给排水设备设施维修保养规程制度
1.0目的
1.1本指导书规定了给排水设备(设施)维修保养要求,确保设备性能良好,保证设备处于良好运行状态。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于小区内给排水设备的维修保养工作。
3.0职责
3.1工程组技工负责给排水设备的维修保养。
3.2工程组组长负责检查监督设备的维修保养工作及外委维修保养的联络工作。
3.3工程部主管工程师对排水设备的维修保养工作进行技术指导。
4.0工作程序
4.1维修保养工作规程
4.1.1工作流程图
4.1.2工作规定
4.1.1.1工程组技工负责给排水设备(设施)的维修保养,重大的维修报工程组组长,由管理处报工程部组织对外发包维修。
4.1.1.2主管工程师负责按设备检查保养计划组织和指导维修保养工作
4.1.1.3工程组技工按设备检查保养计划表要求,在主管工程师的指导下对给排水设备(设施)进行维修保养,维修保养情况记录于《公共设施(设备)维修记录表》、《设备保养记录表》上,零部件更换记录于《设备台账》。
4.1.1.4凡是夜间发生的、不影响业主(住户)生活、工作的、不会产生严重后果的给排水设备(设施)故障,可以由早班工程组技工进行维修。
4.1.1.5管理处工程组组长进行工作指导及检查监督。
4.1.1.6需停水进行维修保养时,按《给排水设备(设施)运行管理规程》执行。
4.2给排水设备(设施)故障一般处理工作程序
4.2.1供水泵出现故障时,工程组值班技工应马上启用备用泵,以保证正常供水,然后报工程组组长、工程部主管工程师组织工程人员及时维修。
4.2.2每周试启动一次排污泵,当发现排污泵故障时,应立即检查故障原因,如果是控制回路出现故障,检查排除,如果是水泵故障,更换水泵。
4.2.3供水管网出现故障,发生泄漏等影响正常供水,工程组值班技工应立即关闭总阀,并及时抢修;如果是市政水管网出故障,及时通知自来水公司抢修。
4.2.4由服务中心及时通报受影响业主(住户),以便得到理解和支持。
4.2.5排水管、雨水管等因堵塞造成下水不畅、浸水等,按《室外公共设施维修规程》执行。
4.3地下水池清洗工作程序
4.3.1地下水池应定期清洗,一般每半年一次,若遇特殊情况,可增加次数,时间安排由管理处视情况列出计划,清洗前一天由服务中心发出通知告知业主(住户)停水时间及恢复供水时间,以便用户做好贮水准备。
4.3.2清洗程序:
a)关闭进水总阀,关闭水池与泵房之间的阀门,打开放空阀,排空水池中的水;
b)让放空阀处于开启状态,用鼓风机对着水池吹2个小时以上,并用燃烧着的蜡烛放入水池底不因缺氧而熄灭,验证水池内的空气,确保水池内空气新鲜;
c)清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少于三遍,清洗池顶时同时清洗通风孔、溢流孔,水电技工同时对水池中的管道,浮球,水位控制器等进行检查维修;
d)清洗完毕后排尽水池内的污水,然后向水池壁及底部喷洒消毒药水;
e)检查各种设施正常后,注水如池,取水样到市卫生防疫检测站化验,化验结果由管理处存档。
4.4水泵的保养规程
4.4.1按设备检查保养计划进行保养。
4.4.2泵体的保养:
a)检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰,外观整洁、油漆完好;
b)补充润滑油,若油质变色,有杂质,应更换;
c)检查盘根密封情况,若有漏水应增加或更换填料;
d)联轴器的螺丝和橡胶垫圈若有损坏应更换;
e)紧固机座螺丝并做好防锈处理;
f)生活水泵因运转频繁,定期应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。
4.4.3电机的保养:
a)外观检查应整洁,铭牌完好,接地线连接良好;
b)拆开电机接线盒内的导线连接片,用500V兆欧表遥测电机绕组相与相,相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧;
c)电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。
4.4.4相关阀门、管道及附件的保养:
a)各个阀门的开关应灵活可靠,内外无渗漏;
b)单向阀动作应灵活,阀体内外无漏水;
c)压力表指示准确,表盘清晰;
d)管道及各附件外表整洁美观,无裂纹,油漆应完整无脱落;
e)点动判断水泵转向是否正确,若有误应予更正。
4.4.5控制柜的保养:
a)断开控制柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠;
b)检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝;
c)电脑板各信号接口紧固可靠;
d)清洁控制柜内外灰尘;
e)合上总电源,检查电源指示应正常。
4.4.6保养完毕后启动水泵,观察电流表、指示灯指示是否正常。
4.4.7观察水泵运转应平稳,无明显振动和异常,压力表指示正常,控制柜各电器无不良噪音。
4.5水泵房的主要设备,由管理处工程组组长按照《设备检查保养计划表》,联系外委维修保养。
5.0文件和记录表格
5.1《给排水设备(设施)运行管理规程》
5.2《室外公共设施维修规程》
5.3《设备检查保养计划表》
5.4《公共设施(设备)维修记录表》
5.5《设备保
养记录表》
5.6《设备台帐》
篇2：给排水设备设施运行管理规程制度
1.0目的
1.1本指导书规定了给排水设备(设施)运行管理要求,确保给排水设备(设施)处于良好技术状态,保证生活、消防用水的需要。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于小区给排水设备(设施)的运行管理。
3.0职责
3.1工程组技工负责给排水设备的清洁、操作、巡查、记录及异常报告及维修保养。
3.2工程组组长负责上述工作的检查、监督。
3.3服务中心负责向业主(住户)通知停水情况。
3.4工程部主管工程师负责给排水设备(设施)维修保养工作的组织和指导。
4.0工作程序
4.1管理工作要求
4.1.1工程组技工
4.1.1.1工程组技工每班对水泵房及给排水设备巡查二次,注意观察在给排水设备(设施)启动时的电流、电压,并倾听有无异响,将结果记录在《设备运行交接班记录》上。
4.1.1.2水泵房每周打扫一次,机组两周清洁一次,设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。
4.1.1.3按《设备检查保养计划表》要求进行维修保养,并将结果记录于《设备保养记录表》、《公共设施(设备)维修记录表》上。
4.1.2工程部主管工程师按设备检查保养计划要求组织及指导设备的保养。
4.1.3工程组组长
4.1.3.1负责指导怡翠花园给排水设备(设施)的综合管理,包括技术资料,档案的收集,保管及零星设备配件,材料采购计划的编制。
4.1.3.2对给排水维修保养进行组织、检查、指导、监督。
4.1.3.3按照工程部下达的年度给排水设备(设施)检查保养计划和中修、大修计划,制定详细的月度计划。
4.1.3.4负责指导编制给排水设备台帐、设备卡。
4.1.3.5每一个星期组织有关人员对给排水设备(设施)进行周检。
4.2.水泵房管理工作程序
4.2.1保持水泵房良好通风及照明,门窗开启灵活无破损,应急照明在停电状态下能正常使用,消防器材齐备,禁止吸烟。
4.2.2非工作人员进入水泵房须经管理处工程组组长同意,由专业技术人员陪同方可进入。
4.2.3工程组技工应按规定对水泵房进行巡视,检查水泵异常情况及有无渗漏。
4.2.4水泵房内机电设备由工程组技工负责操作,其他人不得擅自操作。
4.2.5经常检查控制柜的指示灯指示、电流电压表计指示、管网压力表指示。在正常情况下,生活水泵、消防水泵、潜水泵的选择开关应设置在“自动”位置。
4.2.6生活水泵和潜水泵每隔15天进行轮换一次,消防水泵每月自动和手动操作试机一次,确保消防水泵在事故状态下能正常启动。
4.2.7水池检修孔应加盖并上锁,钥匙由工程组技工管理;透气孔应用纱布包扎,以防杂物掉入水池内。
4.2.8保持机房内干净整洁无积尘,不得堆放杂物。
4.3工程组技工每天对小区内给排水系统巡查二次。发现异常情况,及时向工程组组长、监控中心报告,及时修复,并做好维修记录。
a)巡查的次序为:水泵房→市政管道→小区内干管→楼内管道;
b)检查内容包括:给排水系统、消防系统的管道、阀门、消防箱等。
4.4停水管理规定:工程维修等原因停水,应由工程组组长填写《停水申请单》,经管理处主任审核、主管领导批准后,由服务中心提前24小时通知受影响的业主,做好储水准备。因突发事件停机,应在1小时内联络有关部门处理,并在恢复供水后及时向业主解释。
4.5当水淹泵房时,应立即关闭电源,并通过对讲机通知监控中心及管理处主任,组织人员抢险,同时应调派人员关闭水池进水阀门,防止水池继续漫水后溢流至泵房而造成浸泵的重大事故。同时将有关情况些成书面报告给主管领导、总经理。如果影响小区供水,应由服务中心告知业主,做好对业主的解释工作。
4.6若发现水池浮球阀或电磁阀失灵时,水池可能出现溢流,而泵房潜水泵无法及时排除溢流水时,应立即关闭水池进水阀门或者小区进水总阀门,同时通知监控中心组织人员抢修,当短时间无法修复时,报服务中心发停水通知,并做好对业主的解释工作;当水池水位低于警戒水位时应关闭水泵,并通知服务中心小区高区供水暂停,并作好对业主的解释工作。
4.7小区泵房为双回路供电,若遇异常情况停电,应立即关闭水池进水阀门和关停部分水泵;如在恢复供电前水位低于警戒水位应立即关闭水泵,防止水泵空转事故,同时通知监控中心、服务中心和管理处主任,由服务中心发通知告知业主停水的原因,并作好释工作;管理处主任组织人员检查停电原因,尽早恢复供电并恢复供水。
5.0引用文件和记录表格
5.1《设备运行交接班记录》
5.2《设备检查保养计划表》
5.3《公共设施(设备)维修记录表》
5.4《设备保养记录表》
5.5《停水申请单》
篇3：土建工程维修保养作业指导书
一、目的:
通过对土建工程各项目进行巡检、维修、有效地预防、制止房屋、广场等土建项目的破损,延长使用寿命,保持小区良好的物业状况。
二、范围
本司进行物业管理的丽江花园建筑物、构筑物、广场、停车场、道路等土建工程
三、职责
1、各管理处及保安部负责土建报修及维修后验收
2、售后服务队负责日常巡检及维修、保养
3、资源部负责维修材料的采购
4、技术部负责土建维修、保养、巡检过程的管理。
四、内容
1、各管理处及保安部对各自负责管理区域在日常巡查时所发现的土建问题按《报事单》报事程序填写报事单向售后服务队报修。
2、售后服务队每天派员到各管理处、保安部及服务质量部接报事单内容进行维修及按《土建工程巡检表》要求对各区域进行土建工程项目的巡检,发现问题及时维修。
3、技术部负责土建维修和巡检保养的过程进行管理,对工作中存在问题进行协调。
4、技术部对维修过程提供技术指导,做好大项维修、改建、加建工程施工方案及工程预算。
5、资源部按《物资采购控制程序》负责土建维修材料的采购。
五、相关文件:
5.1物资采购控制程序RGPM-7.4.1-B-01
5.2土建维修材料采购标准RGPM-7.4-C-01-01
六、应用表单:
6.1《土建工程巡检表》RGPM-7.5-D-01-98
6.2《报事单》RGPM-7.5.4-D-01-05
篇4：物业发电机组安全操作规程制度
1.发电设备操作人员必须是负责该设备维护保养并熟识设备运行原理的维修持证人员。
2.任何无关员人员不得启动本设备。
3.非维修保养或没有发电指令,任何人不得启动本设备。
4.手动起动柴油机前应完成下列各项的准备工作:
①检查油底壳内机油是否至规定油面位置,不足应加够;
②检查高压油泵油量是否充足,不足应加够;
③燃油箱柴油是否充足;
④检查柴油管道是否有空气,如有空气应先将空气排出;
⑤检查水箱水量是否正常,不足应加够;
⑥检查蓄电池电量是否充足;
⑦转动飞轮3~5转。
⑧“市电一发电”连动开关是否置于“发电”位置,各支路负荷开关是否拉下,送电开关是否拉下。
5.采用蓄电池手动起动系统的机组在手动起动时,如果按住起按钮5~10秒不能起动,应松开按钮,待1~2分钟再作第二次起动,连续三次仍不能起动应查明原因后再行起动。
6.机组起动后,同时注意各仪表读数,起动后10秒钟内如润滑油压力表上无压力或压力过低(135型柴油机读数低于0.5公斤/厘米2)应立即停机检查。
7.调整柴油机在中等转速下运转预热(135型柴油机为600~750转/分)。同时检查柴油机各部分是否运转正常,倾听是否有不正常响声。
8.柴油机各部分正常后,逐渐调整到额定转速(1500转/分钟),使电压表指示电压为380伏,频率表为50赫兹,机油压力到额定值(135型柴油机为1.6~3公斤/厘米2),充电电流表指示为“十”值,才允许供电、进入带全负荷运行。
9.为了确保发电机组正常及安全运行,工作人员必须严守岗位,并经常用看、听、嗅、摸四结合的方法对运行中的发电机组进行检查,其具体内容为:
听:机器运转声音,有无不正常响声。
看:各仪表读数,排气颜色,有无机件松动及漏油漏水和漏气现象。
嗅:有无橡胶、导线及其他物品的烧焦气味。
摸:电机各轴承及发动机表面温度。(电机外壳一般在60~65℃以下)环境温度超过40℃时应减少输出电流,以保电机温升在规定范围内。
10.应按以下步骤进行正常停机:
①停机前应逐渐地卸去负荷,然后将输出分路开关和总开关板向“分”的位置。
②使柴油机在中速运转5分钟后再慢慢停机。
③柴油机停机时,只须将停车手柄板向“停”的位置,或按下“停车按钮”即可停机。
11.柴油机在运行中,遇到下列各情况之一者应采取紧急停机措施:
①机油压力突然下降并低于最低允许数值。
②机器出现不正常声音。
③飞轮松动出现摇摆现象。
④柴油机飞车。
⑤柴油机油温、水温急剧上升。
⑥柴油机水油管路断裂。
⑦柴油机使用现场出现易燃易爆事故。
柴油机停车后,不得立即打开观察盖,且不得有明火接近观察窗,以免机油蒸汽着火而引起爆炸。
12.为了使冷却系统在柴油机运转中更好地发挥调节温度的作用,保证柴油机安全正常运行,在使用中要注意:
①经常检查冷却系统内冷却水是否足够(每班次必须检查一次),必要时给予补充,以保证所需的冷却水量。
②冷却水必须清洁。
③柴油机运转过程中,应严格控制进、出水温度,一般要求进水温度不低于40℃,适应温度45~75℃,出水最高温度不得高于90℃。
④检查各部件和管路有无漏水现象,发现漏水应及时排除。
13“飞车”现象都是突然发生的,在极短的时间内便会造成严重危害。对飞车的紧急处理,就是设法迅速停车,紧急停车方法有:
①按“紧急停车”按钮。
②切断油路:将油门拉到停车位置或拧开喷油器放气螺钉或高压油管连接螺母。
③切断气路。
应特别指出:飞车事故出现后,绝对禁止减少或去掉负荷,这样会造成转速更急剧地升高,使危险性更大。
14.所有电气设备的金属外壳均应有良好的接地线,使用中不准拆除,每次检修时应同时检查接地线。
15.当电气设备发生火灾时,要立即将有关设备的电源切断,然后进行救火。对可能带电的电气设备以及发电机等应使用干式灭火器、二氧化碳或1211灭火器进行灭火。
16.燃油着火应用干砂、泡沫、二氧化碳、干粉灭火器灭火。
17.认真填写好发电机运行、记录。
篇5：给排水设施操作流程办法
一、目的
规范给排水设备设施的操作程序,确保正确、安全地操作给排水设备设施。
二、适用范围
适用于物业辖区内给排水设备设施的操作。
三、职责
1、工程部主管负责检查《给排水设备设施操作标准作业程序》的执行情况。
2、水泵房机电维修员具体负责给排水设备设施的操作。
四、程序要点
1、启动水泵(潜水泵)前的检查
(1)检查水泵(潜水泵)进、出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀。
(2)排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。
(3)检查电压表、信号灯批示情况。
(4)手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。
2、启动水泵(潜水泵)
(1)合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于“手动”位置。
(2)按下启动按钮,水泵(潜水泵)启动,注意观察启动电流。
(3)如果一次不能启动成功,可以再试启动两次,每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动。
(4)启动成功后,让其运转5分钟。观察运转电流,听有无异常声响,闻有无异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线)。
(5)确认一切正常后,按下水泵(潜水泵)“停止”按钮,水泵(潜水泵)停止。
(6)将转换开关置于“自动”位置,水泵(潜水泵)自动启动并运行。
3、停止水泵(潜水泵)
(1)将转换开关置于“0”(停止)位置,水泵(潜水泵)停止运转。
(2)拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)。
(3)关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(如果需要)。
(4)检查有无不正常情况,如有则及时处理。
五、记录
六、相关支持文件
制度专栏
