ZZ园设施设备维修保养管理方案
桂花园设施设备维修保养管理方案
管理目标:
园区设施设备能正常运行。
灯罩完好无损、干净,正常调整因素除外,亮灯率保持在99%以上。
做到"急修不过夜,小修不过二",确保及时率达95%以上,合格率达98%。
业主对工程维修的有效投诉率低于2%。
设备房标识齐全,巡查、保养记录齐全,机房环境干净整洁。
人员配置:
1、维修工3人,负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、维修及业主自用设备设施的有偿维修保养工作。
2、岗位设置:
1)维修工A:负责园区巡查、外委单位维修保养监管、设备设施保养兼日常维修。
2)维修工B:负责园区弱电维修保养、设备设施保养及日常维修。
3)维修工C:负责水电抄表、设备设施保养及日常维修。
3、日常工作安排:
1)维修工A:每周对园区公共设备设施巡查一次,每天上午分区域对灯具、门窗、墙路面、健身娱乐设施、景观水系、电气箱、管道阀门、排污泵、风机房及安防设备进行检查记录,下午对巡查出的问题进行处理及记录。
2)维修工B:每周三对周界报警设备进行一次检查维护,每二天对周界报警系统进行一次报警试验(保安部负责),每月对探头范围绿化进行一次修剪(绿化工负责),确保周界报警系统正常工作;其余工作日按计划对公共设备设施进行保养及处理日常维修工作。
3)维修工C:每月30日抄一次公共电表,形成公共能耗报表,及时掌握公共设备设施运行情况;其余工作日处理日常维修工作及按计划对公共设备设施进行保养。
4)每月22日,根据材料使用量填写常用材料申购单,尽量避免维修等料延误维修速度,保障维修及时率。
4、维修服务规范:
1)上门维修准备
从接到报修开始应在15分钟内或按约定时间准时到达业主家。所有维修人员出工前必须随身携带工具箱,仔细检查箱内工具,并根据维修项目做好相应调整,做到工具齐备,箱体清洁。
2)入户维修
①按规定门铃、叩门
A、到达业主家门口先轻按门铃,如无反应则在间隔6秒钟后再按第二次,不能连续按。
B、如无门铃则应轻轻地叩门,叩门时,一般用右手食指和中指的中关节轻轻连叩两次,然后等待2~4秒钟。若室内没有回音再连续敲三次,等待6~8秒钟。若仍无回音,再敲三次,等待10秒钟。如果连续敲3遍门仍无回音,则不应该再敲。在业主门上留下另约时间维修通知单后离开,并及时将情况向管理中心汇报。
②在隔门与业主对话时,必须说明身份和来意;业主开门后应招呼一声"您好",征得业主同意后,穿上专用自备鞋套,在业主带领下进入维修房间,不可随意走动。
③在维修开始前,应再次询问需维修项目,仔细查看维修现场及周边状况,如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。
④摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料,并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。
⑤在维修中应专心致志,保证质量,提高效率,并尽可能降低噪音,工具轻拿轻放;严禁吃、喝、抽和收取小费。
⑥维修完毕后,应对维修结果进行自检,待业主验收认可后,请业主签字。
⑦按公司收费标准收费,如业主有异议,应耐心解释,不可与之争执。同时,维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。
⑧对未能及时完成维修的(如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等),应对业主说明情况,解释原因,取得业主的谅解和支持或说明维修计划(包括完成时间),并尽快将其解决。
⑨如因各种原因确实无力完成的,应告知业主,请其另行解决。
3)清场
工作完毕后将工作前移动的物品要放回原处,要做好清洁工作。
4)离场
离开业主家时应说声"如有需要尽管与管理中心/维修中心联系"并向业主说"再见"。
5)维修材料注意事项
原则上所需维修材料均由业主自行购买,业主确实不便购买的,可代为购买,购买材料时,应要求供方出示质保卡,并开具发票。
6)与管理中心的通报
如该次维修服务业主未通过管理中心报修,当维修结束或与业主沟通后,及时将情况向管理中心通报,便于及时闭环。
要求标准:
1)草坪灯、地埋灯、庭院灯、车库灯、导向灯每天开关时间:根据季节及天气情况灵活掌握。
2)亮灯情况由中班队员进行检查,发现损坏的填写《报修登记表》,次日由早班班长交客户服务部,客户服务部落实工程维修人员及时查明原因,给予维修,要求:灯泡灯罩无缺损,设备完好,亮灯率在99%以上。
3)每半年擦拭或清洗一次灯泡和灯罩内部。要求:灯泡、灯罩保持清洁明亮。
4)窨井、窨沟、排水沟、集水井,每月检查一次,每年清理一次,(全体员工配合)台风来临前突击检查一次。要求:无积水、无杂物、无塌陷,水流畅通,井盖完好。
5)排污泵、排气扇,每月进行试运行;遇雨天上班时第一时间对半地下车库巡视,检查排水泵液位开关、排水情况是否正常,管道阀门接是否漏水等,并作好检查记录。
6)每月检查一次控制箱,每季检查并进行除尘,对接头螺丝紧固;对控制箱体表面进行一次除尘拭擦。要求:表面无灰尘,及扇叶无变形现象。
7)每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减压阀,如发现有漏水现象应及时处理。要求:无渗漏现象。
8)露天消防栓每年一次保养。要求:表面无生锈现象,颜色一致。
9)消防箱喷淋管每年一次保养。要求:管道表面无生锈现象,颜色一致。
10)定期检查风机房,每月对风机房内设备设施进行一次全面保养。要求:设备正常运行,无损坏现象,表面无积尘,并做好记录。
11)消防仪表每周巡查(机房维修工负责,公共区域保安负责)。要求:压力正常。
12)每月对亭子进行检查,发现问题及时处理,每年保养一次。要求:屋面、立柱无损坏。
13)每周检查健身娱乐设施,连接是否牢固、表面有无破损、地面保护设施是否开裂。根据需要对螺丝进行加油、紧固。
14)网球场每月检查一次一年保养一次。要求:地面、围栏表面无锈腐现象,螺丝要牢固。
15)花架每季度检查一次,视情况进行养护。要求:表面无破损。
16)景观水池每季度检查一次半年清洗一次。要求:无
渗水、无破损、底部无严重积尘。
17)园区建筑小品、护拦每年保养一次。要求:无损坏现象。
18)外墙面每月检查一次,三年清洗一次。要求:无脱落无空鼓无渗水,表面完好无损坏。
19)内墙面每月检查一次,每三年翻新一次。要求:表面整洁无破损。
20)道路、停车场每周检查一次。要求:地面平整无破损。
21)水景开放时间:(保安队负责开关)
国定假日:10:00~12:00,晚上开放时间参照双休日;
双休日:17:00~19:00(12月~4月);18:00~20:00(5月~11月)。
22)公共门窗、锁每周检查一次。要求:表面完好无变形,窗户无渗水。
23)每月一次对道闸进行检查,保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求:起动灵活,无损坏现象。
24)每年一次检查并清洁单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒。要求:无积尘,接头无松动现象。
25)每半年测试一次各主要用电线路的绝缘状况。要求:绝缘良好。
26)每年对围墙的铁质护栏进行一次保养,要求无明显锈迹。
27)UPS、备用电源每季放电运行一次,时间约45分钟左右,检查外观是否清洁,各接线端子是否牢固。
5、业主有偿服务管理
(1)要求标准
1)在接到维修单后十五分钟赶到现场。急修15分钟内到现场,小修2小时内完成,中修24小时内完成,大修1天内有答复。
(2)管理内容
有偿服务项目
住户自用部位、自用设备的维修和养护
1)更换灯管、灯泡;
2)维修、更换门锁;
3)住户自用部位下水道疏通服务;
4)安装插座;
5)热水器、抽油烟机拆装;
6)室内供电线路维修;
7)挂镜、像框;
8)更换玻璃;
9)维修、更换自来水管、水阀及软管;
10)维修、更换水盆、水箱配件;
11)维修、更换晾衣架。
(3)维修后开具收费凭证。
6、安保系统智能化系统的维护方案和计划
(1)智能化系统维护方案
**?桂花园智能化系统包括摄像监控系统;红外周界防越报警系统、保安巡更监控系统;可视对讲门禁系统;车辆管理系统;消防报警系统;对于以上配置特点,制定如下维护方案:
日检:系统外观;前端、终端、传输线路信号
日常检查记录;软件测试
维护内容例检:系统外观;前端、终端、传输线路信号
传输阶段性检查、记录、软件测试
临检:对日常维护工作、例检工作进行督检,
对其工作成果进行测评
一般性检查维护(日检)
月检
维护方式定期检查维护(例检)季检年检
临时抽样检查维护(临检)
详细维护保养项目见表1所示
2、智能化系统的维护计划
小修计划:根据日常维护记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修计划。
中修计划:根据季检记录及报告、年检记录及报告,制定每年一次的中修计划。
大修计划:根据年检记录及报告,制定每三年一次的大修计划。
篇2：消防系统检查保养工作流程制度
消防系统检查保养工作流程
一、维修人员每天一次对消防系统进行巡查,并填写《值班记录》,以了解设备运行情况,巡检内容如下:
(一)喷淋头有无漏水,自动与手动报警器有无遗失。
(二)防水箱内是否有充足的消防备用水,开关是否处于打开位置。
(三)水泵电控箱电压是否正常。
(四)观察各压力表的指示,并作比较看是否正常。
(五)控制中心正常与否,有无异常报警等。
二、每月由维修班、保安部配合维保单位一起对消防系统进行一次全面检查,检查内容如下:
(一)观察火灾报警器(包括区域报警器或楼层显示)和联运控制装置,各种显示是否正常,时钟是否正确。
(二)火灾报警器和联动装置的各种功能是否正常,如:主备电转换、自检、消声、复位、查首址、查容量、探头、屏蔽、开启、对讲等。
(三)模拟火灾响应和故障报警试验,查一个防火区,查探测和手动按钮。
(四)消防通信检查,检查通话是否清晰、准确。
(五)检查水系统压力表是否正常。
(六)检查阀门有无跑、冒、漏、滴的现象。
(七)开启一个末端试水阀放水,检查水流指示器、压力开关、水力警铃是否动作,消防控制室报警显示是否正常。
(八)防火分隔现场控制按钮及遮拦是否完好。
(九)防火分隔手动和现场电动开启卷帘门,观察设备运行情况;门有无卡、碰、擦情况,延时限位是否正常,电动机运行有无异常。
(十)排烟、送风道有无锈蚀、损坏、阻挡现象,风机能否正常工作。
三、定期检查
(一)除进行以上检查外,还应由工程管理部组织进行季检、年检,并填写《设施设备季度检查评分表》,检查内容如下。
(二)启动消防水泵、排烟风机、正压风机,观察设备运行是否正常,各阀门启闭是否灵活,电控箱及消防联运控制台各种显示是否正常。
(三)备用设备自动投入功能试验,检查是否正常。
(四)输入电源为双电源时,还应进行该功能检查。
(五)火灾事故广播检查:检查选层广播切换功能,采用喇叭强功能备用功放转换功能是否正常,有无不响喇叭。
(六)检查声光讯响器有无不响不亮的现象。
(七)消火栓放水试验,检查各阀门启闭是否正常,测试出水水压是否符合要求。
(八)联运控制台功能是否正常。
(九)消火栓泵、自动喷淋泵在联控台上显示是否正确,在各控制启动处,能否正常启动。
(十)防火卷帘门手动和联运试验、检查其控制功能、延时、反馈、信号开启是否正常。
(十一)通风、空调防排烟设备联动控制检查,分别进行手动和联动试验,其联动逻辑关系和功能应符合要求。
(十二)消防电梯及其它联动设备均要求进行手动和联运控制检查,查其功能和显示应符合要。
(十三)普查水系统各阀门位置是否正常,有无锈蚀和卡死。
(十四)自动喷淋系统末端试水阀和消火栓箱阀,排放污水,冲洗管道。
(十五)水泵、风机及管道、阀门、防火卷帘门等应进行全面检查、维护、保养。
(十六)加装灭火器内干粉等。
篇3：某小区智能化设施使用管理规定
小区智能化设施使用管理规定
1.目的:
为提高小区的服务质量,为业主提供安全舒适的家居环境
2.适用范围:
闭路电视监控系统、可视对讲系统、门禁系统、报警系统
3.管理规定:
3.1小区闭路电视监控系统、可视对讲系统所配装的摄像头应保持清洁,其镜头部分,每月应打扫两次,特殊情况酌情处理,以确保摄像质量。
3.2.现场安装的各类控制设备其周围环境不应有强电磁场干扰源,以确保视频信号的质量。
3.3智能化设施有关设备的维修保养工作应由有关专业人员负责。
3.4中心控制室内的相关设备,日常的运行、维护工作应由专职人员负责
3.5出现故障应立即通知有关部门,马上检查使其恢复正常。
3.6非工作人员不得进入中心控制室。
篇4：XZ物业园区设备维修管理制度
物业园区设备维修管理制度
1、接管验收制度
设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程,把住这一关,对日后的管理和使用有着很重要的意义。因此,在进行房屋设备的运行管理和维修管理之前,首先要做好房屋设备的接管验收工作,接收好房屋设备的基础资料。接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收,而且包括对维修后房屋设置的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。房屋设备的第一次验收为初验,对发现的问题应商定解决意见,并确定复验时间。对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签定协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能够使用、且不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。
2、预防性计划维修保养制度
为了延长设备的使用寿命,防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备修理、维护管理的组织措施和技术措施叫计划维修保养制度。实行计划性维修保养制度可以保证房屋设备经常保持正常的工作能力,防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等状况,提高设备的运转效率;实行预防性维修保养制度,既可以延长设备的修理间隔期,降低修理成本,提高维修质量,又可以保证房屋设备的安全运行,对延长设备使用寿命,树立物业管理企业的良好形象都将起到很重要的作用。
一般来说,进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的使用特性和使用条件来决定的。
(1)确定维修保养的类别、等级、周期与内容。
这些应由物业管理企业根据设备的实际情况由工程技术人员制订。一般根据维修与管理相结合的方法,采取大修集中、维修分散的组织形式。具体内容包括:日常定时定点的常规保养周期(分周保养、半年保养、一年保养三个保养等级);中修、大修、专项修理和更新改造的周期与内容。
(2)制订设备维修保养要求。
(3)实施预防性计划维修保养制度,并进行监督检查。各设到
备管理部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求,编制预防性维修保养制度,分期、分批、分项下达给维修管理人员和设备操作使用人员实施,并进行监督和检查。
3、值班制度
建立值班制度并严格执行,可以及时发现事故隐患并排除故障,从而可保证设备安全、正常地操作运行。具体内容包括以下几个方面:
(1)房屋设备值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,如因工作需要离岗时,必须由符合条件的人替岗,并向其交待离岗时间、去向;
(2)按时巡查,作好记录,及时发现事故隐患,及时解决、及时报告;
(3)接到请修通知,及时通知、安排有关人员抢修、急修;
(4)不得随意调换值班岗位,就餐实行轮换制。
4、交接班制度
搞好交接班工作,可以保证值班制度的实施。具体内容有:
(1)值班人员做好交接班工作,包括按巡查表认真仔细巡查,发现问题及时解决,当班问题尽量不留给下一班,并做好记录和环境卫生工作;
(2)接班人员提前15分钟时间上岗接班,清查了解所上班次,办理好交接班手续;
(3)值班人员办完交接班手续后方可下班,若接班人员因故未到,值班人员应坚守岗位,待接班人员到达并办完手续后才能离开;
(4)除值班人员外,无关人员不得进入值班室。
5、报告记录制度
建立报告记录制度可以让物业经理、技术主管和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况,及时发现设备管理中存在的问题,以便及时解决。具体内容有:
(1)向班组长报告。
发现以下情况时,应向班组长报告:主要设备非正常操作的开、停、调整及其他异常情况;设备出现故障或停机检修;零部件更换或修理;维修人员工作去向;维修材料的领用;动作人员暂时离岗。
(2)向技术主管报告。
发现下列情况时,应向技术主管报告;重点设备非正常操作的启动、调整及异常情况;采用新的运行方式;重点设备发生故障或停机抢修;系统故障及检修;重要零件更换、修理、加工及改造;成批和大件工具、备件和材料领用;员工加班、调班、补休、请假。
(3)向物业经理报告。
发现下列情况时,应向物业经理报告:重点设备发生故障或停机修理;影响楼宇或小区的设备故障或施工;系统运行方式的重大改变,主要设备的技术改造;重点设备主要零部件更换、修理或向外委托加工,设备的增改或向外委托加工;班组长、技术骨干以上人员及班组结构调整。
除了上述设备管理制度外,还有设备清修制度,设备技术档案资料保存、管理制度,房屋设备更新、改造、报废规划及审批制度,承租户和保管房屋设备责任制度及房屋设备清点、盘点制度等一系统房屋设备管理制度体系,从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。
篇5：大良购物中心设备三级保养制度
购物中心设备三级保养制度
1、设备保养分为日常保养,一级保养、二级保养(小修);
2、日常保养:
1)日常保养由操作人员完成,每班进行,并在交接班日志上,认真作好记录;
2)日常保养的主要内容是对设备运行状况及参数检查,记录(温度、电流、电压、振动、噪声等),对设备进行擦拭、清扫,上油润滑,及具体设备技术说明上要求做到的内容,保持设备周围环境整洁;
3)发现异常情况及时排除,并在交接班日志上做好记录,如较严重应在5分钟内通知运行、维修主管;
3、一级保养:
(1)一级保养由维修操作人员共同进行,属计划性保养,二至三个月进行一次,保养计划由工种领班制定,并报物业部;
(2)一级保养按保养单所列内容进行保养,保养单上所列内容由各工种领班制定,主要内容是对设备内外清理,润滑洗油,对有关部位检查,拆卸、调整,对各电器元件、线路进行紧固、清理、校测、补齐,最后清扫整理工作现场;
(3)保养人员填写保养单,并交还给维修领班;
(4)由维修领班或领班指定人员对保养情况进行检查,并在保养单上签字验收。
4、二级保养(小修):
(1)二级保养属计划性保养,应由领班事前一周填写申请呈物业部经理批准后进行;
(2)二级保养以维修人员为主完成,设备运行半年左右进行一次;
(3)二级保养按保养单内容事先准备好备件,安排好人员及其它相关部门协调工作;
(4)二级保养按保养单所列内容进行,二级保养单内容由设备保养人员制定,主要内容包括完成一级保养规定内容;检查、修复、更换受损件;检查、更换冷却润滑系统元件及线路。工作暂停期和完成后,应对工作现场清扫,整理;
(5)维修保养人员填写保养单,并交还给领班;
(6)物业部或由物业部指定的领班对二级保养工作进行检查,并在保养单上签字验收;
制度专栏
