Z商业中心维修保养工作规程
商业中心维修保养工作规程
(一)机电维修工作规程
1、对于维修部不能完成的维修保养工作,经管理处研究后,外请专业公司进行维修保养,维修部配合,共同完成;
2、维修部负责按管理处编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养,并巡视检查,发现问题及时处理;
3、维修部成员长驻现场接到发生突发情况的报告后,应迅速集中人员赶到现场进行抢修;
4、维修部成员下班后离开驻地时应向班长报告去向,以便紧急情况下能紧急调度。
(二)电梯定期保养规程
1、机房:
(1)先关闭电源:控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧;
(2)电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查;
(3)卷扬机牙箱、油量、油质的检查;
(4)限速器及限速器的开关检查、清扫,活动部位注油;
(5)制动器的行程、动作、灵活性,制动瓦磨耗的检查及活动部位注油;
(6)选层器详细检查及清扫注油;
(7)电动机冷却风扇注油;
(8)各回路绝缘电阻测量(半年一次)。
2、机身及井道
(1)保养时从最高层向下保养(用检修速度);
(2)轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认;(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)
(3)内外门开闭动作及门脚胶检查;
(4)内外门藕合检查,清扫注油;开关门轮、传动装置、吊门轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫;
(5)内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁,厅轿门联锁开关接线检查;
(6)接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油;
(7)各种撞动开关清扫、抹油,钢带开关检查;
(8)钢带清扫、注油;
(9)超重开关清扫、注油;
(10)行车情况检查;(起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等)
(11)各讯号灯检查及灯泡更换;
(12)各油盅油量检查补充,张紧轮加油;
(13)检查、清扫、抹油,各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。
(三)电梯故障维修规程
1、电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟;分包单位二十分钟内);
2、在进行电梯维修工作前,应由主持人进行安全技术交底;
3、先了解故障现象,分析发生故障原因,分析故障位置;
4、电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。
(1)一般常见机械故障
A、机房
①、电机轴承故障。电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,拆下电机检查轴承,如有发卡、磨损过大,须更换轴承。
②、选层器故障一般有以下几种:
a、滑链:调整链条长度,调整带动轮位置。
b、选层器三角触头不动:多为污尘太多所致,用除污剂清除(PHILIP390CC3),此剂除污快、去污强,而且还有滑润作用。
c、上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死,或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑所致。应更换导向轴承,导轨加润滑油,除去主导轴锈污,加润滑油。
③、制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象,调整制动闸瓦,制动轮有油污,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污。
④、限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。清除杂物、更换轴承。
B、井道与轿厢
①、轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮、调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。
②、厅门故障同上。
③、开门刀故障:运行时有碰声,或突然停车。调整开门刀位置以及开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙。
④、导轨故障:运行不平稳、发抖、振动等现象。调整轨道尺寸,用找道尺调正,用轨道锉修平接口。
⑤、导靴故障:运行不平稳,有磨铁声、振动现象。导靴片磨严重,则更换;导靴座位置不对,则调整。
⑥、安全钳故障:运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各活动部位灵活。
C、底坑
①、补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。调整补偿链。
②、安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。调整安全链钢丝绳,更换轴承。
③、缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。除去铁锈,补充液压油。
(2)电梯一般常见的电气故障
A、机房
①、保险丝故障:缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所致。排去底坑积水,排除短路点,换上相同保险丝;厅门轿门安全回路,由于井道有水,回路有短路点所致,断去来水源,排除短路点换上相同的保险丝;指示灯回路,由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致,排干水,排除短路点,更换保险丝;控制回路由于控制线圈被烧,控制元件内部短路,更换控制线圈和控制元件,排除线路短路点,换上相同保险丝。
③、接触器和继电器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器或继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致,更换接触器或继电器,排除断开点,更换保险丝。
B、井道与轿厢
①上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车,一般是由于开关接触不好或断路等原因所致,清洁接触点或更换、排除断点等。
②轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏,线路断路等原因所致。清洁接触点,更换开关排除线路断点等。
③安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点,更换开关。
C、底坑
①缓冲器开关、底坑急停开关:此故障出现电梯不走车,一般是由于接触不良,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致;清洁接
触点,缓冲复位,缩短主钢丝绳,更换开关。
②张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致,清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。
D、以上是一般常见故障,维修时,可根据实际情况处理,维修时参照《电梯定期保养及维修主要标准》。
篇2：Z商业中心房屋本体公用设施维修方法
商业中心房屋本体公用设施的维修方法
1、维修目的:使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观,延长使用寿命,确保正常运作状态,方便用户。
2、维修原则:
(1)坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常动作的前提下,注意节约维修材料;
(2)修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致原则;
(3)为业主(用户)提供方便的原则。
3、维修依据:
(1)符合维修方案或设计图纸的要求;
(2)符合《房屋维修工程质量检验评定标准》有关条款标准.
4、各项维修项目的标准
(1)地基基础:
A、如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落:
a、将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、松酥的部分清除;
b、用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位,并在勒脚上口做成斜坡,以利泄水;
c、恢复勒脚饰面。
B、如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降:
a、如不严重,应做好巡查和记录;
b、如有扩展趋势,应立即通知管理处派专业技术人员检查鉴定;
c、如情况较严重,应立即通知管理处派专业技术人员检查鉴定。
(2)梁、柱、板主体
A、露筋:
a、将露筋部位的松散层凿除,并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉;
b、用钢丝刷清洁干净;
c、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层;
d、用高标号水泥砂浆修复,如有需要还需按要求恢复饰面。
B、有裂缝:参考《住户室内维修标准》中"楼面裂缝"的维修程序进行维修。
C、有孔、洞:
a、将孔、洞周边已松散的砼凿除,并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉;
b、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞;
c、充分喷水湿润孔、洞内壁;
d、如小孔、洞,则先涂刷一层素水泥浆,然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光,如果孔、洞大,则在涂刷完一道素水泥浆后,用比原先(梁、或柱、或板)的标号高一等级的细石砼嵌填饱满,并养护好。
D、破坏情况较严重(如变形、裂缝程度已超过规定范围)。属于此种情况时,应立即通知管理处,请有关专业技术人员到场鉴定后,作出修缮或加固方案,再进行修复。
(3)墙体:墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后,表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀,以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定,裂缝不再发展时进行(如:地基基础沉降还在发展时,一般先做地基、基础加固处理,后做砌体裂缝等的维修)。
A、裂墙:
a、先将裂缝周边的饰面凿除,并将砌体已松散层凿至结实层,凿槽成外八字形;
b、用钢丝刷扫清槽内杂物,然后充分喷水湿润;
c、均匀地涂刷一道素水泥浆;
d、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝、抹平;
e、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。
B、砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损:
a、先将酥碱或破损部分的砖块轻轻挖掉,并清扫干净浮动灰土;
b、充分喷水湿润破损面;
c、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌(注意所用砌块应先充分湿润)。
C、墙体室外饰面缺损:
a、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除;
b、用钢丝刷清扫干净浮动灰土;
c、充分喷水湿润破损面;
d、用1:3的防水水泥砂浆填平,然后修复饰面。
D、外墙渗水:
a、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的,应先将缝清洁,然后用水泥砂浆重新嵌补密实,并勾成向下卸水斜缝;
b、窗台处渗水,应将窗台拆除重新砌灰,内外留有卸水坡度,窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝,并有水泥砂浆填实;
c、在外墙渗水部位采用"一布四胶"喷浆或刷浆修理,具体做法为:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层;
d、外墙渗水面积较大时,先将饰面铲除,然后涂1-2道胶质防水涂料,在最后一道胶未干时,即用水泥砂浆按平,再修复饰面;
e、墙、板接通处渗水,可用预制氯乙烯胶泥嵌缝,先开凿,然后清理板缝,用喷灯加热板缝和胶泥条,边嵌边加热,最后在胶泥条件外用水泥砂浆勾缝和封闭;
f、用氯丁防水胶在室内修补,将渗水处的内饰面层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm,将墙面和缝隙清理干净,用氯丁胶水泥砂浆嵌缝,然后再用水泥砂浆粉刷基层,在基层上涂刷2-3道氯丁胶,在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平,再修复饰面。
(4)顶棚:参照《住户室内维修标准》中"顶棚抹灰层(饰面)脱落"维修程序进行维修。
(5)楼梯间:
A、踏步缺损
a、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层;
b、用钢丝刷清扫干净浮土;
c、充分喷水湿润;
d、均匀地涂刷一道素水泥浆;
e、用1:3水泥砂浆做好基层;
f、修复饰面。
B、栏板缺损
如为砼或砌块栏板可参照(2)和(3)相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板,检修程序如下:
a、如不能修复,应及时更换新配件;
b、使栏板、梯板、扶手连接牢固;
c、修复栏板饰面(如油漆、乳胶漆等)。
C、扶手
a、如不能修复,应及时更换新配件;
b、使之与栏板连接牢固;
c、修复饰面(如漆面、乳胶漆等)。
(6)门、窗:参照《住户室内维修标准》中有关"门、窗维修程序"执行。
(7)屋面避雷设施
A、锈蚀:
a、用砂纸除锈;
b、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆,每道漆之间要间隔一段时间,以上一道漆干为准;
c、如锈蚀特别严重,应将该部分更换,并用电焊连接,刷上防锈漆。
B、连接部位断开:
a、除锈清洁后,焊接牢固;
b、刷两道防锈漆。
(8)屋面隔热层、防水层
A、隔热层缺损:及时更换,用1:3水泥砂浆嵌缝。
B、屋面漏(渗)水(刚性屋面):
a、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水;
b、纵横泛水渗漏,可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理;
c、出屋面管道处漏水,先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂等。
d、檐沟处漏水,可用密封材料在滴水处嵌缝,檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。
(9)屋面水池(箱)
A、渗漏:
a、先将水池(或水箱)四壁清洗干净;
B、做一布四胶防水层(或其它材料做防水层),外涂一层水泥防水层,再用1:3水泥砂浆做保护层。
B、水池(箱)检查口盖缺损:
a、应立即维修,并加锁;
b、刷两道防锈漆,并定期检查。
篇3：Z商业中心用户室内维修方法
商业中心用户室内维修方法
1、维修目的:为加强用户室内维修的管理,确保用户室内办公环境及设施处于正常动作状态,为用户提供方便。
2、维修原则:
(1)坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约修缮费用,能换局部配件的,不换整体构件;
(2)修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则;
(3)方便业主(用户)的原则。
3、维修依据:
(1)符合修缮设计或修缮方案的要求,满足合同的规定;
(2)符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准;
(3)符合《维修服务标准》有关条款标准。
4、用户室内维修标准
(1)楼层面漏水
A、维修程序:
a、预约楼上、楼下用户,检查楼上何处漏水下来。
b、如果是浴缸下水管堵塞而漏水,应及时疏通,如果是马桶漏水,应及时检修马桶。
c、如果是楼板裂缝渗水,应将相关部位的饰面打开,重做防水层和饰面。
d、其它地方漏水,应将相关部位及时处理。
e、检验:维修完成后,48小时跟踪查看,看是否还有漏水现象。
f、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:应爱护使用任何用水设施。
(2)换锁(木门、铁门)
A、维修程序:
a、木门锁、铁门锁:检查锁坏何处,如能修理,及时修理,如锁不能修理至正常使用,立即更换。
b、检验:查看锁盖与锁孔是否配合紧密,反复开关数次,查看开关是否灵活自如。
c、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:开关锁时不要用力过猛,不要用其他硬物开锁,定期给锁活动部位上油。
(3)维修墙内水管
A、维修程序:
a、先查找原因。
b、关好室内所有用水阀门。
c、查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破损漏水。
d、维修时先关水表前的总阀,后打通漏水处墙面,取出破损水管。
e、装入新水管。
f、打开总阀后看是否漏水,如无渗漏,补好水泥,恢复装修饰面。
g、检验:维修完成后,关闭室内所有用水阀门,看水表是否转动,并在24小时后跟踪检查。
h、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:不要擅自改动墙内水管,确需改动的,请向管理处申请,由管理处派专业人员施工,一旦发现墙面渗水,应及时通知管理处派维修人员前来查看。
(4)阀门接头漏水
A、维修程序:
a、检查阀门,接头何处漏水,然后关上自来水总制。
b、如是阀门,接头未扭紧的原故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀门、接头装上扭紧。
c、如因破损配件而漏水,应及时更换相关配件。
d、如再无法控制漏水,应及时更换阀门或接头。
e、检验:①维修完毕后,把自来水总阀门打开,检查是否漏水;
②阀门更换完毕后,把总阀门打开,反复开关数次,检查是否漏水。
f、请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。
(5)水龙头漏水
A、维修程序:
a、检查漏水情况,然后关上自来水总制。
b、如是因水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝处旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧。
c、如是内芯断裂应更换内芯。
d、如果内芯橡皮过小或破损,应更换。
e、如果水龙头自身有沙眼而漏水,应更换水龙头。
f、检验:检修完毕后,打开自来水总制,反复开关水龙头数次,使其开关自如,不漏水。
g、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
(6)浴缸堵塞和漏水
A、维修程序:
①堵塞维修程序
a、先查明原因。
b、如是排水管堵塞,打开检查口(如检查口在下层住户室内,应先与该住户预约维修时间),取出杂物,用水试通直到正常。
c、检验:维修完毕后,往浴缸内放水,查看是否能正常排放。
d、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
②漏水维修程序
a、先查明原因。
b、如是排水管漏水,打破饰面,取下排水管重新安装。
c、检验:维修完毕后,往浴缸内蓄水,到一定水量后,存放5分钟再排放,查看相关部位有无漏水。
d、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:使用浴缸时,不要抛入任何杂物,不用时保持干净清洁。
(7)通马桶
A、维修程序:
a、先查看马桶堵塞原因。
b、用马桶抽子抽通马桶。
c、如不通就系好安全带到室外打开检查口看是否堵塞。
d、如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为此。
e、盖好检查口,进入室内后放水冲洗,能正常使用。
f、检验:反复放水,检验马桶是否畅通。
g、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:使用马桶时不要乱抛杂物(如硬纸等)。
(8)疏通地漏
A、维修程序:
a、先用抽子试通。
b、不能查明原因时则打开检查口检查。
c、不通时再使用疏通直到通畅为止。
d、检验:用水试通如水源不方便,可接胶管水冲或用水桶装水检验。
e、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:使用马桶时不要乱抛杂物(如硬纸等)。
(9)马桶漏水
A、维修程序:
a、先检查漏水情况。
b、如是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马
桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换;装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥在马桶四周密封一周(3小时后可以使用)。
c、检验:维修后,放水看是否漏水。
d、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:应正确使用马桶。
(10)洗菜盆漏水
A、维修程序:
a、先检查何处漏水,查明漏水原因。
b、如是软管断裂、漏水,应及时更换软管,并把接头处接好。
c、如是水龙头(水咀)或接头漏水,检查水龙头(水咀)或接头处是否有破裂损坏情况,如有此情况,应及时换上新水龙头(水咀)或接头,并用生胶带密封此处。
d、检验:打开菜盆水龙头放水,看相关部位接头是否漏水。
e、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户须知
a、必须正确使用水龙头,不要乱动开关或接头处,不要乱弯软管,以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生。
b、不要用力撞击洗菜盆,以防盆四周的白水泥膏松脱。
(11)修理门窗
A、维修程序:
a、检查门窗的附件是否齐全。
b、检查有无配件损坏。
c、更换配件,达到预期效果。
d、维修后请用户验收。
e、检验:维修后,对门窗反复开启数次,检查是否有异声及不灵活之处,以达到开关自如的目的。
f、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:
a、需定期往转部分加油。
b、如门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不必要的意外。
(12)维修墙外水管
A、维修程序:
a、先查找原因。
b、如无法明显地找到破损漏水处,可先关好室内所有用水阀门。
c、查看水表是否转动,如转动说明水管有破损漏水。
d、维修时先关水表前的总阀,取下破损水管。
e、装入新水管。
f、打开总阀门后看各相关部位是否漏水。
g、检验:维修完成后,关闭室内所有用水阀门,看水表是否转动,并在24小时后跟踪检查。
h、维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户使用须知:
a、不要擅自改动水管,确需改动的,请向管理处申请,由管理处派专业人员施工。
b、一旦发现水管破损漏水,应及时通知管理处维修人员前来修理。
(13)用户门铃不响
A、维修程序:
①分析原因,门铃不响可能由以下原因造成:
a、电池没电了。
b、因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀,而使门铃断电。
c、线路问题造成。
d、门铃开关接触不良。
②针对①a中的原因,则需换上新电池。
③针对①b中的原因,则取下门铃盒,用砂纸将电源极两侧的腐蚀物去掉,调整电源极板,使其与电池接触良好。
④针对①c的原因,则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障,需修理或更换,排除故障后,方可恢复门铃的正常使用。
⑤针对①d中的原因,修理或更换门铃开关。
⑥检验:门铃维修完毕后,反复试用几次,直至达到预期效果。
⑦维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户须知:更换电池时,注意电池的正、负极性。
(14)插座无电
A、维修程序:
①分析原因,插座无电可能由以下原因造成:
a、由于外界因素(如停电检修)引起的人为停电。
b、由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路短路,或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。
c、由于频繁插拔操作,造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。
d、线路出现断线。
②针对①a中的原因,告诉用户现在是在停电检修。
③针对①b中的原因,首先了解用户使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电。若线路超负荷,可告知用户及时处理。
④针对①c中的原因,先断开此回路电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。
⑤针对①d中的原因,先断开此回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。
⑥检验:插座线路送电后,用试电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。
⑦维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障。
(15)用户单元内无电
A、维修程序:
①分析原因,用户单元内无电可能由下列几种原因造成:
a、线路停电检修。
b、用户总开关烧坏。
c、因用户使用的电气设备内部故障,或线路短路致使保护控制开关跳闸。
d、进户线与接线端子接触不牢。
e、电度表烧坏。
②针对①a中的原因,及时向用户说明停电的原因。
③针对①b中的原因,首先断开电源开关,检查用户用电设备及使用现场,看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良,长期过热烧坏所致,将用户的用电设备从插座上的插头拿下来,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路、导线的绝缘情况,若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷按线路允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。
④针对①c中的原因,首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下(或将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电气设备接到电源上,直到找出故障跳闸原因并解决。
⑤针对①d中的原因,断开电源开关,将接线端子上的线接牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
⑥针对①e中的原因,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次检查电度表的接线是否
正确。确认是表本身质量原因而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点,
⑦检验:当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。
⑧维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、告知用户须知:
①用电时,应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。
②不要超负荷用电,不要乱拉乱搭线路,确需改动线路或安装电器用电线路时,应通知管理处派专业人员进行处理。
(16)配电箱开关故障
A、维修程序:
①分析原因,低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:
a、因控制线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏。
b、因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热烧蚀损坏。
②针对①a中的原因,先将配电箱的空气天关置于"OFF"位置,再将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路的情况下),用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护元件是否完好,保护元件运作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器,恢复正常送电。
③针对①b中的原因,如果是开关跳闸,先将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路情况下),用万用表检查跳闸开关及线路,确认无故障后,将开关合上,恢复正常送电,然后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测),看是否超过设计要求;如确认为是由于线路过载造成开关跳闸,则需将此线路负荷减少;如空气开关坏或接触头烧蚀损坏,则需要换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。
④检验:线路送电后,看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。
⑤维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、维修须知;维修人员在维修时应断电子后查找故障,断电顺序为先断开负荷侧开关,后断开电源侧开关,送电顺序则相反。
(17)灯不亮
A、维修程序;
①分析原因,灯不亮可能由以下原因造成;
a、灯内灯丝烧断。
b、灯泡与灯头接触不良。
c、电源保险丝熔断。
d、电源开关接触不良。
②针对①a中的原因,将电源开关断开,用万用表检查灯丝是否烧断,若烧断则换
上同一电压等级功率的灯泡。
③针对①b中的原因,将电源开关断开,用电笔检验灯头上是否有电,确认有电后,重新将灯泡装于灯头上,接触牢固后方可送电。
④针对①c中的原因,将电源开关断开,用万用表检验照明线路有分短路或断路现象,故障排除后,更换保险丝开关方可送电。
⑤针对①d中的原因,检查电源开关接线是否牢固,用电笔测开关输出端,在开关断开与合上时输出端是否有电,从而验证是电源开关本身故障造成,应及时更换开关。
⑥检验:维修完成后,合上开关3次,看灯泡发光是否正常。
⑦维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
B、维修须知:上述维修过程只限于一盏灯发生故障,若某个单元内灯(二盏以上)都不亮时,首先检查电源开关是否断开,用万用表检查线路是否出现断线或短路现象,然后逐一将故障排除,确认线路正常时,方可送电。
C、告知用户须知:
①不要点长明灯。
②发现运作不正常时,应及时通知管理处派专业人员前来检查、维修。
(18)顶棚抹灰层(饰面)脱落
A、维修程序:
①如是抹灰层施工质量问题,应采取以下措施:
a、用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面,如靠墙,墙上也应铺垫,以保护用户的物件不致碰坏,然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下,如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上,应将该顶棚的抹灰层全部铲下。
b、用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。
c、用喷水器具充分湿润2-3次。
d、均匀地刷一道素水泥浆。
e、用1:3水泥砂浆打底抹平。
f、批三道灰膏,待干硬后用砂纸打磨平整。
g、刷三道乳胶漆,或按用户原则顶棚饰面同种材料恢复。
h、清理垃圾,恢复场地整洁。
②如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落:
a、同①a
b、同①b
c、用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉,并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉,清理干净,如锈蚀情况严重,应加焊同直径规格的补充钢筋。
d、其它程序同①d至①h。
③维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
④告知用户须知:不要擅自更改顶棚抹灰层。
(19)楼板裂缝
A、维修程序:
①先进行全面仔细地查看。
②如裂缝较小(如发丝),且在饰面面层,留待查看,如有扩展趋势再作处理。
③如裂缝较宽、较深,应及时处理,具体如下:
a、沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口,直到不见原裂缝,用钢丝刷清除粉散颗粒。
b、用水将裂缝基层表面彻底湿润后,均匀涂刷素水泥浆。
c、准备足够的膨胀水泥,调成半干湿状,并及时使用。
d、用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内,抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料。
e、修复饰面(按用户原标准)。
④如裂缝宽度很宽,已影响结构的正常功能,应立即通知开发单位请有关技术人员,(如:设计院、原施工单位)到场验证,找出原因,然后做出加固方案进行维修。
⑤维修完毕后,请用户在《派工单》上签名验收。
A、告知用户须知:
①不要集中堆放过重物品。
②平时留意楼板运作状态,发现问题时,应及时通知管理处派技术人员到场查看作业处理。
篇4：Z商业中心室外公用设施的维修方法
商业中心室外公用设施的维修方法
1、维修目的:使室外公用设施恢复使用功能及外观,确保正常的运作状态,为业主(用户)保持一个安全、舒适、优雅、快捷的办公环境。
2、维修原则:
⑴、坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。
⑵、修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。
⑶、为用户服务的原则。
3、维修依据:
⑴符合维修方案或设计图纸的要求,满足合同的规定。
⑵符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。
4、维修标准:
(1)管区道路(人行道和车道)
A、修补损坏的砼路面
如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥,按照附带的说明书进行修补;对于大面积损坏的修补,采用1:2:2硅酸盐干硬性砼。
①将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度以达新面及结实面为准。
②用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜),破坏面的砼边缘要向里掏凿成
凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。
③将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。
④湿润水完成渗入里面而砼表面无积水时,在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆,
在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内,并将其捣实,如修补面积较大,应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内,以便捣实下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。
⑤用木抹子轻轻地将修补表面抹平,在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。
然后养护不少于7昼夜,并浇水以保持混凝土具有足够的水分处理湿润状态(养护期间不得让人或车行走,保持表面清洁)。
B、修补块材地面(如:地面砖、石块材料、预制砼块等):
①凿除损坏的块材面层,凿掉结合层,清扫残渣,喷洒水使表面充分湿润。
②待表面积水完全渗入后,涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块,无需此道工序)。
③将块材充分洒水或浸湿后,用1:2.5水泥砂浆坐砌,并用木锤或胶锤锤平、锤直,抹去砖缝多余泥浆。
④必须留缝,灰缝表面必须光滑平整,不得高出块材面。
⑤修补工作完毕后,把块材表面清扫干净。
⑥对于有防水要求的块地面,预做水泥砂浆防水层(可渗3%防水剂)然后再坐砌块才。
(2)路灯
A、灯不亮:参照《用户室内维修标准》中的关于"灯不亮"的维修规定。
B、灯柱油漆:先将灯柱清洁,生锈处应用砂纸打磨后清洁,再刷防锈漆两道,刷面漆两道。
(3)雨水管道
A、如雨水管堵塞,排水不畅,应先查找堵塞位置和原因,如因杂物堵塞引起,应清除杂物,使之通畅;如因管道不够标准或倒坡,应开挖重新铺设管道,注意管道要做衬底(基础),使管道放置平稳;如因管道接口错位,应开挖校正接口,并注意保证坡度和接口防漏,以及管道的平稳。
B、如管道损坏,无法修复,应用同型号规格的管道替换,接口应用沥青麻丝或防水泥砂浆砌结。
C、最后修复地坪。
(4)化粪池
A、如池水外溢或排水不畅,应打开井盖,清掏池内沉淀物和堵塞杂物,并制定定期清掏制度。
B、如井盖缺损,应及时更换同型号及规格的井盖,使其保持完好,避免造成人身安全事故。
C、如池壁缺损,应先通知有关用户停用卫生间,然后抽干化粪池清掏沉淀物,再将缺损池壁修复,注意池壁要做好防渗处理。
(5)电缆沟
A、如是沟盖板损坏,应按原设计规格制作(放足钢筋),并按设计要求把损坏的盖板换掉。
B、如沟内积水过多,影响电的正常供应,应先关掉总闸,然后打开沟盖板,查明积水原因和位置,一般电缆沟内积水有两种原因:一为沟底坡度不够标准或倒坡,遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决;二为沟内掉入杂物,使水流不畅,遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。
C、如是电缆路出现故障,应先告知有关用户,然后请供电部门及时修复。
(6)排水渠
A、如是盖板损坏,应按原设计要求,使用同一规格和同一种材料,把损坏的盖板换掉。
B、如是渠壁损坏,应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润,然后用与原壁相同的材料修复;如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆,然后再做饰面面层。
C、如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不畅,应及时清除杂物。
D、池(井)壁损坏。通知用户停用或采取其他措施,不影响用户的日常运作,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥杂物等沉淀物,将破损面凿至结实层,并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等),清理饰面残余的水泥浆等。
(7)路障
A、砼路障:
①如缺损较少,可用高标号水泥砂浆修复,具体做法为凿除破损面松动砼,清洁表面,喷水湿润,刷素水泥浆,补水泥砂浆,然后养护保护。
②如缺损较多,应及时性更换新路障。
B、钢管路障:
如钢管锈蚀,应先用粗砂纸将铁锈打磨掉,然后清理表面,刷两道防锈漆,最后再刷红白相间的荧光漆。
(8)绿化水管管网
A、漏水:
①如是水管接头处漏水,应先将水管总制关掉,然后在漏水接口处将水管卸下,在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝,再将水管接好,打开总制闭水检查,至不漏水为止。
②如水龙头漏水,应先关总制,然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水,更换相应配件,装回水龙头,开总制,检查至不漏为止。如无法修复,应更换新龙头。
B、水管锈蚀:
①如锈蚀程度不大,可将相关部位除锈后,清洁干净,然后刷两道防锈漆,并应定期检查。
②如锈蚀程度较大,应更换该段水管(注意应用热镀锌管更换)。
(9)垃圾屋(池)、垃圾中转站
A、如饰面(如瓷片、抹灰)被损,可以采以两种方法:
①将破损部位的松散层清除,再用相应的材料修复。
②直接用水泥补,然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。
B、如五金部件(如闸门、铁栏等)缺损:
①检查缺损部位,查明原因,然后用相应的配件修复,并刷两道防锈漆
。
②如是缺损较严重以至无法正常使用,应及时更换新配件。
篇5：Z商业中心室内维修服务标准
商业中心室内维修服务标准
序号内容服务标准(时限)备注
1服务质量满意率100%第一次达90%,对不满意的10%尽快组织二次维修,使住户满意
2服务态度热情、礼貌、举止、言谈得体
3提供材料100%合格
4预约维修时间接到维修申请后无特殊情况小区30分钟区内到达,大厦20分钟内到达业主(用户)家按业主(用户)预定时间到达,如暂没有维修人员应向用户解释,另约时间
5维修时间原则上小故障30分钟内,一般故障2小时内(不超过8小时),较难故障不超过3天特殊情况要向业主(用户)解释清楚,并组织突击,尽快维修好
A厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等小故障在30分钟内,一般不超过2小时
B水管、闸、阀、水表渗漏一般在2小时内,最长不超过8小时如需改管视实际情况由班长或房管员确定
C厨房、卫生间等楼板渗水到楼下一般在4小时内,如面积大或难以处理最长不超过3天维修后两周内,每周不少于1次回访
D房间没水1小时内供上水除市政停水或供水系统进行较大维修,水池定期清洗外,定期保养要提前1天通知,临时停水出停水告示
E房间无电1小时内供上电,如需重新购买开关等材料,4小时内市网停电、对供电系统进行维修养护除外,定期保养要提前1天通知,临时停电要出停电通知
F电器维修小维修不超过2小时,较难的不超过8小时,对灯不亮门铃、插座损坏等小故障30分钟内维修好不仅达到原标准,还要符合安全要求
G门、窗修理2小时内修理好,需重新更换门窗,3天之内完成,无特殊要求的,窗1天之内更换达到原标准
制度专栏
