物业公司对外接管标准作业规程

篇2：新接管物业验收作业规程

新接管物业验收标准作业规程

1.目的

规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。

2.适用范围

适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。

3.职责

(1)公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

(2)接管小组组长负责接管验收的工作质量。

(3)接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4.程序要点

(1)接管验收的准备工作

a)新建物业竣工后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。

b)成立物业接管小组:

*在接到总经理的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组;

*接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:

--公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;

--管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;

--管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

c)接管验收前的准备:

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:

*与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

*派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;

*提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;

*准备好接管验收记录表格:

--《房屋本体接管验收表》;

--《公共配套设施接管验收表》;

--《机电设备接管验收表》;

--《接管验收问题整改表》。

(2)接管验收的工作程序:

a.总经理下达接管验收指令

b.公司组建接管验收小组

c.作好接管验收准备

d.进行资料验收移交

e.验收是否合格

e1.否要求正确、真实补齐资料

e2.是进行硬件设施、设备验收

f.是否合格

f1.否要求发展商限时整改

f2.是记录归档

(3)资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

a)物业产权资料:

*项目开发批准报告;

*规划许可证

*投资许可证

*土地使用合同;

*建筑开工许可证

*用地红线图

b)综合竣工验收资料:

*竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);

*建设工程竣工验收证书;

*公共配套设施综合验收合格书;

*供水合同;

*供电协议书、许可证;

*供气协议书、许可证;

*有线电视合格证;

*通信设施合格证;

*电梯准用证。

c)施工设计资料:

*地质报告书;

*全套设计图纸;

*图纸会审通知单;

*设计变更通知单;

*工程预决算报告书;

*重要的施工会议纪要;

*隐蔽工程验收记录;

*沉降观测记录;

*其他可能会影响将来管理的原始记录。

d)机电设备资料:

*机电设备出厂合格证;

*贡电设备使用说明书;(要求中文)

*机电设备安装、调试报告;

*设备保修卡、保修协议。

e)业主资料:

*已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;

*已购房业主的付款情况或付款方式。

(4)物业硬件设施接管验收和竣工的区别

a)接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

b)接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。

(5)接管验收标准和验收方法

a)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

b)验收方法为观感验收法和使用验收法。

(6)楼宇本体硬件设施的具体验收标准

a)主体结构:

*外墙不得渗水;

*屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

b)楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差。

c)内墙面:

*抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;

*块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹损伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。

d)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点,无泽水痕迹,无污渍。

e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏。

f)木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮。

g)门、窗:

*门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形。

*门锁、窗销连接牢固,开启灵活;

*玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;

*油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;

*电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

*不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严

密、牢固。

*高档装饰阂装饰完整。

h)楼梯、扶手:

*钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;

*砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。

i)木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。

j)饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。

k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。

l)电器插座安装牢固,符合"左零右火"规定,电源已接通正常。

(a)有线电视已开通,收视良好。

(b)开关安装牢固,开关灵活,接触良好。

(c)灯个安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。

(d)水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。

(e)卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅。

(f)给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹、流水通畅,有足够压力。

(g)地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无都塞,排水通畅,完好无损。

(h)门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。

(i)防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损。

(j)其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。

(1)公共配套设施接管验收标准

a)天台:天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。

b)散水坡无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整。

c)屋面避雷设施连接牢固。

d)路灯、装饰灯安装牢固,完好无损工作正常灯柱安装牢固,油漆完好。

e)绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;绿化水管布局合理,阀门开关灵活,安装稳固。

f)道路:

*路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;

*路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;

*块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;

*交通标识线、路牌清楚完好。

g)室外消防栓:

*消防箱标识清楚,玻璃完好;

*消防设施配件齐全

*消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足。

h)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。

i)垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,泥沙完好,使用方便。

j)保安岗亭安装穷,配件齐全,标识清晰,完好无损。

k)保安道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。

l)停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施好,排水设施良好。

m)单车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好。

n)明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。

o)沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。

p)护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固。

q)台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。

r)水池、水箱卫生清洁,无渗漏。

s)信报箱安装牢固,完好完损,标识楚,表面平整光洁。

(8)机电设备的接管验收

a)电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮。

b)变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤。

c)央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光,降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。

d)发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,防护设置完好,通风,采光良好。

e)消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。

f)给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。

g)保安监控设备:同消防监控设备。

(9)接管验收遗留问题的处理

a)遗留问题的登记确认;

*对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;

*对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小级应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

b)对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司总经理应当协助进行。

c)对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

d)对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

(10)《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

5.记录

(1)《接管验收遗留问题登记表》

(2)《接管验收设施、设备遗留问题登记表》

篇3：物业公司对外委托服务作业规程

物业公司对外委托服务标准作业规程

1.目的

规范公司的对外委托服务工作。

2.适用范围

适用于物业管理公司对外委托服务工作的管理。

3.职责

a)各部门负责人负责对外委托服务的审核、组织工作。

b)公司总经理负责对外委托服务的审批。

4.程序要点

(1)物业管理公司对外委托服务的分类

*对外委托维护、检查、检修、校准服务。

*对外工程发包。

*对外劳务委托;

*对外管理委托;

(2)对外委托服务的申请程序

a)使用部门认为本部门工作有对外委托服务不需要时,应当填写《对外委托服务申请表》,申请表的填制要求如下:

--对外委托的理由;

--分供方必要材料等。

*填制完毕申请后,尚应附录各种必要附件,如:

--合同书样本;

--分供方的必要材料等。

(3)对外委托服务的审批程序

a)使用部门的负责人应当在《对外委托服务申请表》上加注自己的意见,同意后上报公司总经理。总经理将在接报后的3个工作日内对申请进行审批。

b)批准后的《对外委托服务申请表》应当依据《分供方评审与管理标准作业规程》对分供方进行评审。

c)总经理依据评审结果选择合格分供方签订对外委托服务合约。

(4)对外委托服务的质量监控与成果验收

a)提出申请的部门负责人负责对外委托服务履约过程中的质量监控和最终结果验收。

b)对外委托服务结束后,申请部门负责人应当依据验收结果编制出验收报告书,报总经理审批作为费用结算的依据之一。

c)对验收不合格或有缺陷的委托服务应当如下处理:

*退货、返工;

*要求赔偿:

*让步接受--要求对方降价处理。

(5)《对外委托服务申请表》、《验收报告》、《分供方评审报告》、质量监控记录等在对外委托服务完全结束后由公司统一归档永久保存。

5.记录

a)《对外委托申请表》

b)《对外委托服务整改通知单》

6.相关支持文件

《分供方评审与管理标准作业规程》

7.附录

a)《委托银行收缴协议书》(略)

b)《委托供电协议书》(略)

c)《委托供水协议书》(略)

d)《委托供气协议书》(略)

篇4：大厦接管验收方案(5)

大厦接管验收方案(五)

一、依照业主方──上海**置业有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布,1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定,结合FF大厦实际情况,我司建议对FF大厦接管验收工作分为二部分:

A办公层区域(8~20)和各设备房

B商场部分(1~7)

二、FF大厦接管验收分为二个阶段:

1.第一阶段为前期接管工作,基本条件为:办公层区域(8-20F)和各设备房的设备设施全部安装完毕,调试开通正常,满足对外招租的要求。

2.第二阶段为FF大厦全部竣工后进行正式接收,其具备条件为整幢物业的内装修,外环境,设备设施全部按规划设计要求施工完毕,全部调试开通正常可以使用,正式竣工验收完成。各种应交接的物业竣工图纸及资料齐全,接管工作由管理公司进行,预计二阶段相隔时间为二个月,如发展商能够加快商场及外环境的施工进度,并将第一阶段中存在的需整改项目按照有关规定妥善解决,则相隔时间也可相应缩短。

三、接管必备资料如下

1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;

2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;

3.工程项目竣工图;

4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;

5.隐蔽工作验收记录;

6.土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;

7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录;

8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;

9.工程质量事故的发生和处理记录。

10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;

11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;

12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;

13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。

四、物业接管工作组织构成:

1.上海**置业有限公司

2.zz(上海)有限公司FF大厦物业管理处

3.有关工作人员

五、接管验收原则

以发展商和管理公司共同签署有关验收报告,方可有效。

六、接管时间流程:

1.前期接管工作分三个阶段,时间预计为21天。

a.对8──20F的卫生间进行验收(7天)

b.对大堂及8──20F各单元进行验收(7天)

c.对大厦设备房进行验收(7天)

2.正式接管工作分为二个阶段。

a.对1-7F商场部分进行验收(10天)

b.对大厦外环境进行验收(5天)

上述时间根据实际情况进行调整。

七、接管工作程序

1.接管工作准备阶段

1.1熟悉接管各层面的情况

1.2接管工作应备文件

1.2.1FF大厦接管验收标准(详见附件一)

1.2.2FF大厦接管验收表格(详见附件二)

a.办公楼单元接管表

b.电梯井接管表

c.设备房和监控房(待定)接管表

d.卫生间接管表

e.消防通道接管表

f.办公楼大堂接管表(待定)

g.商场接管表(待定)

h.大厦外环境接管表(待定)

2.接管工作运作阶段

2.1进入接管层面现场,由物业公司、发展商及有关人员共同进行。

2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。

2.3接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交发展商,一份由管理公司存档备案。

2.4接管合格,钥匙移交管理处。

3.接管善后阶段

3.1接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商进行整改。

3.2对整改情况作进一步跟进,并作出记录。

3.3对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论。

篇5：接管写字楼物业管理公司概况

接管写字楼物业管理公司的概况

zz国际大厦由戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司西安分公司负责进行物业管理。

戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名,由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼,均家喻户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司,为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。

戴德梁行于一九九三年在国内开设首家分公司,成为国内首家领有正式牌照的境外独资房地产顾问公司。戴德梁行一向致力于为本地客户及跨国企业,提供国际水平的一站式房地产解决方案,服务范畴包括研究顾问、环球企业顾问、估价及顾问、物业代理、投资服务,以及物业管理、设施管理、建筑顾问等。戴德梁行各分公司在当地均独挡一面,深得客户信赖,同时在业界亦广获认同。

戴德梁行于1998年进入西安市场,为客户提供全方位的物业咨询管理服务。戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司西安分公司成立于2005年11月11日,位于西安市南大街30号陕西中大国际大厦705室,业务辐射至整个大陆西北地区。

戴德梁行已进驻zz国际大厦,将从各方面入手,用国际化标准全面的进行物业管理工作。戴德梁行配备有专业的管理人员和从业人员,可以为业主/使用人提供最先进的物业服务,解决入驻客户的一切后顾之忧。根据zz集团要求,戴德梁行为zz国际大厦量身订做的物业管理方案标志着zz国际大厦已成为该公司进入中国西北市场的示范型物业大楼。

我们的物业管理服务宗旨是对发展商或业主委托的物业进行日常的管理工作。提高物业质量及价值,是我们梁行全体同仁的服务宗旨和服务准则,我们真诚地希望随着物业管理业务的不断开拓和服务水准的进一步提高,与业主共同成长、共创佳绩。

zz国际大厦物业管理处各部门及主要职责:

综合管理部:负责日常行政管理和大厦后勤保障之工作。综合协调管理处各部门的关系,负责管理处的所有会议与接待工作,以及整理各项记录,管理处员工的培训,管理日常运行中的各项对外委托合同文本,物业管理服务政策、法规以及市场信息的收集反馈。

物业管理部:业主投诉、求助的接待及处理,业主意见及建议的收集和反馈,办理业主入驻、装修、搬迁等手续及大厦使用的各种证件,定期收缴业主的物管费用,统计项目的收支盈余,大厦的内外环境绿化、清洁卫生等工作,定期进行业主的访谈,及时处理客户的投诉,提供管理处发布的特约服务。

物业工程部:物业维修、养护计划的编制和日常保养维修,建立大厦的设备台帐,为业主提供物业的修缮服务,审核及监督业主及租户的装修过程,对大厦内的各种机电设备提出改善意见并予以实施更新、改造。

物业保安部:大厦的安全防卫、消防、停车场管理等工作,对大楼及其范围内进行全天候保安值勤,设立固定保安岗位和流动巡逻岗。监控系统24小时值班监控,确保业主/使用人的人身财产安全。维持停车场秩序,保证车辆的进出顺畅。