写字楼管理模式规程

篇2：写字楼早期介入主要工作

写字楼的早期介入主要工作

写字楼管理的早期介入,是指物业管理公司在正式全面接管写字楼工作之前进行的工作。主要内容包括写字楼设计阶段的早期介入、写字楼施工建设阶段的早期介入和写字楼机电设备安装调试阶段的早期介入,主要是从物业管理角度提出意见和建议。其目的是确保写字楼建造及设施符合物业管理要求,交付使用时,能即时给各业主及租户提供有效及高水平的服务,以避免日后在建筑和管理上的投资追加或成本提高,减少物业管理的成本支出。

1、规划设计阶段的介入主要工作:

从物业管理的角度参与写字楼规划设计方案研究工作.密切与设计师、建筑师以及其他相关的专业人员的联系,审阅、复查所有有关写字楼的设计图纸和施工计划,并从物业管理的角度提出建议。在参加工程项目的会议时,提出管理上的有关建议:

(1)规划设计和建筑计划能否满足未来客户的要求。如布局是否合理,配套设施是否齐全等。

(2)写字楼日后的管理,如保安、消防和维修服务等能否最经济、最有效和便于操作是否设置防盗监控系统防火安全装置的配备是否合理写字楼出入口、造型是否方便治安管理等。

(3)监督建筑材料的选择和使用,并严格配合检查至最后完成建设,确保写字楼外观完美无瑕,避免日后维修成本的增加。

(4)评价设备和相关服务的选择和有效性,评价安全控制系统,确保设备、服务和安全之间的连接,使整个写字楼运作畅通。

(5)是否合理设置管理办公室、工作间、询问台、告示标志等,确保有效地利用空间,以减少日后这些方面人力和空间的浪费。

(6)从美观和效益上评价园林设计与布置、公共场所告示标志,以及照明配置的质量和设计。

(7)检验和评价车库、停车设施的设计,提出未来管理的建议,如计费系统、出入控制系统、车位配置等。

2、施工建设阶段的介入主要工作:

从物业管理的角度与施工管理。与承建商等密切合作,就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议。每月派人参加施工会议,通过参与工程会议从而能够掌握工程进度并及时提出有关工程建议和改善方法,以便日后的物业管理能收到事半功倍的效果,确保业主得到最好的服务。

(1)提供功能布局或建材用料更改及安装方法的有关专业管理意见。施工期间对写字楼功能布局及各类设备和建材用料的选择,从物业管理角度提出意见和建议,使有关修改更能达到理想效果。并确保写字楼在交付时,遗漏工程能减至最低,最终使管理成本减少,使物业价值增加。

(2)智能化写字楼基本设施的需求,包括为安装先进的电脑管理等系统提供意见。

(3)检查跟进写字楼已签批的工程合约的进度,详细了解写字楼工程设施系统情况。

(4)提供有关长远维修建议和确定有关预防计划及方案。

物业管理公司要通过跟进整个施工过程,熟悉整个写字楼的布局情况,要熟悉各种管道、各种设备设施的系统、位置和走向,并建立档案,以方便物业管理公司接管后对写字楼的检查、维修、保养工作等。同时,要确保工程质量,发现问题要明确记录在案,督促施工单位及时整改,以减少物业管理公司接管后对写字楼进行返工、维修的工作量,从而减少物业管理的成本支出。

篇3：三和物业公司管理目标规程

三和物业公司管理目标

(一)、公司总目标

1、年度业主综合满意度调查满意率≥95%

2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、年度无重大责任事故发生。

(二)、目标分解

接待室:(包括收费员)

(1)、接待处各项工作实现率100%

(2)、业主有效投诉处理率100%

(3)、限时服务承诺实现率≥95%

(4)、内外关系沟通成功率≥80%

(5)、内外关系信息传递准确率/及时率100%

(6)、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%

(7)、物管费收取率≥90%

(8)、收费金额差错率≤1‰

(9)、购买物品合格率≥90%,帐目清楚率100%

绿化保洁组:

(1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%

(2)、环境卫生日检查合格率≥95%

(3)、绿化检查合格率≥85%

(4)、小区绿化年成活率≥95%

水电维修组:(包括电梯工)

(1)、各项工程管理工作实现合格率率100%

(2)、设备设施维护验收合格率100%,修缮/整治合格率96%

(3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

(4)、设施设备保持完好率≥95%

(5)、机电设备检修及时率100%

(6)、设施设备检修一次合格率≥95%

(7)、业主的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%

(8)、保障设备设施安全运行率100%

(9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%

(10)、设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%

保卫队:

(1)、保卫各项管理工作实现良好

(2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

(3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%

(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0

(5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

(6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%

会计:

(1)、帐目清楚,收支记录准确。

(2)、帐目抽查良好率100%。

篇4：酒店式物业管理模式说明

酒店式物业管理模式说明

自1981年深圳成立中国第一家物业管理专业公司以来,中国物业管理行业已走过了近二十年的里程,仅仅在深圳就有近千家物业管理机构。虽然行业已颇具规模,但是在管理模式上,却依然延用最初的管理套路,几乎是二十年不变,远远落后于行业的发展速度,已无法满足现代发展商和业主日益增强的对物业管理和服务的更高档次需求。

为顺应时代和社会的需要,不断提高和自我完善物业管理水平,E物业管理公司于1999年开始导入现代酒店管理理念和技术,将"物业管理"提升为"物业服务与管理",更加强调突出"服务"的内涵,把物业管理服务真正提高到一个新的高度。

1、以业主为中心,提供酒店式专业化服务。

传统的物业管理,都是以物业管理公司为核心,先制定一整套规章制度与约束条例,然后要求各位业主(住用户)遵照执行,并不考虑业主的实际感受;但酒店式物业管理,完全是站在业主的立场上,以业主为核心,实行"针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务",推出例如私人区域清洁服务;接飞机、火(汽)车服务;代客洗衣服务;代定酒店客房服务等,通过训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业员,提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

2、以星级酒店为样板,营造温馨、遐意的服务氛围。

酒店业是整个服务行业的代表,有严格的服务规范和标准,人人都知道在酒店里可以得到超凡的享受,体会到作为客人的尊贵与自豪。而物业管理相对一说起来,就是保安、维修和清洁卫生,机械而且呆板,缺少感情色彩。E物业将酒店服务与物业管理有机的结合起来,让业主在所拥有的物业空间里,也同样能享受到只有在酒店里才会提供的服务,例如大堂里设接待服务台,24小时服务;主出入大门口设门童,专职负责客人的迎送;大厦里见不到穿着保安制服的保安员(改为技术监控和便衣巡视),全部由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待员代替等。无论是从发展商,还是从业主、住用户的角度出发,让他们每一刻都可以从心里感受到与众不同的尊贵和自豪。

3、强调服务意识,提高服务效率。

例如在其他服务行业里,工程维修都是按部就班的照既定工作计划有序进行,就是偶有客人投诉或其他服务需求,也必须排队等待,逐步解决。只有在酒店行业里,客人的投诉或需求才是永远摆在第一位的,"客人就是上帝"不是一句空洞的口号,绝不能让客人有一丝的不满存在,即所谓零缺点服务(100-1〈0)。酒店式物业管理,就是要把酒店行业的这种"服务意识"和"服务效率"导入到物业管理行业中来,使得"客人的投诉有回音,故障维修处理不过夜",努力达到业主(住用户)的满意率为百分之百。

4、调整组织架构,实行科学化管理。

传统的物业管理,就是设一个管理处,由管理处主任全权负责小区内保安、工程维修、清洁卫生和财务工作,内部管理存在权、责不清,人人负责而人人都负不了责的现象;对外服务与管理透明度不高,业主有需求找到管理处办公室,但至于应该找谁来处理却又摸不着头绪,可能要问来问去,跑上跑下。而酒店式物业管理,采用星级酒店管理模式,按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导法则,从内部组织结构上达到了权、责、利的统一;对外服务和接待上,则设立服务中心,提供一站式服务;又将所有能提供的服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等信息,汇编成《服务指南》派发给业主,既加大了管理与服务的透明度,又方便了业主的查询与联系,使得双方的信赖感大大加强,奠定了优质服务的基础。

综上所述,随着时代的进步,物业管理市场的日益成熟,旧的管理模式必将被新的管理模式所取代,而酒店式物业管理,就是顺应市场发展需要的先进产物,也必将被中国物业管理行业、房地产发展商和广大的业主所推崇。

篇5：机关大厦物业管理模式

政法机关大厦物业管理模式

一、物业管理的性质、目的和意义

物业经营管理按社会产业划分是第三产业,是服务性行业。物业经营管理首先是对"人"的服务,其次才是对"物"的经营管理。以对"人"的服务为核心,由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员,运用现代科学技术手段,对受托经营管理的物业进行代租代售,对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。

其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理:一为业主创造更高的经济效益;二使业主的物业安全完整,延长使用寿命,达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。

二、我国目前的物业管理模式

目前我国物业经营管理中,主要有三种模式:

(一)自建自管

即房地产开发商(或建设单位)将自己开发建设的物业设立一个附属部门,分离出一部分多余人员,进行物业管理,由于物业管理是附属部门,产权不清晰,管理者没有实践经验,员工未经过专业培训,业务生疏。所以很难进行良好的物业管理,更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少,并且随着市场经济的发展,必然会逐步消亡。

(二)合资或合作管理

1、合资管理,即房地产开发商作为股东,与经验丰富的专业化物业管理公司,共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司,来经营管理其新开发的物业。

这一模式符合国家"社会化、专业化、产权清晰、两权分离"的规范要求和发展方向;合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况,进行及时的维修维护,以利于提高工作效率,减少人力、物力、财力的浪费;另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意,物业保值、增值,提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。

2、合作管理,即开发商或物业产业产权单位,选择一家经验丰富的专业化物业管理公司,以房地产开发商或物业产权单位为主,共同成立物业管理委员会,领导和决策其物业管理的大政方针;由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权,经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权,这样优势互补,更有利于物业管理公司的良好运转。

(三)委托管理

物业采用委托管理模式,是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。

物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理,真正实现了所有权和经营权的两权分离,做到了产权清晰,权责明确。业主和用户(通过业主委员会)有更大的监督权、物业所有权和使用权;物业公司有更多的经营管理自主权,有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足,了解不够,往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑,还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛,然而随着市场经济的发展,委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。

三、成都**大厦拟定的物业管理模式

通过以上的介绍和分析,同时经双方领导协商,成都**大厦拟采用合作管理模式,即成都市中级法院(甲方)与--投资管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大厦管理委员会(以下简称管委会),进行决策领导,乙方设立"北京永庄投资管理有限公司成都分公司"进行成都**大厦的日常物业管理和服务工作。

本物业管理方案即是按此模式进行编制的。