物业公司品质检查方法:试验（测试）法
物业公司品质检查方法--试验(测试)法
试验法在工厂产品的检测中使用较多,是一种模拟产品的使用环境来测试产品的性能是否能够满足设计需求的一种方法,在物业管理中,主要是对设备的日常工作性能和操作流程进行试验。
1、试验法的目的
试验的目的是通过抽样检测,确认试验结果是否符合要求,来分析日常工作的有效性。
2、试验法的特点
通过抽样试验,测试日常工作的有效性。
3、试验法的实施
A、确定需要抽样的项目,如设备、安全、清洁类。
B、设置抽样的问题点,如在现场设置不合格,检测相关人员能否按时发现,并排除不合格;要求技术员按规定流程进行设备操作,检测技术员是否能够正确操作,设备是否能正常运行等。试验居家服务人员是否按服务流程、礼仪规范向顾客提供服务,现场抽查,要求服务人员提供居家服务,检验服务是否达到标准,发现存在问题,提出改善措施。
C、明确设置问题的正确处理方法以及可能出现的环境变化,如技术员正确的操作流程,安全员应该发现不合格需要的时间。
D、分析试验的结果,如安全员不能按时达到现场的原因,技术员不能按照正确的流程进行操作,设备不能正常运行的原因,外部环境是否影响检测结果。
E、确定本次试验的结果是否满足测试的要求。
4、试验法的注意事项
A、试验前要明确试验正确的结果。
B、试验的结果与文件规定是否有可比性。
C、试验的抽样要具有普遍性。
5、日常检查中常见的试验法
①设备设施
A、在设备检查中,请设备责任人按公司要求启动发电机,观察该设备责任人是否按公司的要求进行操作,测试发电机各运行参数是否正常。
B、在设备检查中,请设备责任人,试验现场启动与远程启动消防泵,试验手动、自动、火警情况下启动防火卷帘门。
C、在设备检查中,试验各种安防设备设施功能是否正常。如对讲、主动红外线、闭路监控、居家报警等。
D、测试各类泵是否运行正常。如生活水泵、消防水泵、排污泵及水位报警器等。
E、测试设备设施、各类管线、接头连接处、电缆外表温度是否符合要求。
F、测试各类电缆、电线绝缘性能是否完好。
G、测试机电设备设施、防雷系统接地电阻是否达到规范要求。
H、测试泳池、水景设备、水底等电压是否正常。
I、测试各类设备运行电压、电流是否在额定范围。
J、测试设备房、仓库温度、湿度是否符合要求。
②安全检查
A.在安全检查中,在指定的巡逻线路上设置安全隐患,观察安全员是否能按时到现场巡查巡查时能否及时发现安全隐患
B.在安全检查中,现场指定一名安全员进行体能测试,是否能满足公司的要求。
C.在安全检查中,进行紧急集合测试,试验安全员能否按公司要求到达。
D.现场模拟各类应急预案,测试操作人员应急处理技能及反应速度。
E.触动各类安防设施,检查安全人员反应速度及应急处理技能。
F.出入口管理。模拟外来人员,检查安全员礼仪礼貌和出入口管理技能与要求。
G.车辆放行管理。模拟无卡、卡过期、卡丢失、卡车不符、不交费、酒后驾车等情况,检查安全员处理方法与风险防范意识。
H.安全巡逻管理。在巡逻路线上设置各种问题点,检查安全员巡逻观察能力及巡逻路线图、巡逻周期的合理性、有效性。
③环境管理
A.在保洁检查中,在清洁现场设置垃圾,观察清洁人员是否按清洁频度、周期及时清除。
B.在保洁检查中,在现场设置一个比较严重的污迹,检查清洁人员对顽固污迹处理方法掌握情况。
C.要求保洁人员现场操作打蜡、清洗地毯、不锈钢和玻璃清洁、洗地、大理石等石材处理,检查保洁员的操作熟练程度和操作方法的正确性。
D.要求绿化员现场辨认植物、修剪造型、补种、松土施肥、绿化器械操作等,检查绿化员对绿化养护和器械操作基本技能的熟练程度。
E.要求消杀员现场消杀,检查消杀人员对消杀流程、药物配置、器械使用、注意事项的熟练程度。
④客户服务(请补充)
A.在客户服务中,为检查某部门的电话礼仪,试打电话观察服务人员电话接听是否规范。
B.为检验客户服务人员对顾客的服务需求能否及时满足并填写相关记录,以打电话方式设置一个服务需求,试验能否按顾客要求提供并做记录。
篇2：某物业公司内部质量体系审核方法
物业公司内部质量体系审核方法
一、内部质量体系审核的依据
1、GB/T19001-2000标准
2、质量手册
3、程序文件
4、合同
5、国家有关的法律、法规
二、内审员工作方法
1、少讲、多看、多问、多听
因为审核员在现场的时间有限,而需采集的信息量很大;信息只能通过看、问、听获得,不能从讲话中获得。因此只有少讲才能多收集信息。审核员一般情况下是可以不主动讲话的。
2、选择正确的对象提问
问题应向负责进行该项质量活动的部门或个人提出,而不要向无关的部门或人员提出,否则就会文不对题,浪费时间。
3、正确的提出问题
审核员应当明确的、针对要了解的问题提问,用不着像在商业或外交谈判中那样采用旁敲侧击的办法,更不要提出外行的或错误的问题。
4、封闭式问题和开启式问题相结合
问题一般可以分为封闭式和开启式两种。前者可用“是”“否”“有”“无”等简短的词来回答。后者则需要对方做较详细的说明或解释。封闭式的问题可以得到明确无误的答案,但信息量少。开启式的问题可以引出较多的信息,有助于调查的深入,但花费时间较多。两者要合理结合,不可偏废。
开启式的问题中,还可分为下列几类:
主题式问题这是主题非常明确,开门见山式的问题。如“请谈谈。。。的有效性,你们是如何做的”
扩展式问题这是在会话基础上逐渐进入较高层次的交流时的问题。如“那么对你来说,了解这类程序的重要性有什么作用呢”
征求意见式问题这种问题可以鼓励被审人员提供更多的信息。如“你认为这方面最有效的方法是什么”。但征求意见式问题不宜多提,否则会产生离题太远,浪费时间的后果。
设想式问题如“电源中断了怎么办”。这类问题应注意适当掌握,不宜任意设想许多特殊情况请被审人员回答。
审核时常以封闭式问题开始,继之以许多开启式问题,最后以一两个封闭式问题结束。
5、提问与索看相结合
审核员在提问时经常问及文件及实际情况,这时可在提问中同时索取需要观看的文件或提出要观看现场。但注意避免在对方出示一大堆文件后,就终止提问,埋头细读的做法。
6、联想和追溯
质量体系本身是一个完整的事物,各要素之间有内在的联系。因此审核员应养成联想和追溯的习惯。例如从进货检验记录中出现许多不合格就应联想到供方的评定有无问题,而到有关部门追溯其评定记录。
7、创造一个良好的审核气氛
为使审核顺利进行,审核员应注意创造一个良好的气氛,使审核成为仿佛是在进行工作研究而不要使对方经常意识到自己处于受审的地位。为此,审核员应平等、和气待人;注意听人讲话;认真记笔记;不时的用点头、注视、附和等方式对对方谈话表示感兴趣等。凡是要请对方出示文件或找一般工作人员谈话都应征得对方领导同意。如发现了不合格要对方领导签字时,要耐心说明理由。如对方态度粗暴也不要与之争吵。
三、检查表的使用
1、事先仔细的阅读质量文件,理清审核思路,找出审核重点;
2、对审核重点确定检查方法,保证审核效果;
3、根据文件的内容对审核点确定抽样比例,保证审核的全面有效性;在审核过程中不得随意增加或减少检查的样本量;
4、对审核检查的内容,须如实记录在检查表中,作为判断合格与否的依据。
5、对所有发现的事实,应及时请陪同人员确认并签字。
四、对不合格的判定
1、应根据检查表中预定的样本数量进行抽样检查;不能为了发现问题而随意增加样本数量
2、根据发现的每个样本的问题点数确定该样本是否合格;并提炼出该样本反映的主要问题;
3、对整体样本进行分析,是否能反映出一个或几个系统性的问题;
4、若整体样本反映一个或几个相同性质的问题,则应判该样本不合格;
5、若整体样本反映的问题呈分散状态,无相互关联,则不能判该样本不合格,但应列为观察问题;
6、在判定不合格时,应对发现问题的本质进行分析,发现其与质量体系条款不相符的地方,不能单纯就问题的表面进行判断不符合哪一条条款。
7、在判定不符合时,除应注明不符合质量体系文件的哪一条条款的哪一项要求外,还应注明不符合ISO9001-2000标准的哪一条条款的哪一项要求。
五、注意事项
1、审核过程中,应注重多种方法结合使用,保证审核的效果;
2、若被审核人不了解情况时,应允许并接受熟悉情况的被审方人员的解释说明,但应注意两者间相冲突或矛盾的地方;
3、若被审核人员拒绝回答问题时,应与之领导联系并更换被审核人员,避免发生冲突;
4、在审核过程中,应全程有被审核方人员陪同,避免出现发现问题后被审核方不承认的现象;
篇3：迪赛大厦物业服务质量检查制度
赛迪大厦物业服务质量检查制度
1.目的
为保证赛迪大厦物业服务质量达到管理规定要求。
2.范围
赛迪大厦项目部直接或间接对用户提供服务的活动。
3.职责
3.1质量保证部负责服务质量检验的行政业务领导,组织实施质量检验。
3.2质保部质控主管负责赛迪大厦项目部的服务质量检验、质量分析评价。
3.3质量检验员负责部门的服务质量检验。
4.程序
4.1质量检验员每天对本部门服务质量进行检查。
4.1.1检查内容:按作业文件要求检查本部门服务质量,并填写相应的质量记录。
4.1.2对不合格项按《不合格品控制程序》处置,及时纠正。
4.1.3每月检验员将部门质量检验记录交质控主管。
4.2质控主管每周对物业项目部服务质量进行检查。
4.2.1检查内容:对项目部对用户提供服务的各部门按作业文件要求检查并填写《服务质量周检表》。
4.2.2对《服务质量周检表》进行评价分析,并根据不合格项影响严重程度填写不合格报告,责任部门及时采取相应的纠正、预防措施。
4.2.3质控主管及时跟踪验证纠正与预防措施,每月对项目部纠正与预防措施完成情况进行统计,填写《纠正与预防措施统计表》并上报质保部。
4.2.4质控主管每月对项目部服务质量进行分析、评价,并填写《质量综合分析表》报公司质保部。
服务质量综合评价内容:
A.用户投诉处理满意率
B.房屋完好率、设备完好率
C.维修及时率
D.采购物品合格率
E.保洁卫生合格率
F.绿化合格率
G.消防、治安合格率
4.3质保部每月对项目部服务质量检验结果进行抽查和验证并根据检查结果及《服务质量综合分析表》情况进行服务质量考评并填写《__月份服务质量考评表》。
5.监督执行
公司质量保证部
6.质量记录
JC/JL4.10-0101-01-1998(1)《保安服务质量周检表》
JC/JL4.10-0101-02-1998(1)《保洁、绿化服务质量周检表》
JC/JL4.10-0101-03-1998(1)《工程设施、维修服务质量周检表》
JC/JL4.10-0101-04-1998(1)《物业服务质量周检表》
JC/JL4.10-0101-05-1998(1)《采购物品质量周检表》
JC/JL4.10-0101-06-1998(1)《服务质量综合分析表》
JC/JL4.10-0101-07-1998(1)《__月份服务质量考评表》
JC/JL4.14-0102-1998(1)《纠正与预防措施完成情况统计表》
篇4：迪赛大厦物业管理质量检验控制程序
赛迪大厦物业管理质量检验控制程序
1.目的
规范服务过程和服务结果的检验,确保公司所提供服务的质量能够符合要求。
2.范围
适用于项目执行部对服务质量的管理和控制。
3.职责
3.1公司质量保证部负责按《质量检验程序》规定,对全公司的服务质量进行管理和控制。
3.2项目执行部所属质量控制部负责对项目执行部各部服务质量进行监督和检查。
3.3项目执行部所属各对客服务部门和人员,负有服务质量的直接责任,必须认真自检。
3.4项目执行部各级管理人员负责职权内日常服务过程的检查和有效控制。
3.5各部门质量检验员负责本部门提供服务过程及服务质量进行监督和检查,并及时对不合格项采取的纠正措施进行跟踪验证。
4.程序
4.1直接为用户提供服务的部门/人员,必须在提供服务的过程中进行自检,及时纠正不合格项。
4.2各部门管理人员负责对所辖范围内服务质量的日检和周检,对发现的不合格项执行《不合格品控制程序》规定,及时对不合格项进行纠正和记录。
4.2.1各部门主管级人员,每天不少于一次对所管辖范围内作业人员的服务质量及服务过程和物业维护情况进行监督、检查。
4.2.2部门经理每天不少于一次对本部门主管人员的工作进行抽查,每次抽查内容不少于总工作量的20%或每周不少于一次对本部门工作的全面检查。
4.2.3项目执行部总经理每周不少于一次对服务工作进行抽查。
4.2.4各部门质量检验员负责本部门服务质量的监督和检查,并对发生的不合格项采取的纠正措施进行跟踪检查和验证,并负责本部门质量记录的统计工作,并将《月质量检查统计表》报质量控制部。
4.3项目执行部所属质量控制部每月负责对项目执行部的各部门进行一次服务质量抽查,并填写《质量检查记录表》。每月对各部门的检查结果进行汇总,并将《质量工作综合分析表》报公司质量保证部。
4.4公司质量保证部负责公司《质量检验程序》的实施和控制,每月对公司各级部门的质量检验结果进行抽查和验证。并根据各部门的质量检查结果进行评价分析,及时对存在的不合格项采取纠正措施和预防措施。
4.5为用户提供的特殊服务应由用户在服务记录上签字确认或签署意见,以此作为服务质量的验证依据。
5.监督执行
各部门经理监督执行。
6.支持性和相关性文件
JC/C*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
篇5：物业公司管理手册说明规程
物业公司管理手册的说明
1、编制管理手册的目的是传达公司的管理方针、管理目标、服务程序和要求。
2、管理手册是规定公司管理体系的范围、管理标准和管理体系相适应的所有程序文件以及对管理体系所包括的过程顺序和相互作用的表述。
3、管理手册适用于公司管理的各类住宅小区。
4、管理手册属公司受控文件,由总经理批准颁布执行。
5、各部门负责人应及时汇总对手册的修改建议,反馈给品质部,品质部根据评审结果决定是否予以修改。
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