新接管物业验收作业规程
新接管物业验收标准作业规程
1.目的
规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。
2.适用范围
适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。
3.职责
(1)公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。
(2)接管小组组长负责接管验收的工作质量。
(3)接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。
4.程序要点
(1)接管验收的准备工作
a)新建物业竣工后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。
b)成立物业接管小组:
*在接到总经理的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组;
*接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:
--公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;
--管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;
--管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
c)接管验收前的准备:
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:
*与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
*派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;
*提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;
*准备好接管验收记录表格:
--《房屋本体接管验收表》;
--《公共配套设施接管验收表》;
--《机电设备接管验收表》;
--《接管验收问题整改表》。
(2)接管验收的工作程序:
a.总经理下达接管验收指令
b.公司组建接管验收小组
c.作好接管验收准备
d.进行资料验收移交
e.验收是否合格
e1.否要求正确、真实补齐资料
e2.是进行硬件设施、设备验收
f.是否合格
f1.否要求发展商限时整改
f2.是记录归档
(3)资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。
a)物业产权资料:
*项目开发批准报告;
*规划许可证
*投资许可证
*土地使用合同;
*建筑开工许可证
*用地红线图
b)综合竣工验收资料:
*竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);
*建设工程竣工验收证书;
*公共配套设施综合验收合格书;
*供水合同;
*供电协议书、许可证;
*供气协议书、许可证;
*有线电视合格证;
*通信设施合格证;
*电梯准用证。
c)施工设计资料:
*地质报告书;
*全套设计图纸;
*图纸会审通知单;
*设计变更通知单;
*工程预决算报告书;
*重要的施工会议纪要;
*隐蔽工程验收记录;
*沉降观测记录;
*其他可能会影响将来管理的原始记录。
d)机电设备资料:
*机电设备出厂合格证;
*贡电设备使用说明书;(要求中文)
*机电设备安装、调试报告;
*设备保修卡、保修协议。
e)业主资料:
*已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;
*已购房业主的付款情况或付款方式。
(4)物业硬件设施接管验收和竣工的区别
a)接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
b)接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
(5)接管验收标准和验收方法
a)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
b)验收方法为观感验收法和使用验收法。
(6)楼宇本体硬件设施的具体验收标准
a)主体结构:
*外墙不得渗水;
*屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
b)楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
c)内墙面:
*抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
*块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹损伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。
d)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点,无泽水痕迹,无污渍。
e)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏。
f)木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮。
g)门、窗:
*门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形。
*门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
*玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
*油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
*电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。
*不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严
密、牢固。
*高档装饰阂装饰完整。
h)楼梯、扶手:
*钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;
*砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
i)木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
j)饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
k)油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。
l)电器插座安装牢固,符合"左零右火"规定,电源已接通正常。
(a)有线电视已开通,收视良好。
(b)开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
(c)灯个安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
(d)水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
(e)卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅。
(f)给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹、流水通畅,有足够压力。
(g)地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无都塞,排水通畅,完好无损。
(h)门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
(i)防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损。
(j)其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
(1)公共配套设施接管验收标准
a)天台:天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。
b)散水坡无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整。
c)屋面避雷设施连接牢固。
d)路灯、装饰灯安装牢固,完好无损工作正常灯柱安装牢固,油漆完好。
e)绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;绿化水管布局合理,阀门开关灵活,安装稳固。
f)道路:
*路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;
*路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
*块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;
*交通标识线、路牌清楚完好。
g)室外消防栓:
*消防箱标识清楚,玻璃完好;
*消防设施配件齐全
*消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足。
h)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。
i)垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,泥沙完好,使用方便。
j)保安岗亭安装穷,配件齐全,标识清晰,完好无损。
k)保安道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。
l)停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施好,排水设施良好。
m)单车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好。
n)明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。
o)沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。
p)护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固。
q)台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。
r)水池、水箱卫生清洁,无渗漏。
s)信报箱安装牢固,完好完损,标识楚,表面平整光洁。
(8)机电设备的接管验收
a)电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮。
b)变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤。
c)央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光,降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。
d)发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,防护设置完好,通风,采光良好。
e)消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。
f)给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。
g)保安监控设备:同消防监控设备。
(9)接管验收遗留问题的处理
a)遗留问题的登记确认;
*对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
*对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小级应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。
b)对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司总经理应当协助进行。
c)对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。
d)对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。
(10)《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
5.记录
(1)《接管验收遗留问题登记表》
(2)《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
篇2:大厦接管验收方案(5)
大厦接管验收方案(五)
一、依照业主方──上海**置业有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布,1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定,结合FF大厦实际情况,我司建议对FF大厦接管验收工作分为二部分:
A办公层区域(8~20)和各设备房
B商场部分(1~7)
二、FF大厦接管验收分为二个阶段:
1.第一阶段为前期接管工作,基本条件为:办公层区域(8-20F)和各设备房的设备设施全部安装完毕,调试开通正常,满足对外招租的要求。
2.第二阶段为FF大厦全部竣工后进行正式接收,其具备条件为整幢物业的内装修,外环境,设备设施全部按规划设计要求施工完毕,全部调试开通正常可以使用,正式竣工验收完成。各种应交接的物业竣工图纸及资料齐全,接管工作由管理公司进行,预计二阶段相隔时间为二个月,如发展商能够加快商场及外环境的施工进度,并将第一阶段中存在的需整改项目按照有关规定妥善解决,则相隔时间也可相应缩短。
三、接管必备资料如下
1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;
2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;
3.工程项目竣工图;
4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;
5.隐蔽工作验收记录;
6.土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;
7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录;
8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;
9.工程质量事故的发生和处理记录。
10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;
11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;
12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;
13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。
以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。
四、物业接管工作组织构成:
1.上海**置业有限公司
2.zz(上海)有限公司FF大厦物业管理处
3.有关工作人员
五、接管验收原则
以发展商和管理公司共同签署有关验收报告,方可有效。
六、接管时间流程:
1.前期接管工作分三个阶段,时间预计为21天。
a.对8──20F的卫生间进行验收(7天)
b.对大堂及8──20F各单元进行验收(7天)
c.对大厦设备房进行验收(7天)
2.正式接管工作分为二个阶段。
a.对1-7F商场部分进行验收(10天)
b.对大厦外环境进行验收(5天)
上述时间根据实际情况进行调整。
七、接管工作程序
1.接管工作准备阶段
1.1熟悉接管各层面的情况
1.2接管工作应备文件
1.2.1FF大厦接管验收标准(详见附件一)
1.2.2FF大厦接管验收表格(详见附件二)
a.办公楼单元接管表
b.电梯井接管表
c.设备房和监控房(待定)接管表
d.卫生间接管表
e.消防通道接管表
f.办公楼大堂接管表(待定)
g.商场接管表(待定)
h.大厦外环境接管表(待定)
2.接管工作运作阶段
2.1进入接管层面现场,由物业公司、发展商及有关人员共同进行。
2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。
2.3接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交发展商,一份由管理公司存档备案。
2.4接管合格,钥匙移交管理处。
3.接管善后阶段
3.1接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商进行整改。
3.2对整改情况作进一步跟进,并作出记录。
3.3对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论。
篇3:现代城酒店式公寓接管验收规范
现代城酒店式公寓项目的接管验收
1.物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2.依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3.物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作。
b既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益。
c接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格。
d落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发单位负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发单位一次性拨付保修费用。
4.接管验收的作用
a明确交接双方的责、权、利关系。
b确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益。
c为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。
篇4:小区项目接管验收工作规范
住宅小区项目接管验收工作
第一节竣工验收
物业竣工验收物业公司工作
1)产权资料(项目批准文件、用地批准文件、建筑执照)。
2)技术资料(竣工图、竣工验收报告,综合验收告,设备的检验合格证书等)
第二节物业接管验收
1、既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。
2、物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
3、供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
4、房屋幢、户编号已经有关部门确认;
5、落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;
6、管理处按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,以书面形式上报开发公司,请求给予协助解决。
7、物业公司管理处按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,以书面形式上报开发公司,请求给予协助解决。
8、物业公司管理处对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司将查明原因,及时上报开发公司,请求尽快解决。
9、抄水、电、气表的底数,记录备案。
10、接管验收中若发现问题,明确记录在案,约定期限督促开发公司督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。
11、接管验收符合要求后,物业管理企业签署验收合格凭证,签发接管文件。
12、当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即完成。
篇5:Z苑接管验收工作策划规范
东苑接管验收工作策划
为使**湾物业项目业主能够顺利地入住,便于管理处顺利地开展后期服务工作,制定前期工作策划:
接管验收小组人员安排及职责分配
前期经理(一名):负责管理处与和开发商各部门之间进行协调工作,并负责对*****公司内部和外部相关单位进行前期接洽。
工程主管(一名):负责对**苑物业项目的房屋和共用部分进行综合接管验收,对项目不合理部分提出整改方案,并对项目进行跟踪验收。
维修人员(若干):电气维修人员、水暖类人员、综合类人员。电气维修人员:室内强电、弱电供电系统的验收、检查;电器相关附件、灶具等。水暖类人员:暖气,卫生洁具,计量仪表等。综合类人员:门窗,地面,墙面,天花板等。
初验时间定为20**年9月。此前完成各岗位员工操作手册,并进行员工培训。
外联工作事项
收集和整理相关入住资料:北京市建设工程竣工验收备案表、北京市商品房销售面积及公用建筑面积分摊暂行规定、物业管理服务收费暂行办法及收费标准、交房标准、房屋实测面积表、业主资料、园区基本情况说明。
外包合同拟定。
和当地相关政府部门接洽。
公司内部工作协调事宜
物资准备:办公用品、维修工具及后勤类用品基本备齐。
人员准备:保安人员进场,开荒保洁人员进场,依据工程移交进度逐步进行园区开荒保洁工作。
印刷工作:详见清单