X公司项目投资管理制度

篇2：永安地产项目投资操作流程

安永地产项目投资操作流程

1.投资运作流程:

2.把握投资时机要点

房地产投资时机是“见仁见智”的事,对房地产投资时机的把握,没有固定的模式,需要房地产投资者多动脑筋,充分发挥创造性,灵活掌握。下面是十点在把握房地产投资时机时应掌握的基本要点:

加强预测,只有在房地产投资时机出现之前发现它,才能及时抓住它、利用它。为了提早发现投资最佳时机,只能依靠房地产市场预测来保证实现。“凡事预则立,不预则废”,这句古语也充分说明了加强预测对房地产投资时机的重要性。抓住最佳时机进行房地产投资的实例,无一不是加强预测、准确预测、积极调查研究的结果。

创造性思维,把握最佳房地产投资时机,需要在其他投资者意识到以前来实现,即需要抢占先机。而这需要投资者进行创造性思维,不能人云亦云,追随潮流。例如:在城市里盛行四大一小(大方厅、大厕所、大阳台、大厨房、小卧室)的时候,推出跃层式住宅或半跃层式住宅就是一种创造性思维。在市场上强调即时进住的潮流中,投资开发“支撑体住宅”也是一种创造性思维。

扬长避短,每一投资者都有长处短处,每一房地产项目都有优有劣,正所谓“人无完人,金无足赤”,关键是要发挥长处,利用优点。资金雄厚者以大项目的出现为主投资时机,资金量小者应以短平快项目出现为主要投资时机。

不求全责备,每一房地产项目既有利于投资的因素,也有不利于投资的因素。投资者必须综合考虑,抓住要点,及时决策,不使房地产投资时机流失。

审时度势,机动灵活,房地产投资的环境深刻在变化着,投资者必须审时度势,及时发现有利的投资时机。房地产投资需要有明确的投资意向,以便于及时发现投资机会,利用投资机会。同时,房地产投资者要灵活掌握投资意向,以便及时地、更好地利用投资机会。

有决断魄力,发现好的投资机会不容易,而且好的投资机会稍纵即逝,所以在把握投资时机时,既需要仔细斟酌,有需要及时决断,需要在有较大风险的条件下敢于拍板。把握投资时机,最忌讳优柔寡断。

发挥智囊作用,专家学者在特定领域具有独到的深刻见解,充分利用他们的作用,是把握房地产投资时机的常用作法。

分清主次,抓住重点,有时,可供选择的房地产投资项目很多。在这种情况下,房地产投资者就应该分清主次,抓住重点,及时决策投资。切忌“贪多嚼不烂”的投资方式。如果“一视同仁”地进行投资,由于资金分散使用而使回收期拖长,必然影响到下一次投资时机的把握。

提高投资者素质,努力提高投资者素质,使自己具有房地产投资所需的多方面的知识和能力。

利用房地产价格涨落规律,房地产业发展是有周期的,它的价格是呈现周期性波动的趋势。利用这种规律,“低进高出”,即高潮中适时高价脱手,低潮时廉价吸纳。这样谁能把握时机,谁的房地产投资就能成功。

篇3：房地产项目投资成本基础指标管理制度

房地产总部项目投资成本基础指标管理制度

**总部项目投资成本基础指标管理制度总部项目投资成本基础指标

1.目的:目的:为保证公司发展战略认真贯彻,建立良好的项目风险控制体系和审计指标体系,特制定本办法。

2.范围:

2.1适用范围:**房地产公司总部下属各个项目公司

2.2发布范围:**房地产公司总部下属各个项目公司

3.名词解释:

3.1[项目投资成本基础指标]:指项目在前期可行性研究阶段,以投资估算为依据的,基础数据指标。

3.2[项目]:本制度所指的项目是公司总部和各项目公司2007年后新获取并签订了项目合作或开发协议,可进行操作的项目。

[项目公司]:指获取新项目后负责操作该项目的公司。

4.职责:

总部发展中心风险控制部人员:负责编制指标的依据,项目投资测算和可行性研究报告;负责制定项目投资成本基础指标;负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项目投资成本基础指标;

项目运行期间负责跟踪和审计项目土地及大配套费用指标;积极配合总部总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员对项目成本基础指标的审计

总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员:配合发展中心制订投资成本基础指标;配合发展中心下达投资成本基础指标;

项目运行期间管理中心主要跟踪和审计项目直接成本合计指标、管理费用指标和总成本合计指标;

项目运行期间成本中心应跟踪和审计项目的各项成本指标;项目运行期间财务中心主要跟踪和审计项目财务费用指标和不可预见费用指标;

项目运行期间总工办主要跟踪和审计项目建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标;

项目运行期间营销中心主要跟踪和审计项目销售费用指标;各项目公司相关负责部门和人员:负责本项目的成本控制和风险预警;按要求填报项目投资成本指标审核表;及时和总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通;根据项目进展和需要,及时调整风险控制措施;如遇到特殊项目或特殊情况,需调整指标,及时上报发展中心或总部其他相关中心部门;

各项目公司下属项目部相关负责部门和人员:负责自身项目的成本控制和风险预警;按要求填报项目投资成本指标审核表;及时和项目公司或总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通;根据项目进展和需要,及时调整风险控制措施;如遇到特殊项目或特殊情况,需调整指标,及时上报个项目公司或发展中心及总部其他相关中心部门;

5.作业内容:

5.1项目投资成本基础指标构成如下:(祥见附件《投资成本基础指标分解构成表》)项目投资成本基础指标成本指标总额单方成本责任部门责任人备注

土地及大配套费前期费用建安工程费用市政基础设施费公用配套费不可预见费直接成本合计财务费用管理费用销售费用总成本合计

5.1.1土地及大配套费指标:土地费用主要包含土地出让金、拆迁补偿费、土地转让费、契税、市政基础设施费、征地费用、土地使用费和其他费用;大配套费用主要包含红线外的供电、给水、排水;代征绿化、代征道路和代征市正用地的建设费用。

5.1.1.1出让金可以分解为住宅出让金、商业出让金、综合配套级人防出让金等;

5.1.1.2拆迁补偿费用一般指地上物的拆迁物的补偿,如房屋、厂房和其他设施等,主要以拆迁协议为主要依据;

5.1.1.3土地转让费,主要是根据土地获取方式的不同和谈判条件来制定的;5.1.1.4契税,按合同金额缴纳;

5.1.1.5市政基础设施费,按北京市政府规定缴纳;

5.1.1.6征地费用,主要是项目用地如果是集体土地或一级开发项目涉及集体用地的项目要按北京市规定缴纳征地各项费用,主要有复垦费、青苗补偿费用等;

5.1.1.7土地使用费按北京市政府规定缴纳;

5.1.1.8土地其他费用,包括各项因获取土地而需要花费地支出,如中介费用等;

5.1.1.9红线外供电费用、给水费用、排水费用按项目相关规定缴纳;5.1.1.10代征绿化用地建设费用,根据项目实际情况或拿地的协议规定,进行评估测算;

5.1.1.11代征道路用地建设费用,根据项目实际情况或拿地的协议规定,进行评估测算;

5.1.1.12代征市政用地建设费用,根据项目实际情况或拿地的协议规定,进行评估测算;

5.1.2前期费用指标:主要包含三通一平费用、各种设计费用、招投标费用、勘测费、审图费用、各项手续费用和其他费用

5.1.2.1三通一平费用主要指项目场地平整,通水,通电。通路的费用;5.1.2.2各种设计费用,主要包含规划设计费、施工图设计费、综合网管设计费、景观设计费、人防设计费等;

5.1.2.3招投标费用主要用于工程的招标工作,如招投标代理、标底制作等费用;

5.1.2.4勘测费是对项目地块的测绘等费用,主要用于拿地、设计前的勘测;

5.1.2.5审图费用主要是施工图审查费用;

5.1.3建安工程费用指标该费用是项目建设成本的核心,主要包含土建工程费、安装工程费、监理费和工程预算编制费用等;

5.1.3.1.土建工程费、安装工程费在制定指标时,主要以北京市定额为依据,制定估算的指标;

5.1.3.1.监理费用按行业常规制定指标,最终以和监理单位的合同为准;5.1.3.1.工程预算编制费用等,是在工程前后必须作的预算和决算费用。5.1.4市政基础设施费指标主要包括供水、排水、中水、供电、供暖、智能化、燃气、绿化等各项项目必须的市政条件建设费用;

5.1.5公用配套费指标主要指项目相应的公用配套建设费用,如小区配套的学校、会所等等;

5.1.6不可预见费指标指项目实施操作过程中不可估计风险存在,可能产生一些费用;该费用高低直接和项目管理水平相关联,一般为项目扣除此项后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合计指标直接成本是项目操作过程中必须和直接发生在项目上的费用;直接成本合计指标指的就是土地及大配套费指标、前期费用指标、建安工程费用、市政基础设施费、公用配套费指标、不可预见费指标之和;

5.1.9财务费用指标主要是就项目融资而发生的各项利息支出;管理费用指标主要包括项目操作过程中人员、行政、办公等日常费用支出,一般在前期测算阶段按直接成本的2%估算;

5.1.10销售费用指标是为了项目

销售,所支出的推广、宣传、活动等各项费用;一般住宅为计划销售额的2%,而别墅和商业就要略高;但是由于项目具体定位和销售手法的不同,要根据具体项目具体制定该指标;

5.1.11总成本合计指标是项目各项指标之和,反映了整个项目措作的全部成本费用支出,也体现的项目操作和投资成本风险控制的整体能力。

5.2指标的制定和下达

5.2.1由发展中心风险控制部根据项目实际情况和可行性研究报告,在项目操作前期制定项目投资成本基础指标。

5.2.2.土地及大配套费指标由发展中心同项目公司或负责获取项目的人员核实后下达;

5.2.3.前期费用指标由发展中心同总部总工办及项目公司负责前期的人员核实后下达;

5.2.4.建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标由发展中心同总部总工办及项目公司负责工程的人员核实后下达;

5.2.5.不可预见费用指标、财务费用指标由发展中心同总部财务中心及项目公司负责项目财务的人员核实后下达;

5.2.6.直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由发展中心同总部管理中心及项目公司负责项目管理的人员核实后下达;

5.2.7.销售费用指标由发展中心同总部营销中心及项目公司负责项目销售的人员核实后下达;

5.3指标的执行

5.3.1项目公司相应部门和人员应积极配合总部发展中心及总部其他各中心的审核工作,应按各中心具体要求定期上报各项费用的情况或提交指标控制措施。

5.3.2项目操作期间项目公司负责前期土地手续的部门及人员应将土地获取成本严格控制在土地成本指标范围内;

5.3.3项目操作期间项目公司负责前期设计及报批手续的部门或人员应将前期费用成本严格控制在前期费用成本指标范围内;

5.3.4项目操作期间项目公司负责工程的部门及人员应将上述各项工程费用成本严格控制在建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标范围内;

5.3.5项目操作期间项目公司负责财务的部门及人员应将财务费用和不可预见成本严格控制在不可预见成本指标范围内;

5.3.6项目操作期间项目公司负责项目管理的部门及人员应将直接成本、管理费用和总成本严格控制在直接成本、管理费用和总成本合计指标范围内;5.3.7项目操作期间项目公司负责项目销售的部门及人员应将销售费用严格控制在成本指标范围内;

5.4指标的审计

5.4.1负责审计部门:该指标主要下达项目公司相应部门或人员负责填写本制度5.1条的指标表中负责部门及负责人,并由总部相关部门负责审计。

土地及大配套费指标由总部发展中心配合总部成本中心负责审计。前期费用指标由总部发展中心配合总部总工办、成本中心负责审计。建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标由总部发展中心配合总工办、成本中心负责审计;

5.4.1.5不可预见费用指标、财务费用指标由总部发展中心配合总部财务中心、成本中心负责审计;

5.4.1.6直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由总部发展中心配合总部管理中心、成本中心负责审计。

5.4.1.7销售费用指标由总部发展中心配合总部营销中心、成本中心负责审计。

5.4.25.4.2.1审计方式总部各中心制订审计计划;

5.4.2.25.4.3各项目公司配合总部各中心工作,填报各总审计考核报表等;审计周期一般以项目操作周期为准,根据项目公司上报的计划,由审计负责部门制定。6.奖惩条例:

超额完成指标奖励办法奖励标准

6.1.1.1总指标超额完成出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内,并成本总额节约超过20%以上;

6.1.1.2单项指标超额完成出色的将单项成本费用控制在成本基础指标范围内,单项成本指标节约超过20%以上;

6.1.1.3总额和单项指标都超额完成出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内,成本总额和一些单项成本指标节约都超过20%以上。

6.1.2奖励金额

6.1.2.1对于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2条规定的,公司给于相应部门或个人奖金激励,奖金额的相当于节约成本0.3%;

6.1.2.2对于符合本制度6.1.1.3条规定的,公司给于相应部门或个人奖金激励,奖金额的相当于节约的总成本的0.5%;单项节约部分不再重复奖励。

6.1.3奖励申请

6.1.3.1达到奖励标准的部门或人员,应由部门负责人或员工提交书面的奖励申请书,经项目公司领导通过签字后,上报集团管理中心;

6.1.3.1管理中心咨询各项指标的主要审计部门或中心该奖励是否达到奖励标准,审核通过的,由管理中心上报总经理办公会审议;

6.1.46.1.4.1奖励审核奖励审核负责部门主要是本制度5.4条规定的各项指标的审计负责部门,包括管理中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心;

6.1.4.2负责审核的部门要根据书面的奖励申请书内容,进行详细的审核和调查,确实达到奖励标准的,应通知管理中心上报总经理办公会审议;6.1.4.3奖励申请经总经理办公会审议通过,并批准具体的奖励金额和方式,由管理中心向被奖励部门下达奖励执行的通知书。

6.1.5奖励的兑现

6.1.5.1奖励采取资金方式兑现的,由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金,接受奖励主体提供银行存款帐号;

6.1.5.2团队获得的奖,金可以由团队负责人进行分配和安排,但应将分配或资金使用安排上报管理中心;

6.1.5.3个人获得奖金,应按国家有关规定缴纳个人所得税。未完成指标惩罚办法惩罚标准

6.2.1.1总指标未完成未能将各项成本费用控制在成本基础指标范围内,并成本总额超出总成本合计指标20%以上;

6.2.1.2单项指标未完成未能将单项成本费用控制在成本基础指标范围内,单项成本超出指标20%以上;

6.2.2惩罚金额

6.2.2.1对于符合本制度成罚标准的规定的,公司给于相应部门或个人进行资金惩罚,金额的相当于超出成本0.3%;

6.2.3惩罚审核

6.2.3.1惩罚审核负责部门主要是本制度5.4条规定的各项指标的审计负责部门,包括管理中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心;

6.2.3.2负责审核

的部门要根据各项指标的审计内容,进行详细的审核和调查,确实达到惩罚标准的,应形成书面惩罚通知单,通知管理中心上报总经理办公会审议;

6.2.3.3惩罚通知单经总经理办公会审议通过,并批准具体的惩罚金额和方式,由管理中心向被惩罚部门下达惩罚执行的通知书。

6.2.4惩罚的兑现

6.2.4.1惩罚通知下达的当月,从被惩罚人员工资中直接扣除相当于惩罚金额的工资;

6.2.4.2如果是惩罚相关部门,部门负责人承担50%惩罚金额,其他部门员工平均承担50%惩罚金额;

6.2.4.3如果金额较大,可以考虑每月扣除一部分工资作为惩罚,连续扣除部分工资几个月,直至扣除工资总额达到惩罚金额。

7.2注意事项:注意事项:此制度各项指标为标准开发指标,各开发项目如出现特殊情况,可根据实际情况随时调整审核指标。

7.3本制度自发布之日起生效,由发展中心负责解释。

8.附件:

附件:投资成本基础指标分解构成表

篇4：施工项目投资控制措施方法

施工项目投资控制措施和方法

1、投资动态控制

监理工程师依据承包方填报的月度统计报表和其他进度资料,核实统计工作量和形象进度,将实际完成值与计划值进行比较。如发现偏差,应分析原因,及时提出投资控制意见,并由项目总监理工程师通知承包方整改并向业主报告。

(1)支付工程进度款按规定程序进行,在验证承包方的月工程量申报表和合同项目付款申请后,签发《付款证书》。

(2)严格控制涉及费用支出的有关签证。

凡涉及费用支出的监理签证,如停工、窝工签证、用工签证、机械使用费签证等,均由项目总监理工程师核签、征得建设单位同意后方为有效。

2、慎重处理设计变更和工程洽商,并严格按规定程序执行。

施工承包方要求工程洽商或设计变更,必须提出书面申请,按《设计变更程序》和《工程洽商变更程序》报监理工程师审核,在征得建设单位同意后方可实施。

篇5：中海项目投资程序说明

ZH花园项目投资程序说明

1、工程进度款(粮单)的管理

当施工单位进场时,地盘QS应将《每月完成工程量申报表》提供给施工单位,并要求其按照此表每月在合同规定的时间上报工程进度款申请。此申请应先报予监理公司审核(审核完成的工程形象进度及其质量),再由监理报予地盘初审。

地盘的QC核对有关工程项目的质量后,由地盘QS人员根据监理公司及地盘QC的审核情况利用我司的出粮软件编制出粮申请书,并将监理公司上报的日期填在“报业主日期”栏中。

地盘QS将打印好的“工程进度款申请书”、“完成工程量清单”各两份经地盘经理审阅同意后发送给施工单位负责人签名。此程序除非有特殊理由,应在4个工作日内完成。

施工单位负责人签名后,有关地盘工程师在清单中的“地盘QC”一栏签名确认工程质量基本合格(最终质量评价以工程验收为准),地盘QS再签名确认工程进度款的量,

最后经地盘负责人签名确认后将软盘一起送交公司合约部。除非有特殊理由,此程序应在1个工作日内完成。

公司由合约部、质量部、财务部审核,最后由主管副总经理签批。除非有特殊理由,以上工作应在5个工作日内审批完毕。

2、现场变更确认及签证管理

设计变更确认单:当一条设计变更完成后3天内,施工单位应填写《设计变更完成确认单》及相应工程量调整计算书,报相应监理工程师及业主确认。一般来说,监理工程师确认时只需要按照相应的设计变更文件确认完成或未完成的事实,但当无法根据设计变更文件直接结算出工程量(如标注尺寸不详、因变更引起的凿除工程量)或者相应设计变更文件的某条或某几条只完成了一部分时,监理工程师及业主也可以直接在《确认单》中签认相应的工程量。

现场签证:对于施工现场的一些非设计变更类的合同外项目,地盘应当要求施工单位填写《现场签证》(建设局标准格式)报相应监理工程师及业主确认。监理工程师及业主应签认工程量或者工日数、机械台班等,用于编制增加的补充预算。这些合同外项目大致有:地盘以《工程联系单》的形式发的零星小委托或者零星小变更、口头小委托或口头小变更、合同或委托书注明“按实测量”的工程量实测等。另外,原则上,监理公司只发不涉及造价的《监理工程师通知单》,涉及造价的均由地盘发《工程联系单》。

流程及时限:地盘应督促施工单位及时填写确认单、签证单,并及时上报补充预算。一般来说,当每一份设计变更完成后,施工单位应当在三天之内或相应的工程内容隐蔽前(若存在隐蔽工程)填写《设计变更完成确认单》,先报监理公司审核(现场监理工程师及总监),然后由监理公司报地盘审核(地盘QS对非业主承担费用的签证应留底并下发相应扣款通知单);如无特殊理由,监理工程师及业主应在一周内签署意见并返回施工单位。施工单位再据此在两周之内给地盘上报补充预算。《现场签证》的填写、审核、上报补充预算的时限参照上述过程。

监理工程师在签证前必须认真核对签证工程的施工时间、工作内容、发生原因、发生的工程量、工日数、机械台班数以及签证所发生的费用应由何方负担等。特别是对发生的原因以及责任单位的交代应详细、明了。

工程师应避免签署类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性内容,而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、工日数、机械台班等。原则上监理工程师不直接在签证上签认有关单价或总价。所有的确认单和签证单都需经地盘负责人核准后方为有效,且必须加盖监理公司及地盘的公章。

3、补充预算及工程结算

补充预算:补充预算原则上采用“一事一预算”的原则,施工单位应及时上报,由地盘QS审核(同时施工单位应签字对初审结果给予认可)后编号,报地盘经理核准,然后报合约部审定后即可出粮。

甲供材料:对于含有甲供材的合同,报送补充预算的同时应统计出甲供材量。结算采用两条线:应供量与实供量。应供量即为根据合同与补充预算计算出的理论数据;实供量则由两公司的材料员确定。二者汇总后,形成《甲供材料结算清单》,作为结算资料。

工程结算时,应要求施工单位整理从开工到竣工的所有结算资料,并列出详细的结算清单一览表。除合同已有明确规定需由政府做验收的外,其他一律要填写《工程验收报告》,涉及各方均要签字才能生效。同时,应对奖罚单、物资款项、主包管理费、保固金收费及其他所有款项、责任作出计算和说明,填写《结算协议书》(见粮单软件)和《结算协议书附件清单》,由地盘审核并录入电脑,打印后请施工单位签字盖章,上报合约部核准,最后由公司主管副总经理签字批准。结算中所有资料必须是原件,不能有任何复印件,且必须加盖公章才能生效。

4、保固金的支付

地盘提供《保固金支付申请表》,施工单位填写后,送物业公司管理处或楼宇使用单位、监理单位、工程部等签字盖章,附上原结算书复印件,送到合约部审核。合约部QS人员填写报销单请合约部经理及主管副总经理签字后复印留底,原件交施工单位去财务部领款。