小区房屋建筑主体管理规范

篇2：小区设备设施管理规范

住宅小区设备设施管理

一、供配电系统的管理

设施设备分类:

根据各类设施设备的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分A、B、C类:

A类:监视系统设备,生活、消防水泵,监控报警系统。

B类:水池,灭火器材,排污泵。

C类:照明设施、排水设施、道路。

二、设备运行管理

1、对A类设备,配备专职运行操作员,根据委托方要求,定期或巡回方式对设施进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训,熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程,考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,做到运行记录和值班记录,认真做好交接班。

4、管理处根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况,检查设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行记录、维修保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填写报告,管理处主任监督整改情况。

三、设施设备的维护保养

1、设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养3个层次。

2、日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面检修调整。

3、日常维护保养与定期维护保养派由专业技术人员负责设备运行操作,。

4、根据各类设备作出操作规程并结合设备具体技术状况,做出月、季、年度维护保养计划并实施。

5、设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式资料留存。

四、设施设备维修

1、设施设备的维修分为计划维修和故障维修两类。

(1)计划维修是指在设施设备没有发生问题前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理。

(2)故障维修是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性维修。

2、设施设备维修采取委托维修和派工维修两种形式:

(1)委托维修主要用于故障维修。管理处设值班调度,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、操作人员的维修申请和故障报告,接报告,迅速通知有关维修人员在规定时间内修复。

(2)派工维修主要用于计划维修、零星及小型的设备新装、改装项目处理。管理处根据设备定期保养计划,当前对设备状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单。派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

五、设备故障及事故

1、无论发生何种设备故障和事故,设备维修组人员必须详细记录,不得疏漏和隐瞒。

六、设施设备运行记录

1、设备运行;

2、设备日常巡视保养项目及记录;

3、设备定期维护保养项目及记录;

4、事故故障报告单;

5、设备报废申请单;

6、设备大修改造审报表;

篇3：假日花园会所经营管理规范

假日花园会所的经营与管理

提要:

1、我们对zz假日花园会所的定位是"走精品服务之路,创小区会所的典范";

2、我们的经营原则是"保本微利",实现会所的良性运作;

3、我们的宗旨是"为业主营造一个温馨亲善的商务交流和休闲娱乐场所"。

会所作为小区业主或租户商务交流、休闲娱乐活动的一个主要场所,它与一般纯赢利性娱乐消费场所有较大的区别,一是服务对象相对集中,主要是本小区业主和租户;二是费用相对低廉,以"保本微利"为经营原则;三是以商务交流和休闲娱乐活动为主。随着业主对小区配套设施要求的不断提高,以及开发商对会所的重视程度不断加强,会所的经营管理已成为物业管理的一个重要组成部分。经过我们对zz假日花园的初步调研,我们对zz假日花园会所的定位是"走精品服务之路,创小区会所的典范"。

一、会所的经营管理模式

目前,会所的管理模式基本有两种,一种是由专业的会所管理公司负责管理,一种是由物业管理公司负责管理,将会所的管理纳入小区管理处的日常物业管理事务。根据我公司及zz假日花园会所的实际情况,拟采取第二种模式,由小区管理处负责管理。管理处对一些投入资财不多、人员较少以及免费服务的项目(包括茶艺室、棋牌室、乒乓球室、阅览室、网吧等),进行直接经营管理;对于一些占用人力多、投入大、风险较高的经营项目将主要通过对外承包、管理处负责监督的外包方式经营,化解经营风险。

会所组织架构图:

职责关系说明:

管理处经理助理负责会所的整体规划与经营,会所主管负责小区会所的日常经营管理工作。

二、会所经营项目的设置

前几年,由于一些发展商纯粹以促销为目的,盲目追求会所的豪华气派、高档次和服务项目的多而全,但消费者并不领会发展商的良苦用心,结果事与愿违,使得发展商及后来接管的物业公司背上了沉重的经济包袱。经过几年的房地产市场的起伏及物业管理行业的快速发展,我们认为会所应走经济实用之路,不应片面追求豪华气派,否则会适得其反。根据我们调查的实际情况,同时为配合楼盘销售,提出以下两点建议:

(一)在房屋销售期间,提前将会所装修好,供购房者参观,使会所成为楼盘的卖点之一;

(二)场所装修不一定要追求豪华气派,但力求精致、高雅、舒适;

三、会所的消费模式

一般而言,会所有其特定的服务对象,主要是服务好本小区业主,原则上不对外开放。但如果仅仅局限于本小区业主的消费将难以支撑会所的日常运作。为此,会所将采取以下消费模式:

1.免费项目(如阅览室等)及棋牌室只对本小区业主开放;

2.其它收费服务项目(如健身、茶艺、咖啡厅等)可对外开放,但总体收费水平应不高于同类消费场所;

3.本小区业主凭业主卡享有一定的优惠。

会所在国内的兴起只有短短的几年时间,目前中海物业正在经营的会所中,涵盖了各种档次和类型,积累了丰富的会所运作经验。在zz假日花园的会所经营管理上,我们将坚持"业主至上"的服务理念,以市场需求为导向,适时调整经营策略,同时学习其它会所的一些成功经营管理经验,我们将把zz假日花园会所经营成同类会所中的成功之作。

篇4：大厦主体工程施工设备安装阶段工程监理物业顾问内容

大厦主体工程施工和设备安装阶段工程监理的物业顾问内容

(一)针对周边现存有关影响未来的管理问题,提出实施改进建议,使发展商能有时间考虑增减设施;减省日后管理设施修改或增加的费用,并可避免给实质运作管理带来影响:

1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;

2、从使用及管理的角度对公共部分、房屋内装修材料的选用提出合理化建议;

3、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案;

4、协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的智能化产品和服务分包商;

5、建议成品保护方案,减少因施工对材料可能造成的损害;

(二)协助发展商对会所及商业铺面的招商策划,回馈客户需求,以便在施工建设中及时调整优化。

(三)介绍、应用与物业管理相关的高新技术科技成果。

(四)解答发展商及物业管理公司关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本。合理利用法律法规,保障发展商与物业管理公司的权益,避免纠纷,规避风险。

(五)协助选聘和培训物业公司工程人员提前介入重点工程安装过程,使其能监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。同时可以熟悉楼宇中的各种设备和线路,以降低日后物业设备管理难度。

(六)站在使用者的角度对有关工程设备的选择以及对于供货商的售后质量保障服务标准提供意见。

(七)必要时参与有关工程联系会议,对可能影响物管实施的事项提供建议。

篇5：某花园小区房屋建筑主体管理方案

花园小区房屋建筑主体管理方案

一、房管工作内容

房屋主体结构安全预防勘察,房屋结构及附属设施的日常巡查及日常养护,房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排(别墅!),房屋装修施工监理,系统VI识别牌的规划设计及维护管理,物业管理活动质量检查监督,服务体系的建立及服务质量监督。

二、房屋建筑结构及附属设施管理

建立勘察机制,管理处拟定计划后,由工程技术员每半年定期组织1次对各房屋主体结构部分进行巡检,分析建筑结构情况,以保证房屋安全使用。建立巡查养护制度,每日周1次对全小区进行系统巡查,巡查范围包括屋顶(面)、楼梯及扶手、外墙、道路、车场、围墙、门窗、设备机房、化粪池、其他配套设施及环境巡视;对巡查发现需进行维护的,及时进行维护;对环境问题及时协调处理和整改。

三、维修养护资金管理

自进入管理之日起建立维修养护资金专项档案;使用时按总体计划负责立项申请及可行性分析;由物业公司负责审核后相关主管部门审批,完成资金统筹后及时进行养护或修缮施工;对所有养护费使用项目,建立系统的档案一式二份,长时间保存。

四、基本管理

建立系统的日常资料档案,保持管理工作的连续性、可查性、可比性。包括树立小区平面图,设立各项管理告示牌、VI识别牌;建立物业交接、验收档案,图纸资料档案;设立宣传栏并形成定期出版制。每年进行1-2次对小区业主意见征询,及时改进工作作风和管理方式,提高工作效率,提高服务质量。

五、房屋维护工程管理

维修工程采用预算审核及招标管理,技术性要求不高或使用资金小的工程自行维修或委托维修,技术要求高或使用资金大的项目实行招标制并按合同方式发包;维修过程由专职工程技术员负责施工监理。

六、实施数据化管理

自开展管理工作始,实行数据的统一管理,规范管理工作,力求作到任何数据的来源均达到有真实依据;为小区管理累积管理痕迹。

※日常房管事务管理工作实施规范运作,如下表:

工作安排8:00~8:30处理投诉;8:30~9:30巡视;9:30~12:00跟踪监督;14:00~15:30(学习、培训、应按培训计划而不是日常工作)整理档案;15:30~16:30巡视;16:30~18:30走访、回访考核标准

工作内容跟踪

监督日常:3遍/天;入伙期间:8小时/天;

巡视日常:2遍/天;竣工期间:8小时/天;

走访1次/周;1遍/月;

回访处理率:100%,回访记录100%。

处理内容与处理方法日检

项目1、施工巡视;2、违章检查;3、车辆管理;4、治安;5、清洁;6、绿化;7、维修;8、机电设备;9、社区活动;10、员工宿舍;11、内务巡视。

处理

方法1、记录巡视发现的问题,搜集资料;

2、对巡视中发现的问题,分类进行处理并及时向有关部门反馈解决;

1)填写意见转呈表;

2)发现的维修不合格,填写维修记录,及时反映到主管部门;

3)即行关闭轻微不合格项目;

4)发现违章行为按"违章处理规定"执行;

5)发现严重不合格项,填写纠正措施报告。

周检

项目全面检查住宅区各项工作,着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。

处理

办法管理处主任组织各部门主管、领班,对发现的不合格项及时整改,严重不合格项制定纠正措施。

考核标准平时日检、周检、月检按ISO9002质量体系考核标准执行;

年终按国家建设部对"全国城市物业管理优秀示范区"的考核验收标准执行。

※小区设施、照明日常管理工作,实施规范运作。如下表:

主要内容

运行组值班:保障小区办公、供水、供电等正常运作并做好记录;

巡视:巡视设备运作情况,做好巡查记录;

维修组负责设施、设备的各项维修、保养工作,并做好记录;

定期清洁设备;

负责对设备设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。

检查项目及处理方法

检查项目1、水泵;2、水池、水箱;3、风机;4、防盗监控系统;5、对讲报警系统;6、火灾报警控制系统;7、消火栓;8、干粉灭火器。

处理方法按照公司ISO9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。

考核标准日常周检、月检考核按ISO9002质量标准;

年终考核按国家"优秀示范区"标准考核。

※小区设施日常维修养护管理工作,实施规范运作。如下表:

工作安排8:00~8:30处理投诉;8:30~10:00跟踪监督;10:30~12:00维修养护;14:00~15:30巡视维修养护;15:30~17:00整理学习;17:00~18:30回访。

主要工作

房屋本体室内:小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。48小时跟踪验证。

楼梯、墙面:发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3~4年全面修补刷漆一次。

公共

设施室内污水系统:每月检查一次,发现问题及时修补。

道路车场:每天检查1遍,随坏随修;

明暗沟:每周检查1遍,随坏随修;

供水电气:每月细查1遍;

楼道灯:每月检查1遍,即坏即修。

检查项目及处理方法

检查项目1、地基基础;2、梁柱板主体;3、墙体;4、顶棚;5、楼梯扶手;6、公共门窗;7、隔热层、防水层;8、水池;9、消防设施;10、信报箱;11、标识;12、散水坡;13、上下雨污水管;14、设备房;15、道路;16、道路;17、电缆沟盖板;18、路面;19、踏步台阶;20、给排水;21、路灯;22、清洁设备;23、娱乐设施。

处理方法按照公司ISO9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。

考核标准日常周检、月检考核按ISO9002质量标准;

年终考核按国家建设部考核标准。