房地产公司项目报建审批管理程序
房地产公司项目报建、审批管理程序
1、目的和范围:为确保公司开发项目取得完整审批手续,以便项目顺利进行。项目审批分四个阶段:征地阶段、工程报建阶段、配套工程报批阶段、综合验收阶段。适用于福州地区的开发项目。
2、职责:
2.1对外联络部负责项目审批的各个阶段。对外联络部应该对材料的形式完整性负责任,必须对各部室报来的材料进行内部审核,及时发现欠缺的材料并要求补充(时限规定见问责制),如果到政府部门审批环节因为材料不齐全被退回,对外联络部要承担相应的责任。
2.1.1对外联络部有责任指导报送材料的部门,提供符合报批条件的材料,经过对外联络部明确指导后,报送材料的部门仍然发现不符合报送要求的材料,责任人和部门负责人要承担责任。
2.1.2对外联络部应当掌握政府审批手续、收费标准等信息,并建立相关的信息系统。
2.2设计研发部负责提供报审各阶段所需的图纸。
2.3工程材料部、监理事业部负责提供施工手续报批材料。
2.4对外联络部应该对验收、报批反馈的意见,及时传递给相关部门,由相关部门负责落实,对外联络部负责跟踪。
2.5当对外联络部的工作可能影响计划执行时,应当及时向计划管理部门反映相关信息。
2.6对外联络部负责公司资质的报审、年检工作
3、工作程序
3.1征地阶段
3.1.1申办《建设项目选址意见书》:外联人员应持申报材料到市规划局办理手续,涉及到菜地、林地、国有资产、文物的应同时到福州市蔬菜产销领导小组办公室、福州市国有资产管理局、福州市文物管理局办理审批手续。
福州市城市规划局申报材料:报建人员身份证明、公司介绍信、法人代表委托书;《建设项目选址意见书》申请表;建设用地申请报告;项目建议书、公司营业执照、企业代码证、批准证书;1:500地形图一式3份。要求在15个工作日完成。
取得《选址定点意见书》、选址红线图三份,对外联络部将《选址定点意见书》、选址红线图复印件传送设计研发部。
福州市蔬菜产销领导小组办公室申报材料:规划选址申请表复印件;规划选址红线图;如属长期保护区菜地,还应具备市政府常务会议同意征用或其他有关文件;取得蔬菜办批文。要求在10个工作日完成。
福州市国有资产管理局申报材料:立项申请报告;企业财务报表(财务部提供)。要求在10个工作日内完成。
取得国资局批文
福州市文物管理局申报材料:用地红线图一式2份(城区1:500,土地成片开发为1:1000)。要求在15个工作日内完成。
取得文物局批文
取得《选址定点意见书》后,设计研发部根据选址指标及选址红线委托设计院进行项目总平面图的设计。
3.1.2申办《土地预审意见书》:取得《建设项目选址意见书》后,外联人员持以下申报材料向省、市土地管理局申请办理《土地预审意见书》。要求在15个工作日内完成。
申报材料:土地预约申请书、申请人及经办人身份证明及授权委托书;市规划局核发的《建设项目选址意见书》及附件(原件);市规划局核发的《选址定点用地规划红线图》(原件);公司的资质证明(含金融部门证明)(复印件)(财务计统部提供);与被拆迁或征地单位、乡(镇)村协议书(原件由总经室提供)。
取得《土地预审意见书》。
3.1.3申办项目立项:外联人员持以下申报材料向建设局申报项目审批表,后持审批表向福州市计委申报房地产项目立项,要求在15个工作日内完成。
申报材料:可行性研究报告(总经室提供);公司营业执照、法人代表证明、资信证明;土地预审意见书;选址意见书;市建委审批的申请表
持项目立项批复及资信证明,批准证书、营业执照、申请报告、董事会决议、章程、修改文件向外经委申请增项、增资,取得新的批准证书后,向工商局申请营业执照取得项目经营权。
取得立项批文,将立项批文传送财务部、经营部。
3.1.4申办《建设用地规划许可证》:申办《建设用地规划许可证》的程序可分为:报批《总平面规划》、报批《建设用地规划许可证》两个阶段。外联人员持以下申报材料向福州市规划局申办。拍卖地总平规划与建设用地规划许可证12个工作日;一般建设项目总平8个工作日,建设用地规划许可证5个工作日。
《总平面规划》申报材料
报建人身份证明和单位介绍信;市规划局核发的《建设项目选址意见书》和选址红线图或《建设用地规划许可证》和用地红线图(复印件);选址范围的总平规划图一式6份(总平中如有高层建筑或重要建筑应提供平、立、剖面设计方案图,如有安置房、幼托等应提供单位平面方案图)(设计研发部提供);与原用地单位签定的征地协议书(应经主管部门批准)或原用地单位的《土地使用证》复印件和《房屋所有权证》复印件;属于批租用地的,提供土地合同和市政府的土地批文及用地红线图;若总平面会审经市规划局审定提出修改意见的,二次报建时需提交按纪要修改后的总平面规划图一式6份。
取得审批盖章的总平图一式3份,将总平图复印件传送设计研发部进行建筑方案设计、经营销售部办理《预售许可证》及产权预先登记。
《建设用地规划许可证》申报材料:报建人身份证明和单位介绍信;《建设用地规划许可证》申请表;市计委批准的年度建设项目计划任务书;公司成立批准文件、工商营业执照(复印件);已经批准的《总平面规划图》及有关附件;《建设项目选址意见书》及选址红线图;可行性研究报告、环境评估报告(大、中型项目);与原用地单位签定的征地协议书复印件或原用地单位的《土地使用证》复印件;1:500地形图一式5份;勘测院提供的电子数据地形图软盘
对外联络部取得《建设用地规划许可证》、规划红线图一式三份及电子地形图规划红线软盘,将《建设用地规划许可证》复印件传送财务部,规划红线图复印件和软盘传送设计研发部。
3.1.5申办《建设用地许可证》取得《建设用地规划许可证》后,外联人员应持以下材料向福州市土地管理局申办《建设用地许可证》
申报材料:用地申请书;申请人身份证明(法人、公司营业执照或其他依法批准成立的文件);经办人身份证明及授权委托书;征地资金到位证明(财务计统部提供);土地所属单位交地证明;市规划局核发的《建设用地规划许可证》原件和电子地形图软盘;市规划局核发的建设用地规划红线图(原件);市规划局确定的总平图(原件);立项批文、年度投资计划;与被拆迁或征地单位、乡(镇)村协议书;地形图一式4份。从具备办理条件开始要求15个工作日内完成。
取得《国有土地使用合同》、市政府用地批复、《建设用地许可证》及征地
红线图。
申办《房屋拆迁许可证》项目用地必须拆除房屋及其附属物的事先办妥与有拆迁资质的拆迁单位委托事宜后,外联人员会同拆迁单位向福州市城市房屋拆迁管理办公室申办《房屋拆迁许可证》,申办《房屋拆迁许可证》的程序分为两个阶段,申办拆迁冻结手续和申办房屋拆迁许可证。
申办拆迁冻结手续
申报材料:建设项目计划任务书;建设用地规划许可证和规划红线图;用地批准文件和用地界限图及国有土地使用合同;委托书(公司应明确委托事项和权限等);委托拆迁的,由拆迁单位出具对拆迁范围进行产权审查、冻结、调查摸底的申请报告。要求在3个工作日内完成。
申办房屋拆迁许可证
申报材料:产权部门出具的产权审查证明;建设单位与拆迁单位签定的正式委托拆迁合同;拆迁计划和安置方案;建设资金到位证明材料(财务部提供);市规划局核准的规划总平图;城市房屋拆迁审批表;公司营业执照及资质证明。要求在8个工作日内完成。
取得《房屋拆迁许可证》、拆迁公告
申办《土地使用证》:公司在交清项目土地使用权出让金并拆平地上物,形成围墙空地后,外联人员向市土地管理局申办《土地使用证》。要求在15个工作日内完成。
申报材料:土地登记申请书;申请人身份证明,营业执照(复印件);经办人身份证明及授权委托书;拆迁范围内的原土地证书
3.1.6取得项目批文、拆迁证明、土地使用合同、土地使用权证、征地红线图、规划总平图后对外联络部以工作联系单的形式通知经营销售部、设计研发部、财务计统部。
3.2工程项目报建阶段
取得《建设用地许可证》工程项目,总投资达到或超过50万人民币或总建筑面积达到或超过200平方米的,外联人员均须向福州市建设委员会办理工程项目报建。
流程:总平面图画建筑红线放核样方案会审扩初会审施工图审批
(规划局)(规划局)(勘测院)(规划局)(市建委)(各职能部门)
3.2.1申办《建设工程规划许可证》取得《建设用地许可证》后外联人员持以下材料向福州市规划局申办《建设工程规划许可证》
3.2.1.1申办建筑红线图
申办材料:报件人身份证明和单位介绍信;《建设工程规划许可证》申请表;经市规划局批准的《总平图规划》图;市规划局签发的《建设用地规划许可证》及附件(复印件);经市土地局签发的《建设用地许可证》及附件,或原单位持有的《土地使用权证》及附件和《房屋产权证》及附件(复印件);经市计委签发的建设项目计划任务书;1:500地形图叁份。建筑、管线放核样10个工作日内完成。
3.2.1.2向市勘测院申请放核样
申办材料:建筑红线图原件;总平面复印件;地下室平面图、地上一、二层平面图;规划红线图原件;征地红线图;电子规划红线图软盘;管线竣工图1套(工程材料部提供);建筑竣工图1套(工程材料部提供)
取得1.成果报告2.边界、控制点报告3.管线竣工测量报告4.建筑竣工测量地形图1:5005.建筑红线角点(桩)报告;建筑放核样测量成果,其中1、3、5点传工程材料部。
3.2.1.3向市规划局申请出3份建筑红线图
核样单原件;3.2.1.1中所有资料
3.2.2申办《项目报建表》申报材料:介绍信、立项批文(复印件);工程报建单;规划建筑红线(复印件);企业批准证书(复印件);房地产资质证书副本(复印件);企业章程(复印件)。要求在2个工作日内完成。
取得项目报建表
3.2.3建筑设计方案审查(超过11层的建筑需联审及画红线,由市规划局组织,各主管部门参与审理)申办材料:
经办人身份证明,介绍信;计委批准的建设项目批准书或计划任务书;《建设用地许可证》及附件,或原单位持有的《土地使用证》及附件;《房屋所有权证》及附件(复印件);市规划局核发的《建设用地规划许可证》及用地规划红线图(复印件);市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);1:500地形图一式4份;建筑设计方案一式2份(联审设计方案份数视情况而定);(设计研发部提供);《建设工程规划许可证》申请表。要求在11个工作日内完成。
取得建筑方案会审纪要,将会审纪要传送设计研发部,设计研发部联系设计院安排扩初设计。
3.2.4扩初设计联审(由市建设局组织,各主管部门参与审理)
开发项目用地面积超过0.5公顷、总投资在2000万元人民币以上,单体建筑在50M以上,须进行扩初设计,并应向福州市建设委员会申报。要求在7个工作日内完成。
申报材料:申请初步设计审批报告;立项批文;市规划局审批的总平图;勘察设计文件(包括概算);方案会审纪要8份;勘察合同、设计合同1份;初步设计图纸(包括说明)9份(设计研发部提供);
取得扩初设计批复,将批复传送设计研发部,由设计研发部联系设计院安排施工图设计。
3.2.5施工图联审(由市建委组织,各主管部门参与审理)
申办条件:经市规划局建筑方案设计审批或经市建委进行扩初设计审批的各类建筑工程,可申报施工图会审。申报时由市规划局发出联审单,由市建委牵头进行施工图会审。要求在8个工作日内完成。
建设工程施工图审查中心申报材料:地质勘察报告三套(文字报告、附图、附表、附件)(研发部提供);施工图二套(建筑、结构、电气、给排水、暖通)(研发部提供);建筑图另加两套(研发部提供),专项施工图六套(基坑、钢结构、幕墙及其他特殊结构)(研发部提供);计算资料(电算资料、手算资料、基坑支护计算书、其他工种计算书、补充时程分析)(研发部提供);规划单体红线图(复印件);规划总平面图(复印件);申请《建设工程规划许可证》审批表(复印件);市建委审查委托函;工程预算书、勘察合同、设计合同(复印件);工程勘察成果审查合格通知书;其他职能部门审查意见(人防、消防、环保、园林);扩初批复(复印件);抗震专项审查意见(复印件).一级工程在20个工作日以内完成;二级工程在15个工作日内完成。
此项并入施工图审查程序。市建委抗震办(基坑会审)申报材料:基坑自审表一份;地质勘察报告原件;结构施工图(±0.00以下)一套;建筑施工图一套;规划单体红线图及规划总平面复印件各一份;基坑围护计算书一份;基坑设计图纸6套(必须有一级注册结构工程师盖章)
规划局申报材料:报件人身份证,建设单位介绍信或外商委托书;上级政府有关部门(计委等)批准的建设项目批准书或计划任务书;市土地局核发的《建设用地许可证》、《房屋产权证》复印件和用地界线图或《土地使用证》复印件;市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);审查中心及科技处盖章施工图一套;消防
部门盖章建筑施工图二套;管线综合总平面图及会审纪要;方案会审纪要;扩初会审批复;《建设工程规划许证》申请表(申请规划设计条件时已填妥)。要求在8个工作日内完成。
市建委科技处申报材料:《建设工程规划许可证》申请表、审核表;外地设计院入闽、入榕手续;地质勘察报告一套;建筑红线图(复印件);规划局批准的总平图(复印件);立项批文;设计图纸,有初设审批的工程应附批文;勘察、设计合同。要求在2个工作日内完成。
园林绿化指标审核申报材料:规划部门审批的总平图(高层建筑需要消防签署意见的复印件1份);规划用地红线图、规划建筑红线图各1份(复印件);绿化规划设计总平面图(原件2份);地面一层施工图1份(研发部提供);《建筑工程规划许可证》审批表或规划联系单1份(复印件);规划局审批的总平图(原件)。要求在15个工作日内完成。
市环保局申报材料:施工图一套(研发部提供);设计说明、扩初会审纪要;环境影响报告书(表)。要求在15个工作日内完成。
市公安消防支队申报材料:建筑设计防火审核申请表(研发部填写);市规划局划定的红线图(复印件);施工图一套(含建施、水施、电施、结构、设施等)(研发部提供);消防专篇(高层建筑)、水池、泵房系统图、给排水总平面(研发部提供);工程造价预算书(审计部提供)
市人防办申报材料:计委立项批文(复印件1份);全套施工图纸1份(研发部提供);《建筑防空地下室》审查表原件1份;规划用地红线图、规划建筑红线图各1份(复印件)。要求在4个工作日内完成。
3.2.6申办"管线综合平面会审及施工图会审"
申办条件及程序:建筑方案审查通过后,设计研发部应立即和设计院联系安排管线综合平面图设计,由福州市城市规划局牵头进行"管线综合平面会审和施工图会审",福州市电业局、电信局、福州市自来水总公司、市政工程管理处、煤气公司、温泉公司、有线电视台、建设单位、设计单位等参加审核。建设项目由市规划局牵头进行"管线综合平面会审"后,专业施工图报送市规划局审理。要求在1个月内完成。
申报材料:报件人身份证明和单位介绍信;市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);市规划局核发的征地红线图(复印件);管线综合平面图及工程管线简介一式8份;(研发部提供);电力咨询报告(总用电量1500KVA以上);
取得管线会审纪要及批复的管线图
将管线会审纪要及批复的管线图的复印件传递到工程部及设计研发部
3.2.7申办《建设工程规划许可证》(市政工程)申报材料:
报件人身份证明和单位介绍信(或外商委托书);市规划局批准的总平面规划图(复印件);专业施工图;工程管线综合图;"管线综合平面会审及施工图会审"会议纪要;1:500地形图一式3份;《建设工程规划许可证(市政工程)》申请表;有关部门意见或协议;大、中型建设项目咨询报告及可行性研究报告
取得《建设工程规划许可证》
3.3施工审批阶段
3.3.1申办《建设工程施工许可证》:外联人员在确认施工现场"三通一平"后应向市建委申请《建设工程施工许可证》,申办的程序共分为工程发包、合同签证、委托质量监督、办理文明安全监察、建筑施工临时排水沉淀池审查和申请核发施工许可证六个阶段。
工程发包申报材料:工程项目报建表;市规划局签发的《建设工程规划许可证》;全套勘察设计文件;设计审查联审单;公司资质证书副本
取得工程施工承发包洽谈会议纪要
合同鉴证申办材料:建设单位与施工单位签订的施工标准合同
施工合同由工商管理部门盖章
委托质量监督申报材料:全套设计文件;施工合同;《建设工程规划许可证》(原件);营业执照副本(原件);《福州市建设工程质量监督申请表》1份
办理文明安全监督申报材料:施工企业安全登记资质证书副本(原件);安全申报登记表(一式4份);项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证、上岗证(原件);施工组织设计(1份);临时用电组织设计(2份);工伤意外伤害保险单(原件)
安全申报表签章
建筑施工临时排水沉淀池审查申报材料:规划总平图;1:500地形图
申请核发施工许可证(施工单位应提供保险单、预算书、安全监察登记手续、经建委备案的商品混凝土购销合同)
申报材料:《建设工程规划用地许可证》1份;经市工商局签证的建筑施工合同1份;《建设工程规划许可证》1份;现场拆迁已满足施工需要,围墙、大门、洗车道、污水沉淀池等已按规定设置;工程发包洽谈会议纪要(预算书、合同、施工图审核意见、工程许可证);按规定办理了工程质量、安全监督手续;按规定采用商品砼的工程,应提供商品砼供货合同。要求在15个工作日内完成。
取得《建设工程施工许可证》
领取施工许可证后,对外联络部将施工许可证的副本传递到工程部、复印件传送到经营销售部、财务计统部
3.3.2用水申请(福州市自来水公司)申报材料:填写用水申请表和工程委托书经办人身份证、介绍信;市规划局提供的《管线平衡会议纪要》;1:500地形图(原件)一式6份;土地局批准的征地红线图及征地批文;建筑物平面布置及给水系统图以及电子光盘。(研发部提供);申请一户一表的由经营销售部提供客户工行存折帐号及身份证复印件并填写供用水合同;申请单位营业执照;水费托收单(已申请施工用水的)。要求在3个月内完成。
取得自来水公司设计的给水工程设计图,设计图传研发部确认。
由自来水公司提供自来水管线红线图后,报规划局审批;外联人员持规划局核发的《自来水工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,向市政管理处进行破路申请,破路证传递工程部,然后进行自来水管道工程施工。
3.3.3用电申请(福州市电业局)申报材料:填写用电申请表和工程委托书;立项批复;施工用电设备清单和容量表;设计单位提供的最终用电容量;规划总平图及建设规模(座数、单元数、层次、用电构成说明),小区开闭所配电室位置(主管局盖章),一式3份;市规划局管线平衡会议纪要;法人代表身份证复印件、法人代表委托书经办人身份证。要求在3个工作日内完成。
委托供电局组织安装送电,通知项目部配合,要求一年内完成。
3.3.4电信申请(福州电信局)
楼内管道审核申报材料:规划局批准的管综图、管线会议纪要;各层弱电平面图、弱电系统图;规划局批准的总平图。要求在10个工作日内完成。
取得由电信部门出具的楼内管道审核意见书,传研发部确认。
管道工程申报材料:填写电信业务需求申请表;电信管线设计委托书;规划红
线图(1:500);规划总平图、景观管线总平图、建筑设计图(弱电部分)以及电子光盘(研发部提供);地形图3张。要求在2个月内完成。
取得电信公司设计的电信管道设计图,设计图传研发部确认。
由电信部门提供的电信管线红线图,报规划局审批;外联人员持规划局核发《电信工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,然后通知项目部配合进行电信工程施工。
3.3.5煤气申请(福州市煤气公司)申报材料:1:500地形图3份;1:100平面图2份;管线会审纪要;景观管综图、各层建筑平面图以及电子光盘(研发部提供);1:100北立面图1份;1:100底层平面图1份。要求在2个月内完成。
取得煤气管道设计图,设计图传研发部确认。
由煤气设计院提供的煤气管道红线图,报规划局审批,外联人员持规划局核发的《煤气工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,然后进行煤气工程施工,通知项目部配合。
3.3.6有线电视申请(福州广播电视信息中心)楼内管道审核申报材料:规划局批准的管综图、管线会议纪要;各层弱电平面图、弱电系统图;规划局批准的总平图。要求在10个工作日内完成。
取得有线电视部门提供的楼内管道审核意见书,传研发部确认。要求在7个工作日内完成
管道工程申报材料:填写业务需求申请表;有线电视管线设计委托书;规划红线图(1:500);规划总平面图、景观管线总平图、建筑设计图(弱电部分)以及电子光盘(研发部提供);管线会审纪要。要求在2个月内完成。
取得有线电视管道设计图,设计图由研发部确认。要求在2个月内完成。
由有线电视部门提供有线电视管道红线图,报规划局审批,外联人员持规划局核发的《有线电视工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,然后通知项目部配合工程施工。
3.3.7开口破路申请申报材料:由研发部提供开口示意图;填写《建设工程规划许可证》申请表;1:500地形图一式3份;规划红线图;规划总平图。
取得《建设工程规划许可证》后,至市政管理处进行破路申请,取得破路证后分发工程部并通知项目部配合。
3.3.8排水与市政接口工程申报材料:委托书;规划管综图及电子光盘(研发部提供);给排水施工图以及电子光盘;管线会议纪要;填写福州市城市排水管道施工;申请表;地形图3份;室外排水施工监理评估报告(项目部提供)。要求在2个月内完成
取得排水工程设计图,设计图传研发部确认。
由市政设计院提供排水管道红线图,报规划局审批,外联人员持规划局核发的《排水工程规划许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,通知项目部配合工程施工。
3.4竣工验收
3.4.1消防验收申报条件:单体竣工验收合格、消防设备到位之后,可以向市消防支队申请进行消防验收。
申办材料:《建筑工程消防验收申报表》;加盖竣工图章的工程竣工图(包括:建筑总平面图、小区消防给水总平面图、消防水池、泵房详图、建施图一套、水施图一套);建筑工程消防设计审核意见书
取得消防审核意见书,传工程部、研发部、物业公司
3.4.2工程竣工综合验收申办条件:项目建设用地0.5公顷以上或建筑面积2万平方米以上的开发项目,在建筑安装单位工程质量已竣工验收评定后,以及按规划要求各项配套建设已完成时均应向建委申报工程竣工综合验收。
申报材料:公司提出书面申请验收报告;填写《住宅新村竣工综合验收申报表》一式四份;《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、单体工程施工图、竣工图;质监评定质量等级文件;竣工图纸总平面图;技术验测、试水测试、重大问题已整改;工程竣工决算审计结论或报告。
规划局:建设用地许可证,建设工程规划许可证;规划用地红线图;规划总平图,建筑红线图;建设工程放、核样单;建筑单体标准层、底层平面图及剖面、立面图(施工图和竣工图)(工程部提供);工程竣工验收书(工程部提供);建设项目1:500修测图(原图);管线综合会审纪要;管线红线图、综合图、管网总平面图;管线施工图、竣工图(工程部提供);管线建设工程许可证及管线竣工测量报告;总平、建筑红线、施工图不一致的应提供相关材料
人防办:防空设施设计变更文件,材料、构件、设备的质量合格证明,施工记录和隐蔽工程验收记录,质量检查评定和质量事故处理记录,主体结构和重要部位的试件、材料、检查记录,防空地下室竣工图,防空地下室审核意见书或缴款凭证。
土地局:政府用地批文,征地红线图,建设用地许可证;福州市国有土地使用合同,土地转交款凭证;原《国有土地使用证》(原件);规划总平图,规划红线图;建设工程规划许可证及建筑单体红线图;单体工程竣工验收书(工程部提供);建设项目1:500修测图
园林局:绿化规划总平图、绿化设计图、绿化竣工图;征地红线图、建筑红线图;绿化施工合同、工程款结算凭证
房管局:(以下资料由物业公司提供):物业管理公司营业执照、资质证书;物业托管合同;物业管理基本金交缴总额核定报告;项目物业管理方案;物业管理收费标准(物业管理部门的批复)。
交警支队:规划总平图,交通系统平面图(或建施总平图)、地面一层建施图、停车库建施图。
城建处:管线综合会议纪要;雨、污水排放接管手续;规划审批的管线总平面图;管线竣工图;道路设计图及竣工图;污水集中处理协议及缴款凭证
环保局:建设项目环境影响报告书(表或登记表)及审批意见;环保设施承建单位资质书、环保设施的施工图,竣工验收监测报告、验收报告及其批复,环保设施工程质量证明;污水接管手续,管线综合会议纪要,污水集中处理协议及缴款凭证
建委开发处:管线会议纪要;规划总平面图;工程竣工验收备案表(竣工评定表);使用说明书和质量保证书(经营部提供);
取得综合验收证书后,对外联络部以工作联系函的形式通知总经理室、财务计统部、经营销售部、物业公司。
4.相关文件
《财务管理制度》(报建过程中有关费用的管理执行《财务管理制度》)
《福州市建设工程(含房地产开发)项目审批简化程序图》
5.相关表单、记录
5.1《建设项目选址意见书》申请表
5.2城市房屋拆迁审批表
5.3土地登记申请书
5.4工程报建单
5.5
《建设工程规划许可证》申请表
5.6工程项目报建表
5.7单体验收质量竣工评定表
5.8住宅新村竣工综合验收申报表
5.9施工文件报审表
5.10建筑防空地下室审查表
5.11建筑按使用功能分类的面积核算表
5.12项目设计方案(施工图)面积核算表
5.13建筑消防设计审核表
5.14建筑装修验收申报表
编制:企业改革领导小组
日期:20**年12月26日审核:
日期:20**年12月29日批准:
日期:20**年12月30日
篇2：房地产公司企划管理工作程序
房地产公司企划管理程序
1目的和范围:通过企划管理控制程序,确保公司企划宣传的准确性、及时性和有效性,能满足质量体系的要求。适用于公司所有开发项目的企划宣传工作。
2职责
2.1经营销售部负责项目推广及企业形象宣传方案的制定;经营销售部负责与广告发布媒体签订发布合同;通过招标委托专业广告公司实施设计、制作广告方案;负责监督广告实施过程;负责评估公司广告行为的发布效果,并做阶段总结。
2.2设计研发部提供项目详细设计思路、产品创新细节等与项目相关的内容,及建筑总平图、单体平面图、景园平面图、效果图等的电子文件,发生变更及时传递给经营销售部。
2.3集团公司各分支机构、各部室负责提供有宣传价值的信息及评审确认对外宣传内容。
2.4审计核算部负责对广告施工工程的费用进行审计。
2.5副总经理、总经理批准年度广告费用。
3工作程序
3.1常规宣传推广计划
3.1.1经营销售部根据年度销售进度计划拟定年度广告宣传计划,并报送总经理批准。
3.2广告公司竞标(详见《招标管理程序》3.3)
3.3项目宣传推广方案
3.3.1设计研发部于第一时间将项目设计成果提供给经营销售部,并且时间必须保证在项目计划开始宣传的前两个月,项目设计成果包括:项目详细建筑设计思路、景园设计思路、产品创新细节、产品优势说明、建筑总平图、按开间标注尺寸的单体平面图、景园平面图、效果图的电子文件,文件格式为PSD,效果图须保证宣传要求的效果,如不能满足,经营销售部另行委托绘图公司制作效果图。
3.3.2项目推广过程中,如项目设计成果有任何变更,设计研发部第一时间将变更情况以书面形式传递与经营销售部。经营销售部根据变更情况及时调整宣传内容。
3.3.3经营销售部企划组主任根据年度宣传计划组织拟订各项目阶段广告及新闻推广方案,经部门经理批准后执行。
各媒体选择依据如下:
报纸--发行量、发行范围、创刊历史、权威性、阅读率、主要阅读
群体、千人成本、内容定位、印刷质量
广播--收听范围、收听率、主要听众群、节目质量、千人成本
电视--收视范围、收视率、主要观众群、节目质量、千人成本
户外--接触率、千人成本、地点所在区域形象
3.3.4经营销售部企划组负责与广告公司沟通。
3.3.4.1经营销售部企划组将宣传内容以书面形式传递给广告公司,并监督其根据公司要求完成宣传品的设计及撰文。
3.3.4.2经营销售部企划组主任组织对广告公司的宣传品的设计及撰文进行审核。
3.3.4.3经营销售部经理批准宣传品的设计及撰文的发布。
3.3.5经营销售部负责与媒体沟通
3.3.5.1经营销售部企划组将宣传内容以书面形式传递给媒体。
3.3.5.2媒体将根据经营销售部提供的内容撰文并发布。
3.3.5.3媒体根据自身的新闻需要提出采访要求,如符合公司的宣传目的,经营销售部派专员安排媒体采访,并跟踪媒体采访报道。
3.4项目宣传推广实施、监控、评估
3.4.1经营销售部企划组根据项目广告计划中的媒体策略,向各媒体以书面形式订版面或时间段,并签订合同。
3.4.2经营销售部企划组将各种宣传品的制作要求传递给所委托的各广告制作商。
3.4.3经营销售部企划组跟踪各宣传品的执行过程,以确保各宣传品的质量与准确性,各宣传品的监控手段如下:
A.报纸广告及软性新闻--以见报为准,要求印刷色彩清晰;B.电视广告--以调查公司及电视台的监播证明为依据,配合随机调查;
C.广播广告--以广播电台的播出证明为依据,配合随机调查;D.户外广告--以实物验收;
E.印刷品--以实物验收。
3.4.4经营销售部企划组根据阶段广告宣传的执行情况做阶段评估报告,作为下阶段宣传计划的调整依据。
3.4.5在执行过程当中,若宣传内容发生变化,经营销售部企划组将新的宣传内容传递给广告公司,并要求广告公司给书面签收单,广告公司负责将宣传内容进行修改,同时公司销毁或更改旧宣传资料。
3.5公司重大事项专题新闻宣传
3.5.1集团公司各分支机构、各部室提供相关宣传素材,包括事项的发生始末、解决办法等与事项有关之一切素材。
3.5.2经营销售部企划组根据公司重大事项的宣传要求制定专题新闻宣传计划,宣传计划经部门经理批准后报送总经理执行批准。
3.5.3经营销售部负责与各新闻媒体沟通,以保证媒体新闻与事项真实面貌及公司宣传目的一致。
3.6宣传费用审批,流程如下:
3.6.1不涉及施工方面的按公司费用审批流程
3.6.2涉及施工方面的流程如下图所示:
3.7与广告公司及媒体合同期结束,经营销售部企划组撰写合作评价。
4相关文件
4.1《招标管理程序》
5相关表单、记录
5.1工作联系涵
5.2版面征订确认函
5.3客户反馈信息表
篇3：房地产公司网站建设管理工作程序
房地产公司网站建设管理程序
1目的及范围:建立企业信息发布、客户服务、情报收集网络平台;
2职责:
2.1经营销售部信息中心负责制定网站建设总体策划案。
2.2总经理批准网站建设总体策划案。
2.3经营销售部负责选择网络公司,并监督其进行网站建设。
2.4总经理批准合作网络公司的选择。
2.5集团各部室、各分支机构负责与其业务相应的栏目信息的提供及评审。
2.6经营销售部负责网站的日常维护及信息发布。
2.7财务计统部负责网站建设费用的结算。
3工作程序
3.1经营销售部信息中心组织制定网站建设总体策划案,经部门经理批准后,递交财务部、总经室审核,总经理批准后执行。
3.2经营销售部信息中心负责选择合作的网络公司,经部门经理审核后,经总经理批准后签订合同,合同签订详见《合同管理制度》。
3.3公司形象、项目形象网站宣传计划。
3.3.1经营销售部信息中心根据公司年度计划纲要及前台销售的项目销售计划拟定年度网站宣传计划,作为部门年度计划一部分,经部门经理审核后送总经理批准。
3.3.2经营销售部信息中心在新项目开盘前负责该项目网站的制作,并进行相关的宣传报道以及网络广告的投放。
3.4信息发布程序
3.4.1网站信息评审
3.4.1.1集团公司各部室、各分支机构提交用于网站发布的信息在递交给经营销售部信息中心前须经部门主管签字确认,涉及公司经营策略、方针内容的应由公司总经理室或总经理审批,稿件未经评审的不得提交信息中心用以上传。
3.4.1.2已经评审或已通过其它媒体对外界发布的广告、报道、宣传稿、图片等"熟稿",信息中心可直接采用。
3.4.1.3集团公司各部室、各分支机构负责对网站上已发布的过时信息或需要修改的内容以工作联系函形式通知经营销售部信息中心进行修改。
3.4.2网站稿件提交
3.4.2.1集团公司各部室、各分支机构指定专员作为兼职信息员,负责与信息中心的信息传递、沟通工作。
3.4.2.2集团公司各部室、各分支机构组织人员撰写用于网站发布信息的稿件,完成评审后,各部门、各分支机构兼职信息员将欲对外发布的信息提交给经营销售部信息中心,其中以电子邮件形式提交的,稿件内容将保存至专门的电子邮件收发软件Fo*mail中,并以传真或书面的方式补充《**集团网站对外发布信息审批、接收确认单》;以书面形式提交的,稿件内容须跟随《**集团网站对外发布信息审批、接收确认单》一起提交。
3.4.2.3经营销售部企划宣传组负责及时将报刊杂志上刊出过的宣传资料、楼书、宣传单页等提供给信息中心。
3.4.3信息编辑发布
3.4.3.1经营销售部信息中心对收到的信息进行编辑使用。
3.4.3.2信息中心根据经营销售部年度网站宣传计划、项目网站制作方案委托并监督网络公司制作网页,制作完成后由经营销售部信息中心根据合同约定验收合格后发布。
3.5网站获取信息的处理
信息中心负责将网站获取的意向客户,通过"**营销管理信息系统"发至前台主任,由前台主任打印后分发给各置业顾问进行联系,联系后结果回函至信息中心留档。
信息中心负责对网上客户或网友所提出的问题,通过"来电、来访登记表"发至各相关部门进行答复,由信息中心将答复内容发至网上的"客户服务"栏目,并留档。
**会"有问有答"栏目由**会专职人员负责解答,信息中心进行监督把控。
4相关文件
4.1《合同管理制度》
5相关表单
5.1**集团网站对外发布信息审批、接收确认单
编制:
日期:20**.6.11审核:
日期:批准:
日期:
**集团网站对外发布信息
审批、接收确认单
信息中心存档编号:
撰稿部门:撰稿人:
审核:批准:
提交方式:提交时间:年月日
文件清单
篇4：房地产公司租赁管理工作程序
房地产公司租赁管理程序
1目的和范围:确保为客户提供满意的租赁服务。适用于公司未售物业、配套物业的租赁管理。
2职责:
2.1总经理批准合同执行。
2.2法律顾问负责制定租赁合同文本。
2.3经营销售部负责物业租赁行情市场调研,组织合同谈判、合同评审、合同签订。
2.4财务计统部参与合同评审中的定价评审。
2.5设计研发部、工程材料部负责设计、工程施工方面的评审。
2.6设计研发部负责提供待租赁物业的竣工图。
2.7审计核算部负责根据竣工图进行面积核算。
2.8总经理室委托物业公司对租赁物业进行物业管理。
3工作程序:
3.1设计研发部负责提供给审计核算部待租赁物业的竣工图。
3.2审计核算部根据设计研发部提供的竣工图进行面积核算,并向经营销售部提供面积核算表。
3.3法律顾问负责组织草拟《租赁合同》文本。
3.4经营销售部市场调研小组负责进行本市及项目周边租赁市场的调查,并撰写调查报告。
3.5经营销售部与财务计统部共同参考调查报告及待租赁物业情况,拟定租赁价格。
3.6经营销售部经理组织租赁业务的客户谈判,售后客户服务追踪租赁合同的谈判,并根据需要沟通财务计统部、设计研发部、工程材料部及物业公司,取得相关部门的意见,根据评审结果修改《租赁合同》。
3.7设计研发部及工程材料部根据需要负责评审租赁合同中有关设计、工程施工方面的问题。
3.8合同承办人根据谈判结果整理《租赁合同》,传递给总经理室法律顾问。法律顾问在《租赁合同》修订过程中对条款的法律符合性进行审核,并提供修改意见。
3.9总经理批准合同执行。
3.10经营销售部经理组织客户签订《租赁合同》,详见《合同管理制度》。
3.11经营销售部售后客户服务根据《租赁合同》及客户要求组织设计研发部及工程材料部对租赁物业进行整改。
3.12财务计统部根据签订的《租赁合同》收取客户租赁保证金及租金结算。
3.13经营销售部、财务计统部共同办理租赁物业的接楼手续。
3.14总经理室委托物业公司对租赁物业进行管理。
3.15物业公司根据《租赁合同》对租赁物业进行租赁期满回收验收,经营销售部参与验收,收回租赁物业。
3.16物业续租和《租赁合同》变更参照上述3.6-3.12条款执行。
4相关文件:
4.1《合同管理制度》
4.2租赁合同文本
5相关表单
5.1工作联系函(见《文件管理程序》附表)
5.2工作请示单(见《文件管理程序》附表)
编制:
日期:20**.4.22审核:
日期:20**.4.28批准:
日期:20**.4.30
篇5：房地产公司竣工物业交付工作程序
房地产公司竣工物业交付程序
1目的和范围:明确公司与物业公司之间以及物业公司与客户之间接管验收、交付竣工物业的职责与流程,确保公司依法履约顺利向客户交付物业。适用于公司新开发的住宅、车位、商场及公共配套等竣工物业。
2职责
2.1总经理室负责委托物业管理公司或负责商业物业管理与运作的分支机构进行管理,签订物业管理合同,并委托其接管竣工物业。
2.2总经理室负责确定根据《商品房买卖合同》中约定的交付日期确定已竣工物业接管验收及与客户之间的交付日期,总经理批准。
2.3总经理室负责组织竣工物业交付工作,工程材料部负责具体的交付工作,必要时由总经理室负责召开专题会议讨论解决竣工物业交付过程中存在的诸项问题。
2.4总经理室法律事务中心负责对交付过程中出现的需诉诸法律的纠纷提供法律援助。
2.5工程材料部(项目部)负责将相关内业资料移交给物业公司、公司档案室及经营销售部。
2.6工程材料部(项目部)负责组织客户服务部、经营销售部、监理公司、施工单位等将已竣工物业向物业公司移交。
2.7工程材料部(项目部)负责监督监理公司和施工单位对有质量问题的事项进行整改,并组织复验。
2.8工程材料部(项目部)和设计研发部负责对验收过程中的质量问题进行总结、分析,并提出改进意见,并通过项目部和监理公司督促施工单位及时进行整改。
2.9经营销售部负责向客户发交付入伙通知书,制作两书,培训本部门员工,配合物业公司办理客户接楼相关手续及引导工作;经营销售部负责提供客户名单给物业公司及对外联络部。
2.10对外联络部负责申办煤气、水、电、宽带、闭路电视的开通手续。
2.11财务计统部负责办理接楼结清尾款、违约款、产权税费代收等;负责与物业公司商谈空置物业的物业管理费及其支付方式,协调客户交纳物业管理费的起始时间等
2.12客户服务部负责协调设计研发部和工程材料部等相关部门解决交付过程中出现的问题。
2.13人力资源部参与交付过程中可移动资产的验收与移交。
2.14物业公司负责代收煤气费、电费预存金、闭路电视初装费等;负责向客户交付竣工物业。
2.15受公司委托管理与运作商业物业的分支机构负责该类物业的接管与验收。
3工作程序
3.1物业公司的接管验收
3.1.1物业公司的接管验收,是在相关政府部门竣工验收合格以后,公司相关部门协同物业管理公司与施工单位分口逐项进行的物业接管验收,在公司已制定企业内部质量验收标准而且该标准在公司与承包商的合同中已明确约定的情况下,根据企业内部标准验收;否则,以国家规定的质量验收标准验收。
3.1.2经营销售部向物业公司提供项目已售物业的客户名单。
3.1.3工程材料部(项目部)在物业公司接管验收之前向物业公司提交:竣工验收证明书、主要建筑材料质量保证书、设备台账、设备单体资料、设备清单、系统设备主机使用说明书、竣工图。
3.1.4工程材料部(项目部)在设备运行正常后向物业公司提交设备设施资料。
3.1.5总经理室负责确定根据《商品房买卖合同》中约定的交付日期确定已竣工物业接管验收及与客户之间的交付日期,报总经理批准。
3.1.6总经理室负责组织竣工物业的交付工作,工程材料部经理具体组织项目部、客户服务部、经营销售部、物业公司、监理公司、施工单位等共同组成接管验收小组,召开竣工楼盘交接筹备会,进一步明确参加验收的部门、人员、日程安排、职责分工、验收标准、验收方法等。必要时由总经理室负责召开专题会议讨论解决竣工物业交付过程中存在的诸项问题。
3.1.7物业公司负责制作《验收房屋交接清单》并逐项填写检查验收记录,记录须经参与验收的部门、单位签字确认。
3.1.8接管验收的具体程序
3.1.8.1对于验收合格的项目,物业公司与项目部填写《物业接管移交清单》,由交接物业公司、地产公司、监理公司、施工单位四方代表签字并加盖公章后,完成正式接管。
3.1.8.2对于验收中质量有问题的项目,填写物业接管验收报告,并在报告上写明问题的具体内容和处理办法。对于需要进行整改的质量问题项必须写明整改的意见和完工的期限以及负责人,由接管验收小组签字认可,项目部负责监督监理公司、施工单位给予整改。
3.1.8.3有质量问题的项目整改完工后,项目部监督监理公司协同物业公司进行复验。复验合格的,办理程序同上述3.1.8.1条款。仍存在质量问题的办理程序同上述3.1.8.2条款。
3.1.9如由于客观原因无法在限定的接管验收日程内将质量问题整改完毕,物业公司必须先予接管以保证与客户之间的如期交付,由项目继续协同监理公司督促施工单位完成整改,并组织复验。
3.1.10必要时,由总经理室组织相关部门召开物业交接专题会议,讨论解决解决物业交接过程中存在的诸项问题。
3.1.11财务计统部负责与物业公司商谈确定空置物业的管理费用及支付方式,协调客户交纳物业管理费的起始时间等,报总经理室审核后,总经理批准执行。
3.1.12项目部与物业公司在移交日双方确定公用水电计量表读数,划分交接双方应负责的水电费用。
3.1.13对外联络部负责在物业验收接管后,与物业公司共同配合办理接管楼盘的公共水电的托收手续。
3.1.14如物业交接过程中涉及产权属于公司的可移动资产,工程材料部应通知人力资源部根据经审核的施工单位提供的资产清单参与验收、造册登记。今后移交给资产使用单位时,由人力资源部负责办理移交手续。
3.1.15公司总经理室负责组织同物业管理公司签署物业管理委托合同。
3.1.16配套房产(产权属于业主委员会的房产)向物业公司交付的过程参照上述程序执行。在业主委员会正式成立后,由物业公司负责向业主委员会移交。
3.2与客户的交付
3.2.1与客户之间的交付,是在与物业公司接管验收的基础上进行的,我司委托物业公司办理与客户之间的交付手续。
3.2.2物业公司于《商品房买卖合同》约定交付日前30日以书面形式告知地产公司物业管理费用标准及接楼流程。
3.2.3经营销售部组织相关人员进行物业交付前的培训,执行《培训管理程序》。
3.2.4经营销售部提供客户名单给对外联络部,对外联络部负责申办煤气、水、电、宽带、闭路电视的开通手续。
3.2.5经营销售部发入伙通知书通知
客户接楼,入伙通知书内容应包括:办理入伙日期、办理地点、需携带文件、应付费用、汇款指示、简要的接楼流程等。
3.2.6工程材料部须于《商品房买卖合同》约定交付日前30日向经营销售部提供建施图竣工图2份,水、电管线平面图1份(复印件)。
3.2.7经营销售部根据工程材料部提供的图纸资料制作《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
3.2.8客户至公司办理结楼手续后各部门主要须办事宜如下:
3.2.8.1经营销售部负责为开具接楼通知单,并引导办理相关手续。
3.2.8.2财务计统部负责办理接楼结清尾款、违约款、产权税费代收等。
3.2.8.3物业公司负责代收煤气费、电费预存金、闭路电视初装费等,并办理相关接楼手续。
3.2.9客户服务部负责协调相关部门解决交付过程中出现的问题,执行《客户服务程序》;总经理室法律事务中心负责对交付过程中出现的需诉诸法律的纠纷提供法律援助;设计研发部、工程材料部(项目部)负责设计、建筑质量等引发的投诉难题的研讨解决。
3.3商业物业的交付
3.3.1商业物业指公司新开发的商业物业,出于战略角度考虑暂不出售,而由公司通过招商、租赁方式运作的商场及其相关配套等商业物业。
3.3.2商业物业的运作与管理由公司下属的分支机构(目前为元洪购物广场有限公司和融侨新天地休闲购物有限公司)负责,交付过程在公司各相关部门和公司委托的商业物业运作与管理者之间进行,具体程序参照上述3.1条款进行。
3.3.3公司总经理室负责协调商业物业交接过程中出现问题的解决,必要时通过专题会议或其他方式进行。
3.3.4公司总经理室负责组织同负责商业物业管理与运作的分支机构签署委托管理合同。
4相关文件
4.1《施工管理程序》
4.2《销售过程管理程序》
4.3《客户服务程序》
5相关表单、记录
5.1验收房屋交接清单
5.2物业接管移交清单
5.3入伙通知书
5.4物业管理合同
制度专栏
