H物业公司招投标管理制度

篇2：物业管理纠正预防措施控制程序

1.0目的

1.1本程序旨在从根源上减少和防止不合格的发生。

2.0适用范围

2.1本程序适用于对服务及质量体系实际和潜在的不合格采取措施的控制。

3.0职责

3.1管理者代表负责纠正/预防措施的批准和控制。

3.2各部门负责对实际发生的不合格和潜在不合格制订并实施纠正/预防措施。

3.3质量控制小组负责对纠正/预防措施实施效果进行验证。

4.0程序要点和实施

4.1制订措施范围的界定

4.1.1下列情况之一时,应制订纠正措施;

a)连续两个月部门承担的质量指示之一未达到规定时;

b)设备、设施维护检修不及时或未达到适用要求影响提供服务36小时及以上;

c)发生治安、刑事案件时;

d)内部质量审核时的不合格;

e)顾客严重投诉时;

f)进行了评审的不合格。

4.1.2下列情况之一时应制订预防措施;

a)当服务质量发生周期性、系统性波动,如不采取措施有可能导致不合格发生时;

b)内部质量审核、管理评审指出的潜在不合格的问题;

c)质量体系运行不畅发生“有事无人管理”或“工作推托、扯皮时”时;

d)对顾客的意见、抱怨、期望进行分析,需采取措施以满足顾客的需要和期望时。

4.2制订纠正/预防措施的程序。

4.2.1制订纠正措施按下列程序办理;

4.2.2制定预防措施按下列程序办理

4.3制订纠正/预防措施的基本要求。

4.3.1必须从根源上分析实际和潜在的问题的原因,不应把纠正与纠正措施混淆。

4.3.2实际的和潜在不合格,起根源可以能是下述一种或多种;

a)人员:

――文化素质不够,不能接受或掌握岗位所需的知识和技能;

――缺乏必要且适宜的培训;

――缺乏必要的教育;没有树立正确的质量观念和责任感。

b)设备(含设施、装置、测量设备):

――缺乏必要的设备或设备不配套;

――选用的设备与服务的质量要求不相宜;

――维护、保养、调整无规范或未按规范执行。

c)材料(含原材料、元器件、配件、辅材):

――选择不当,不能满足设备需求的要求;

――搬运保存不当造成损坏或混料(批);

――使用错误;

――标识错误或不清。

d)方法(含作业、作业流程):

――必要的规范、作业流程不完整、不适用;

――规范的要求不一致;

――未按规范执行;

――使用失效或作废的文件。

4.3.3纠正/预防措施必须具体,尽可能定量化,并落实具体实施者和完成期限。措施所涉及的部门应予以实施或配合,并承担相应责任。

4.3.4纠正/预防措施实施结束后,应提请质量控制小组验证。措施涉及的资源配置、文件更改或增添应按公司相应文件规定办理。

4.4跟踪验证

4.4.1责任部门应对纠正/预防措施的实施情况和实施效果进行检查,并将检查结果及时向质量控制小组报告,质量控制小组对实施和效果进行检查验证,并向管理者代表报告。

4.4.2管理者代表应对检查和验证情况作出反应。达到预期目标的责成有关部门纳入相关文件或形成

新的文件予以巩固,对未按措施实施或实施结果未达到预期目标的应予以批评、考核并责成质量控制小组再次填发纠正/预防措施表,由责任部门重新分析,再次制订并实施措施。

4.5记录

4.5.1纠正/预防措施的实施情况和验证应及时记录于《纠正和预防措施表》。

4.5.2纠正和预防措施已验证完成的,《纠正和预防措施表》由行政人事部保存,保存期限按公司档案管理制度执行,未完成的由实施部门保存。

5.0引用文件和记录表格

5.1《内部质量审核控制程序》

5.2《不合格控制程序》

5.3《管理评审控制程序》

5.4《纠正和预防措施表》

5.5《纠正/预防措施登记表》

篇3：物业管理水浸处理工作程序

1.员工巡区时或在岗位上发现小区范围内水浸,应立即将情况报告当值主管。

2.当值主管接报后应第一时间到现场查看情况。经核实后应视情况决定是否立即通知有关部门(如工程部、保安部、管业部、客户服务中心等)部门负责人,说明有关出之地点和简要情况,同时积极组织现有的人力物力开展抢险工作并拍摄水浸现场以供备案分析。

3.组织当值人员采取有效的措施,拦截和疏泄积水,防止水浸蔓延,尽可能减少水浸所致的损失。包括:

1)关闭受浸区域之电掣,以防人员触电;

2)在水蔓延的通道上摆放拦水沙包,防止水浸蔓延到其它地方;

3)用布、沙包或其他材料塞住水浸的洞口;

4)疏通排水地漏、排水渠;

5)开启排水泵;

6)用吸水机吸水;

7)其他一切经济有效的措施。

4.设法查明水浸之来源并采取有效措施加以截断:

1)如水浸引起自小区机电设施之损坏和故障,应当关闭控制有关故障部位的水掣,防止水浸程度加大。

2)如洪水来自小区外,应当在小区各低于水位出入口安上拦水闸板。

3)如水浸来自市政地下水反溢,应当暂时将有关反溢的地下水道在通往本小区的入口处封闭,并用排水泵将小区内的积水抽出小区外。

4)水源中断后应尽快通知清洁人员清除积水、清理现场环境,通知工程部修复受损的设施,尽快回复小区的整洁外貌和正常使用。

5)事故处理过程中应设法维持好小区内的秩序,并耐心做好向业户的安慰和解释工作,尽力为业户克服因水浸所带来的实际困难,并注意维护好小区和管理处的形象,对自己不清楚的情况不要胡乱作答。

6)如有别墅受浸,应尽快通知有关业户回来处理单位内的财物,管理处同时提供必要的帮助。

7)如有任何公共设施的正常使用受到影响,应在小区各主要出入口设置告示,知会业户,如有任何区域存在危险性,应在该处范围外设置警示标志或警告牌。

附则:一些常见水浸事故的针对性处理措施

在发生以下所列的情况时,除采取上述的措施外,还应采取以下相应的针对性措施:

1.小区的供水管道发生破裂,应尽快查找并关上能够控制破裂部位的水掣。

2.如小区的供水泵房出现大量漏水现象,应当在隔水伐处摆放塑料桶接水,同时用沙包保护好附近可能受影响的别墅单元。

篇4：物业质量分析持续改进程序

1.0目的

1.1本程序旨在通过对适当数据、事件分析控制,以证实质量体系的适宜性和有效性,并识别可以实施的改进机会,使质量体系得以持续改进。

2.0适用范围

2.1本程序适用于对质量体系的统计分析,包括通过利用质量方针、质量目标、审核结果、服务数据分析以及管理评审、纠正和预防措施,促进公司质量管理体系和持续改进。

3.0职责

3.1管理者代表负责质量分析和持续改进的协调实施,并负责对持续改进方案(策划书)的审核。

3.2质量控制小组负责编制持续改进方案,由管理者代表审核,总经理批准后组织实施。

3.3相关部门配合质量控制小组进行相关联的质量分析和持续改进的策划和实施工作。

4.0程序

4.1质量分析

4.1.1在进行质量分析时,采用因果图法(鱼骨图法)对质量偏差原因或优胜原因进行分析,包括但不限于以下几个方面的分析:

a)人员因素

b)所采用的设备、设施或所配备的设备、设施。

c)提供的服务材料或服务方式方法或服务理念。

d)提供服务的环节控制。

e)服务提供的外部环境

4.1.2在进行因果分析之后,应有相关的改进方案或成功经验的提取、优化,并使之程序化、文件化。

4.1.3管理者代表应召集相关会议,共同商讨各类改进方案。

4.1.4所有质量分析文档、记录应永久保存、归档。

4.2持续改进

4.2.1持续改进包括:(遵循P--->D---->C---->A循环)

收集驱动改进的信息(或质量分析的结果)---->编制改进方案(策划书)---->改进实施(推进)---->对实施改进的验证

4.2.2改进策划的驱动:

质量控制小组在下列情况驱动下,应指定专人进行信息收集,调查研究和策划制订改进方案。

a)管理评审的输出中要求对质量管理体系进行改进,包括文件体系的修订,运行要求和变化,及质量方针、质量目标的修订。

b)内部质量审核出现的重大不合格的内容,管理者代表认为有必要对质量管理体系作改进。

c)客户(住户/业主)的投诉举报,在提供服务中出现严重事故,总经理认为有必要对质量管理体系改进。

d)通过质量分析,或有关数据分析,如顾客满意度,总经理认为有必要作修改。

e)其它情况下,如行业政策变化,市场需求(顾客需求)等因素,总经理认为对现行质量管理体系有必要作改进。

4.2.3编制持续改进方案。

a)质量控制小组负责收集有关涉及改进的文件、资料、信息、必要时可组织座谈会,了解改进需求的全部情况。

b)管理者代表组织质量控制小组及相关人员对改进意向深入研究讨论。

c)质量控制小组根据确定的改进意向,编制持续改进方案,其具体内容包括:

――改进的内容

――改进要求达到的目标。

――制订纠正措施或了解方措施的具体要求。

――评论改进结果的方法(确定评审、验证的责任部门或责任人。)

4.2.4改进方案的实施和验证

a)改进方案涉及的改进内容,包括有关各项纠正措施或预防措施,由有关责任部门具体负责实施。

b)跨部门的改进方案,由管理者代表负责协调。

c)质量控制小组对方案的实施结果负责验证,并将验证状况报告管理者代表,由管理者代表向总经理汇报。

5.0引用文件和记录表格

5.1《管理评审控制程序》

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bsp;5.2《纠正和预防措施控制程序》

5.3《顾客满意度测量控制程序》

5.4《质量分析报告书》

5.5《持续改进方案(改进策划书)》

5.6《改进结果验证报告》

篇5：物业质量体系文件编码规定

1.0目的

1.1本指导书确保每一个质量体系文件都有唯一的编码。便于文件的识别、追溯和控制。

2.0适用范围

2.1本指导书适用于本公司质量体系文件的编码。

3.0职责

3.1行政人事部负责对公司质量体系文件统一编码和登记。

4.0编码规定

4.1质量体系文件在编写完成后,由行政人事部按照规定的要求进行登记、编码。

4.2代号

4.2.1公司内各级部门代号从该部门名称中取三个汉语拼音字母来表示,如:

*ZB――行政人事部CWB――财务部JYB――经营部

GCB――工程部BAB――保安部YLB――园林清洁部

YCG――怡翠花园管理处DLG――电力大楼管理处N*G――能兴大楼管理处

YDG――移动通信管理处FYG――法院管理处RJG――软件科技园管理处

KTB――怡翠花园康体部(其他依次类推)

4.2.2文件类别代号取两个汉语拼音字母表示:

ZL――质量手册C*――程序文件ZY――作业指导书JL――质量记录

4.2.3顺序号用四位数表示,从左到右前二位表示文件所属内容,后二位代表顺序。程序文件前二位的编号是―00,作业指导书前二位的编号如下:

a)按职能部门、管理处区分

10―行政人事部管理20―工程部管理30―保安部管理

40―经营部管理50―财务部管理60―园林清洁部管理

70―其他部管理90―社区中心康体部管理(其他依次类推)

b)按管理处内部专业管理区分

80―接管验收管理81―公共场地管理82―设备设施管理

83―清洁绿化管理84―消防管理85―保安队管理

86―综合管理(其他依次类推)

4.3质量体系文件的编码方法

4.3.1程序文件的编码由文件类别代号、顺序号组成,表达形式如下图:

C*――□□□□

顺序号

程序文件代号

4.3.2作业指导书的编码由文件类别号、执行文件主要部门代号、顺序号组成表达形式如下图:

ZY――□□□――□□□□

顺序号

部门代号

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nbsp;作业指导书代号

4.3.3质量记录表格编码由文件类别号、填写表格主要部门代号、顺序号组成,表达形式如下图:

JL――□□□――□□□□

顺序号

部门代号

质量记录代号

4.4文件的版号和修改编号

4.4.1质量手册、程序文件、作业指导书的版本号用英文字母A、B、C、……表示,当文件换版,则依次更换,质量记录的版号与其支持的文件版号一致。

4.4.2质量手册、程序文件、作业指导书文件每页均设“修改状态”栏,其后的修改编号用阿拉伯数字表示,从0开始,每修改一次某章节,递加1,依次顺序为0、1、2、3、……;质量记录表格如发生修改在表格右上角的质量表格编码后增加修改编号,从1开始,每修改一次递加,依次顺序号是1、2、3……

4.4.3质量记录表格在未修改前不标注修改状态,修改后的修改状态在表格右上角编码下用(1)、(2)、(3)、表示,每修改一次均应换页。

4.5质量体系文件的发放号由2位阿拉伯数字表示,每一个部门(或人员)用一个2位阿拉伯数字表示。

5.0引用文件和记录表格