物业园区公共设施安装维修规定
物业园区公共设施安装、维修规定
1、公共设施维修人员进行室外维修时,如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如"前面施工、请绕道"、"危险,请止步"等),必要时应设置安全围栏并派专人看守。
2、坐厕堵塞疏通
2.1首先用胶吸泵吸5次以上,然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否去水顺畅,如顺畅则表明已疏通好;如仍去水慢则按2.2步骤进行。
2.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通:
a)先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷则应向业主说明情况并征得业主的同意后方可动手拆坐厕;
b)剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥,抬开坐厕;
c)如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母,然后才抬开坐厕;
d)反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物;
e)用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;
f)用大水试排污管,如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞,则按5条款处置。
3、厨房排水堵塞疏通
3.1用铁线勾出存水弯内的脏物。
3.2用疏通机疏通排水管。
3.3用大水试排水管,如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞,此时应按5条款处置。
4、厨房/卫生间查漏
4.1确认室内给排水管的走向,并仔细查看具体渗漏部位。
4.2关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱),查看水表是否转动,如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转动说明给水管漏水。
4.3用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听,如听见水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处,直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水,业主都会要求全部装明管)。
4.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水,则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖,挖掉地砖下面的泥沙,让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水,直至查出漏水的卫生器具。
4.5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头,如接头漏水则应重新安装好接头,如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。
4.6更换排水排污横管按5条款进行。
5、排水排污横管安装
5.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。
5.2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。
5.3铲尽排水排污管上的泥土。
5.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。
5.5平整夯实装排水排污横管的基础。
5.6排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。
5.7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管:
a)如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝,然后再加压半干的水泥,接口应全部塞满;
b)如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结,注意接口应注满PVC胶水。
5.8排水排污横管全部装好后,用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实,夯实时应注意装管部位的用力不能太大。
6、做砂浆面层
6.1整理、夯实基础。
6.2首先将水泥、砂按1:1配好并干拌到颜色一致。
6.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥终凝前做完压光工作。
6.4如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂,撒布要均匀,撒后再用木抹搓平压光(不宜撒干水泥)。
6.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右,如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。
7.贴地面砖
7.1在房间四周墙面弹好+500mm水平线。
7.2基层处理:对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。
7.3做灰饼、做标筋:
a)从墙面+500mm水平线下返,在房间四周弹砖面上平线做灰饼,灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度;
b)根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时,应每隔1~1.5m做标筋一道。有地漏的房间,标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20~30mm。
7.4抹找平面:根据标筋高度用1:2或1:3水泥砂浆填至比标筋稍高,然后拍实并刮平,使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求,如不行则重新刮平。
7.5规方、弹线、拉线:
a)测量房间纵横方向的尺寸,考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时,可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时,可用调整砖缝的方法来解决;
b)根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线,然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。
7.6铺贴地砖:
a)从房间里面向门口方向铺贴;
b)在找平面浇水泥浆并扫平,面积应控制在边铺砖边浇灰;
c)砖背面抹满、抹匀1:2粘浆的砖,准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上,砖的上楞要跟拉线找平,随时注意横平竖直;
d)用木锤敲实、找平,贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。
7.7勾缝:
a)用白水泥浆勾缝或擦缝,勾缝应密实,缝内要平整光滑;
b)如缝隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用扫帚将水泥扫入缝内并灌满,用水壶洒适量的水,并用木拍拍实缝隙;
c)水泥砂浆凝固后,用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹,清洁地砖地面。
7.8养护:地砖铺完后应在上面洒少许水,24小时内不准上人。
8.坐厕安装
8.1将预留排污管口周围清扫干净,取下临时管堵,清除排污管内的脏物。
8.2在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。
8.3在坐便器的排水口与预留排污管口对正,承插口上抹上玻璃胶,放下坐便器,并调整好坐厕位置。
8.4将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光,白水泥浆不足的地方应填满。
8.5将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫,找平、找正水箱与坐便器安
装固定孔,插入φ8~10mm螺栓,套上胶垫和垫圈,拧至适当紧度。
8.6连接好水箱进水软管。
9、立柱式洗面器安装
9.1按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。
9.2将立柱中心对准墙面上竖线立好放正,将洗面器放在立柱上,使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后,在墙上画好固定洗面器的孔眼位置,同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记,然后将洗面器和立柱移到别处。
9.3按墙上的印记用冲击钻φ10mm的膨胀螺栓孔,向孔内打入φ10mm膨胀螺栓并拧紧。
9.4将安放立柱的地面印记内铺好15~30mm厚白水泥浆,然后将立柱放在印记位置上。
9.5将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上,再次将洗面器找平,立柱找直,在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈,然后用螺母拧紧(用力应适度)。
9.6将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光;将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光;将立柱与地面接触处修整,亏损处加白水泥浆,抹光立柱与地面接触处。
10、每年油漆一次明装排水排污管。
11、及时维修好住宅天台门。
12、每两年疏通一次小区内主排水排污管道。
13、维修人员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生;用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙,用抹布擦拭干净弄脏的部位。
14、搞完卫生后,维修人员应把移动了的物品归回原位,拆除标示牌、围栏等。
15、如是到业主现场进行安装/维修,(属收费的,应事先同业主讲明,待业主同意后再进行维修,并将所需耗材在《派工单》上注明,并请业主检查耗材是否合格),全部工作完成后,维修人员应请业主对安装/维修工作进行验收。维修人员应及时解答业主提出的问题并向业主讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目,试验次数应不少于3次。如果业主对安装/维修有不满意的地方(合理的),维修人员应及时进行整改,直至业主满意为止。确认一切正常后请业主在《派工单》上签名确认。如业主对此次安装/维修收费有异议,维修人员可根据公司制定的维修项目收费规定向业主进行解释,尽量打消业主的误解。
16、维修人员回到工程部后,应及时填写好《维修记录》上的维修结果,并把《派工单》送回开单人。
17、工程部做好安装/维修通知单登记工作。
18、业主现场安装/维修
18.1服务(维修)人员上门为业主进行维修时,应把所有工具放在工作包内。
18.2进入业主房间前,应穿上鞋套(鞋套必须整洁,必要时每次维修完毕要及时清洁)。
18.3服务(维修)过程中,应在可能对业主房间墙面、地面等产生污染的地方铺设塑料纸。
18.4服务(维修)结束后,对灰尘进行擦拭,对服务(维修)现场进行清理,产生的垃圾用垃圾袋装好带走,以保证业主工作区内一尘不染、洁白无暇,符合我们对业主的承诺。
18.5服务(维修)过程中,要注意礼貌礼节,使用文明用语。
19、相关文件与记录:
(1)《维修记录》
(2)《派工单》
篇2：ZZ物业园区保修项目管理规定
物业园区保修项目管理规定
1、国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为:供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装,为2年;其他项目的保修期限自竣工验收合格之日起计算。
保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长,导致接管验收时保修期已满者,应建议发展商适当延长保修期。
2、物业设备接管时,物业公司、发展商、保修单位三方应就设备保修期(特别是电梯)保修的内容、范围、期限,物业公司维护的内容、范围,保修款支付,做出界定,达成共识,形成书面协议。保修期,保修单位提供的服务单一,难以达到企业标准,适应考评的需要,保修工作之外的保养内容需物业公司自己(或委托专业公司)做,书面协议有助于解决矛盾、纠纷。
3、设备保修期时间内,出现问题时属施工质量造成的由物业公司以故障转呈单通知施工单位维修,施工单位持工程部保修及外委小修工程维修单到住户家进行维修,维修完毕工程部验收并将记录存档。
4、保修期结束,保修单位结算保修金时,物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见,并报管理者代表审核盖章。保修单位不履行保修义务,物业公司有权拒绝签字。
5、支持性文件及记录
5.1《施工单位保修金结算意见单》
5.2《工程竣工验收证明》
篇3：ZZ物业园区房屋室内维修服务标准
物业园区房屋室内维修服务标准
序号内容服务标准(时限)备注
1服务标准质量满意率100%第一次达90%,对不满意的10%,尽快组织二次维修,使住户满意
2服务态度热情、礼貌、举止、言谈得体
3提供材料100%合格
4预约维修时间接到维修申请后无特殊情况15分钟内到达申请现场按业主(住户)预定时间到达,如暂没有维修人员应向住户解释,另约时间
5维修时间原则上小故障30分钟内,一般故障2小时内(不超过8小时),较难故障不超过3天特殊情况要向业主(住户)解释清楚,并组织突击,尽快维修好。
A、厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等小故障30分钟内,一般不超过2小时
B、水管、闸、阀、水表渗漏一般在2小时内,最长不超过
8小时如需改管视实际情况由主管确定
C、厨房、卫生间等楼板渗水到楼下一般在4小时内,如面积大或难以处理最长不超过3天维修后两周内,每周不少于1次回访
D、房间没水1小时内供上水除市政停水或供水系统进行较大维修,临时停水要出停水告示
E、房间无电1小时内供上电,如需重新购买开关等材料,4小时内通电市网停电,对供电系统进行维修养护除外,定期保养要提前1天通知,临时停电要出停电通知
F、电器维修小维修不超过2小时,较难的不超过8小时,对灯不亮、门铃、插座损坏等小故障30分钟内维修好不仅达到原标准,还要符合安全要求
G、门、窗修理2小时内修理好,需重新更换门、窗,3天之内完成,无特殊要求的,窗1天之内更换达到原标准
篇4：物业园区设备管理规程制度
物业园区设备管理规程
1.0目的
保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求。
2.0适用范围
管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备(含强电主线路)、电子设备(含弱电线路)、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。
3.0定义
3.1日常维护保养
指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。
3.2一级保养
对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查、软件检查;对管道、风道局部除绣防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。
3.3二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试,工作点调整,软件维护;对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。
3.4中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更
换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%,周期3-5年。
3.5大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%,周期6―10年。
3.6设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。
3.7事后维修(故障维修)
设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。
3.8状态维修
通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。
4.0设备分类
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜):
Ⅰ级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。
Ⅱ级设备:正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。
Ⅲ级设备:除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如:区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
5.0设备管理模式
采用计划预修制(三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
5.1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。
5.2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。
5.3对于Ⅲ级设备,采取事后维修,每年一次保养。
6.0职责
6.1物业公司负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收,保养计划审批,设备(器具)维修、申购、报废审批,组织招投标,选择、评价设备维修养护供方,负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核,办理合同会签手续,组织专家对重要设备进行诊断,确定状态维修时机。
6.2管理处工程主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。
6.3管理处工程部负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作,填写相关记录,编制保养计划,与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后,按合同监督检查、评定供方。
7.0设备前期管理
7.1前期介入
设备选型、安装要求等由物业公司有关物业考察后,向发展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。
7.2设备的接管验收
7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同发展商、承包商进行。
验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理(验收单接收人处签字盖设备管理部公章)。Ⅰ、Ⅱ级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验,Ⅲ级设备由管理处检验,填写验收单报物业公司复核盖章。验收单盖章后,原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证,管理处留复印件。
7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后,由管理处具体办理过户、抄表到户事宜,物业公司负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。
7.3设备的编号
设备编号由以下四部分组成:
第一部分表示设备的类别:用数字01-99表示;
第二部分表示单位的名称:用字母P表示;
第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3......表示;
第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示;
例:
03-P-1-(Ⅰ)
电梯保利城1号梯Ⅰ级管理设备
7.4设备的建帐
7.4.1管理处工程部负责给所管物业的全部设备编号,并用E*CEL编制《机电设备统计表》,录入电脑。
7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。
7.5设备质量缺陷整改
新入伙的管理处,机电设备接管后,由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到保利物业公司标准后,由物业公司和该管理处验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。
7.6设备标识管理
7.6.1设备标牌
未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。
7.6.2设备的颜色
设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
7.6.3设备状态标识
重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设备须标识。
7.6.4设备标识牌由物业公司统一设计。
8.0设备使用管理
8.1物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。
8.2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。
8.3管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。
8.4重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经公司批准。
9.0设备维修保养管理
9.1计划
9.1.1维修保养计划
A.供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,于每年12月下旬报物业公司审批,审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。
B.设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定,并审查确定方案,编制或审查预算。
9.1.2检定计划
A.电梯检定计划由外包专业公司制定。
B.计量器具检定计划由管理处工程部制定。
9.2实施
9.2.1管理处工程部及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录,管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。
9.2.2发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修),工程部应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明,承诺修复时间。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司委托维修时,供方负责人应先填写《设备外委维修申请表》,报管理处审批走审批程序。
关键设备发生故障,造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。首先应电话通知管理处,并立即组织抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由物业公司组织有关人员(相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专家)进行工程施工监督。
9.3检查
9.3.1维修保养检查
A.工程部人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障转呈单》提交专业公司解决。设备(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备)“日常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。
B.设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,由管理处工程主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。
C.管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。评定结果(分数)作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。
D.设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
9.3.2设备的检定
A.对于电梯,物业公司每年组织有关部门进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。
B.有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
C.计量器具万用表、钳形电流计,绝缘摇表等由管理处自行送检,将检定证书原件送管理处存档。
9.3.3管理处负责人审批《测量设备统计表》及《计量器具检定计划》;
10.0设备安全管理
10.1持证上岗与安全检查
从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。
10.2事故处理程序
当管理处发生设备安全事故后,须立即通知物业公司(安委会)。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录象。管理处工程部须组织人员抢修,保证对业主的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告,物业公司根据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。
11.0设备封存及报废管理
11.1设备封存
拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报物业公司,物业公司计划安排设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管
理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。
11.2设备报废
对不能修复或维修后检定不合格的设备,由工程部填写《设备(机具)报废单》,由管理处主任批示;上报物业公司经公司同意后审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《报器件清单》,清单每半年上报公司物业公司,由物业公司确认有利用价值的统一调配、回收。
12.0组织对供方的控制
12.1供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。
12.2物业公司每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。
12.3当发生严重投诉或事故时,物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。
12.4日常检查、监督供方按本规程要求执行,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养,按约定进行维修予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。
13.0设备技术档案资料管理
13.1设备技术资料
资料的借阅必须办理相关手续。
13.2质量记录
13.2.1所有质量记录均须采用保利物业公司标准表格。
13.2.2设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册,专柜保存。
13.2.3机电设备月检记录由管理处工程部保管。
13.2.4管理处保存Ⅰ、Ⅱ级设备维修记录,设备诊断记录,设备完好率评定统计记录。
14.0设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐
14.1申请
根据楼宇正常运作或维修需要,由工程部或办公室申请,填写《设备(设施)购置(维修)申请表》。管理处主任、公司财务审核;总经理批准购置;人事部负责购买。
14.2采购
采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
14.3验证
对于的设备(设施),购进后,在合同规定期内,由管理处工程主管会同有关人员验证,填写《采购设备验收表》;方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。
附:设备代码及分类
代码设备类别名称
01水泵
02风机
03电梯
04发电机
05变压器
06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)
07消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)
08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)、防盗监视系统
09电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)
10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)
11食堂设备
12清洁设备
13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)
14保安通讯设备(包括手持式对讲机)
15办公设备
16自动抄表系统
17BA系统
物业代码及分类
大厦名称保利城
代码A
设备保养、中修、大修周期
序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期
0101生活水泵半月每季每年三年六年
0201消防水泵每月每季每年五年八年
0302风机每月每季每年五年八年
0403电梯半月每季每年三年六年
0504发电机每月每季度每年五年八年
0605干式变压器//半年每年////
0706空冷水机组每月每半年每年三年六年
0807火灾报警系统每月每季每年////
0907气体灭火系统每月每季每年////
1007消防联动控制柜每月每季每年////
1108公共天线系统每月每半年每年////
1208对讲报警系统每月每季每年////
1308防盗监视系统每月每季每年////
1409低压配电柜半月半年每年////
1509高压开关柜每月每年//
1613交通道闸每月每季每年三年六年
1717BA系统每月每季每年////
注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。对Ⅲ级设备,每年至少保养一次。
设备颜色规定
序号设备名称油漆颜色附注
1消火栓泵红色
2喷淋泵红色
3生活泵蓝色深蓝色
4消火栓泵电机灰色深灰色油漆
5喷淋泵电机灰色深灰色油漆
6生活泵电机灰色深灰色油漆
7潜水泵电机黑色
8空调水泵电机灰色深灰色油漆
9空调主机原色
10电梯曳引机、电机本色
11设
备底座黑色
12高区喷淋管红色明管“高喷”二字+箭头
13低区喷淋管红色明管“低喷”二字+箭头
14高区消火栓管红色明管+“高消”二字+箭头
15低区消火栓管红色明管+“低消”二字+箭头
16生活管道绿色
17煤气管道银灰色明管+黄色环+“石油气”三字+箭头
18气体消防管红色
19空调冷却水管绿色
20空调冷凝管银灰色银粉漆
21阀门本体黑色
22阀门手轮红色
23单流阀黑色
设备颜色规定(续一)
序号设备名称油漆颜色附注
24排污阀黑色
25联轴器本色
26防护罩黑色
27控制箱、开关箱本色
28配电柜、控制柜本色
29各种支架红色防锈漆
30电缆槽架本色
31室内接地扁钢黄绿双色100mm宽度,黄绿相间的条纹
32屋面避雷带银灰色银粉漆
33天线支架银灰色银粉漆
34风机本色
35送风阀红色防锈漆
36排风阀红色防锈漆
37防火阀红色防锈漆
38送风管本色防锈漆
39排风管本色防锈漆
40百叶本色
41排水管本色
42中水管本色
说明:
1.适用于设备房内所有设备及管道。
2.管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体,
字的大小按管道直径的0.5倍考虑,箭头的长度按管道直径考虑。
(直径≤80mm,长度为管径的2倍;>80mm,长度为200mm。)
3.所有的文字和箭头一律用白色油漆,箭头的方向以水的流向为准。
4.色环的宽度:管径≤150mm,色环宽度为50mm,色环间距1.5~2M;
管径>150mm,色环宽度为70mm,色环间距2.0~2.5M。管井内的管道色环间距每层一道。
篇5：园区房屋本体室外公共设施维修养护周期质量标准
园区房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准
1.0房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准:
序号项目名称周期巡视维护要点质量标准
1基础及承重结构(柱、梁、板、墙)每日1.检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。
2.发现问题及时联系有专业维修队伍,按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。1.基础沉降在国标允许范围之内。
2.承重结构无大的损伤及变形。
每年1.检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。
2.检查基础有无不均匀沉降,勒脚有无破损。
2天面、平台每日1.检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。
2.检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞,有无渗漏现象。1.无大面积积水现象。
2.无渗、漏水现象。
3.无起鼓、空洞现象。
每年1.伸缩缝密封胶老化问题发现后,清除旧胶,重新灌注新密封胶。
2.对地面裂缝,因会造成防水性能降低,必须请专业维修补漏施工队进行处理。
3楼地面及楼梯每日1.检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。
2.检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。
3.检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。
4.检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。1.瓷片无松脱,扶手无锈迹损坏。
2.大理石无污渍、划痕,光洁、平整。
每月1.对大理石进行固定、抛光,做晶面处理。
每年1.对楼梯扶手除锈,涂刷一次保护漆。
2.更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。
4内墙面每日1.检查墙面涂料颜色是否一致,有无水渍印。
2.检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。
3.检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。1.瓷片无脱落、污渍。
2.墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。
半年1.对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。
2.对松动脱落的大理石重新装贴。
5外墙面每日1.检查外墙面是否清洁,有无污渍,玻璃幕墙有无损伤、污渍。
2.检查瓷片有无损坏、脱落。
3.检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。1.外观清洁,无损伤。
2.无渗、漏水。
半年请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。
6门、窗每日1.检查门窗有无损坏、松脱现象。
2.检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。
3.检查门窗转动部位是否灵活,转动时有无噪音。1.门窗、玻璃完好无损,清洁美观,无霉变。
2.门窗关闭灵活,无异响。
每年1.维修损坏门窗,更换损坏部件。
2.为转动部位加注润滑油。
7吊顶天花每日1.检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹,如有问题及时更换、修补。
2.检查吊顶天花有无水渍印和霉变印,发现问题及时清除。
3.检查吊顶天花有无陷落,若有问题重新安装或更换。1.天花吊顶平整,无污渍。
2.无裂缝及破损。
8道路、广场每日1.检查路面、广场有无塌陷、起壳、地鼓、开裂现象,对出现的问题及时处理。
2.检查广场瓷砖是否损坏、松脱,标志线是否整齐,对有损坏脱落部位及时更换修补。
3.检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。
4.检查道路道牙是否完好无损,油漆是否脱落。1.道路广场整洁,无堆放杂物。
2.地面瓷砖无脱落,路面无塌陷,伸缩缝正常。
半年1.更换损坏的道牙,对道牙进行一次刷漆
9儿童游乐设施每日每天检查一次,如上润滑油,紧固等
每月每月保养一次,
2.0各部门发现的问题及时填写《部门往来联络单》报工程部进行维修、周期公共建筑设施保养计划填写相应的保养记录。管理处其他人员若发现建筑物异常,及时通知责任人或值班人员处理。
3.0支持性文件及记录
3.1《公共建筑设施保养记录》
制度专栏
