Z苑小区前期物业管理运作工作

篇2：Z苑小区日常物业管理要求

某苑小区日常物业管理要求

第一节房屋管理要求

一、"**苑"栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向图,驻"**苑"各单位名录标识在大堂显着位置;

二、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象;

三、"**苑"外观完好、整洁。外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象;

四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

五、空调位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀;

六、封闭阳台统一有序,色样一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等;

七、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象;

第二节综合管理要求

一、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度,并严格执行;

二、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求;

三、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程;

四、设备良好,运行正常,做到无事故隐患及重大管理责任事故;

第三节供电系统管理

一、保证正常供电,停电有明确的审批权限,并按规定时间通知用户;

二、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;

三、备用应急发电机可随时起用;

第四节弱电系统管理

一、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;

二、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存;

第五节消防系统管理

一、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用;

二、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法,并能及时处理各种问题;

三、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;

四、制订突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通;

五、无火灾安全隐患;

第六节给排水系统管理

一、建立用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划;

二、设备、阀门、管道工作正常,无滴漏现象;

三、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;

四、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;

五、限水、停水按规定时间通知业主、租户;

六、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生;

七、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积泡水、泛水,长时间停水现象;

八、运行出现险情后,制定有排除险情的应急处理措施;

第七节发电机系统管理

一、备用发电系统运行正常,运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象;

二、备用发电系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达维修;

三、制订发生故障应急处理方案,每月起动一次,确保发电系统处于良好状态,市网停电能立即发电。

第八节共用设备管理

一、共用配套服务设施完好,无随意改变用途;

二、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻;

三、道路、楼道、大堂等公共照明完好;

四、道路通畅,路面平坦;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行;

第九节保安及车辆管理

一、基本实行封闭式管理,大主入口设一岗位,侧大门口设一岗位,巡逻岗1人,监控中心设一岗位,实施人防技防并进,确保"**苑"业主的安全;

二、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责;

三、结合"**苑"特点,制定安全防范措施;

四、进出车辆管理有序,无乱停乱放现象,无堵塞交通现象,不影响行人通行;

五、"**苑"外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐;

六、室内停车场管理严格,出入登记;

七、非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁;

八、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

第十节环境卫生管理

一、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站;

二、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁;

三、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;

四、房屋共用部位共用设施设备无蚁害;

五、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净;共用场地无纸屑、烟头等废弃物;

六、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象;

七、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜;

八、排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染

日常保洁方案及质量标准(略)

第十一节环境绿化管理

一、"**苑"内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;

二、绿地无改变用途及破坏、践踏、占用现象;

三、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃;

四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物;

第十二节社区精神文明建设

根据"**苑"现有实际情况,要组织开展好社区文化活动,可以充分利用会所这一活动空间,促进**苑成长:建立**苑学习教育基地。

文化培养服务:在**苑举行画展、摄影展、艺术欣赏等活动,培养**苑文化氛围。

打造社区服务:举行群众性社区活动,从而培养"大家庭"的亲近和睦的温暖感觉。

利用每年的"五?一劳动节"、"十?一

国庆节"和春节等重大节假日,组织业主、租户跳交谊舞、民族舞、秧歌或腰鼓队、唱卡拉OK、举办联欢会、游艺活动等,丰富社区文化活动。使业主能强身健体、轻松休闲,同时公司将利用每季一期的简报,宣传和表扬**苑辖区内的好人好事,加强管理公司与业主之间、业主与业主之间的沟通,达到和睦相处的目的。

篇3：Z苑小区其他物业管理设想

某苑小区其他物业管理设想

第一节关系协调

对"**苑"管理处而言,协调好四者之间的关系至关重要,一是管理处与业主、租户的关系;二是业主之间的关系;三是管理处与发展商的关系;四是管理处与当地政府主管部门的关系。物业管理工作本身就是一个综合协调关系网,我们提出的口号是:"互谅互惠,及时协调,随时解决"。

协调坚持以管理制度为准绳,强调以规章制度为原则,勿以人情为中心,也就是平常所说的"以法治代替人治";协调过程中强调相互尊敬、相互体谅、恪守信誉、效率卓越;对业主、用户的协调始终贯彻于管理服务之中,积极主动地协调,不断地改善服务质量。

有关的协调示意图:

关系协调示意图

第二节服务意识

"忠诚服务,无微不至"

"热情服务业主,精心管理物业"

服务-是物业管理公司管理的根基。

质量-是物业管理公司的生命线。广东华翔物业发展有限公司正是从实践中提炼出了以上这些朴实的语言,并使其成为全体员工认同的理念。同时公司经营管理班子一致认为:只有建立适应市场经济的运营机制和高素质的员工队伍,才能确保服务意识深入人心并体现在实际工作中。

第三节量化管理

一、实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。

二、管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程及内容。

三、年度考核量化,年度岗位轮换率达到10%,淘汰率达5%,

四、财务运作量化,每年由公司制定详细的年度财务预算方案,对管理处采取独立核算的办法,严格控制成本,提高经济效益。

第四节居住环境

物业管理是以服务为本质,以管理体现服务的工作。我们接管"**苑"管理服务工作后,将把搞好**苑的居住和工作环境作为我们工作的一个重要方面。除严格按照环卫清扫工作规程外,物业管理员将每天坚持巡查楼宇,对个别商铺违章作业,以及环境污染等问题进行整改,特殊情况联系政府职能部门处理。

第五节履约保证

一、精打细算,勤俭管"家"。物业管理用的是业主的钱,管理公司会不会理财,成为业主评判物业管理公司的重要标准,管理公司要赢得业主们的信任和满意,就应该用最少的钱管理好业主的物业。

二、勤练内功,强化服务。物业管理的工作琐碎、枯燥,要使方方面面的工作做到井井有条,疏而不漏,就需要花大力气对全体员工进行业务技能、服务等诸方面的培训,练就过硬的基本功,力求让每位业主享受到我们的优质服务。

三、履行合同,按章办事。严格按照合同所签的委托管理事项内容进行管理和维修,定期签订电梯设备、消防设施等重大设备的维修保养合同,确保设施设备完好率98%。严格履行合同所签订的收费标准执行管理收费。

第六节服务项目

一、建筑共用部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等;

二、共用设施、设备的维修、养护运行和管理,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备等;

三、市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、停车场、自行车棚等。

※为楼宇主体结构和配套的设备、设施制定科学的维护、保养计划和开支预算。

※根据住宅物业的运作要求和各系统设备的特点,制定一套合理的系统运行计划,降低运行成本。

※根据政府有关规定,以一些特定的设备寻找有资质、高水平的单位承接维修养护工程。

※对住宅物业设备依需要实施24小时值班。

四、公共绿地、花木等的养护与管理:

※在不加收业户管理费用的前提下,增加公共部位的绿化植物、盆景的品种与数量,营造绿色环境,提高住宅物业的品位。

※在节假日,在物业外围重点部位依业主或建设单位要求摆设花卉,强化节日气氛,美化住宅物业形象

五、附属配套建筑和设施的维修、养护与管理

六、公共环境卫生的管理

包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

※每日对住宅物业公共部位、内墙面,实施8小时巡回清洁,至少各项设施每日清扫两遍以上。

※每月对住宅物业的公共部位进行一次全面保洁,确保无卫生死角。

※每季对水池进行一次清洗,并将水样提交给部门检验,保证水质合格。

※根据当时情况和业主委员会决定对外墙、沙井及化粪池进行清理(费用另行计算)。

七、交通与车辆停放秩序的管理

※24小时车辆保管服务

八、维持公共秩序

包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

※24小时治安防范服务

※与街道、派出所、消防公安局、保安管委会等政府建立密切的关系,实现群防群治

九、管理与物业相关的图纸、档案与竣工验收资料

十、组织开展**苑文化娱乐活动

※开展讲求协作的团体比赛,如篮球赛、足球赛、拔河比赛

※开展以个人为主的活动,如卡拉OK、台球、摄影、棋类等免收家居装修管理费,免收审图费,提供家居装修安全消防监管服务,确保住宅安全。

※24小时提供工程应急维修服务,能马上处理的决不会拖至明天,对停电、停水、水淹、马桶堵塞等影响业主居家生活的急切问题即时发生即时解决。

※所有经营场地维修只收材料费,不加收其他额外费用。

篇4：Z建设厅机关大院物业管理目标

某建设厅机关大院物业管理目标

根据招标文件中《物业管理质量目标》和我公司就**省建设厅机关大院社区的建设模式构想,拟按下列管理服务质量目标分阶段逐步实现。

(一)总体目标

我公司中标后,力争半年内达到社区环境协调统一,房屋外观整洁美观;设施设备运行良好;实现封闭式管理,无治安消防责任事故;环境卫生整洁美观;绿化景观规划合理,管理有序,长势良好;社区精神文明建设全面展开,社区活动丰富多彩,初步实现"文化交流建社区,物业服务创品牌"的目标;特色物业管理服务逐步开展,为业主分忧解难;优美、温馨、文明的小区环境初步形成。

(二)房屋及维修管理目标

1、严格执行业主公约,建立健全房屋附着物管理制度,杜绝各种有损观瞻和违反有关法规和业主公约的私搭乱建行为;

2、制定房屋年度维修保养计划,承担房屋保修期外的小修;及时报请业主委员会房屋大中修计划,并严格按照公开、公正、公平的原则聘请专业公司进行大中修;保修期内出现的房屋质量问题,及时敦促开发商进行整改;

3、建立巡检制度,月检/季检覆盖率100%。

4、建立健全房屋装修管理制度,并严格控制装修全过程,决不永许违规操作,对小区负责,对业主负责。

5、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%。

(三)共用设备管理目标

1、供电系统

(1)建立健全安全用电管理制度及停电应急处理措施;

(2)与供电部门保持良好关系,提前做好应急准备;

(3)每月对配电箱、每季度对配电设备及其线路进行一次维护保养,每半年对配电设备及其线路进行一次小修;

(4)建立巡检制度,月检/季检覆盖率100%,完好率100%,检修及时率100%,检修一次合格率≥98%,安全运行率100%,设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%。

2、弱电系统

(1)建立健全弱电管理制度及事故应急处理措施;

(2)设备运行记录保存年以上;

(3)每周对弱点系统进行一次维护保养;

(4)建立巡检制度,月检/季检覆盖率100%,完好率100%,检修及时率100%,检修一次合格率≥95%,安全运行率100%。

3、消防系统

(1)消防知识宣传教育和消防演习每年两次;

(2)建立健全消防设备维修保养计划,确保设备正常启用;

(3)房屋装修严格审查,杜绝易燃材料进入小区和电线私拉乱接等火灾隐患;

(4)制定突发火灾应急处理预案,疏散示意图,引路标志完好,消防通道畅通;

(5)建立消防设施巡检制度,月检/季检覆盖率100%,完好率100%,安全运行率100%,重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%,设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%。

(6)年度无火灾事故发生。

4、给排水系统

(1)设备、阀门、管道工作正常,排水系统通畅,建立台帐,清楚点位;

(2)制定事故应急处理预案;

(3)宣传节约用水;

(4)制定给排水系统维修保养计划,并按计划严格实施;

(5)建立巡查制度,月检/季检覆盖率100%,完好率98%,检修及时率100%,检修一次合格率100%,安全运行率100%,设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%。

(6)年度内无人为损坏。

(四)共用设施管理目标

1、楼道灯、庭院灯、草坪灯完好率100%;

2、儿童游乐设施无安全隐患,完好率100%;

3、道路通畅,路面平坦;

(五)业主报修

1、急修:随叫随到,两小时有结果;

2、小修:及时到位,一天内有结果。

(六)保安及车辆管理目标

1、安全管理

(1)封闭式管理,建立外来人员登记制度,杜绝安全隐患;

(2)24小时值班巡逻,固定岗与游动岗相结合,实行点面控制,不放过任何安全死角;

(3)加强投递管理,推行代订代送服务。保安代送投递,杜绝送货员进入社区;

(4)业主废旧物品回收,须在指定地点处理,回收人员不再进入社区;

(5)制定安全防范措施及安全管理制度,进行安全知识宣传;

(6)在危及人身安全的地方设立警示标志;

(7)限时巡逻(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)覆盖率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%

(8)年度内无治安责任事故。

2、车辆管理

(1)增加导向标线、标志,转弯处设立警示标牌;

(2)更换半地下停车场车位牌,提高档次,增加行车标志;

(3)建立业主车辆档案,凭小区专用车牌停车;

(4)外来车辆进行登记管理,凭证进出;

(5)重新规划自行车停车棚,集中停放,统一管理,凭证进出;

(七)环境卫生管理目标

1、清洁卫生划片包干,责任到人;

2、清洁卫生执行**省建设厅机关大院小区卫生标准;

3、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%;

4、环境卫生日检查合格率≥95%;

(八)绿化管理目标

1、根据植物生长特性和季节变化制定年度养护计划,分解到夏秋季和冬春季分段执行;

2、保持植物生长茂盛,修剪整齐美观,无虫害达到二级标准;

3、绿化检查合格率≥95%;小区绿化年成活率≥95%;

(九)精神文明建设

1、充分利用双休日、节假日和民族传统节日有组织的开展丰富多彩的文体活动,包括老年健身活动,私家车自驾游、"六一"儿童文体晚会等;

2、聘请乐于公益活动的退休教师成立社区协会,开展社区宣传以及书法、绘画、灯谜、故事会、时政演讲等竞赛,丰富社区文化氛围;

3、利用宣传栏和增设具有浓厚文化氛围的警示语路牌、标牌营造社区外围文化环境;

4、物业管理服务注重营造尊老爱幼、安定祥和的社区氛围。

5、业主满意率95%以上;

>(十)特色物业管理服务

1、通过我公司保洁服务中心和机电维修中心逐步在社区内开展家政服务,包括家庭保洁、家电维修服务;

2、开展有偿代订代送服务;

3、开展有偿洗车服务;

4、开展业主空置房代租代售服务。

(十一)业主投诉

1、业主有效投诉处理回复率100%;

2、限时服务承诺实现率≥95%。

篇5：Z建设厅机关大院物业管理工作计划

某建设厅机关大院物业管理工作计划

(一)、工作计划

(1)管理人员每周例会一次,研究分析一周工作情况,特别是分析所存在的问题,研究解决措施,安排本周主要工作。

(2)日常工作要按业主的托管要求,提供有序的规范化的服务。在服务中贯彻ISO9001:2000国际质量体系要求,始终坚持以业主满意度为中心,不断提高服务质量,广泛征求意见,持续改进服务水平,树立企业的市场信誉度和业主满意度,塑造出我们园中物业良好的公司企业形象。

(3)每6个月与业主委员会就物业管理进行沟通不少于1次。接受业主的建议,把**省建设厅机关大院搞的更加美好。

(4)在6.1儿童节和9.9重阳节开展各种活动,搞好小区的精神文明建设;在小区内组织各种经常性的健康娱乐活动。

(二)具体措施

日常管理事务:

(1)接受业主服务要求,及时率达到98%;服务满意率达到98%。

(2)服务时间按照相关规定要求,每天12小时服务。

(3)针对管理处的基础工作,进行周计划安排,服务,检查的形式。

(4)对小区的精神文明建设采取定期组织各种文明活动的措施,安排小区内老年人的娱乐活动。

(5)关于收取物业管理费用,采取定点收取,或者上门服务等多种形式。

(6)采取各种有效措施,优化**省建设厅机关大院的设施设备的效用。

(7)定期或不定期与业主委员会/业主沟通,尊重业主委员会的意见,努力寻求改进。

(8)对小区的房屋及附属设施进行例行巡检,营造园区的温馨、安全、文明的环境。

(9)接受业主的建议和投诉,并作出整改意见。

公共区域保洁服务:

(1)目的:日常保洁、定期保洁,保持整个小区的整洁美观。

(2)适用范围:小区内的公共区域。

(3)职责:保洁员按服务标准操作实施,并组织逐级监督检查。

(4)工作程序:参照专业服务运作实务的相关内容。

①公共道路区域:地面保持清洁、光亮,无污迹、无水迹、无脚印;走道四角及踢脚板保持干净,无垃圾;

②楼道:安全扶梯台阶保持清洁,无污物、无垃圾;扶杆上保持光亮,无积灰;楼面垃圾间内垃圾放置整齐,把垃圾袋套在垃圾箱上,四周无散积垃圾,无异味;墙面及走道设施、门框、通风口、灯管保持干净、无积灰;

③绿化带:保持植物根部无垃圾、大片落叶;

④地下车库:保持地下车库道路畅通,无堆积垃圾及物品;保持地面无灰尘、无垃圾;保持地下车库空气流畅,无异味、无毒味,定期喷洒药水。

⑤垃圾做到日产日清

工程维修服务:

(1)严格按照相关的法律法规和公司质量体系要求进行工程维修服务。

(2)延长值班时间,实行12小时值班制,以解决业主的需求。

(3)对公共区域设施设备严格执行例行检查制度。

(4)对业主的特约服务要求,半小时快速响应。

保安服务:

(1)门卫值勤服务

a.每天按时开启和关闭服务大门。

b.值勤时站立姿势规范。

c.对问询人员询问的问题,要准确回答所提问题。

d.外来车辆来访,必须登记。

e.无关车辆一律谢绝进出或停放。

f.在值勤中发现顾客有困难要及时提供帮助,对有生理残疾的顾客要主动提供帮助。

(2)安全巡视服务

a.在每天巡视中要仔细检查各类设施和门窗等安全设施,发现故障或设备运行异常要及时报告相关人员或负责人。

b.定期检查消防设施和消防器材是否过期。检查是否缺少消防器材。

c.对巡查中发现的可疑情况和可疑人员要进行情况追踪和汇报。

d.每天对巡查情况要进行记录。

(3)园区安全监控

a.24小时对园区进行监控设备监控。

b.发现可疑情况,立即报告。

(4)车辆管理

a.每2小时作一次巡逻,保证停车场内有序;

b.按照科学规范在园区地面划分临时停车车位;

c.制定科学制度,保证园区内车辆管理有序;

d.严格划分机动车和非机动车的停放地点。

(5)应急服务

应急服务管理有五方面:①水浸事故应急服务;②治安事故应急服务;③停水、停电事故应急服务;④火警事故应急服务;⑤其它安全事故应急服务。上述五个方面应急服务预案参照专业服务运作实务的应急服务服务内容具体制订。无论出现哪一种紧急情况,物业管理均为紧急或危急状态,应该采取应急服务内容管理措施。办公楼应急服务应该有一套完善、快捷、高效的服务管理机制,做到发生情况即时运行,快速见效。

结合小区物业情况制订出《水浸事故应急预案》、《治安事故应急预案》、《停水停电应急预案》、《火警事故应急预案》,配备必要的物资,指定专人负责,做到防患于未然,随时投入应急服务。超越物业管理职能的(如治安处警、火警状态严重等)应立即与相关主管联系,不得擅作主张。

绿化保养服务:

(1)采取措施使绿化植物布局合理。

(2)认真护理使花卉长势良好,无枯黄叶。色彩搭配协调

(3)花坛内干净,无杂草。

(4)注意养护管理,每周养护二次。

(5)草坪按时修剪达到2级要求。

(6)制定相关制度,以保证绿化植物不受侵犯。