物业园区设备管理改进计划
物业园区设备管理改进计划
**20**年度设备管理改进计划
设备管理以设备的使用,保养,维修三方面为核心;将设备技术资料,有关的信息,日常设备管理活动,进行有效地分门别类记录,反映,统计,分析,实时掌握设备的动态,延长设备的使用寿命.
针对**花园建筑设备的特点及现状,要完善对设备电器技术资料、设备日常保养维修、设备使用、设备配件、能源消耗等几方面设备管理规章制度,做为20**年度**设备管理改进的基础。
1.完善设备技术资料管理:
全面收集设备,辅助装置,轴承,传动机构;技术档案等技术资料档案,进行分类,排序,存储.做到设备编号和技术标牌齐全,设备资产帐,物,卡相符.对设备实行全过程的管理,从选型、安装、调试、使用、维修、改造,直至报废更新等都管理起来。
2.完善设备日常修理管理(包括设备故障管理),减少设备故障率.
对设备电器的小修和大修、技术改造、设备故障、能源消耗、设备运转时间等信息进行详细记录。便于设备管理人员根据记录制定最佳维修方案,并指导维修人员按照设备运转部位的性能,技术要求,运转情况,而采取正确地维修方法,缩短因设备修理而停机的时间。使设备管理工作深入细致,实现维修工作量的考核数量化.
设备故障管理:主要记录了设备故障发生的日期、故障维修方式、故障类型,并掌握设备运转状态磨损情况。设备管理人员根据对历次设备故障记录的分析,故障类型的统计可得出:易损另配件,在正常条件下的磨损和使用期限,有计划地进行更换维修;对非正常的设备故障,设备管理人员就可采取相应的措施,进行改进性维修,降低故障率。
3.完善配件管理,使配件的库存处于一个合理的水平.
对配件的管理从以下几个方面入手:从设备管理的角度说:编制<>;记录各台设备所需要更换的主要易损件的编号、名称、规格型号、使用数量、计划库存量和实际库存量。通过对主要配件的管理,基本上就掌握了设备的配件需求量,
4.减少能源消耗
确认各设备的能耗状况,提出确实可行的节能方案,在**花园中,中央空调的耗能占总能耗的55%,在20**年度,要对会所中央空调,各栋大堂空调进行多管齐下的维护保养,包括冷冻水管,冷却水管的清洗等,减少电能的消耗。
随着**入住率的提高,原来申请的水指标已不能满足业主的需要,水指标的更改申请的前期准备工作进行中,估计20**年初可完成.
5.加强对工程维修人员的管理,是改善设备管理的前提.
其中包括对工程维修人员的培训,工程维修人员的考核.培训包括三方面:上门维修服务的规范,专业技术的培训,安全方面的培训加大对专业知识的培训深度,如变频技术,弱电方面的技术.在工程人员考核方面
20**年度设备管理改进计划将围绕以上五个方面开展
序号内容估计完成时间责任人
01用水指标的更改申请20**年初Z
02大堂空调的维护保养单位的确定20**1-4月Z
03规范及专业技术的培训(详见20**年度的培训计划)20**1-12月Z
04安全规范的培训20**1,4,7月Z
篇2：园区机电设备管理人员工作规定
园区机电设备管理人员工作规定
1.目的
规范机电设备管理各类人员的工作规范,确保机电设备管理的有序和有效。
2.适用范围
适用于管理处、工程部对机电设备管理各类人员的管理。
3.内容
3.1维修员岗位规定。
3.1.1值班维修员必须全权负责设备运行期间的全面工作。
3.1.2值班维修员必须坚守岗位,不得擅自离岗,工作去向必须向工程主管(工程主任)报告。
3.1.3水、电维修员必须按规定时间巡视设备的运行情况,及时调整设备运行中的偏差,处理设备隐患。
3.1.4设备运行中遇设备故障,而值班有员无法处理时,应及时报告工程主管(工程主任),以便组织抢修。重大设备故障时,工程主管(工程主任)应立即报告公司工程部经理,工程部经理安排专业工程师协助处理。
3.1.5值班维修员必须做好本班工作记录,发现问题未记录,一切责任由当班人员负责。
3.1.6接班人员必须提前十五分钟到达岗位,做好接班准备工作。确认交接设备运行良好,使用设备齐全,值班场地清洁,值班记录准确完整后进行交接班工作。
3.1.7除紧急事故外,任何承包出去的工程项目均须按供方管理规定和统一采购管理规定执行;因工作需要的加班必须事先向工程主任(工程主管)同意方可。
3.2维修员工作规范
3.2.1严格遵守各项规章制度,确保管辖范围内一切设施、设备的正常运行。
3.2.2每日进行维修工作时,发现问题及时检查、处理。
3.2.3在巡视或进行维修工作时,严禁大声喧哗,打闹嬉笑或工作时吸烟。
3.2.4在巡视或维修过程中,除在维修单上做好记录外,必须在《巡视检查记录表》上的记事栏进行详细记录,以便主管随时进行检查。
3.2.5除非紧急情况(如断电、漏水、电器或电路短路等)维修员不得接受其他部门或业户的邀请私自进行维修,凡属业户委托维修项目,须由管理处统一安排方可进行,进行业户室内维修时,必须有业户陪同或业户代表在场方可进入室内维修。
3.3维修员工作安全措施。
3.3.1维修员在断开自动开关或隔离刀闸工作时,必须把"禁止合闸"的标示牌挂在手柄上。
3.3.2带电工作时必须使用绝缘柄的工具,戴好手套穿长袖和长裤的工作服。
3.3.3电气试验时必须穿绝缘鞋。
3.3.4工作完毕后,应检查工具有无遗忘,并须将拆动部分恢复原状。
3.3.5雷电时禁止进行任何电气设备的维修工作。
3.3.6带电高空作业时必须二人进行。
3.3.7在易燃易爆场所必须使用防爆灯,调换灯泡时须停电作业。
3.3.8在炽热高温场所作业时,必须做好通风降温措施,禁用易燃油类或挥发性液体。
3.3.9禁止在潮湿场所进行带电工作,要保持工作服干燥,养成穿绝缘鞋、戴绝缘手套的良好习惯。
3.3.10消防设施必须摆放在显眼处,便于取用的地方,且保持消防设施的良好使用状态。
4.记录无
5.附件无
篇3：园区机电设备巡视检查规程
园区机电设备巡视检查规程
1.目的
规范机电设备检查管理,确保系统正常运行。
2.适用范围
各管理处的机电设备检查管理。
3.职责
3.1管理处主任负责督导下属做好机电设备的管理工作。
3.2工程主任(工程主管)负责机电设备的管理。
3.3运行管理员负责各自责任范围内的日常巡视检查。
4.内容
4.1各管理处主任组织相关人员根据辖区不同设备性能、作用和运行要求对设备采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式,以确保设备完好。
4.2机电设备的日常运行巡视检查由运行管理员负责,每天按规定对所管辖设备的运行(包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等)进行全面检查。每次检查情况记录在相关设备机房巡视检查记录表上,检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除,并记录在《设备事故记录表》。
4.3对需要大修或中修的维修项目由维修员根据设备维修情况填写《公共设施(设备)大、中修工作记录表》。
4.4分包维修、保养项目如电梯、消防系统等项目的维修、保养由分承包方维修人员负责。分包维修方每次的维修、保养工作必须先到管理处办理手续后方可进行。
4.5对分包维修项目的检查包括但不限于以下内容:设备的性能、设备运行状况、故障部位、故障原因等。维修中修理的部位、更换的零部件,修理后的运行效果由分包方作好记录并由管理签字认可。
4.6对分包方保养项目的检查按双方签定的协议进行,由分包方作好有关的保养
记录并由管理处签字认可。
4.7管理处工程主任(工程主管)每周至少两次对较重要的机电部位及设备进行巡视检查,巡视结果记录在相关设备机房巡视检查记录表上,并督促维修员维护好重要设备,确保设备正常运行。检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除,并记录在《设备事故记录表》
4.8工程主任(工程主管)必须保证设备安全使用,并每周至少二次对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查,发现故障隐患及时排除,确保安全,并向管理处主任汇报每周工作。
4.9工程主任(工程主管)每月对机电设备管理检查情况进行总结,并向管理处主任提交月度工作报告,月度报告复印件提交公司工程部经理审阅。
4.10工程主任(工程主管)每月统计水电用量、价格等资料填写水、电经营月报,报管理处主任认可后提交工程部经理审阅。
5.记录
5.1《设备事故记录表》、《公共设施(设备)大、中修记录表》》由部门兼职资料管理员保存至设施(设备)报废。
5.2《发电机房巡视记录》、《变配电房巡视记录》、《电梯和电梯机房巡视记录》、《配电房巡视记录》、《水泵房巡视记录》由由部门兼职资料管理员保存一年。
6、附件
6.1《设备事故记录表》
6.2《公共设施(设备)大、中修工作记录表》
6.3《发电机房巡视记录》
6.4《变配电房巡视记录》
6.5《电梯和电梯机房巡视记录》
6.6《配电房巡视记录》
6.7《水泵房巡视记录》
篇4：SX名园一期设备管理方案
山水名园一期设备管理方案
机电设备及其配套公用设施是小区的生命线,与住户生活、小区各个功能正常运行有着密切的关系,结合山水名园机电设备的特点,严格按照公司ISO9001质量保证体系文件有关的程序文件和作业指导书,制定严格的管理、运作计划,实施专业化、规范化管理。
1、设备管理的目标
*零修、急修及时率100%;
*维修工程一次合格率95%;
*通过有效的设备管理和预防性措施,防止设备的损坏及故障的发生;
*在设备完全损坏或丧失功能以前,使其尽量、尽快恢复原有的功能,延长设备的使用寿命,即设备设施完好率100%。
2、设备管理总体思路
针对山水名园的机电设备设施方面提出"一、二、三"的整体管理构思。即,一个品质指标(设备设施完好率100%);二项保证(技术保证和经济保证);三种手段(规范化、专业化、高效化);
在设备的使用、维护保养及检修等各个环节进行严格的技术管理和有效的经济管理。所谓严格的技术管理,就是针对山水名园而设立的技术保证框架(质量保证体系),如对设备房的状态进行技术监控等;有效的经济管理则是运用技术手段对设备的能耗物耗进行设计测定,比较优秀数据,实行优化降耗运行。如对变压器经济运行等,路灯分时段控制等。
规范化--丰合物业业已全面导入ISO9001质量保证系统,有标准的《工程类C册文件》作管理基础,一系列的设备管理制度、作业指导书作为支撑,同时,山水名园管理处将在此基础上结合项目设备特点进一步完善各类设备操作作业指导书和保养维修作业指导书,籍此规范机电设备的操作和维护。
专业化--从丰合物业本部抽调专业技术骨干,并根据项目需求招聘对应工程师,组建山水名园管理处工程部。同时公司工程部与山水名园管理处工程部的技术指导关系形成有效技术呼应,由此推进山水名园设备维护走专业化管理之路。
高效--
*加强设备预期性维护保养。即实行设备运行的动态测试,掌握设备的运行规律,有计划的提出预防性维护方案,按方案进行预防性维护保养
*充分利用山水名园智能化系统优势,在日常管理中有针对性对电、水消耗情况进行详细统计,在节能降耗上下功夫调整高耗能设备的费用支出,降低成本。
*设备的高效运行管理。利用先进的监控设备(监视器、温感仪、流量计等传感仪器与电脑联结构成监控系统),同时推行例行巡视抄表检查,对设备运行状态的实行监控;实行设备监控24小时值班制度,建立工程人员即时联系制度,安排部分工程技术人员住宿小区,以便于开展应急抢修工作,保证设备抢修高效化。
3、实施设备三级人员管理
*经理:设备安全之第一责任人,负责设备保养维修工作的检查、监督;
*设备主管:负责设备保养维修工作的组织、安排和实施,解决技术难题;
*设备责任人:负责责任范围内设备保养维修的日常工作。
1、建立完备的设备台帐和设备技术档案。
2、实施设备六级保养检修制度
日检:日常巡视检查维护,检查设备运行状态是否正常;
月检:测试性检查,对设备进行性能测试、调整。
季(半年)检:维护性修理,对设备进行清扫、加油、调试;
年检:恢复性修理,对设备局部解体,着重恢复设备的电气性能、机械和精度,检修或更换零部件及附属装置;
大修:彻底性修理,对设备全部解体,全面检查、试验、探伤、调试,更换全部不合格零部件或附属装置;
分承包方保养维修:依据分包合同之约定,进行定期保养及故障处理。
篇5：Z园区楼宇结构及维修管理办法
园区楼宇结构及维修管理办法
(一)楼宇结构如被更改或破坏,对该楼宇的安全有重大影响时,管理员应予以注意,并向上级报告。
(二)如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物,如外墙铁笼、檐壁、平台或在天台上加盖小棚屋时,应予以制止并向上级报告。
(三)天花板或外墙有漏水,应即通知单位主管及有关住户修理。
(四)在巡逻时发现下列情况,应立即向上级报告并研究修理方案进行修理:
1.墙壁或天花板有明显裂缝或水泥爆裂;
2.气窗的玻璃爆裂;
3.楼梯边的栏杆松拖;
4.防火门及消防设备损坏;
5.内外墙壁批荡脱落。
(五)住户安装的铁闸掩出走廊、阻塞通道,应予以制止并报告上级。
制度专栏
