DS物业辖区供配电设施设备维修保养操作规范

篇2：配电照明设备防雷与安全用电设施维护规范

配电、照明设备、防雷与安全用电设施的维护规范

1)配电盘每年夏季和冬季用电高峰前停电检修两次,具体要求如下:

①要对配电柜(盘)进行清扫,使各部位清洁无尘。摇测绝缘电阻符合以下要求:

A.低压配电装置的母线绝缘电阻值不低于100MΩ。

B.开关、刀闸、接触器、互感器等电器的绝缘电阻值不低于10MΩ。

C.二次线路对地的绝缘电阻值不低于2MΩ。

②检查低压控制电器的额定容量,导线的截面、电器保护元件的整定值应与实际负荷相适应。保证元件齐无烧灼现象。

③检查配电装置前、后设置的固定照明应完好,操作维护通道畅通,无堆积杂物,保持周围环境卫生。

④对带负荷分开的低压刀闸,(无填充式熔断器)每半年应对触头进行一次检查和紧固,刀口处涂少量凡士林油。

⑤检查空气开关与交流接触器的动、静触头压力应适中,无严重烧蚀。触头磨损达原厚度的五分之一或烧蚀严重时应更换,灭弧罩损坏或丢失及时修复。

⑥对低压电源自投系统及自备发电设备的配电装置,应做传动试验,联锁装置应动作可靠,严防反送电源事故发生。

⑦检查铁壳开关刀处有无烧蚀,机械闭锁是否可靠,速断弹簧有无锈蚀变形。在高峰负荷时异常天气或发生事故后应进行特殊检查:

A.处于高负荷时,应检查电气设备是否过荷运行,各连接处是否过热。

B.雨雷后应检查配电室是否漏雨、是否进水,电线、电缆沟内是否有积水,瓷绝缘有无闪、放电现象。

C.设备发生事故后,应重点检查熔断器及各种保护设备的动作情况,以及事故范围内的设备有无损坏或烧毁等情况。

2)电动机和热继电气的维护:房屋设备中,如高压供水系统的水泵、高层消防系统的消防泵、人防送风系统的风机等,都是以三相异步电动机为动力(电梯设备除外)。因此做好电动机的维护,是保证以上设备正常运行的关键。其维护要求:

①设备的管理部门要有专业管理人员全面的管理。制定运行管理规定、守则、岗位责任制等一系列制度。每台设备规定专业维修人员负责,严格按制度和维护规程进行严格管理。对于水泵、消防泵、风机等设备的电动机维护周期和要求是:

A.供水系统的水泵,工作频繁,除平时巡视检修外,每半年要对电动机进行一次小修,一年进行一次大修,有备用泵的系统,备用泵要处于完好状态,定期交替运行,维护周期。

B.消防泵和风机属长期备用设备,也要加强维护,使设备始终处于完好状态。对此应保证每年至少进行两次检修。检修期一般安排在"五一"和"十一"前为宜。大修周期可适当延长。

C.电动机的小修是指按时填充轴承润滑油、清除外部灰尘和油垢、拧紧各部位螺丝(栓)、紧固保护线及接线端、遥测定子绕组的绝缘电阻等项目。同时,检查和清扫起动和控制设备。

D.电动机大修除小修的项目外,还要解体检修,清除电动机定子和转子内的油垢、检查转子有无断排、检查和遥测定子绕组的绝缘、清洗轴承检查并填弃润滑油脂等。电动组装完毕应刷防锈漆。

②对电动的自动控制系统每年进行一次全面检修、调整及试验。尤其对保护装置、起动装置及连锁装置要认真检修和调试。采用接地保护的设备要遥测接地的电阻值。每次检修、小修、大修后将有关检测记录整理存档,妥善保存。

3)热继电器的使用和维护:热继电器是电动机的保护器件。造价低、结构简单、接线方便、调整简便,使用于长期工作或间断工作的异步电动机的超负荷保护,它能保证电动机的正常起动和运转,并能最大限度的发挥电动机的过负载能力。

①热继电器使用:由于热继电器能使用于长期或间断工作的一般交流电动机的过载保护,带有断相保护装置的热继电器,并能在三相电动机一相断线时起保护作用。具有自动及手复位两种功能。当调整为自动复位时可在5分钟内复位,而调整为手动复位时,则在2分钟后按动复位按钮使其复位。

②热继电器的维护:由于热继电器能够对电动机及电器设备起到保护作用,因此不能忽视对热继电器的维护。维护要点如下:

A.对于热继电器每年要不少于两次检修。应保证接线牢固,接点清洁无烧蚀,脱扣和复位机件灵活可靠,防尘盖齐全。

B.由于热继电器工作环境直接关系热元件的灵敏度,因此在检修时必须注意环境温度的变化。热继电器环境温度与保护设备环境温度相差不超过15~25度,若环境温度高于此温度又无法解决时可选择大一号热元件,反之可适当选择小一号热元件。

C.检查与热继电器连接的导线截面应满足负荷要求,无发热现象。因为由于导线产生额外的发热量影响热元件的正确动作,如有发热现象应检查处理。

D.更新保护设备时要注意热继电器的配合情况,要根据新设备调整或选择合适的热继电器,使其发挥保护作用。

E.当更换新热继电器时,要尽量选择带断相保护新型产品,安装后要正确设定整定电源。

4)照明灯具的维护:对于住宅使用的照明灯具一般多采用悬吊式、吸顶式、壁挂式和移动式等四种。随着建楼层高低以及装饰的需要,吸顶式和壁挂是较为普遍。

①线路安装不论采取什么敷设方式均必须符合安装规范的要求,维修方便,确保业主用电安全。

②管理单位建立健全维修管理制度和责任制,各级人员必须严格执行。

③电气维修人员每年定期对管理的照明线路、楼内分电盘、闸具、零线端子、熔丝等进行检查,发现异常及时处理。

④电气维修人员应每年雨季前对所管楼的三相四线制供电线路的进户线的接头进行认真检查,以防工作零线接触不良造成因负载不平衡,电压增高而烧毁家用电器的事故发生。

⑤业主更换灯具或装饰房屋,不得随意拆改线路。如须更改电路必须征求房管单位同意,并按专业安装规程施工。

⑥业主更换照明灯具或添加电器时应考虑用电量是否允许,同时考虑灯具的重量。

⑦业主若发现线路或设备供电不正常时应及时断开电源,同时通知房管部单位,由电气维修人员进行处理。

5)防雷接地

①检查避雷针、避雷线,避雷带及引下线有否锈蚀,如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重,截面锈蚀达30%以上的必须更换。

②用小锤轻敲引下线的导电接触部件,检查接触是否良好,焊点连接有否脱焊,有问题要及时解决。

③检查接地引线和接地装置是否正常,接地螺母是否牢固可靠,如发现问题要及时改正及紧固。

④每年雨季来临前,用接地电阻仪测试避雷系统的接地电阻(R≤10Ω)。

⑤避雷系统有锈蚀,刷银粉漆,每季度保养1次。

⑥导电接触部件,焊点,每季度保养1次。

⑦接地电阻测试,每年保养1次。

6)将工作相关内容、资料进行记录并整理归档。

篇3：DS物业辖区给排水系统管理操作规范

物业辖区给排水系统管理操作规范

1、给排水设备设施运行管理操作规范

1)设备操作

①启动水泵(潜水泵)前的检查。

A.检查水泵(潜水泵)进、出闸阀是否已打开,如未打开则拧开闸阀。

B.排除水泵机组真空筒里的空气(若有)。

C.检查电压表、信号灯指示情况。

D.手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。

②启动水泵(潜水泵)。

A.合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于"手动"位置。

B.按下启动按钮,水泵(潜水泵)启动,注意观察启动电流。

C.如果一次不能启动成功,可以再试启动,每次应间隔3分钟。如果三次都未能启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动。

D.启动成功后,让其运行5分钟。观察运行电流,听有无异常声响,闻有无异常气味,检查排水是否正常。

E.确认一切正常后,按下水泵(潜水泵)"停止"按钮,水泵(潜水泵)停止。

F.将转换开关置于"自动"位置,水泵(潜水泵)自动启动并运行。

③停止水泵(潜水泵)

A.将转换开关置于"0"(停止)位置,水泵(潜水泵)停止运行。

B.拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)。

C.关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(如果需要)。

D.检查有无不正常情况,发现问题及时处理。

2)运行管理

①巡视监控

A.水泵房管理员应每两小时巡视一次小区内水泵房(包括机房、水池、水箱),每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

B.巡视监控内容如下:

a.水泵房有无异常声响或大的振动;

b.电机、控制柜有无异常气味;

c.电机温变是否正常(应不烫手),变频器散热通道是否顺畅;

d.电压表、电流表指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各元器件是否工作正常;

e.机械水压表与PC上显示压力是否大致相符,是否满足供水压力要求;

f.水池、水箱水位是否正常;

g.闸阀、法兰连结处是否漏水,水泵是否漏水成线;

h.主供水管上闸阀井盖、井裙是否完好,闸阀是否漏水,标识是否清晰;

i.止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;

j.临时接驳用水情况;

k.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

C.水泵房管理员在巡视监控过程中发现给排设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决;处理不了的问题,应及时详细地汇报给工程部班长或主管,请求协助解决。

②给排水设备设施异常情况的处理

A.主供水管爆裂的处置:

a.立即关闭相关连的主供水管上的闸阀;

b.如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水,则应关停相应的水泵;

c.立即通知客服部及工程部主管。工程部主管联络供水公司进行抢修;客服部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况;

d.在工程部班长或工程部主管的组织下,尽快挖出所爆部位水管;

e.供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压(用正常供水压力试压),看有无漏水或松动现象;

f.确认一切正常后,回填土方,恢复水管爆裂前的原貌。

B.水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

C.水泵房发生水浸时的处理;

a.视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;

b.堵住漏水源;

c.如果漏水较大,应立即通知主管,同时尽力阻滞进水;

d.堵住漏水后,应立即排水;

e.排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等;

f.确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后,开机试运行;如无异常情况出现则可以投入正常运行。

③交接班要求

A.接班人员应准时接班。

B.接班人员应认真听取交班人交代,并查看《给排水设备设施运行日记》,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在《给排水设备设施运行日记》上签名。

C.有下列情况之一者不准交班:

a.上一班运行情况未交代清楚;

b.记录不规范、不完整、不清晰;

c.水泵房不干净;

d.接班人未到岗;

e.事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责处理,接班人协助进行。

④水泵房管理员应将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在记录本上,于每月的规定时间前由班长将上一个月的记录整理成册后工程部存档,保存期为二年。

2、将工作相关内容、资料进行记录并整理归档。

篇4：DS物业辖区给排水设备设施维修保养操作规范

物业辖区给排水设备设施维修保养操作规范

1、目的:规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。

2、适用范围:适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

3、职责:

1)工程部经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

2)工程部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织,监督该计划的实施。

3)班长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

4)客服部负责向有关用户通知停水的情况

4、程序要点:

1)给排水设备设施维修保养年度计划的制定

①每年的冬季供暖之前,工程部主管组织班长/管理员一起研究,制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。

②制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则:

A.给排水设备设施使用的频度;

B.给排水设备设施运行状况(故障隐患);

C.合理的时间(避开节假日,特殊活动日等)。

③给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:

A.维修保养项目及内容;

B.备品,备件计划;

C.具体实施维修保养的时间;

D.预计费用。

2)水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按、给排水设备设施维修保养年度计划、进行。小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂,主供水管上闸阀拆换,以及控制柜内变频器,PC中央处理器的维修保养由外施工单位完成,其余维修保养由水泵房管理员负责。

3)水泵机组维修保养

①水泵房管理员每年的春季供暖后、冬季供暖前对小区内所有水泵机组进行一次清洁,保养。

A.电动机维修保养:

a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;

b.检查电动机轴承有无阻滞或异响,如有则应更换同型号规格轴承;

c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;

d.清洁电动机外壳;

e.检查电动机是否脱漆严重,如有脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

B.水泵维修保养:

a.检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;

b.转动水泵轴,如果有卡住,碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;

c.检查压盘根处是否漏水成线,如果则应加压盘根;

d.清洁水泵外表;

e.如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。

f.检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏应更换。

g.检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

h.控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁,保养。(参照配电设备设施维修保养操作规范进行)

C.远传压力表维修保养:

a.检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;

b.检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;

c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

D.闸阀、止回阀、浮球阀、液拉控制器维修保养

闸阀维修保养:

a.检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;

b.检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳;

c.对闸阀阀杆加黄油润滑;

d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

e.止回阀维修保养:

f.检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;

g.检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;

h.检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。

i.浮球阀维修保养:

j.检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;

k.检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;

l.检查浮球连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。

m.液位控制器维修保养:

n.检查密封圈,密封胶垫是否损坏,如损坏责应更换;

o.清除压力室内污物,疏通控制水道;

p.检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;

q.紧固所有螺母。

E.潜水泵或排污泵维修保养

a.用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否达到0.25MΩ以上,如未达到则拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。

b.检查密封圈是否老化,如已老化则应更换。

c.检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号规格的轴承。

d.清洁潜水泵,排污泵外壳,锈蚀严重则在表面处理后重新油漆一遍。

e.检查潜水泵,排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛责应紧固。拧紧潜水泵,排污泵上的螺母。

F.明装给排水管维修保养(每年秋季进行一次)

a.检查支持托架是否牢固,如不牢固则应加强。

b.检查流向标识是否鲜明醒目,否则应整改。

c.检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

d.检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。

4)每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则工程部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

5)对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,先经工程部主管口头批准后,可以先组织解决而后上报公司。

6)水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰,完整,规范地记录在维修保养记录表内,并于每次维修保养后的三天之内由班长整理成册后交工程部存档,保存期为长期。

7)停水管理。给水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由工程部主管填写停水申请,经工程部经理批准后通知客服部,由客服提前24小

时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

5、将工作相关内容、资料进行记录并整理归档。

篇5：DS物业辖区电梯的管理程序

物业辖区电梯的管理程序

1目的

本程序明确对zz物业管理公司所管理的电梯(包括自动扶梯)进行维修保养的职责、程序和要求。

2适用范围

适用于zz物业管理公司电梯维修中心所承担的新安装及在使用的电梯及自动扶梯。

3相关标准要素

GBT19002-ISO90024.94.104.13

4相关文件

GB7588-1995电梯制造与安装安全规范

GB10060-93电梯安装验收规范

《深圳经济特区电梯及自动扶梯安全管理条例》

5职责

确保电梯正常安全运行,保障生产、生活及各项活动正常开展,保障电梯及自动扶梯使用人的人身安全,延长电气部件、机械零件的使用寿命。

6程序

6.1新装电梯的安装验收

6.1.1电梯及自动扶梯经安装单位安装完工后,电梯维修中心根据物总的计划通知,派注册检测员参与对新装电梯(自动扶梯)的安装验收,并在相应的验收报告书上签字。

验收依据:GB7588-1995电梯制造与安装安全规范

GB10060-93电梯安装验收规范

6.1.2由安装单位向市劳动局申报安装验收,经市劳动局检测合格并发放运行证后,电梯维修中心方可接受安装单位的移交。

6.1.3移交时应接受的文件和资料。

6.1.3.1制造厂提供的资料

a.装箱单;

b.产品出厂合格证;

c.电梯机房井道图;

d.电梯使用、维护说明书;

e.电梯电气原理图及符号说明;

f.电梯使用单位提供的经制造厂同意的变更设计证明文件。

6.1.3.2电梯安装部门提供的电梯安装验收证书

6.1.4以上资料及文件由电梯维修中心负责验收,在清单上签字。尔后移交公司资料室,资料员签收后,按公司档案管理条例进行存档。

6.2电梯的管理

6.2.1电梯的管理标示和标识

6.2.1.1各管理处将下列标识张贴在电梯显目处:

a.将市劳动局审核后发放的《准运证》张贴在电梯、自动扶梯显目处;

b.将乘搭电梯、自动扶梯注意事项张贴在基站显目处;

c.将电梯维修中心地址、联系电话、投诉电话张贴在显目位置。

6.2.2各管理处依照电梯维修中心制订的"电梯管理细则"的内容进行电梯的日常管理,并作好电梯运行记录。

6.2.3电梯维修中心每年征求一次各管理处对电梯运行情况的意见,意见表反馈后,电梯维修中心针对情况采取相应措施。

6.3电梯的维修保养

6.3.1电梯维修中心按照GB7588-1995电梯制造与安装安全规范、GB10060-93电梯安装验收规范以及《深圳经济特区电梯、自动扶梯管理条例》制订电梯维修保养操作规程及岗位责任制。

6.3.2电梯的巡视检查:电梯维修中心人员每周对所管辖范围的电梯巡视检查一次。巡视检查按检查表所列内容进行。

6.3.3电梯的保养

6.3.3.1维修工按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。

6.3.3.2保养质量的检查监督,由电梯维修中心注册安全检测员负责实施,对每个保养组例行保养的电梯,每月至少抽检2台。检测员填写抽检表,签注抽检意见。

6.3.4电梯的维修

6.3.4.1电梯维修中心制订"电梯维修细则",各维修组、维修工在维修电梯时应按"电梯维修细则"内容进行。电梯大中小修的分级分权详见"电梯维修细则"。

6.3.4.2电梯的中、小修由各维修组进行,组长负责维修质量检查,因零配件紧缺不能在24小时内修复的,除在基站悬挂"电梯维修,暂停使用"的标牌外,维修组长应向管理处说明原因,并向电梯中心技术主管汇报情况。

6.3.4.3电梯维修工在排除电梯故障后应填写电梯维修表,维修表一式两份,管理处和电梯中心各存壹份。

6.3.5电梯的大修由电梯维修中心调配力量实施,由注册检测员进行质量检查,对质量达不到GB10060-93标准的,应在两周内整改完毕。如配件紧缺不能按时修复应通知管理处。参加大修有关人员,应填写电梯大修记录,由电梯维修中心存档。

6.4紧急情况处理:电梯出现紧急情况,管理处电梯操作人员应在5分钟内赶到现场,严格按照"紧急情况操作说明"的内容进行操作。如管理处操作人员对求援操作无十分把握,应立即通知电梯维修专业人员到场,维修人员接到通知后应在30分钟内赶到现场。紧急情况处理完毕之后,应填写紧急情况记录表,此表一式两份,管理处和维修中心各壹份存档。

6.5重大事故的处理:重大事故指损失在千元以上(包括人身事故)。电梯发生重大事故时,维修中心主管人员应立即到现场,分析事故发生原因,了解损失程度,并采取对策措施。如是伤亡事故,应及时向市劳动局安委会反映,重大事故应有记录。

6.6电梯年审:

6.6.1维修中心每年10月底前向市劳动局申报年审。

6.6.2凡年审不合格项目,由维修中心负责派人在两周内整改完毕。

6.6.3电梯、自动扶梯必须取得劳动局发放的准用证才能使用。

6.7电梯负荷试验

6.7.1电梯维修中心负责对在用电梯每五年进行一次负荷调效试验,对在用扶梯每三年进行一次负荷调效试验。

6.7.2负荷调校试验方法及内容按GB10060-93进行。

6.7.3凡试验不合格,维修中心派人在两周内整改完毕。

6.8电梯档案

6.8.1对zz物业管理公司所管辖的电梯建立台帐。

6.8.2对每台电梯建立档案,内容包括:

a.电梯档案卡

b.大修记录

c.试险记录

d.合格证

6.9电梯专业人员培训

6.9.1电梯司机须经市劳动局培训后获得"操作证"才能上岗。

6.9.2电梯维修工须经市劳动局培训,考试合格后颁发"电梯维修证"才能从事电梯维修工作。

6.9.3维修中心按计划每年对电梯司机进行一次操作要领、注意事项的学习培训。

6.9.4维修中心按计划每年对电梯司机进行

一次"应急救援"实际操作培训。

6.9.5维修中心每年组织电梯维修工参加市劳动局"电梯维修工"资格年审的学习培训。

6.9.6维修中心应创造机会给员工到生产厂家接受专业培训。

7记录

7.1电梯保养记录:

a.电梯保养例行记录单

b.维修记录

c.电梯定期保养检查记录单

7.2扶梯保养记录

7.3大修记录

7.4抽检记录

7.5意见反馈表