SX名园一期设备管理方案

篇2：S名园一期安全管理方案

山水名园一期安全管理方案

结合山水名园自身建筑布局、平面分布、功能设置以及人员、车辆通道和出入口和周边环境特点,制定人防、物防、技防三防相结合的立体式、全方位安全管理措施。人防上实施多重阶梯式快速反应支援体系,由监控中心统一指挥调度,多重结合,分区控制,巡逻岗与固定岗相结合、全面防范与重点控制相结合、步行巡逻与电瓶车巡逻相结合;物防上采用通透式围栏、刺篱、电动巡逻车等提高防范能力;技防上,充分运用已有的智能化保安设施如闭路监控、周界红外线防越系统、门禁、巡更系统等,结合监控中心的统一调度,确保安全性。

一、安全管理工作职责

*治安安全:保障公共秩序和安全,防止罪案发生,处理各类突发事件;

*交通安全:确保交通顺畅,车辆、行人安全;

*消防安全:消除火灾隐患,扑灭初起火灾;

*网络安全:确保小区网络设施安全及网络信息安全。

二、安全管理防范体系

*建立一支具有良好思想品质、敬业精神、服务意识和精湛业务技能的安全管理员队伍;

*按照公司体系文件规定,加大对人流、物流、车流等治安重点的有效监控;

*全面实施多级阶梯式快速增援体系;

*密切与当地治安管理部门联系,警民共建"安全文明小区"。不定期邀请民警、急救中心专业人员到小区为住户举行治安防范、紧急急救等安全常识讲座,提高群防意识及能力。

三、安全管理岗的设置和职能

*固定岗:主要出入口

作用:人员、交通、通道管制,对安全重要部位进行定岗防范。

*巡逻岗:分区域设置

作用:结合固定岗的设置,巡查各区域及各楼层的安全状态,保证无安全盲点。

四、消防安全管理

贯彻"预防为主、防消结合"的消防管理方针,强化全员消防意识,建立消防队伍,健全消防管理制度,制定消防作战方案、消防疏散图和紧急救护方案,配置必要之灭火器具,进行防火分隔,设置火灾事故照明,建立防火档案,定期举行消防知识培训、消防技能模拟演习,确保山水名园火灾的零发生率。

五、车辆交通及停车场管理

(一)、停车场管理措施

*停车场各项手续齐全、有效,保证经营的合法性;

*制定停车场管理制度,确保车辆停放安全,无违章停车;

*各类车辆按照指定区域分类停放;

*针对地面及地下停车场不同特点,制定相应的安全巡查管理方式;

*设置明显的标识,引导各类车辆进入相应停放区域。

(二)、车流交通控制

*车辆出入口均设置明显标识,所有车辆出入根据指示行驶;

*车辆出入口安全岗对车辆进行及时、有效的指挥、疏导,保证道路通畅;

*车辆出入口安全岗对进出车辆进行适当控制并详细记录;

*采取有效措施,防止车辆停放于非停车区域。

*实施车辆环保管理,严格控制噪音、废气污染。

(三)、公共秩序安全管理

*根据不同区域特点,制定区域性公共秩序安全管理措施;

*根据不同时间段特点,制定时段性公共秩序安全管理措施;

*针对可能出现的突发事件,制定相应的应急预案。

(四)、网络信息安全管理

*社区网络设施安全运行;

*社区网络信息内容的安全性、健康性、专利性。

篇3：新城物业设备管理规程

物业项目设备管理规程

为保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求,特制定本规程。

(一)定义

1、例保

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。

2、一级保养

对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查;对管道、风道局部除锈防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。

3、二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试;对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。

4、中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。

6、设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。

7、事后维修(故障维修)

设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。

8、状态维修

通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。

(二)设备分类

根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜):

Ⅰ级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。

Ⅱ级设备:正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。

Ⅲ级设备:除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如:区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

(三)设备管理模式

采用计划预修制(三级保养-例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

1、对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

2、对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。

3、对于Ⅲ级设备,采取事后维修,每年进行一次保养,并记录在《Ⅲ级设备保养、检查记录表》内。

(四)职责

1、品质技术部负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收,保养计划审批,设备(器具)申购、报废审批,组织招投标,选择、评价设备维修养护供方,负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核,办理合同会签手续。

2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作,填写相关记录,编制保养计划,与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后,按合同监督检查、评定供方。

(五)设备前期管理

1、前期介入

设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后,向发展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。

2、设备的接管验收

(1)设备的接管验收由品质技术部代表公司,组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理(验收单接收人处签字盖品质技术部公章)。Ⅰ、Ⅱ级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验,Ⅲ级设备由管理处检验,填写验收单报办公室复核盖章。验收单盖章后,原件发展商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时,由品质技术部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料,由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单,全部资料收齐后,在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。

(2)当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后,由管理处具体办理过户、抄表到户事宜,办公室负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。

3、设备的编号

设备编号由以下四部分组成:

(1)第一部分表示单位的名称:用双字母表示(取A--Z)。

(2)第二部分表示设备的类别:用数字01-99表示;

(3)第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3......表示;

(4)第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示;

例:KD-03-1-&nb

sp;(Ⅰ)

学府KD物业管理处电梯1号梯Ⅰ级管理设备

4、设备的建帐

(1)管理处给所管物业的全部设备编号,并填写《机电设备统计表》。

(2)管理处对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。

5、设备质量缺陷整改

新入伙的管理处,机电设备接管后,由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到企业标准后,由品质技术部验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

6、设备标识管理

(1)设备标牌

未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。

(2)设备的颜色

设备的颜色由各管理处自行统一。

(3)设备状态标识

重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂"禁止合闸"等),报废、封存的设备须标识。

(4)设备标识牌由各管理处统一设计。

(六)设备使用管理

1、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

2、管理处技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。

3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。

4、重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经品质技术部批准。

(七)设备维修保养管理

1、计划

(1)维修保养计划

供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的《设备保养计划表》汇总,于每年12月下旬报品质技术部审批,审批后的设备保养计划品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造计划由品质技术部制定,并审查确定方案,编制或审查预算。

(2)检定计划:电梯检定计划由管理处制定;计量器具检定计划由管理处制定。

2、实施

(1)有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养,可采用供方提供的表格作记录,管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。

(2)发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修),工程部应用《故障转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明,承诺修复时间。对于重大维修,品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司委托维修时,供方负责人应先填写《----外委维修申请表》,维修费报品质技术部审核,呈报总经理批准后,再进行修理。若公司进行发包,由管理处填写《----外委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目,由品质技术部组织招标。关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部,并立即组织抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。

(3)设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由品质技术部组织有关人员(相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。

3、检查

(1)维修保养检查

工程部日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题提交专业公司解决。设备(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备)"例保"计划执行情况由管理处经理检查。设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属Ⅰ、Ⅱ级设备由品质技术部组织检定并备案;属Ⅲ级设备由管理处检定,所有设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。

(2)设备的检定

对于电梯,电梯厂家每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

(八)设备安全管理

(1)持证上岗与安全检查

从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。公司品质技术部每半年对设备安全状况等进行一次检查,并责成未达标单位对安全隐患进行整改。

(2)安全事故处理程序

当管理处发生设备安全事故后,须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修,保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备安全事故报告,品质技术部根据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。

(九)设备封存及报废管理

1、设备封存

拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报品质技术部,品质技术部计划安排设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。

2、设备报废

对不能修复或维修后检定不合格的设备,由技工填写《--设备停用/封存/报废审批表》,报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《--设备停用/封存/报废审批表》。

(十)组织对供方的控制

1、供方的选取:

Ⅰ类提供零星设备维修的维修方

Ⅱ类提供设备设施

大中修、更新改造工程承包商

2、新供方评价

零星维修及日常养护须外委由管理处按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方,列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目,应由品质技术部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外,还应邀请新供方参加。品质技术部组织评标小组,负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者,拟定为合格的供方,填写供方初审记录,由总经理审批通过后,列入合格供方名单。

3、供方选择

由管理处从合格供方中初选2-3家符合条件者报品质技术部审核,品质技术部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由品质技术部组织公开招标,选定2名拟中标单位报总经理决策,确定中标单位。

4、供方的评价

供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方按《维修供方评价表》由管理处进行评价,品质技术部审核,评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方评价表》进行评价。未发生的条款,不评分,最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》,以备再选用。评价结果为不合格的分包方,经总经理签字后,将从合格供应商名单上去掉。

5、供方档案

品质技术部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案,档案内容包括:评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案,保存所有合格供方的档案备查。

6、工程质量监督及验收

对Ⅰ类供方的日常检查、监督,由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准,对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认,对照物业公司标准,检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查,发现质量问题,在《检查表》中记录并通知管理处。属于供方的问题,由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后,由供方、管理处、品质技术部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合,是否满足实际使用功能要求;对工程量进行实测实量;对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定,最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级;按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后,由三方在《工程竣工验收证书》签字盖章后,凭《工程结算协议书》才能结清工程款。

(十一)设备技术档案资料管理

1、设备技术资料:设备技术资料管理按本文第六条第二款执行,资料的借阅必须办理相关手续。

2、质量记录

(1)设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处工程部填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文第八条第三款执行。管理处工程部对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。

(十二)设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐

1、申请

根据物业正常运作或维修需要,由管理处填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的,由管理处经理批准购买;购置总价在五百元以上的,经管理处经理同意后,报品质技术部审核并提出满足使用要求的设备技术指标,然后呈报总经理批准购置。购置的设备,管理处均应建档。

2、采购

采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

3、验证

对设备(机具)购进后,在合同规定期内,由管理处技工会同有关技术人员验证,填写《采购设备验收表》;管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。

4、对于临时和紧急维修所需物品的采购,技工必须做到先验证后使用,加强现场验证,以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填,填写的采购日期为实际发生日期,并按要求的标识标明。

5、入库建帐:建帐规定同第六条第四款。

(十三)设备完好率

设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%

公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处技工对所管设备进行一次检查,对检查结果按公式进行统计计算,于12月15日之前报品质技术部,品质技术部按10%抽样核查,并统计全公司设备完好率。

1、维修及时率

维修及时率=用户维修服务及时维修宗数/用户维修服务总宗数×100%

每年年底管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率,品质技术部审查核实。《用户维修服务单》中业主对上门的用户维修及时性进行评价,若业主评价为不满意,则该宗维修视为不及时。

2、维修合格率

维修合格率=用户维修服务合格维修宗数/用户维修服务总宗数×100%

上门维修结束后须由客户在《用户维修服务单》上对维修服务合格签名认可,若业主对维修服务质量的评价为不满意,则该宗维修视为不合格。

附:1、设备代码分类表

2、物业代码分类表

3、设备保养、中修、大修期参照表

附件1:设备代码分类表

代码设备类别名称

01水泵

02风机

03电梯

04发电机

05变压器

06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)

07消防设备(包括控制联动柜、报警控制器(屏)、防火卷帘门、巡检箱、气体自动灭火系统)

08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)防盗监视系统

09电气柜(箱)(包括高压开关柜、低压配电柜、控制柜(箱)、照明配电箱、电表箱等)

10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)

11食堂设备

12清洁设备

13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)

14保安通讯设备(包括手持式对讲机)

15办公设备

16自动抄表系统

17BA系统

附件2:物业代码分类表

管理处名称代码管理处名称代码

学府花园

物业管理处*F学府康都

物业管理处KD

银监局

物业管理处YJ建行

物业管理处JH

国土家园

物业管理处GT

附件3:设备保养、中修、大修期参照表

序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302风机每月每季每年五年八年

0403电梯半月每半年每年三年六年

0504发电机每月每季每年五年八年

0605干式变压器每季每年//////

0706空冷水机组半月每半年每年三年六年

0807火灾报警系统每月每季每年////

0907气体灭火系统每月每季每年////

1007消防联动控制柜每月每季每年////

1108公共天线系统每月每半年每年////

1208对讲报警系统每月每季每年////

1308防盗监视系统每月每季每年////

1409低压配电柜半月半年每年////

1509高压开关柜每月每年//////

1617BA系统每月每季每年////

注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。

对Ⅲ级设备,采用事后维修,每年进行一次保养。

篇4：新城物业工程部测量设备管理规程

物业工程部测量设备管理规程

为确保测量设备的能力满足使用要求,特制订本规程。

1.0程序要点:

1.1测量设备的范围:

维护和检修设备用的。

1.2测量设备配置的要求。

1.3数量满足使用需要。

1.4最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。

2.0测量设备的采购

2.1工程部主管应根据测量设备的现状和需要,提出采购计划或申请,经管理处经理审核,500元以上总经理批准后按规定进行采购。

2.2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料:

a)名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级;

b)数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家或供应商名称。

2.3行政人事部应严格按采购资料进行采购,如有变动,应事先征询管理处经理的意见。

2.4测量设备采购进公司后,应按公司相关规定办理交接手续。工程部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符,并核查验证包装、外观及所带证明、证件。

3.0测量设备的管理

3.1工程部主管负责管理测量设备,其职责为:

a)建立测量设备台帐,其内容包括;出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料,并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性;

b)对测量设备逐一进行编号标识,其要求为:

--采用符号和顺序进行编号,示例如下:

CH-01

该类测试设备的顺序号,用阿拉伯整数

移动使用测量设备(装置符号)

测量尺寸用(类型符号)

--符号规则如表一:

装置符号H移动使用测量设备

G固定装置上的测量设备

类型符号C测量尺寸的测量设备

D测量电参数(如电压、电流、电阻、电功率)

Z测量重量用测量设备

P测量压力、真空度用测量设备

本表未作规定的,由专职管理人员依据上述原则予以规定;

--标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,一般采用色彩(如红、黄色)的不干胶编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。

c)规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定,如表二:

测量尺寸的校准周期为二年

测量电参数的校准周期为二年

测量重量的校准周期为二年

测量压力的校准周期为一年

装于设备上,但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准

法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备

按法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准

d)按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准,并办理相关委托手续;

e)对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。

4.0测量设备的使用

4.1工程部主管应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含采购进入公司的)均经过了校准,且校准结论满足使用要求。

4.2使用人员应熟悉测量设备的使用,正确、合理、按规定选择和使用测量设备,并确保在校准的有效期内使用。

4.3使用人员在调整测量设备时,应防止由于调整不当,而使校准状态失准。

4.4当发现测量设备失准时,应对已测量或计量的结果进行复查,消除由于失准可能造成的影响。

4.5测量设备的保管防静电环境应适当,不应与工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丢失、碰磕、损失、失准、锈蚀。

5.0测量设备的限制使用和报废

测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围,工程部主管应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用,这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员,并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的,可送有关单位检修,检修后经校准合格方允许使用,无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续,500元以下由工程部主管批准,500元以上报总经理批准。

6.0校准的委托

6.1如公司无校准设备、标准物及专业人员,即无能力进行校准,凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。

6.2工程部主管在委托校准时,应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中,并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。

7.0工程部主管应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。

篇5：物业园区设备管理规程制度

物业园区设备管理规程

1.0目的

保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求。

2.0适用范围

管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备(含强电主线路)、电子设备(含弱电线路)、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。

3.0定义

3.1日常维护保养

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。

3.2一级保养

对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查、软件检查;对管道、风道局部除绣防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。

3.3二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试,工作点调整,软件维护;对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。

3.4中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更

换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%,周期3-5年。

3.5大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%,周期6―10年。

3.6设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。

3.7事后维修(故障维修)

设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。

3.8状态维修

通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。

4.0设备分类

根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜):

Ⅰ级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。

Ⅱ级设备:正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。

Ⅲ级设备:除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如:区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

5.0设备管理模式

采用计划预修制(三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

5.1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

5.2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。

5.3对于Ⅲ级设备,采取事后维修,每年一次保养。

6.0职责

6.1物业公司负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收,保养计划审批,设备(器具)维修、申购、报废审批,组织招投标,选择、评价设备维修养护供方,负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核,办理合同会签手续,组织专家对重要设备进行诊断,确定状态维修时机。

6.2管理处工程主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

6.3管理处工程部负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作,填写相关记录,编制保养计划,与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后,按合同监督检查、评定供方。

7.0设备前期管理

7.1前期介入

设备选型、安装要求等由物业公司有关物业考察后,向发展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。

7.2设备的接管验收

7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同发展商、承包商进行。

验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理(验收单接收人处签字盖设备管理部公章)。Ⅰ、Ⅱ级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验,Ⅲ级设备由管理处检验,填写验收单报物业公司复核盖章。验收单盖章后,原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证,管理处留复印件。

7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后,由管理处具体办理过户、抄表到户事宜,物业公司负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。

7.3设备的编号

设备编号由以下四部分组成:

第一部分表示设备的类别:用数字01-99表示;

第二部分表示单位的名称:用字母P表示;

第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3......表示;

第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示;

例:

03-P-1-(Ⅰ)

电梯保利城1号梯Ⅰ级管理设备

7.4设备的建帐

7.4.1管理处工程部负责给所管物业的全部设备编号,并用E*CEL编制《机电设备统计表》,录入电脑。

7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。

7.5设备质量缺陷整改

新入伙的管理处,机电设备接管后,由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到保利物业公司标准后,由物业公司和该管理处验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

7.6设备标识管理

7.6.1设备标牌

未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。

7.6.2设备的颜色

设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。

7.6.3设备状态标识

重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设备须标识。

7.6.4设备标识牌由物业公司统一设计。

8.0设备使用管理

8.1物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

8.2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。

8.3管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。

8.4重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经公司批准。

9.0设备维修保养管理

9.1计划

9.1.1维修保养计划

A.供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,于每年12月下旬报物业公司审批,审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。

B.设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定,并审查确定方案,编制或审查预算。

9.1.2检定计划

A.电梯检定计划由外包专业公司制定。

B.计量器具检定计划由管理处工程部制定。

9.2实施

9.2.1管理处工程部及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录,管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。

9.2.2发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修),工程部应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明,承诺修复时间。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司委托维修时,供方负责人应先填写《设备外委维修申请表》,报管理处审批走审批程序。

关键设备发生故障,造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。首先应电话通知管理处,并立即组织抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。

9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由物业公司组织有关人员(相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专家)进行工程施工监督。

9.3检查

9.3.1维修保养检查

A.工程部人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障转呈单》提交专业公司解决。设备(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备)“日常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。

B.设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,由管理处工程主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。

C.管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。评定结果(分数)作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。

D.设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。

9.3.2设备的检定

A.对于电梯,物业公司每年组织有关部门进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。

B.有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

C.计量器具万用表、钳形电流计,绝缘摇表等由管理处自行送检,将检定证书原件送管理处存档。

9.3.3管理处负责人审批《测量设备统计表》及《计量器具检定计划》;

10.0设备安全管理

10.1持证上岗与安全检查

从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。

10.2事故处理程序

当管理处发生设备安全事故后,须立即通知物业公司(安委会)。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录象。管理处工程部须组织人员抢修,保证对业主的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告,物业公司根据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。

11.0设备封存及报废管理

11.1设备封存

拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报物业公司,物业公司计划安排设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管

理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。

11.2设备报废

对不能修复或维修后检定不合格的设备,由工程部填写《设备(机具)报废单》,由管理处主任批示;上报物业公司经公司同意后审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《报器件清单》,清单每半年上报公司物业公司,由物业公司确认有利用价值的统一调配、回收。

12.0组织对供方的控制

12.1供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。

12.2物业公司每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。

12.3当发生严重投诉或事故时,物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。

12.4日常检查、监督供方按本规程要求执行,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养,按约定进行维修予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。

13.0设备技术档案资料管理

13.1设备技术资料

资料的借阅必须办理相关手续。

13.2质量记录

13.2.1所有质量记录均须采用保利物业公司标准表格。

13.2.2设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册,专柜保存。

13.2.3机电设备月检记录由管理处工程部保管。

13.2.4管理处保存Ⅰ、Ⅱ级设备维修记录,设备诊断记录,设备完好率评定统计记录。

14.0设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐

14.1申请

根据楼宇正常运作或维修需要,由工程部或办公室申请,填写《设备(设施)购置(维修)申请表》。管理处主任、公司财务审核;总经理批准购置;人事部负责购买。

14.2采购

采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

14.3验证

对于的设备(设施),购进后,在合同规定期内,由管理处工程主管会同有关人员验证,填写《采购设备验收表》;方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。

附:设备代码及分类

代码设备类别名称

01水泵

02风机

03电梯

04发电机

05变压器

06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)

07消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)

08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)、防盗监视系统

09电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)

10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)

11食堂设备

12清洁设备

13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)

14保安通讯设备(包括手持式对讲机)

15办公设备

16自动抄表系统

17BA系统

物业代码及分类

大厦名称保利城

代码A

设备保养、中修、大修周期

序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302风机每月每季每年五年八年

0403电梯半月每季每年三年六年

0504发电机每月每季度每年五年八年

0605干式变压器//半年每年////

0706空冷水机组每月每半年每年三年六年

0807火灾报警系统每月每季每年////

0907气体灭火系统每月每季每年////

1007消防联动控制柜每月每季每年////

1108公共天线系统每月每半年每年////

1208对讲报警系统每月每季每年////

1308防盗监视系统每月每季每年////

1409低压配电柜半月半年每年////

1509高压开关柜每月每年//

1613交通道闸每月每季每年三年六年

1717BA系统每月每季每年////

注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。对Ⅲ级设备,每年至少保养一次。

设备颜色规定

序号设备名称油漆颜色附注

1消火栓泵红色

2喷淋泵红色

3生活泵蓝色深蓝色

4消火栓泵电机灰色深灰色油漆

5喷淋泵电机灰色深灰色油漆

6生活泵电机灰色深灰色油漆

7潜水泵电机黑色

8空调水泵电机灰色深灰色油漆

9空调主机原色

10电梯曳引机、电机本色

11设

备底座黑色

12高区喷淋管红色明管“高喷”二字+箭头

13低区喷淋管红色明管“低喷”二字+箭头

14高区消火栓管红色明管+“高消”二字+箭头

15低区消火栓管红色明管+“低消”二字+箭头

16生活管道绿色

17煤气管道银灰色明管+黄色环+“石油气”三字+箭头

18气体消防管红色

19空调冷却水管绿色

20空调冷凝管银灰色银粉漆

21阀门本体黑色

22阀门手轮红色

23单流阀黑色

设备颜色规定(续一)

序号设备名称油漆颜色附注

24排污阀黑色

25联轴器本色

26防护罩黑色

27控制箱、开关箱本色

28配电柜、控制柜本色

29各种支架红色防锈漆

30电缆槽架本色

31室内接地扁钢黄绿双色100mm宽度,黄绿相间的条纹

32屋面避雷带银灰色银粉漆

33天线支架银灰色银粉漆

34风机本色

35送风阀红色防锈漆

36排风阀红色防锈漆

37防火阀红色防锈漆

38送风管本色防锈漆

39排风管本色防锈漆

40百叶本色

41排水管本色

42中水管本色

说明:

1.适用于设备房内所有设备及管道。

2.管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体,

字的大小按管道直径的0.5倍考虑,箭头的长度按管道直径考虑。

(直径≤80mm,长度为管径的2倍;>80mm,长度为200mm。)

3.所有的文字和箭头一律用白色油漆,箭头的方向以水的流向为准。

4.色环的宽度:管径≤150mm,色环宽度为50mm,色环间距1.5~2M;

管径>150mm,色环宽度为70mm,色环间距2.0~2.5M。管井内的管道色环间距每层一道。