物业设备管理流程制度
(1)设备前期管理
A、前期介入
组织对有关物业考察,关于设备选型、安装要求等建议由工程维修中心审核,并向开发商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。
B、设备的接管验收
设备的接管验收由工程维修中心代表公司,组织专家及管理处相关技术人员组成验收组,会同开发商、施工单位进行,依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。
(2)设备的建帐
A、管理处给所管物业的全部设备编号。
B、管理处对所管理的所有设备设施都应建帐。
(3)设备标识管理
A、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。
B、设备的颜色一律按附表[[《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
C、重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂"禁止合闸"等),报废、封存的设备须标识。
D、设备标识牌统一设计。
(4)设备使用管理
A、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,如需停电、停电梯、停水、操作设备须征得管理处同意。
B、管理处维修人员必须对本管理处的设备进行正确操作使用,确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录。
C、管理处工程维修中心主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常,及时予以控制调整,并作经济性分析,整确保设备工作在节能状态,。
(5)设备维修保养管理
A、维修保养计划
a、供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,形成下年度保养计划。
b、设备中修、大修、更新改造计划由工程维修中心制定,并审查确定方案,编制或审查预算。
B、设备检定
a、电梯检定计划由工程维修中心制定,每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。
b、计量器具检定计划由工程维修中心制定。万用表、钳形电流计由工程维修中心检定,绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检,将检定证书原件送工程维修中心存档。
c、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
(6)实施
A、管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。
B、发现设备故障(不属于维修班负责维修范围内),维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间,关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主/用户生活及工作(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
C、设备中修,大修、更新改造工程由综合部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由管理处工程维修中心组织有关人员(相关技术人员、工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。
(7)维修保养检查
A、维修班人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。1、2、3级设备"日常维护保养计划"执行情况由管理处维修班班长检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录;1、2级设备的"一级保养、二级保养"计划执行情况由管理处机电设备主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。
B、设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属于1、2级设备由综合部组织检定并备案;属3级设备由管理处机电主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。
C、质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。
D、设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、综合部在单上签字。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
(8)设备完好率
每年年底由管理处工程维修中心主管组织管理处有关人员对所管设备进行一次检查,于12月15日之前将设备完好率报管理处,管理处按10%抽样核查。
(9)设备安全管理
A、持证上岗与安全检查
特殊工种作业的员工(电工、电梯工等),须持证上岗。
B、事故处理程序
当管理处发生设备安全事故后,须立即通知公司综合部。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。工程维修中心须组织人员抢修,保证对顾客的服务。事后管理处须向公司提交设备安全事故报告,工程维修中心根据管理处的报告及调查结果,事故处理须坚持"三不放过"的原则。
(10)对供方的控制
A、供方的选取原则是其应通过ISO9000认证。
B、公司综合部每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。
C、当发生严重投诉或事故时,综合部须组织人员对供方的质量体系进行审核。
D、管理处按本规程要求进行日常监督检查,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养、按约定进行维修予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。
(11)设备技术档案管理
A、设备技术资料
设备技术资料由专人负责管理,资料的借阅必须办理相关手续。
B、质量记录
a、所有质量记录均须采用标准表格。
b、设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。
c、机电设备月检记录由质量管理部保管。
d、工程部保存Ⅰ、Ⅱ级设备维修记录、设备诊断记录、设备完好率评定统计记录。
(13)设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐
A、申请
根据楼宇正常工作或维修需要,由工程维修中心申请,填写《设备(机具)购置申请表》。购置总价在贰千元以下的,由管理处主任批准购买;购置总价在贰千元以上的,经管理处主任同意后,报综合部经理审核并转交有关工程师提出满足使用要求的设备技术指标,然后呈报主管副总经理批准购置。
B、采购
采购人员应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
C、验证
对伍千元以下的设备(机具)购进后,在合同规定期内,由管理处主管机电设备主管会同有关技术人员验证,填写《设备(机具)验证单》;五仟元以上的,由工程部委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证,验证后的设备(机具),管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。
D、根据设备的名称、规格、产地、出厂日期等建帐管理,符合固定资产要素的,按固定资产入帐管理,不符合固定资产要素的,建立台帐,明确管理责任人
篇2：设备管理制度水泵房工作流程
设备管理制度:水泵房工作流程
一、设备操作须由维修人员进行,无关人员不得私自进入及操作。
二、非工作人员进入水泵房必须经工程主管和管理处主任批准后,由相关人员陪同方可进入。
三、保持良好的通风及照明,门窗开启正常无破损。
四、控制柜上的开关,无特殊情况下应置于"自动"状态。生活水泵隔日进行轮换运行。
五、生活水泵主接触器开关元件每月检查清洁一次。
六、不得擅自更改机房线路、器材,若需改动,须经工程主管同意方可进行。
七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下,开关应置于自动状态,所有操作标志简单明确。
八、消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养,保持机房干净整洁无尘,每周打扫一次,不得堆放杂物。
九、水泵房机组每月清扫一次,设备无积尘、水渍、油渍。
十、管道每年年底12月至次年1月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘。
十一、按照《设备检查保养计划表》进行维修保养。
(新增加的)
a)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。
b)水泵房内严禁吸烟、进食。
c)水房房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。
d)做好《水泵房运行记录》。
e)每周清洁一次水泵房的设备设施,做到地面、门窗、设备设施表面用手触摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好、整洁光亮。
f)做到随时上锁,钥匙由当值水泵房管理员保管,不能私自配钥匙。
巡检内容:
①水泵有无异常响声或大的振动;
②电机和控制柜有无异常气味或超温;
③电压电流表指示是否正常,信号灯是否正常;
④控制元器件是否正常工作;
⑤机械水压表是否正常;
⑥压力罐、闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵漏水是否成线;
⑦过滤器是否需要清洗或更换过滤芯;
⑧回阀、浮球阀、液位控制器是否运行可靠;
⑨排水井是否有堵塞现象;
⑩防小动物设施是否完好。
篇3：某养老院消防安全设备管理流程
养老院消防安全设备管理流程
制度:保持所有消防安全设备都处于良好的工作秩序并按照使用的法规检查这些设备。
流程:
1.管理者应按照国家或当地消防部门的要求保存一份所有消防安全设备的检查、测试和认证清单。
2.关于适用法规的问题和要求的说明应该询问消防队长。与当地消防队长或消防部门的其他代表建立良好的工作关系是非常重要的。
3.在预防性维护记录上记载所有如下要求的检查、测试和认证(见维修制度和流程手册上的预防性维修部分)。
烟雾探测器/消防警报系统:
4.确保烟雾和一氧化碳警报器是否安装正确并每月按计划进行测试。
5.确保消防警报系统测试每年进行一次,也可视个人或公司要求增加次数。
6.当一个具备资质的公司进行所需的系统测试时,公司应该向相应机构提交所有必要的文件。在行政管理文档里保存一份检查文书副本。该服务应载入预防性维修记录。
7.在检查中发现消防警报系统和烟雾探测器的的任何问题应立即修复。进行系统检查的签约公司亦可负责必要的维修。或者,找专业的个人或公司及时进行维修。
消防洒水系统:
8.确保消防洒水系统由专业的公司或个人至少一年检查一次。将检查文件副本保存在行政管理文档中,并在预防性维修记录上记载检查情况。
9.如果消防洒水系统出现任何问题,立即进行必要的修理。
灭火器:
10.维修人员应确保将充满干粉的灭火器放置在所有指定位置并按照当地消防法规在灭火器上贴上标签。
11.所有灭火器必须每年由专业公司进行测试和认证,或按照当地消防部门的要求进行。进行检查的公司需向有关部门提交所有必要的文件。在预防性维修记录上记载所有灭火器检查情况。
12.在发现有坏掉的灭火器后应尽快修理或更换。
安全出口标:
13.必须定时对安全出口标志进行检查以确保照明灯箱得到了妥善的修理且没有坏掉的灯泡。
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