Z苑小区日常物业管理要求
某苑小区日常物业管理要求
第一节房屋管理要求
一、"**苑"栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向图,驻"**苑"各单位名录标识在大堂显着位置;
二、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象;
三、"**苑"外观完好、整洁。外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象;
四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;
五、空调位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀;
六、封闭阳台统一有序,色样一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等;
七、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象;
第二节综合管理要求
一、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度,并严格执行;
二、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求;
三、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程;
四、设备良好,运行正常,做到无事故隐患及重大管理责任事故;
第三节供电系统管理
一、保证正常供电,停电有明确的审批权限,并按规定时间通知用户;
二、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;
三、备用应急发电机可随时起用;
第四节弱电系统管理
一、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;
二、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存;
第五节消防系统管理
一、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用;
二、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法,并能及时处理各种问题;
三、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;
四、制订突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通;
五、无火灾安全隐患;
第六节给排水系统管理
一、建立用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划;
二、设备、阀门、管道工作正常,无滴漏现象;
三、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;
四、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;
五、限水、停水按规定时间通知业主、租户;
六、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生;
七、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积泡水、泛水,长时间停水现象;
八、运行出现险情后,制定有排除险情的应急处理措施;
第七节发电机系统管理
一、备用发电系统运行正常,运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象;
二、备用发电系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达维修;
三、制订发生故障应急处理方案,每月起动一次,确保发电系统处于良好状态,市网停电能立即发电。
第八节共用设备管理
一、共用配套服务设施完好,无随意改变用途;
二、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻;
三、道路、楼道、大堂等公共照明完好;
四、道路通畅,路面平坦;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行;
第九节保安及车辆管理
一、基本实行封闭式管理,大主入口设一岗位,侧大门口设一岗位,巡逻岗1人,监控中心设一岗位,实施人防技防并进,确保"**苑"业主的安全;
二、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责;
三、结合"**苑"特点,制定安全防范措施;
四、进出车辆管理有序,无乱停乱放现象,无堵塞交通现象,不影响行人通行;
五、"**苑"外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐;
六、室内停车场管理严格,出入登记;
七、非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁;
八、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
第十节环境卫生管理
一、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站;
二、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁;
三、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;
四、房屋共用部位共用设施设备无蚁害;
五、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净;共用场地无纸屑、烟头等废弃物;
六、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象;
七、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜;
八、排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染
日常保洁方案及质量标准(略)
第十一节环境绿化管理
一、"**苑"内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;
二、绿地无改变用途及破坏、践踏、占用现象;
三、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃;
四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物;
第十二节社区精神文明建设
根据"**苑"现有实际情况,要组织开展好社区文化活动,可以充分利用会所这一活动空间,促进**苑成长:建立**苑学习教育基地。
文化培养服务:在**苑举行画展、摄影展、艺术欣赏等活动,培养**苑文化氛围。
打造社区服务:举行群众性社区活动,从而培养"大家庭"的亲近和睦的温暖感觉。
利用每年的"五?一劳动节"、"十?一
国庆节"和春节等重大节假日,组织业主、租户跳交谊舞、民族舞、秧歌或腰鼓队、唱卡拉OK、举办联欢会、游艺活动等,丰富社区文化活动。使业主能强身健体、轻松休闲,同时公司将利用每季一期的简报,宣传和表扬**苑辖区内的好人好事,加强管理公司与业主之间、业主与业主之间的沟通,达到和睦相处的目的。
篇2：项目日常物业管理综合服务:事务管理
项目日常物业管理的综合服务:事务管理
日常物业管理的综合服务是指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理以外的各项服务与管理工作,包括事务管理、环境管理、保安及消防管理等。
CPM提供的经营型物业管理服务将充分发挥**办公、购物、入住、金融证券、信息交流及健身等功能,使**成为人与建筑、人与环境、人与社会高度融合的载体,达到经济效益、社会效益、环境效益和高度统一。
办公的便捷和高效,购物的舒适和方便等是**物业管理的标准。服务客户是CPM的最高原则,CPM针对**客户的需求,专业服务素质体现在快、隐、准、亲四个方面;
?快--对服务需求的快速反应,客户服务中心全天接受客户的需求信息,于第一时间派员服务,解决问题。
?隐--即隐性服务,避免服务人员的身影频繁出现在客户面前,给人"润物细无声"的感觉。
?准--即追求服务效率,力争第一次上门服务做到最好,减少返工率。
?亲--反映亲和、贴切,真诚待您每一天。
快、隐、准、亲的物业管理服务风格,加上**先进的设备、设施,我们提供给广大客户的将是一个安全、自由、放松、舒适的办公、购物、入住环境。
1事务管理
1.1入伙及装修管理
在前期物业管理的筹备工作中,CPM将结合**的实际情况编写和印刷《入伙指南》、《用户手册》、《业主、客户公约》等规章制度。
接管验收后,CPM将配合发展商公布的入伙时间,按时举行入伙仪式,向业主和客户发放有关资料,开展咨询答疑活动,并按照规定的程序办理入伙手续。
此阶段管理人员还将对大厦内各单位的装修活动及装修施工单位进行严格监管,宣传装修、消防、治安等管理规定,规范业主和客户的装修行为,确保大厦前期装修阶段的消防和治安安全。
日常管理中的装修,如各种改建、二次装修等零星工程,为维护**的装饰环境及办公秩序,各种外包的装修工程须经**管理处批准,施工分包方还须遵守建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》及**的《大厦装修管理规定》,严格按照批准的作业时间和作业要求施工,以免造成环境污染,损坏大厦装饰环境,妨碍他人。
物业装修期管理工作要求表
工作内容工作时间/作业频度质量标准
入伙手续验收12小时随来随办证件齐全,验收项目齐全,客户签字。
装修审核1天内办完符合规定,无危及安全和影响外观,无改变用途。
巡视2次/小时无乱堆放、乱挖乱接乱搭、无违章装修,房屋完好率100%。
跟踪、监督4次/天问题部位无重复违章现象。
走访2次/周及时听取业主、客户意见,满足其合理要求,满意率100%。
回访12小时内,100%记录完成情况,调查满意率100%。
工作日记每日下午5点-5点半记录全面、真实、准确。
收费12小时随来随办收费率100%。
财务日清日结帐表相符,收支平衡,每月公开一次。
时间安排8:00-8:30向值班室了解和处理客户申报、投诉。
8:30-10:00巡视检查。
14:00-15:30建档、培训。
15:00-17:30走访、回访。
动作督导方式分片包干,管理员巡查,经理不定期抽查
1.2公众文件及公告的控制
物业管理中有许多公众文件,包括公约、手册及规定,主要阐述有关业主的权务及义务、物业的使用指南、使用物业的行为规范等、物业管理中的临时通告、注意事项及一般公告等,由管理处主任审核后张贴在规定的公告栏内;重要文件或直接影响**秩序的公告,由管理处报公司审核并酌情发布。
1.3服务意见征询及投诉处理
1.3.1服务意见征询
图2服务意见征询流程图
1.3.2服务投诉处理
图3服务投诉处理及回访流程图
1.3.3建立客户服务快速反应系统
CPM将为**设立以客户服务中心为主导的客户服务快速反应系统,根据客户需求信息协调调度各个职能部门和作业层面的日常服务工作,设立客户信息档案,高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求、客户回访的结果进行深入细致的分析,调整工作思路,真正体现CPM"真诚待您每一天"的个性化服务理念。
1.3.4实行首问负责制
第一个接到客户服务投诉的员工就是解决和满足客户需求的总负责人,他有责任使本次服务圆满完成。CPM所有员工时刻牢记"满意客户是我们的最高原则",认真对待客户提出的每一个需求,用优质服务来解决和满足客户需求。
1.3.5隐性化预见性服务
CPM提倡隐性物业管理服务,为减少客户投诉或不便,要求全体员工有良好的服务意识、丰富的服务经验和敏锐的识别力,加强日常巡视及维护工作,使我们的服务超前于业主、客户的感受,在业主、客户尚未意识到不便之前解决问题。因为高层次的服务境界是没有投诉,而非仅仅是圆满处理投诉。
1.4报修、维修工作
图4报修、维修工作流程图
1.5便民服务
1.5.1优质服务、方便用户、低价收费
为**提供便利经济的便民服务是管理处最基本的服务功能。CPM认为,服务客户最高原则的体现之一便是高效、便利、经济的便民服务,"勿以善小而不为"。CPM将坚持"优质服务、方便客户、低价收费"的原则,开展便民服务活动。
1.5.2无偿服务项目
a.设立便民箱:包括急救用品、常用工具等。
b.文化服务:组织各类信息、文化交流。
c.及时收集掌握天气、环境、温湿度预报数值,在大堂醒目位置公布,方便楼内工作人员的出行。
d.根据情况,在人流量大的地方准备好雨伞、伞套机等便民物品。
e.为方便**工作人员乘坐公交车,管理处将设立零钞硬币兑换点。
f.提供办公室内维修服务,包括挂镜框、室内照明、电路等,其中若有需要购置材料的,仅收取其成本费。
1.5.3特约性服务
特约性服务实质上是一种代理业务,为客户提供工作、生活的方便。本项目专项服务遵循"有法可依、有章可查"原则设置,质量与收费标准公开、明确。
注:下表内价格仅为参考,具体运作时,将依照当地价格变化做出
调整,制定出**的项目及收费标准,并报当地物价部门备案后执行。
特约性服务项目表
序号类别服务项目方式及价格
1代办类信件代收、发服务免服免费
报刊代订服务免服免费
鲜花、礼品代订服务免服免费
出租车代叫服务免服免费
代订外卖服务免服免费
代冲胶卷服务加收10%的服务费
常用维修工具、电器便利服务免服免费;当借用较贵重或较大的物品并需要收费
传真收发服务A4:1元/张
打字A4:8元/张、A3:12元/张
复印A4:1元/张、A3:2元/张
塑封A4:10元/张、卡片:5元/张
2清洁类服务大理石打蜡9元/
篇3：别墅项目日常管理服务指标
别墅项目日常管理服务指标
指标名称标准管理服务标准具体内容
治安案件发生率低于1%杜绝火灾责任事故,杜绝刑事案件
环境卫生满意率100%住宅内清洁美观,垃圾日产日清,24小时保洁制
消防设备完好率100%消防系统设备完好无损,无埋压、占用,对消防水系统定期检测压力
房屋及配套设施完好率100%外观政界、无破损、无改变使用功能
设备完好率100%完好无损,正常使用,定期检查,保持洁净
房屋零修、急修及时率99%,返修率≤2%接单20分钟到场、急修不过夜,回访有记录
门禁等智能化系统运行正常率100%
维修工程质量合格率及回访率100%分项检查,返修率≤1%
服务有效投诉率≤1%,处理率100%提高管理水平,加强服务机制,为业主排忧解难
业主对物业管理满意率95%管理服务达到三满意:业主、租户满意,主管单位满意,社会各界满意
文化设施完好率95%确保娱乐设施使用功能完好无损,定期维护、保养
外来人员满意率95%
篇4：住宅前期日常管理工作方案
住宅项目前期日常管理工作方案
一、入住前的管理
1、协助好建筑工地作好治安工作
随着房屋建设接近后期,前来看房的业主增多,外来人员也趁机进入工地,我们拟派4名保安24小时门岗值班,为业主指路,对外来人员进行劝止,防止扰乱工地秩序,防止施工对业主人身构成危险。
2、协助监督施工后期设备设施安装、房屋装饰和绿化种植等施工
随着房屋建设接近后期,施工进度加快,电梯安装、水泵安装、电气电线安装、水管安装和绿化中指等各专业施工队几乎同时施工,为配合开发单位对施工质量的监督,加快施工进度,我们将拟派各类维修技术人员进驻现场,一方面协助开发公司对施工队质量进行监督,另一方面把我们在日常管理中容易发生的问题消除在安装施工过程中。
3、协助作好开发公司的参谋
我们在日常管理中发现,如绿化布局上为避免住户绕近路而影响绿化,应在可能绕路处种一些较高的乔木,又如应统筹考虑各类管道的铺设,在主要道路预留一些管道,防止今后对道路的损坏。
4、人员招聘及相关入职前的培训和保安人员的军训工作。
二、入住管理
1、入住公约
为创造合适、整洁、安全的居住环境,希望共同遵守:
(1)热爱祖国,热爱人民,遵纪守法,自觉履行公民义务,遵守“八不一做到”,做文明市民。
(2)尊老爱幼,和睦相处,团结互助,争当文明住户。
(3)爱护园林绿化和公共设施。
(4)加强治安综合治理,群防群治,勇于同不良行为做斗争。
2、入住手续及相关工作程序
住户提供入住资料:进住通知单,发放入住文件袋通知单加盖“已领资料”章领取《业主公约》、填写《家庭登记表》等资料凭入住交费收据发放钥匙,在住户手册加盖注名发放日期,业主在《钥匙发放登记表》验收签字。
凭已签字之进住通知单收费收回进住通知单进住通知单、业主公约,住户手册盖章综合管理部协助住户验收房屋抄水表、电表;填写验收交接表,双方签字各持一份;记录业主维修要求,约定维修时间,业主在入住登记表签字文件汇总、分类、装订、归档、核对钥匙、填写入住情况表
3、便民服务措施
我公司本着服务至上的原则,切实为住户着想,建立一整套从装修到入住的便民措施。
(1)解决小区入住期间搬运量大、业主搬运难的问题,我们将组织便民搬运队,为业主提供各类搬运服务。
(2)为维护楼梯内墙、踏步不受损坏,我们将为住户提供吊装工具。
(3)设立入住办公室,提供24小时一条龙服务。入住办公室内设咨询岗、资料岗、收费岗、代办业务岗、发配钥匙和维修服务岗,合理安排入住程序,力争20分钟办好住户入住手续。
(4)我们将组织一批品质好、信誉好的装修材料供应商,在管理处安排固定场所,为住户提供优质优价廉装修材料供应服务。
(5)住户装修时,管理处将设立快餐服务部,解决居民的临时就餐问题。
(6)提供租车服务。住户急需车时,管理处可提供双排座车,为住户提供应急服务,收取成本价。
(7)增设公用电话亭,我们将和电信公司积极联系,在小区增设IC卡公用电话点,方便业主入住期间拨打电话,也可便于在紧急情况下作报警使用。
(8)设置临时公厕,解决装修期间作业人员上厕所难的问题。
4、管理服务收费标准公布上墙及宣传工作
为提高物管收取的透明度,在房屋交付时将收费标准发放给每一业主,同时在宣传窗、楼道告示牌处张贴收费标准及依据,同时小区在醒目处设置收费价目牌。在正常运作情况下,我们将定期将有关物管费的收支情况分别通过小区简报、宣传窗、小区局域网等多种宣传载体公布于众,主动接受广大业主的监督。
5、装修管理
(1)住宅房屋外观方案
房屋外观完整统一;统一雨蓬颜色和式样;空调安装定点定位;露台不搭棚;不改变墙体色泽;外墙打洞统一管理;防盗窗安装严格按形象工程的要求执行。
(2)步行街及周边店铺的装修管理
A、统一雨蓬规格式样、大小,统一设置空调机位,对灯箱标牌实行统一规格、统一材料。
B、实行夜间灯光布置,路灯高中低搭配。
(3)装修管理措施
为维护?***项目外观形象的统一、美观和物业安全,保障职能化系统的正常使用功能不被破坏,着重抓住户入住前的准备工作、装修规定宣传培训、装修审批、装修跟踪监管、违章装修及时处理、装修验收六个环节的工作。
(4)住户入住前装修管理准备工作
装修前准备工作是为了更好地保证装修管理的开展,主要准备为:装修规定宣传资料、图片、录像等素材的准备,特别、是对住户反映较大的不安装雨蓬、不在上违章搭建及空调安装如何统一规格等问题上,准备大量有说服力的材料。便民服务人员的落实,如查验人员、搬运人员等。对所有审批装修和查验人员进行装修管理规定培训。
(5)装修期间管理,确保无一例违章装修
在住户入住和办理装修手续时,我们要求广大业主做到在小区内不违章搭建,不损坏或影响物业外观统一、不损坏房屋承重结构,并与住户签订装修责任协议书。装修审批,严格按照《建设部房屋装修装饰管理办法》及事实细则执行。办理装修审批时,审批人员到现场听取住户装修方案,对违反装修规定的内容要当场指出、制止,这样既控制了违章装修的产生,又避免给住户造成损失。
(6)建立装修跟踪监管体系
工程人员和保安人员每天巡视施工现场不少于2次,并把煤核施工进度上墙记录,通过现场巡查及时与住户沟通,了解施工方案变动,把违章装修消灭在初始阶段。
A违章处理手段
业主出现违章装修,做到以理服人,以情感化业主,争取业主的支持和理解。
B行政手段
在业主不愿整改的情况下,向上级机关及业主的所在单位反映情况,取得行政上的支持,通过行政压力督促整改。
C经济手段
根据《建设部房屋装修装饰管理办法》有关规定,对严重违反小区有关规定的行为,提请房屋管理行政执法部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚,已维护其他业主的利益。
D法律手段
业主装修申报手续中,管理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的《装修协议书》和《装修责任书》,划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权,对小区装修进行法制管理。
篇5：小区配套公园物业日常管理建议
小区配套公园日常管理建议
一、公园封闭建议
目前山体公园与都市阳光之间还存在500米左右的长度未进行封闭隔离,随着山体公园的投入使用人流量必定会剧增,其中会有相当一部分为外来人员到山体公园活动,给都市阳光带来巨大的安全压力,建议地产尽快将此地段进行封闭以便控制外来人员通过此地段随意进入都市阳光小区,为业主创造一个安全有序的居住环境。
二、康体健身器材配置建议
根据对都市阳光客户群体的分析,小区内有较多的老人;并且小区内目前未安装任何健身器材,小区内老人健身活动缺少场地及器材,很多老人迫切希望有一处健身锻炼的场地;目前山体公园内设置有门球场根据目前管理处对客户的了解,对门球活动感兴趣的顾客群体相对教少;建议将目前门求活动场地安装老人活动使用的康体健身器材以供老人锻炼使用。
三、增加阅览室建议
目前山体公园共计有管理用房6间,其中预计物业作为管理用房使用2间;为增加小区的文化氛围,建立和谐社区;展现**的人性化服务,为小区中老年群体沟通交流提供一个好场地,建议在山体公园管理用房中设立一间为图书阅览室,(备注:只对**客户开放)配置书架一套,各类书刊、报纸、杂志等刊物预计费用为10000元左右。
四、增加棋牌室建议
为丰富**社区顾客的业余活动,让顾客充分感受到作为**客户的优越感及舒适感;建议在山体公园的管理用房中拿出两间开辟为棋牌室,只供**物业都市阳光、世纪华府专用;预计配置各种棋牌桌椅板凳费用为5000元。
**地产品牌进入瓦房店房地产市场已有5、6年的时间,经过这几年的发展及积累在瓦房店地区也积累一定的人脉关系。可以说,**地产品牌在一定程度上带动了瓦房店房地产市场的发展。
由于前期各个方面的问题瓦房店的客户也出现了部分对**品牌存在一定偏见认识的观点,在这种情况下,如何提升客户对**品牌的信任及追随,是摆在我们**人面前值得思考的一个问题;多年来具有良好的服务意识超前的服务理念一直是深圳企业的优势,也是**物业发展到今天进入国内物业管理行业前三甲的关键成功因素之一,为此在山体公园的物业管理方案中**物业充分体现一切为了客户,为客户一切的服务理念突出**客户的尊贵感让客户充分感受到作为**客户的优越感及舒适感。
我们衷心希望:**都市阳光、世纪华府,是**品牌下地产与物业共同在瓦房店房地产市场打造和谐宜居住宅项目的第一家,让业主相信选择了**就选对了家,项目成功靠大家。
制度专栏
