小区项目接管验收工作规范

篇2：Z苑接管验收工作策划规范

东苑接管验收工作策划

为使**湾物业项目业主能够顺利地入住,便于管理处顺利地开展后期服务工作,制定前期工作策划:

接管验收小组人员安排及职责分配

前期经理(一名):负责管理处与和开发商各部门之间进行协调工作,并负责对*****公司内部和外部相关单位进行前期接洽。

工程主管(一名):负责对**苑物业项目的房屋和共用部分进行综合接管验收,对项目不合理部分提出整改方案,并对项目进行跟踪验收。

维修人员(若干):电气维修人员、水暖类人员、综合类人员。电气维修人员:室内强电、弱电供电系统的验收、检查;电器相关附件、灶具等。水暖类人员:暖气,卫生洁具,计量仪表等。综合类人员:门窗,地面,墙面,天花板等。

初验时间定为20**年9月。此前完成各岗位员工操作手册,并进行员工培训。

外联工作事项

收集和整理相关入住资料:北京市建设工程竣工验收备案表、北京市商品房销售面积及公用建筑面积分摊暂行规定、物业管理服务收费暂行办法及收费标准、交房标准、房屋实测面积表、业主资料、园区基本情况说明。

外包合同拟定。

和当地相关政府部门接洽。

公司内部工作协调事宜

物资准备:办公用品、维修工具及后勤类用品基本备齐。

人员准备:保安人员进场,开荒保洁人员进场,依据工程移交进度逐步进行园区开荒保洁工作。

印刷工作:详见清单

篇3：物业项目接管验收服务规范

物业项目的接管验收服务

1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。

a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;

c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;

6)接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益

c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。

篇4：物业接管验收作业规范

接管与接收作业规范

1.0目的

为明确物业接管验收中双方的责、权、利,确保物业使用的安全和正常的使用功能,为今后物业管理工作能正常开展,特制订本作业指导书。

2.0适用范围:

适用于本公司承接楼宇的接管与接收。

3.0职责:

运作部、工程技术部负责对楼宇的接管与接收进行控制。

4.0内容:

4.1与开发商签订物业管理委托合同。

4.1.1运作部根据开发商要求确定合同内容、条款,按“管理评审程序”进行合同评审。

4.1.2委托管理合同应包含以下要素:

4.1.2.1所管辖面积

4.1.2.2托管期限

4.1.2.3管理范围

4.1.2.4服务项目

4.1.2.5甲、乙双方责任

4.1.2.6保修条款

4.1.2.7专用基金、管理用房

4.1.2.8解除、终止合同条件

4.1.2.9违约责任

4.1.2.10争议解决方式

4.1.2.11其他条款

4.1.3经总经理授权与开发商签订正式物业管理委托合同。

4.1.4合同签署后,其正本应送财务存档。由运作部要求通知相关部门执行。

4.2接管验收的条件:

4.2.1楼宇的接管验收是在国家有关部门竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。应具备以下条件:

4.2.1.1建设工程全部施工完毕,并经竣工验收合格。

4.2.1.1供电、采暖、给排水、卫生、道路、消防等设备和设施能正常使用。

4.2.1.2楼宇幢、户编号经有关部门确认。

4.3接管验收应提交的资料:

4.3.1产权资料:

4.3.1.1项目批准文件

4.3.1.2用地批准文件

4.3.1.3建筑执照

4.3.2技术资料:

4.3.2.1竣工图纸:包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

4.3.2.2地质勘察报告。

4.3.2.3工程合同及开竣工报告。

4.3.2.4图纸会审记录、工程设计变更通知。

4.3.2.5隐蔽工程验收签证。

4.3.2.6沉降观察记录。

4.3.2.7竣工验收证明书。

4.3.2.8工程主要材料(钢材、水泥、构配件、新材料)鉴定合格证书或质量保证书。

4.3.2.9工程设备及水、电、采暖、卫生洁具、电梯等的检验合格证书。

4.3.2.10砂浆、混凝土块试块试压、供水、供暖试压报告。

4.4接管验收标准。

4.4.1房屋的接管验收按建设部和有关部门颁布的“房屋接管验收标准”等相关规定执行。

4.5接管验收程序:

4.5.1开发商书面提请管理处验收。

4.5.2管理处/工程技术部按接管验收文件和应提交的资料逐项进行审核,当具备验收条件的,应在15天内填写“业务联络单”函告开发商确认验收时间及事项。

4.5.3管理处/工程技术部会同开发商、施工单位对物业的质量与使用功能进行检验。

4.5.4对接管验收中发现的工程质量问题,及时以书面通知开发商。

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sp;4.5.5经验收合格的项目,运作部/工程技术部应签发接管文件。

4.6工程竣工图纸、资料交接:

4.6.1对开发商提交的所有工程竣工图纸、资料、管理处/工程技术部应及时按图纸目录进行清点、交接,并填写“图纸、资料交接一览表”。

4.6.2对开发商应提交而未给付的图纸、资料、管理处/工程技术部应及时填写“业务联络单”函告开发商。

4.6.3对于开发商移交的所有工程竣工图纸、资料及双方竣工验收期间的来往函件,均应按“文件档案管理规程”的要求操作。

4.7物业管理方案与契约、规章。

4.7.1运作部,修订、下达正式的“物业管理方案”并发放给办公室等相关部门。

4.7.2管理处应根据所辖楼宇的实际情况,结合“物业管理方案”要求,制订“管理公约”、“入住须知”,以规范楼宇的管理。

5.0相关文件:

5.1《房屋接管验收标准》

5.2《文件档案管理规程》

6.0应用表单

6.1物业管理方案

6.2物业管理委托合同

6.3业务联络单

6.4图纸、资料交接一览表

6.5管理公约

6.6入住须知

篇5：Z商场物业接管验收技术规范

商场物业接管验收技术规范

1.验收方法:

*本接管验收技术条件验收方法为观感验收法和使用验收法,侧重观感是否合格、设施设备是否符合使用要求。商场物业部负责操作。

2.接管验收标准:

3.主体结构

*外墙无明显裂纹,不渗水;

*屋面防水工程应严格按规范施工,材料必须符合设计要求和国家现行产品标准的规定,防水层与墙、地漏、管道和其他设施结合处的铺贴必须结合紧密;

*屋面排水畅通、无积水、无渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏;

*套(立)管的泛水高度必须符合设计要求;

*三层以上房屋的层面应有组织排水,虹吸式排水水斗应安装牢固、接口平密、不渗漏;

4.楼面地面

*楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓,整体面层平整、水平,阴角平直、无裂缝、无脱皮、起砂;

*块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、无空鼓、裂缝、起泡,粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差;

5.天台

*天沟、落水口畅通完好;

*隔热层、防水层完好;

*散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整;

*屋面避雷设施连接牢固;

6.楼梯、扶手

*钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑;

*楼梯无裂缝、无表皮剥落;

7.洗手间

*洗手间地面应低于相邻地面2厘米左右,无明显积水、倒泛水和渗漏现象;

*卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞、排水通畅,操作正常;

*给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力;

*地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损;

8.棚面内墙面

*顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍;

*墙面抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍,无空鼓开裂现象;

*墙面块料(如瓷砖)面层粘贴牢固,无缺棱掉角,面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝砂浆饱满,线条顺直;

*墙面油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、漏刷现象;

9.门、窗

*门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全、位置准确,无翘曲变形;

*门锁、窗销连接牢固、开启灵活;

*玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤;

*油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;

10.照明电气线路

*照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常;

*开关安装牢固、开关灵活、接触良好;

*电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常,平直美观,使用正常;

*电气线路应符合国家阻燃标准安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管,采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地;

*其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符、工作正常;

11给排水系统

*给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象,机房地面进行防尘处理,配置完整;

*明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板进行防绣处理,安装牢固、平稳;

*护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固;

*下水、雨水通畅无渗漏,屋面排水通畅无积水;

*水池、水箱卫生保洁、无渗漏;

*地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管,不应与上部排水管连接,应设置集水坑用污水泵排出;

*沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物;

*管道应安装牢固,控制部件启动关闭灵活,无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合国家的要求;

12供配电系统

*变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤;

*发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好;

*供配电系统无超负荷现象,接头连接牢固,有足够的接触面积,无过热现象;

*电气联动正确;

*配电箱、柜、桥架的接地应良好,并符合规范;

*强、弱电竖井应独立,强电、弱电要走各自的竖井,过线孔应封闭,竖井的走线齐整并绑扎牢固;

1)电缆穿墙孔封堵良好,无渗漏现象;

2)电缆沟内电缆铺设平整,无积水和杂物;

*屋面、墙面不得有任何漏水渗水;

*地面进行严格的防尘处理;

13暖通系统

*各种仪器、仪表齐全精确,安全装置灵敏、可靠,控制阀门开关灵活;

*排烟阀、送风阀、风档板安装平正,启闭灵活,闭合严密;

*管道的管架、支架、吊架应牢固;

*设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象;

14中央空调系统

*中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好、无损伤,设备的振动防护和消音措施齐全;

*楼层空调机房地面应低于相邻地面2厘米左右,无明显积水、倒泛水和渗漏现象,并进行防水处理;

*风管表面应平整、无损坏;接管合理,风管的连接以及风管与设备或调节装置的连接无明显缺陷;

*风口表面应平整,颜色一致,安装位置正确,风口可调节部件应能正常动作;

*各类调节装置的制作和安装应正确牢固,调节灵活,操作方便。防火及排烟阀等关闭严密,动作可靠;

*制冷及水管系统的管道、阀门及仪表安装位置正确,系统无渗漏,管道保温完好,无损坏;

*风管、部件及管道的支、吊架形式、位置及间距应符合规范要求;

*通风机、

制冷机、水泵、风机盘管机组的安装应正确牢固;

*消音器安装方向正确,外表面应平整无损坏;

*风管、部件、管道及支架油漆颜色与标志符合设计要求;

*绝热层的材料、厚度应符合设计要求;表面平整、无断裂和脱落;室外防潮层或保护壳应顺水搭接、无渗漏;

*冷却塔的水平衡,冷却水排放正常;

15电梯(自动扶梯)系统

*电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有电梯运行准运证;

*电梯能准确地启动运行,选层、平层、停层准确;

*机房内有承重吊环和限重标识,钢丝绳上有明显的平层线,盘车板手,手轮齐全,机房标识清楚;

*钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象;

*电梯电源专用并与机房照明电源分开,每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关;

*梯门开启顺畅,无刮阻现象;

*电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠,电梯机房工作温度正常;

16消防系统

*消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好,机房工作温度正常;

*消防箱标识清楚、玻璃完好;

*消防设施配件齐全;

*消防管安装牢固、标识明显,阀门完好、无渗漏水,水压充足;

*消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常;

*火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确;

*对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验,功能均正常;

*室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范,在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮,其控制功能、信号均正常;

*自动喷淋系统,应在符合《自动喷水灭火系统设计规范》,在消防控制室内操作启、停泵,水流批示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常;

*气体、泡沫、干粉等灭火系统,对其进行手动启动和紧急切断联动,试验控制功能、信号均正常;

*对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作(包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等)进行联动抽验,其控制功能、信号均正常;

*防烟排烟风系统,通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试,报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机;报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风;报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门;上述控制功能、信号均正常;

*消防电梯的手动控制和联动控制功能检验,非消防电梯的联动返回首层功能检验,其控制功能、信号均正常;

*火灾应急广播设备的检验:在消防控制室的选层广播;共用的扬声器强行切换试验;备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常,语音清晰;

*消防专用电话的检验:消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验;消防控制室的外线电话与"119"的通话试验。上述功能正常,语音清晰;

*应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检验:功能、信号均正常;

17安全监控系统

*安全监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好、机房工作温度正常;

*监控探头安装牢固,定位准确,成像清晰,无死角;

18道路系统

*路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能;灯柱安装牢固、油漆完好;

*路面平整,无水泥块、无起砂、断裂;

*路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;

*广场块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角;

*交通标识线、路牌清楚完好;

*踏步砌筑平实、牢固、无裂缝;

19停车场系统

*停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好;

*自行车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;

20保洁、绿化设施

*绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草;绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固;

*垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便;

21其它配套设施

*店招、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁;

*导示系统安装牢固、标识清楚、完好无损;

*雕塑景观、装饰品安装牢固、完好、安全;