X商业物业工程维修维保部分前期介入方案

篇2：S工程前期介入及房屋接管验收标准

工程前期介入及房屋接管验收标准

一、由管理处成立组建前期介入小组,策划前期介入目标及方案。

二、人员及资源配置。

三、参与项目设计及图纸会审,形成会审纪要。

四、对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议,由建设单位及设计单位调整、改进,涉及以下方面内容。

(一)物业的设计使用功能(如停车场、银行、商店等)。

(二)后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案。

(三)防盗报警系统和消防设施必须设置,选材和布局合理。

(四)对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议。

(五)水、电、气供应量符合地域特点和发展需要。

五、参与设备选型及安装方案审定。

(一)控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患。

(二)设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。

(三)安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。

六、使用的各种材料、备件是否符合国家质量标准。

七、参与工程现场检查监理,工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查,及时发现不合格项目及产生不合格项的原因,会同建设方、施工方寻求处理方案,作出过程记录。

八、参与隐蔽工程检查,竣工后索取相关隐蔽签证记录。

九、现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等。

十、雨后注意观察房屋的渗漏情况,及时将意见反馈给开发商整改。

十一、设专人跟进总平施工,绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录。

十二、参与竣工验收和接管验收;严格按照国家接管验收标准进行接管验收。

十三、尽可能全面地收集物业的各种资料,熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备。

十四、管理处应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查,并作好记录。

十五、工程竣工验收后,开发公司工程管理部按交付验收应具备的条件做好交付准备,管理处在接到其书面通知后进行复检。详细内容如下:

(一)资料部分(准备)

1.产权资料:

(1)项目批准文件;

(2)用地批准文件;

(3)拆迁资料;

(4)房屋分产权清册。

2.质保、技术资料部分:

(1)竣工图(包括总平面.建筑.结构.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸);

(2)地质勘察报告;

(3)工程合同及开、竣工报告;

(4)图纸会审记录;

(5)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);

(6)隐蔽工程验收签证;

(7)沉降观测记录;

(8)竣工验收证明书;

(9)钢材.水泥等主要材料的质量保证书;

(10)新材料、构配件的鉴定合格证书;

(11)水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书;

(12)砂浆,混凝土试块试压报告;

(13)供水、供暖、煤气管道的试压报告。

(二)工程实体部分

1.总平面

(1)道路路面不应有积水,空鼓和断裂现象;

(2)明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象;

(3)室外排水系统的标高,窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅,井盖搁置稳妥并设置井圈;

(4)化粪池应按合理排污量设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm;

(5)单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕,达到工完、料净、场地清的要求;

(6)群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和要求。

2.房屋主体结构:

(1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值,不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;

(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值;

(3)钢木结构结点牢固,支撑系统可靠,构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定;

(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

3.房屋建筑部分:

(1)墙体,梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净,粘贴牢固,阴阳角顺直,无缺棱掉角;

(2)门窗安装平正牢固,无翅曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,铝合金门窗缝隙平密,木门窗缝隙适度;

(3)楼地面面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体面层平整,不允许有裂缝,脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正,接缝均匀平直,无缺棱掉角,木楼地面平整牢固,接缝密合;

(4)砂抹平整,不应有空鼓,裂缝和起泡等缺陷;

(5)油漆,刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮,漏刷现象;

(6)凡与水接触的平面区域的坡向正确,排水畅通,无积水,不允许有渗漏现象。在有临时积水区域(如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验);

(7)外墙立面不得漏水;

(8)烟道、通风道畅通无阻塞物;

(9)晾衣架安装牢固,摇臂应灵活。

4.房屋水、电、气、视、讯

(1)给排水、煤气管道安装牢固,接口严密,控制部件启闭灵活、无滴漏,并进行水(气)压试验,提交试验记录及试验报告,灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的要求;

(2)地漏排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水畅通;

(3)卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装平正牢固,部件齐全,制动灵活;

(4)照明器具等低压电器安装位置正确,整齐美观,接触良好,部件齐全,牢固可靠;

(5)配电线路符合设计要求,满足负荷需要,绝缘良好,接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1MΩ/KV,并提供测试记录及报告;

(6)配电装置标识正确清晰,开关灵活,漏电保护动作灵敏;

(7)各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求;

(8)电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求,并提供末端标准数值;

(9).煤气表、热水器布置位置合理,安装牢固,通风良好。

5.给水系统

(1).给水系统上下水管网试压,冲洗管内杂物完毕,附属设备安装齐全;

(2)生活水池清洁、卫生,水池、水箱已消毒完毕,并已通过主管单位取样检查并颁发许可证;

(3)水泵前后阀门开启灵活,水泵电机绝缘合格;

(4)空载运行水泵时,电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好;

(5)启动给水泵、给水箱,灌注水,注意水压,电机温升是否正常,水泵边缘有无滴漏,机械响声有无异常;

(6)开启水箱出水管总阀,逐步开启各层总阀,观察水咀、出水、水质情况,应符合要求;

(7)给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全,有无缺件缺损,排水管、地漏排水是否畅通。

6.排水系统

(1)各排水管道已做通水、通球试验,并有试验记录及试验报告;.

(2)各排水管道附件齐全;无遗失;

(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕;

(4)抽水马桶接口,排水畅通,余水量正常;

(5)各层地漏口、排水口排水畅通;

(6)管道接口及管道粘接良好,无滴漏。

7.循环水泵

(1)水泵设备安装平稳,运行时无较大震动;

(2)管网试压冲洗,水处理装置安装合格,并已可投入正常运行;

(3)循环泵、加压泵、空载运行正常;

(4)系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活,系统管网保温情况好;

(5)启动水处理装置,循环泵、加压泵,做管网保压测试;

(6)系统末端出水管需达到设计要求,满足使用条件。

8.供电系统

(1)配电设备、发电设备安装基座牢固,检修方便,试运行良好,产品资料齐备;

(2

)按照施工资料,仔细检查各类主干电缆,母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确;各类标志齐全,系统已可正常投入运行;

(3)各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格,重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清,接地电阻值合格;

(4)关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关,使主回路线独立;

(5)关闭配电室各出线回路总开关;

(6)合上高压总开关,送上低压配电柜电源;

(7)逐步合上各分路回路总开关,观察其电压、电流值;

(8)分别合上各分路回路总开关,观察其电压、电流值;

(9)启动重负荷,观察功率因素装置是否自动切换;

(10)检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规范要求;

(11)电气系统投入试运行后,每隔一到二个小时分别记录好,电流、电压、功率因数;

(12)室温湿度、变压器温升等相关数据;

(13)测试记录好防雷接地线的接地电阻值,如果是高层建筑,则测试各层均压带接地电阻值;

(14)室内全面检查。检查时应注意:电气方面,电气的三相电,接法正确与否,室内插座的相线,和零线接法正确与否,插座是否有电。

9.消防系统

(1)消防设施必须符合建筑设计防火规范,高层民用建筑设计防火规范要求,系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求,并且有消防部门检验合格证;

(2)火灾自动报警系统

A.依照施工资料,核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况;

B.开主机空载运行,检查主机各项功能及控制数据;

C.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况;

D.在主机上编好各个探测器的地址码、部位码,使主机码正常运行;

E.填写好调试记录,并对每个探测器做现场吹烟试验;检查其报警灵敏度、实际位置的准确度;

F.做好调试报告,在试运行期间填写好日常运行记录。

(3)联动系统

A.依照施工资料,核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量;

B.开启联动系统,测试联动主机在空载下的联动状况是否正常;

C.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值;

D.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果;

E.在控制室检测联动设备在自动状况下,是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求;

F.做好调试结果,并在设备试运行期间,填写好运行情况。

(4)喷淋系统

A.管网已试压,冲洗完毕;

B.整个管网设备安装完毕;

C.喷淋泵,空载运行合格;

D.稳压装置启动正常;

E..关闭各层安全信号阀;

F.启动泵给予主管网灌装水,检查泵运行情况,电机温升,自动排气阀门工作情况;

G逐步开启各屋安全信号阀,未端试水装置对每屋平面管网灌水;

H.各类报警信号的显示;

I.调试压力开关,水力警铃;

J.分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系;。

K.检测泵接合器的进水情况;

L.做好调试记录,记录好系统设备运行情况。

(5)普消系统

A.管网已试压、冲洗完毕;

B.各类附属设备已安装;

C.稳压装置启动正常;

D.泵电源到位,空载运行合格;

E.打开试验拴,启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水拄喷射距等;

F.检查泵接合器进水情况、室外消火拴出水情况、消火拴按钮启泵情况及报警情况;

做好调试运行记录。

10.弱电系统

(1)网络

A.提供经检验合格的设备,并能使用;

B.中心应能输出信息到户内点位;

C.所有综合布线符合安装规范要求;

D.户内信息点位插口完好。

(2)CATA电视系统

A.提供经检验合格的设备,并完好能使用;

B.光纤线路应符合专项要求;

C.提供放大器件应能满足放大信号要求;

D.户内信息点位插接口完好;

E.户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。

(3)电话

A.电话线路自户内无短路、断路、跳线与端子盒;

B.户内电话盒信息点位应完好正常。

(4)可视对讲

A.提供完好并经检验合格系统设备;

B.综合布线,从设备中心到户内应保证其信号无干扰,无电压降,线无断路、短路、报警信号及对讲功能,符合系统要求;

C.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方,所有增设功能完好。

(5)智能抄表

A.综合布线符合安装规范要求;

B.提供经检验合格设备,完好并能正常使用;

C.每个点的数据采集与设备显示数据应吻合;

D.户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配。

(6).安全防卫

A.提供经检验合格的设备系统,并能完好使用设备,设备应自动防干扰;

B.综合布线符合规范要求,从设备中心到小区输出,信号应准确无误;

C.红外报警线路布置应与小区综合布线一致,遇到红外线受干扰应能报警。

11.停车管理系统

(1)提供完好经检验合格的设备系统;

(2)栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统;

(3).道闸处布线至设备系统应符合安装规范。

篇3：物业工程部前期介入工作说明书

物业(工程部)前期介入的工作说明书

1.0目的

明确员工职业道德规范,熟悉工作流程

2.0范围

适用于"**物业"物业服务中心

3.0内容

职务名称:前期介入所属部门:服务中心工程部

职务等级

职务概要

工程项目的前期介入

项目工作职责

1、负责项目的竣工验收工作

2、负责前期项目有关装修方案审核的资料准备工作

3、负责对维护部的工作提供技术支撑

4、负责已移交项目遗留问题实施的具体跟进工作

5、负责编制的相关操作规程和保养作业指导书

项目日常工作内容

1、负责项目的前期介入工作、掌握熟悉新项目系统,监督工程的施工质量。并从后期管理和业主使用的角度,建议项目的完善

2、根据工程进度,有针对性的监控工程的状况,及时反映并跟踪结果

3、与开发商项目部相关工程师及施工单位负责人保持技术沟通与交流

4、收集、建立项目的各种技术资料及备件供应渠道

5、了解装修管理工作的状况,及时提供支撑

6、按时填写《前期介入周记表》,及时递交与直接上司

7、每月26日前完成月工作总结和下月工作计划,及时递交与直接上司

8、积极参加公司组织各种培训,提高技能水平

履行本职责的权力

1、对工程项目的相关情况从物业管理角度和业主使用角度有建议权

2、对工程部内部细项工作有指导权

工作关系表

1、直接上司:工程部主管

2、直接下属:

3、指导与相互协作部门:品质部、地产公司项目部、工程管理部、客户服务部。

使用的设备与工具等资源配置

1、对讲机一台

2、分机电话一部

工作过程中常用的表格和文件

1、物资申购单、合同审批表、前期介入周记表等

2、维修类体系文件及行政管理制度

工作条件与环境

1、主要是室外工作,日常巡查工作较多,因与工地巡逻较多,故工作环境较差

工作计划承诺与要求

1、发现问题及时上报信息,并提出合理化建议

2、保证前期介入记录完整准确

篇4：全委托项目前期工程介入管理办法

全委项目前期工程介入管理办法

1、为保证前期工程介入的效果,为今后项目的顺利打下良好基础,特制定本办法。

2、前期工程介入是指在前期物业管理服务合同签定后,物业交付前,物业管理企业依据物业管理服务合同的要求,从工程方面介入到项目中,了解工程状况,提供工程建议,为今后的接管验收和委托管理做好准备。

3、本办法适用于公司所有全委托项目的前期工程管理

4、工程介入的内容包括

(1)项目情况熟悉了解

了解规划设计情况

了解配套设施情况

了解施工进度与施工质量状况

了解施工队情况

(2)建议

设计规划建议

施工建议

局部修改建议

配套设施建议

(3)协助物业验收

协助物业竣工验收

协助管理处交接验收

(4)资料收集

规划设计资料

竣工资料

验收资料

(5)项目移交

将前期介入过程中的往来函、顾问建议书、图纸资料及其它相关文件与管理处进行移交

5、前期介入人员管理

(1)前期介入人员属顾问人员,由市场发展部顾问组管理

(2)前期介入人员应按照服务合同的要求,定期出具顾问建议书

(3)前期介入人员在介入过程中,应服从现场人员管理,进工地须配备相应的安全防护装备。

(4)前期介入人员属顾问人员,按顾问人员的要求定期向部门提交月度汇报。

篇5：购物中心物业前期介入工作内容

购物中心物业前期介入的工作内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前,购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面,以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议,组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证,同时根据管理工作计划进行市场调研,调研的内容包括:了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等,同时对相关物料进行市场调查,以掌握基础数据,为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后,应参与研究项目规划图纸,了解物业功能设计,根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议,优化项目设计,从商业物业经营和管理方面提出意见,使项目设计趋于合理化,减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时,应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算,为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行,且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建,获得管理权,建立组织架构,招聘人员并进行培训,配合产权方编写商铺经营租赁合同,或者就租赁合同结合物业管理提出意见,编制《购物中心项目物业管理方案》,编写相关的物业管理服务合同,编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等,建立相关的经营管理制度。在人员到位后,应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外,应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接,与项目开发者进行沟通,落实物业用房,参与物业用房的设计、装修,保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水,确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中,由于购物中心施工进度的影响,应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管,适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案,进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证,制定停车场管理方案,对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购,交接钥匙并规范钥匙管理,建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单,组织义务消防队伍并进行消防演练,确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外,还应积极参与设备选型,从管理角度对设备系统提供专业建议,辅助监督工程施工进度及质量,参与设备安装、调试,接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收,重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收,跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作,组织移交物业前期资料,包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组,提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接,审批业户装修设计,提供审核意见,监控装修施工过程,及时按规定提出整改要求,协助解决业户合理需求,组织验收小组,对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开,协助开业方案制定和实施,制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案,并针对突发事件处置预案进行演练,确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段,物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间,商业管理组织主要应关注如下方面:在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)。停车场(规模、车位数等)。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施,如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立,前期人员的到岗,相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中,主要的工作重点包括:提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况,提高设备使用效率,减轻后期管理的压力。审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度(定期巡查施工现场,参与工程例会,及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查)。检查前期工程的施工质量,对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患;参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程,指出工程缺陷,对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段,要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度,进行人员培训,提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批,提供开业和促销时期的安全防卫服务,制订物业管理收费标准予以明示,配合项目公司营销宣传、推广,准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

通过前期介入,可以大量收集和掌握第一手资料,根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案,进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时,与社会有关部门密切联系,从而确保开业进度并圆满完成预期指标。