管理

建立勘察机制,管理处拟定计划后,由工程技术员每半年定期组织1次对各房屋主体结构部分进行巡检,分析建筑结构沉降情况,以保证房屋安全使用。建立巡查养护制度,每周1次对全小区进行系统巡查,巡查范围包括外墙、道路、车场、围墙、门窗、设备设施、化粪池、其他配套设施及环境巡视;对巡查发现需进行维护的,及时进行维护;对环境问题及时协调处理和整改。

三、维修养护资金管理

自进入管理之日起建立维修养护资金专项档案;使用时按总体计划负责立项申请及可行性分析;由物业公司负责提案经业主委员会审核后报相关主管部门审批,完成资金统筹后及时进行养护或修缮施工;对所有养护费使用项目,建立系统的档案一式二份,长时间保存。

四、基本管理

建立系统的日常资料档案,保持管理工作的连续性、可查性、可比性。包括树立小区平面图,设立各项管理告示牌、VI识别牌;建立物业交接、验收档案,图纸资料档案;设立宣传栏并形成定期出版制。每月随机回访业主、每年进行2-3次对小区业主意见征询,及时改进工作作风和管理方式,提高工作效率,提高服务质量。

五、房屋维护工程管理

维修工程采用预算审核及招标管理,技术性要求不高或使用资金小的工程自行维修或委托维修,技术要求高或使用资金大的项目实行招标制并按合同方式发包;维修过程由专职工程技术员负责施工监理。

六、实施数据化管理

自开展管理工作始,实行数据的统一管理,规范管理工作,力求作到任何数据的来源均达到有真实依据;为小区管理累积管理痕迹。

※日常房管事务管理工作实施规范运作,如下表:

工作内容跟踪

监督日常:3遍/天;入伙期间:8小时/天;

巡视日常:2遍/天;竣工期间:8小时/天;

走访1次/周;1遍/月;

回访处理率:100%,回访记录100%。

处理内容与处理方法日检

项目1、施工巡视;2、违章检查;3、车辆管理;4、治安;5、清洁;6、绿化;7、维修;8、机电设备;9、社区活动;10、员工宿舍;11、内务巡视。

处理方法

1、记录巡视发现的问题,搜集资料;

2、对巡视中发现的问题,分类进行处理并及时向有关部门反馈解决;

1)填写意见转呈表;

2)发现的维修不合格,填写维修记录,及时反映到主管部门;

3)即行关闭轻微不合格项目;

4)发现违章行为按"违章处理规定"执行;

5)发现严重不合格项,填写纠正措施报告。

周检项目

全面检查住宅区各项工作,着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。

处理办法管理处主任组织各部门主管、领班,对发现的不合格项及时整改,严重不合格项制定纠正措施。

考核标准平时日检、周检、月检参照ISO9002质量体系考核标准执行;

年终按"区物业管理优秀示范区"的考核验收标准执行。

※小区设施、照明日常管理工作,实施规范运作。如下表:

主要内容

运行组值班:保障小区供水、供电等正常运作并做好记录;

巡视:巡视设备运作情况,做好巡查记录;

维修组负责设施、设备的各项维修、保养工作,并做好记录;定期清洁设备;负责对设备设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。

检查项目及处理方法检查项目1、水泵;2、水池、水箱;4、防盗监控报警系统;5、消火栓;6、干粉灭火器。

处理方法按照公司ISO9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。

考核标准日常周检、月检考核参照ISO9002质量标准;

年终考核区"优秀示范区"标准考核。

※小区设施日常维修养护管理工作,实施规范运作:

主要工作

房屋本体室内:小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。48小时跟踪验证。

楼梯、墙面:发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3~4年全面修补刷漆一次。

公共设施

道路车场:每天检查1遍,随坏随修;

明暗沟:每周检查1遍,随坏随修;

供水电气:每月细查1遍;

路灯:每周检查1遍,即坏即修。

检查项目及处理方法检查项目1、地基基础;2、墙体;3、水池;4、消防设施;5、信报箱;6、标识;7、上下雨污水管;8、道路;9、电缆沟盖板;10、路面;11、给排水;12、路灯;13、清洁设备;14、娱乐设施。

处理方法按照公司ISO9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。

考核标准日常周检、月检考核参照ISO9002质量标准;

年终考核区"优秀示范区"标准考核。

篇4：小区设备设施管理规范

住宅小区设备设施管理

一、供配电系统的管理

设施设备分类:

根据各类设施设备的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分A、B、C类:

A类:监视系统设备,生活、消防水泵,监控报警系统。

B类:水池,灭火器材,排污泵。

C类:照明设施、排水设施、道路。

二、设备运行管理

1、对A类设备,配备专职运行操作员,根据委托方要求,定期或巡回方式对设施进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训,熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程,考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,做到运行记录和值班记录,认真做好交接班。

4、管理处根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况,检查设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行记录、维修保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填写报告,管理处主任监督整改情况。

三、设施设备的维护保养

1、设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养3个层次。

2、日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面检修调整。

3、日常维护保养与定期维护保养派由专业技术人员负责设备运行操作,。

4、根据各类设备作出操作规程并结合设备具体技术状况,做出月、季、年度维护保养计划并实施。

5、设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式资料留存。

四、设施设备维修

1、设施设备的维修分为计划维修和故障维修两类。

(1)计划维修是指在设施设备没有发生问题前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理。

(2)故障维修是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性维修。

2、设施设备维修采取委托维修和派工维修两种形式:

(1)委托维修主要用于故障维修。管理处设值班调度,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、操作人员的维修申请和故障报告,接报告,迅速通知有关维修人员在规定时间内修复。

(2)派工维修主要用于计划维修、零星及小型的设备新装、改装项目处理。管理处根据设备定期保养计划,当前对设备状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单。派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

五、设备故障及事故

1、无论发生何种设备故障和事故,设备维修组人员必须详细记录,不得疏漏和隐瞒。

六、设施设备运行记录

1、设备运行;

2、设备日常巡视保养项目及记录;

3、设备定期维护保养项目及记录;

4、事故故障报告单;

5、设备报废申请单;

6、设备大修改造审报表;

篇5：假日花园会所经营管理规范

假日花园会所的经营与管理

提要:

1、我们对zz假日花园会所的定位是"走精品服务之路,创小区会所的典范";

2、我们的经营原则是"保本微利",实现会所的良性运作;

3、我们的宗旨是"为业主营造一个温馨亲善的商务交流和休闲娱乐场所"。

会所作为小区业主或租户商务交流、休闲娱乐活动的一个主要场所,它与一般纯赢利性娱乐消费场所有较大的区别,一是服务对象相对集中,主要是本小区业主和租户;二是费用相对低廉,以"保本微利"为经营原则;三是以商务交流和休闲娱乐活动为主。随着业主对小区配套设施要求的不断提高,以及开发商对会所的重视程度不断加强,会所的经营管理已成为物业管理的一个重要组成部分。经过我们对zz假日花园的初步调研,我们对zz假日花园会所的定位是"走精品服务之路,创小区会所的典范"。

一、会所的经营管理模式

目前,会所的管理模式基本有两种,一种是由专业的会所管理公司负责管理,一种是由物业管理公司负责管理,将会所的管理纳入小区管理处的日常物业管理事务。根据我公司及zz假日花园会所的实际情况,拟采取第二种模式,由小区管理处负责管理。管理处对一些投入资财不多、人员较少以及免费服务的项目(包括茶艺室、棋牌室、乒乓球室、阅览室、网吧等),进行直接经营管理;对于一些占用人力多、投入大、风险较高的经营项目将主要通过对外承包、管理处负责监督的外包方式经营,化解经营风险。

会所组织架构图:

职责关系说明:

管理处经理助理负责会所的整体规划与经营,会所主管负责小区会所的日常经营管理工作。

二、会所经营项目的设置

前几年,由于一些发展商纯粹以促销为目的,盲目追求会所的豪华气派、高档次和服务项目的多而全,但消费者并不领会发展商的良苦用心,结果事与愿违,使得发展商及后来接管的物业公司背上了沉重的经济包袱。经过几年的房地产市场的起伏及物业管理行业的快速发展,我们认为会所应走经济实用之路,不应片面追求豪华气派,否则会适得其反。根据我们调查的实际情况,同时为配合楼盘销售,提出以下两点建议:

(一)在房屋销售期间,提前将会所装修好,供购房者参观,使会所成为楼盘的卖点之一;

(二)场所装修不一定要追求豪华气派,但力求精致、高雅、舒适;

三、会所的消费模式

一般而言,会所有其特定的服务对象,主要是服务好本小区业主,原则上不对外开放。但如果仅仅局限于本小区业主的消费将难以支撑会所的日常运作。为此,会所将采取以下消费模式:

1.免费项目(如阅览室等)及棋牌室只对本小区业主开放;

2.其它收费服务项目(如健身、茶艺、咖啡厅等)可对外开放,但总体收费水平应不高于同类消费场所;

3.本小区业主凭业主卡享有一定的优惠。

会所在国内的兴起只有短短的几年时间,目前中海物业正在经营的会所中,涵盖了各种档次和类型,积累了丰富的会所运作经验。在zz假日花园的会所经营管理上,我们将坚持"业主至上"的服务理念,以市场需求为导向,适时调整经营策略,同时学习其它会所的一些成功经营管理经验,我们将把zz假日花园会所经营成同类会所中的成功之作。