新世界地产物业交楼工作管理规定
新世界物业交楼工作管理规定
1.0目的
为了理顺交楼程序,明确各部门、单位职责,确保商品房交楼计划顺利实施。
2.0适用范围
适用于物业服务中心在服务范围内对业户的收楼服务。
3.0职责
3.1项目部为该期楼宇交楼管理工作的主要责任部门;
3.2物业服务公司为主要组织实施部门;
4.0工作内容:
4.1交楼前期工作的组织管理。
4.1.1商品房交付使用前的组织管理工作由该项目部全面负责;
4.1.2该项目部于收楼前30天组织成立收楼工作小组,并在成立当天召开综合协调会,讨论确定交楼方案(含交楼时间、进度、地点、费用、现场布置、人员安排、维修队等事项),明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业、应向政府移交的物业等。交楼工作小组由该项目负责人为组长,营销、行政、物业、工程负责人为副组长,营销、行政、物业、工程各指定协调、组织、实施的专职人员任组员;
4.1.3物业服务中心在综合协调会召开之后,按会议精神与项目部确定《楼宇质量保证书》、《楼宇使用说明书》等资料的交付时间和责任人;与项目部确定永久水、电使用文件、消防验收文件等需公示文件的交付时间和责任人,并安排专人负责跟踪沟通获得上述资料;
4.1.4物业服务中心在综合协调会召开三天内起草该期楼宇《交楼工作方案》交物业公司本部审核。
4.1.5现场布置:确定交楼现场后,由项目营销策划部门负责现场布置方案,方案交参与交楼各部门一份。现场布置原则:
4.1.5.1营造热烈、隆重的大环境气氛;
4.1.5.2内布置以温馨、亲切为主色调,播放高雅的轻音乐;
4.1.5.3现场必备的公示文件;
4.1.5.4沿途的路途指引标识、停车场标识、室内各功能室的标识牌、台卡;
4.1.5.5验证、收费、签约分开不同房间;
4.1.5.6设置单独的贵宾室,接等重点客户;
4.1.5.7设立客户休息室,避免客户过多引起混乱;
4.1.6现场布置各项工作的完成时间、标准、责任人在收楼工作方案中确定。
4.1.7人员分工
4.1.7.1外围工作人员如保安、车场管理员、形象岗、礼宾员等物管部负责;
4.1.7.2前台接待组、派号员由物管部指派;
4.1.7.3验证组由项目客服部门指派人员;
4.1.7.4收费组由项目财务、物业服务中心财务指派人员;
4.1.7.5签约填表组由物管部指派人员;
4.1.7.6现场服务、指引组由客服组指派人员;
4.1.7.7贵宾接待室由项目客服、营销、物业各派一名领导负责,物业服务中心备齐全相关政策、法规资料备用;
4.1.7.8验楼组由物管部安排人员
4.1.7.9钥匙管理及收表组由物管部安排人员;
4.1.7.10工程整改由项目工程师、物管部指定工程人员、承建商指定负责人组成;
4.1.7.11项目工程部门、客服部门、营销部门、物业公司各指定一名总协调负责人员;以上人员安排在《交楼工作方案》中落实每个人的岗位、工作时间、职责,由交楼小组组长、副组长考核。
4.2发展商工作要求
4.2.1发展商项目部需将《商品房买卖合同》中约定的交楼时间提前两个月书面通知物业服务中心。
4.2.2该期交付使用的商品房必须提前经物业服务中心分户验收合格,公共设施、设备必须由项目工程部门、承建单位与物业服务中心进行技术交底和资料交接。物业服务中心应在交楼前一个月制定该期楼宇的《物业管理服务方案》以及《交楼计划表》上报物业公司及项目相关部门审核通过,并提前60天进行前期介入。
4.2.3该期楼宇交付使用前项目部应备齐《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》交物业服务中心,《物业交付使用通知书》、《物业交付使用通知书》、《交款通知单》、《收楼手续单》、《收楼须知》、《收楼指引》、《业主资料表》由项目部自行寄发;项目工程部门提交《竣工验收备案表》、《户型平面图》以及水、电图、永久用水、
电等相关需公示的文件资料。
4.3物业公司品质督导部对收楼全过程进行指导、检查,并对该项目物业服务中心收楼工作进行考核。
4.4物管工作要求
4.4.1前期接管验收
4.4.1.1在安排业主收楼预期前物管公司对房屋及各种设施进行接管验收,确保房屋的各项质量达标,该环节工作的开展注重的是与项目工程部及分包施工单位的沟通协调。物管公司在接管验收之前应要求项目工程部安排监理、分包施工方先进
行自检,同时物管公司派出工程人员作为代表参与其自检工作,对工程质量提出到位合理的建议及要求,该项工作宜于提前一个月。
4.4.1.2监理及施工单位在完成自检并整改有关质量问题后(该过程控制在一周内),物业公司需组织力量进行接管验收,在人员安排方面应根据不同的验收项目进行定员,建议分设三个组别:设备技术验收组、室内装修质量验收组、公共配套设施验收组,各组按不同的项目进行验收,分别对机电设备、室内装修(包括所有房门锁匙的试开)及公共配套设施进行质量把关。
4.4.1.3物业部对第一次验收发现的工程质量问题进行分类,按小修一天,中修三天,大修七天的期限下单要求施工单位进行整改,七天后安排清洁公司进行全面开荒清洁,根据交楼量要求其三到五天内完成物管第一次开荒;继而进行物管第二次验收,针对第一次验收问题进行复查,检验返工质量,对仍未完成的质量问题再次发单要求整改,给予其三天修复期,同时安排清洁公司第二次清洁,并要求其对仍在整改的单元重点一对一跟进。
4.4.1.4在交付业主使用前三天要求第二次整改及第二次开荒全部完成,物管针对性
进行返工情况的查验,对仍不理想的问题给予一天时间进行最后整改,并同时要求清洁一对一跟进,交楼前最后两天全面关闭房门,锁匙派专人管理,无特殊情况禁止人员出入。
4.4.1.5管理区域至少提前三天正式派入保安、清洁等固定岗位全面驻场管理。
4.4.2交楼前期工作的准备
4.4.2.1相关资料的印制
4.4.2.3交楼的相关资料包括:《物业管理服务合同》、《业主公约》、《物业使用守则》、
《业主收楼指引》、《业主资料登记表》、《业主收楼物品
资料签收单》、《楼宇情况检查表》及装修申办的相关文本、表格,管理资料等应于交楼前一个月开始订制,十天内完成定稿,五天内完成印制。
4.4.2.4交楼工作人员的培训:物业公司应于交楼前十天对参与交楼的工作人员进行交验楼培训,要求交楼工作人员掌握小区现行管理概况,熟悉该楼盘工程状况、房屋及设施的情况、房屋装修标准、交楼标准、保修的内容期限等;了解基本情况在交楼过程中能为业主解答有关的工程装修、维修问题;培训内容还包括交楼过程中的技巧处理。
4.4.3在业主收楼办理手续的过程中应注重的技巧。
4.4.4在业主进行验楼过程中应注重的技巧。
4.4.5交楼现场的布置。
4.5业主收楼签约办理。
4.5.1业主收楼需提供的资料:业主本人身份证原件及复印件、《收楼通知书》;如受委托收楼需交业主身份证原件及复印件、委托书或授权书;如自行交纳维修资金的须交银行交款回执复印件。
4.5.2业主需签收文件:《管理公约》、《物业管理服务合同》、《业主资料签收单》。
4.5.3业主须交回的资料:《业主资料登记表》。
4.5.4业主领取的资料:《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《物业使用手册》、《煤气使用手册》等到其他配套设施的相关资料。
4.5.5物业公司存档的资料:《业主资料登记表》、《管理公约》或附页、《物业管理服
务合同》、《物品资料签收单》、《楼宇情况验收表》、业主身份证复印件、委托书或授权书、自行交纳维修资金的须交银行交款回执复印件。
4.5.6物业部提前一天将需交楼的房号提供各小组工作人员,并对单元内卫生情况进行检查,准备好工作物品、收楼资料、表格、掌握维修材料的备料情况,确定维修人员进场事宜及待命地点。
4.6验楼注意事项
4.6.1验楼人员必须对毛坯房、装修房的房型、验收标准、水电设施有一个较全面的了解,可以向业主提供专业的咨询服务;
4.6.2验楼组人员必须对工程整改负责人及工作程序非常熟悉,能根据实际情况灵活处
理业主需求,力争业主信任;
4.6.3验楼时保持亲切、温和的态度及专业的姿态,除回答业主有关房屋的问题外,适当地与业主拉家常;
4.6.4记录房屋问题时要记清部位、程度,叙述要专业;
4.6.5遇到较难的业主时不纠缠,只听少说,尽可能技巧地减少验楼时间;
4.6.6不轻易给业主承诺,更不可书面承诺;
4.6.7发现业主对现场记录/录像等,即时策略地制止并报告领导;
4.7工程整改与跟进。
4.7.1验楼人员验楼完毕将《楼宇情况验收检查表》交收表组工作人员,收表组工作人员即时交项目工程部门现场负责维修的工程师(一式两份,物业留底一份),并注明要求整改完成时间;
4.7.2物业服务中心指定专人每天对发出的《工作任务单》的整改情况进行检查、记录、汇总;对逾期未动工的即时与项目负责维修的工程师及相关部门负责人沟通催促;每天将整改进度表报客服前台,由前台负责与业主联络反馈信息;
4.7.3较大的工程问题须当天汇报物管部经理、客服主任,专人专项负责落实,并通
报给项目负责人;
4.7.4能够现场解决的小问题尽量在业主当面现场解决。
4.8每天的资料汇总
4.8.1每天收楼情况汇总:应收户数、实收户数、不收户数及原因进行统计;
4.8.2已收楼业主资料汇总存档;
4.8.3每天发出的工程整改工作任务单汇总:已发数、回收数、较大工程问题、前天工程整改情况检查汇总;
4.8.4贵宾室接待情况汇总;
4.8.5业主投诉汇总。
4.9收楼工作总结
4.9.1每次集中收楼后由客服组提交书面收楼工作总结,对收楼工作中存在的问题和成功处理个案形成资料交公司品质督部作为培训资料。
5.0相关文件
5.1《管理公约》
5.2《物业管理服务合同》
5.3《物业使用手册》
5.4《房屋使用说明书》
5.5《房屋质量保证书》
5.6《商品房买卖合同》
6.0相关表格
6.1《业主资料登记表》
6.2《业主资料签收单》
6.3《楼宇情况验收表》
6.4《工作任务单》
6.5《客服前台工作台帐》
6.6《遗留工程保修汇总表》
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篇2：新世界地产物业报修管理操作规定
新世界物业报修管理操作规定
1.目的
规范住户报修及公共设施设备报修处理工作,保证维修工作得到及时有效的处理。
2.适用范围
适用于物业服务中心住户家庭及种类设施设备的报修处理工作。
3.职责
3.1工程组主任负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容进行收费评审。
3.2客服助理负责具体记录报修内容,及时传达至工程组,并跟踪、督促维修工作按时完成。
3.3工程组维修人员负责报修内容的确认及维修工作。
4.程序要点
4.1住户报修:
4.1.1客服助理在接到住户报修要求时,立即在《客服工作台帐》上作好登记。
4.1.2客服助理在5分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《工作任务单》(一式三联)相应栏目,并在5分钟内通知工程组前来领取《工作任务单》,将《工作任务单》(第一、二、三联)领回工程组。
4.1.3工程维修部主管按照报修内容,安排维修人员的工作:
4.1.3.1如住户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目,住户要求尽快前去维修的,应安排维修人员在接单后15分钟内整齐工具、备件到达维修现场;
4.1.3.2报修内容属《维修项目收费标准》中的项目,住户另有预约维修时间的,应根据实际情况,维修人员应按预约的维修时间提前5分钟带好工具、备件到达维修现场;
4.1.3.3对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目,由工程组主任在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用做出评审,回复住户是否可以维修,征得住户对维修费用的认可及同意,并在财务部交了钱之后,维修工再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。
4.1.3.4工程部维修人员到达现场后,应轻叩门三下或轻按门铃,在有应答时,应使用标准语言:"我是物业服务中心的维修工,这是我的工作证和您的《工作任务单》。"在住户确认无误后,说:"我可以进来维修了吗"在住户同意后,换上一次性鞋套进入业主家中。
4.1.3.5维修人员在维修时应首先对报修项目进行对比确认,不相同的,在《工作任务单》上如实填写实际的维修项目及收费标准,并向住户解释清楚。
4.1.3.6维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维修;如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修,并及时返回工程组向工程组主任说明情况,与工程组主任一同在《工作任务单》上注明原因并签名确认后交还客服备案。
4.1.3.7如果维修材料是住户提供的。维修人员应对材料质量进行验证,并将验证结果("合格""不合格""质量不佳"等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料,维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果,但应注意尊重住户的选择。
4.1.3.8维修工作完成后,维修人员应对维修现场进行清洁(换下的配件归业主所有,业主提出的,可以帮其带走),并收集带好维修工具。请住户试用或检查合格后,在《工作任务单》上签名确认.如业主需要,由维修工将"业主"联交给业主作为缴费依据.
4.1.3.9维修人员将《工作任务单》(第一、二联)交回工程组主任确认后将《工作任务单》送客服作为月统计与回访业主的依据。
4.2公共设施设备的报修处理
4.2.1客服助理接到公共设备设施的报修信息后,应立即按《客服工作台帐》做好登记,并在3分钟内将报修内容填入《工作任务单》(一式三联),在5分钟内通知工程组前来领单。
4.2.2客服助理将《工作任务单》(第二联)交给工程维修部。
4.2.3工程组主任按照报修内容,安排维修人员带齐维修工具及备件于5分钟内赶到现场进行维修。
4.2.4完成维修工作后,维修人员应在《工作任务单》上注明维修有关事项。
4.2.5《维修人员将工作任务单》(第一联)交工程维修部主管签名确认后返还客服作为回访及月底汇总的依据。
5.资料保存:《客服工作台帐》《工作任务单》由客服负责保存,保存期2年;《有偿便民服务收费表》由财务部负责保存,保存期3年。
6.本规定作为相关人员绩效考核的依据之一。
7.相关记录
7.1《客服工作台帐》
7.2《工作任务单》
篇3：新世界地产物业报修有偿管理操作规定
新世界物业报修有偿管理操作规定
1.目的
规范住户报修及公共设施设备报修处理工作,保证维修工作得到及时有效的处理。
2.适用范围
适用于物业服务中心住户家庭及种类设施设备的报修处理工作。
3.职责
3.1工程组主任负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容进行收费评审。
3.2客服助理负责具体记录报修内容,及时传达至工程组,并跟踪、督促维修工作按时完成。
3.3工程组维修人员负责报修内容的确认及维修工作。
4.程序要点
4.1住户报修:
4.1.1客服助理在接到住户报修要求时,立即在《客服工作台帐》上作好登记。
4.1.2客服助理在3分钟内将记录的报修内容(包括:住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《工作任务单》(一式三联)相应栏目,并在5分钟内通知工程组前来领取《工作任务单》,将《工作任务单》(第一、二、三联)领回工程组。
4.1.3工程维修部主管按照报修内容,安排维修人员的工作:
4.1.3.1如住户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目,住户要求尽快前去维修的,应安排维修人员在接单后10分钟内整齐工具、备件到达维修现场;
4.1.3.2报修内容属《维修项目收费标准》中的项目,住户另有预约维修时间的,维修人员应按预约的维修时间提前5分钟带好工具、备件到达维修现场;
4.1.3.3对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目,由工程组主任在接单后10分钟内对维修的可行性和维修费用做出评审,回复住户是否可以维修,征得住户对维修费用的认可及同意,并在财务部交了钱之后,维修工再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。
4.1.3.4工程部维修人员到达现场后,应轻叩门三下或轻按门铃,在有应答时,应使用标准语言:"我是物业服务中心的维修工,这是我的工作证和您的《工作任务单》。"在住户确认无误后,说:"我可以进来维修了吗"在住户同意后,换上一次性鞋套进入业主家中。
4.1.3.5维修人员在维修时应首先对报修项目进行对比确认,不相同的,在《工作任务单》上如实填写实际的维修项目及收费标准,并向住户解释清楚。
4.1.3.6维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维修;如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修,并及时返回工程组向工程组主任说明情况,与工程组主任一同在《工作任务单》上注明原因并签名确认后交还客服备案。
4.1.3.7如果维修材料是住户提供的。维修人员应对材料质量进行验证,并将验证结果("合格""不合格""质量不佳"等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料,维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果,但应注意尊重住户的选择。
4.1.3.8维修工作完成后,请住户试用或检查合格后,在《工作任务单》上签名确认.如业主需要,由维修工将"业主"联交给业主作为缴费依据.
4.1.3.9维修人员将《工作任务单》(第一、二联)交回工程组主任确认后将《工作任务单》送客服作为月统计与回访业主的依据。
4.1.3.10对业主的家庭维修及对租户的家庭维修应采取先交钱(带业主/租户到财务部交款),后维修的维修方式进行。
4.2公共设施设备的报修处理
4.2.1客服助理接到公共设备设施的报修信息后,应立即按《客服工作台帐》做好登记,并在3分钟内将报修内容填入《工作任务单》(一式三联),在5分钟内通知工程组前来领单。
4.2.2客服客服助理将《工作任务单》(第二联)交给工程维修部。
4.2.3工程组主任按照报修内容,应须用先交费,后维修的方式进行维修。凭交款收据,安排维修人员带齐维修工具及备件于5分钟内赶到现场进行维修。
4.2.4完成维修工作后,维修人员应在《工作任务单》上注明维修有关事项。
4.2.5《维修人员将工作任务单》(第一联)交工程维修部主管签名确认后返还客服作为回访及月底汇总的依据。
5.资料保存:《客服工作台帐》《工作任务单》由客服负责保存,保存期2年;《有偿便民服务收费表》由财务部负责保存,保存期3年。
6.本规定作为相关人员绩效考核的依据之一。
7.相关记录
7.1《客服工作台帐》
7.2《工作任务单》
7.3《有偿便民服务收费表》
篇4：新世界地产物业业户违章处理管理规定
新世界物业业户违章处理管理规定
1.目的
规范业户违章处理工作,维护大多数业户的利益,理顺同业户的关系,提高管理服务质量,保持楼宇良好的环境和秩序。
2.适用范围
适用于物业管理公司管辖范围内的业户违章事件的处理。
3.职责
3.1物业部经理负责业户重大违章事件的处理。
3.2客服主任负责业户一般违章事件的处理。
3.3客服助理协助主任进行业户违章事件的处理工作。
3.4各部门员工负责业户各类违章行为的规劝、制止工作。
4.程序要点,违章处理的原则:
4.1以劝导、教育为主的原则
4.2慎用处罚的原则。
4.3合法的原则。
4.4就事论事的原则。
4.5取得业主委员会支持后再进行处罚的原则。
4.6实施处罚应赢得大多数业户认可的原则。
4.7批评规劝从重,处罚从轻的原则。
4.8处理尽量不伤和气,事后主动缓和关系的原则。
5.常见业户的违章现象。
5.1违反装修管理规定的现象:
5.1.1擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外观(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局;
5.1.2对房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章凿、拆、搭建;
5.1.3擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公共设施;
5.1.4擅自在门窗安装网、罩、牌破环房屋整体外观;
5.1.5擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物;
5.1.6其他违反装修管理规定的行为。
5.2.违反消防管理规定的现象:
5.2.1堵塞消防通道;
5.2.2损坏消防设备和器材,动用、损坏楼梯、走道和出口的各类消防标识、报警装置、灭火设施;
5.2.3超负荷使用电器、乱拉乱接电线造成火灾隐患;
5.2.4在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物;
5.2.5营业场所不按规定配置灭火器材;
5.2.6其他违反消防管理规定的行为。
5.3违反公共道德、环境卫生管理规定的现象:
5.3.1乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物,随地吐痰和大小便;
5.3.2破环卫生设施设备;
5.3.3在公用场地私自堆放、吊挂杂物,乱搭、乱建、乱张贴涂写;
5.3.4高空抛物、倒污水;
5.3.5制造影响他人正常生活的噪音;
5.3.6践踏草坪、攀摘花、树及占用绿化地,损坏、涂画园林建筑小品;
5.3.7随意放养宠物;
5.3.8其他违反环境卫生及美化的现象。
5.4违反治安管理规定的形象:
5.4.1违章停车;
5.4.2违反规定存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
5.4.3聚众赌博、打架斗殴;
5.4.5其他违反治安管理的行为。
5.5无特殊原因,拒交有关管理服务费用的行为。
5.6采取可能损害其他业户利益或影响小区安全的行为。
5.7违反以上管理规定,未造成小区业户利益或物业部经济受损或对小区公共安全造成威胁的视为一般违章,其他违规均视为重大违章。
6.违章的处理方法。
6.1违章处理的一般方式和使用顺序:
6.1.1即时劝导、教育;适用于一般违章事件。
6.1.2限期整改:适用于违反"以劝导、教育为主的原则"款项,尚未给小区造成经济损失的违章事件。
6.1.3赔偿经济损失:适用于违反"以劝导、教育为主的原则"款项,给小区公共利益造成较大经济损失的违章事件。
6.1.4停止服务:适用于无理严重拖欠或拒交管理服务费用,多次沟通无效的违章事件。
6.1.5提起诉讼:适用于给小区造成较大经济损失而拒不赔偿或严重拖欠或拒交有关管理服务费用,经业主委员会调解无效的违章事件。
6.2对拒交有关管理服务费用的违章行为处理方式:
6.2.1劝说、督促、沟通;
6.2.2发催缴函;
6.2.3通报业主委员会;
6.2.4加收滞纳金;
6.2.5停止服务;
6.2.6发律师函;
6.2.7申请仲裁或提起诉讼。
6.3对违章装修的处理方式按《装修管理操作规定》执行。
6.3.1物业部各区域工作人员如发现业户有(除装修及欠费外)违章行为应立即采取规劝、教育的方式进行处理,劝导业户停止违章行为。当事人如置之不理,应及时将情况反馈到客服。
7.违章处理程序。
7.1物业助理接到业户违章信息后,在《整改通知书》上登记然后按以下规定进行处理:
7.1.1属重大违规事件的报物业部经理处理;
7.1.2属一般违规事件的报客服主任处理,由客服主任亲自或指定物业助理到现场予以劝导、教育。
7.1.3物业部经理接到重大违章事件信息后,根据情况及业户违章给小区造成的经济损失大小,决定给予"赔偿经济损失"的处理意见,并将处理决定填入《整改通知书》中。
7.1.4对于业户漠视物业部给予的处理意见,不配合小区正常管理工作的,应通过业主委员会协调解决;必要时,经征求业主委员会支持后,予以通报批评。
8.对于给小区造成较大经济损失且拒不赔偿或严重拖欠或拒交有关管理费用,经业主委员会调解无效的,具体实施时要求:
8.1《业主公约》有相关约定;
8.1.1提前3天通知业户;
8.1.2问题解决后及时恢复服务;
8.1.3决定需由物业部经理做出。
8.1.4必要时由公司做出决定对违章业主提起仲裁或司法诉讼。
8.1.5对于"赔偿经济损失"及"提起仲裁、诉讼"等的处理措施一定要特别慎重,处理完毕后,客服应主动与当事人沟通及缓和双方关系。
8.1.6
违章处理意见物业部经理签署后生效,由客服执行。涉及向业户收取有关费用的,由客服每月月底将《整改通知书》复印一份保存,原件报财务部统一扣款。
8.1.7对违章业户的处罚工作,只能由公司分管副总、物业部经理或客服主任依据本规定处理;其他员工只能进行劝导、教育,严禁进行越权处罚。
9.资料保存:《整改通知书》由客服组统一归档,一般违章事件资料保存期为1年;重大违章事件的资料保存期为5年。
10.本规定作为物业部员工绩效考评依据之一。
11.相关记录
11.1《整改通知书》
11.2相关支持文件
11.3《业主公约》
篇5：广州保利物业装修管理规定
保利物业装修管理规定
为了本住宅区装饰装修规范有序,有效地制止违章装修行为,保障建筑物的结构安全和外观统一,维护广大业主的正常利益,根据《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部110号令),《深圳市家庭居室装修管理规定》和《深圳市家庭居室装修税收管理暂行办法》的规定,结合本住宅区的实际情况特制定以下装修管理规定:
1.0办理装修流程
1.1资料图纸:业主/施工单位准备好施工单位《营业执照》复印件(加盖公章)一份,《资质证书》复印件(加盖公章)一份,装修平面图,单元立体图、空调安装图(如有变更指定安装位置),电气平面图、系统图(如有变动)各一份,给排水平面图(如有变动),燃气管线图(如有变动)。
商铺除上述资料以外,超过50平方米必须提供市消防局消防审批意见书、消防平面图;有三废排放的,还须提供市环保局审批合格证明。
1.2申请/签约:业主/施工队到管理处事务助理处领取《装修申请表》,填写好相关内容,并签订《防火责任书》。
1.3审批:业主/施工队持《装修申请表》和相应资料图纸,交管理处事务助理初审,初审后报管理处主任审批。
1.4收费/代征税:业主/施工单位持已审批的《装修申请表》和相应资料图纸,到管理处财务处交纳装修相关费用,并办理装修税收征收手续。
1.5发放装修许可证:管理处事务助理签发《装修施工许可证》。
1.6办理出入证:施工队负责人凭《装修施工许可证》到管理处事务助理处办理《装修人员临时出入证》,由事务助理根据需办理《装修人员临时出入证》的数量,开具装修人员临时出入证工本费和押金收费条,施工队负责人持收费条到管理处财务处交费,凭收款收据找事务助理办理《装修人员临时出入证》,并提供施工人员一寸照片两张、身份证复印件一张。
1.7动火作业:须明火作业的,须向管理处申报,填写《临时动火作业申请表》经管理处批准的方可动火。
1.8施工:施工队将《装修施工许可证》贴于装修单元门口,施工人员佩戴《装修人员临时出入证》,无证不得进场及施工,《装修人员临时出入证》只能在指定单元内施工有效,如在非指定单元内施工视为违章施工。
1.9装修监管:装修施工期间,管理处将定期、不定期地对装修施工单元进行巡视检查,如有违规将视依有关规定处理。
1.10验收退费:装修完工(商铺须取得政府相关部门合格证)后,业主/施工单位通知管理处验收(不合格项目须整改后另行安排验收),全部验收合格后,业主/施工单位持押金收据到管理处客服部开具《退费通知单》,经管理处主任在通知单上签字认可后,凭《退费通知单》到财务部退费,装修保证金十个工作日内退还。
2.0装修范围
2.1家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全,禁止下列行为:
a.家居装修涉及公共设施、公共空间;
b.改变房屋承重结构;
c.在承重墙上穿洞,拆除连接阳台的墙体、门窗;
d.不适当增加楼面静荷载,包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等;
e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道,不经穿管直接埋设电线或改线;
f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层;
g.使用不符合消防要求的装修材料;
h.其他违章装修活动。
确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的,住户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案,报政府设计审批部门审批。
2.2楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的技术标准,保证建筑物外观的协调统一。
2.3住户安装分体及窗式空调需到管理处申报,并按管理处指定位置安装。空调支架应符合有关规定要求,应采用不锈钢材质,固定螺栓必须经过防锈处理,否则,装修住户要承担由此造成的返工及其它损害后果(如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等)。
2.4安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道,不准改变原有门洞尺寸,不得损坏门洞四周的墙面。
2.5为保证建筑外观的统一协调,前阳台的装修必须符合深圳市国土主管部门的技术标准(不准封闭前阳台、安装防盗网)。房间窗户允许在内侧安装防盗网,后阳台允许封闭,但必须按管理处规定要求进行安装。
2.6禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施,确需改动的,应提前一个月向供气单位提出申请,由供气单位组织实施。
2.7禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。
2.8禁止将雨水管道用于生活污水的排放。
3.0装修施工管理
3.1家居装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。如确实需要延期,应由业主本人(或业主委托人持业主书面委托书)前来办理延期手续。
3.2家居装修施工作业时间为每天7:00-12:00,14:00-19:00;节假日原则上允许施工,但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。如在非工作时间内施工,或在节假日进行有噪声及刺激性气味的工作,管理处有权责令其停工、扣留或没收工具,并视情节轻重给予处罚。
3.3家居装修施工,必须遵守安全操作规程,保证作业人员及周围居民和财产的安全。住户不得私自在户外接驳水、电,违者照章罚款。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等,应由装修户负责修复和赔偿。
3.4未经批准,工作场地内严禁使用电炉、电炊具,电热水棒等电热设施;严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准,电动工具(或临时接电线)须配开关箱,开关箱必须设漏电保护器,漏电动作电流小于30mA,开关箱电源线须采用橡胶电缆,在施工完成后及时拆除。
3.5装修施工临时动火、用电,应提前向管理处申报,并填写《临时动火作业申请表》,说明动火、用电部位,使用工具的品种、负荷,动火、用电作业起止时间,动火、用电作业安全措施等等。
3.6装修施工作业应遵守消防规定,每50m2作业现场配备1个2Kg灭火器,每个作业现场应至少配备两个灭火器(禁止使用1211灭火器)。
3.7根据《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条规定,施工单位必须负责施工现场的消防工作。在本小区住户内进行装修的施工单位必须指定一名防火责任人,签定防火责任书,负责施工现场的防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。
3.8各施工单位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育,使施工人员提高安全意识,自觉遵守有关的安全操作规程和制度。
3.9如因违反装修管理规定所发生
的消防事故,由发生事故的施工单位,个人以及雇请施工的业主(住户)按规定承担一切经济及法律责任。
3.10住户的装修垃圾必须使用袋装在规定的时间内清运,放在指定垃圾堆放点,由管理处实施统一清理,严禁将垃圾从高空抛出。装修垃圾清运时间为每天12:00-14:00,18:00-20:00。
3.11装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁,不得随意在公共走道堆放装修材料,不得在楼道、电梯内乱涂乱画,否则按规定予以处罚。
3.12需留宿楼宇装修户内的施工人员,必须持有效证件由业主本人出面到管理处办理《装修人员留宿担保书》,管理处主任批准后方可准许留宿。如私自居住在楼宇装修户内,一经发现,按《深圳市治安管理条例》规定送交当地派出所处理。
3.13装修施工人员凭《装修人员临时出入证》出入小区,工作期间应佩戴《装修人员临时出入证》,不戴证件、涂改或转借出入证的人员一经查出,将处以罚款和没收证件,直至取消装修资格。
3.14管理处对装修户每天将不定时派专人进行巡查。装修者应将在管理处申报时办理的《装修施工许可证》贴在装修户大门外,以便于巡查工作的进行。对上述违规问题轻者现场纠正,重者管理处将下发给装修负责人《装修违规通知单》,视情节轻重进行处罚。
3.15电梯使用:
为确保电梯的正常使用及安全运行,住户在装修时应做到:
(1)按管理处指定的电梯上下货物。
(2)不得将易燃易爆和腐蚀性物品带入电梯;不得将尺寸过大和过重的物品带入电梯。
(3)搬运物品进出电梯时,不得用物品挡住电梯门,而应按住控制器。
(4)不得在上、下班时间和电梯使用高峰时间或管理处认为不合适的时间内运载货物及垃圾。
(5)货物出入电梯轻拿轻放,严禁乱抛扔增加电梯的冲击负荷。
(6)避免过于尖锐的物品刮伤、擦伤电梯内不锈钢板。
(7)搬运完物品应将电梯间打扫干净。
4.0装修验收
(1)装修工程完毕后,住户和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收,管理处将派人进行查验。
(2)竣工验收合格后,由管理处验收人在《装修申请表》上验收栏内签名,验收不合格时,限期改正,再行复验,直到合格。
(3)装修验收合格并使用10日后,经管理处复验确定工程无明显质量问题,扣除有关费用后,将装修保证金退回装修队和住户,装修纳税按市地税局有关规定执行。装修工程完工,在规定保修期内,如发生因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品或公共设施的,住户应当负责修复和赔偿;属于装修单位责任的,住户可以向装修单位追偿。
5.0违章装修处理
5.1住户若不按第二项中的要求施工的,管理处有权采取没收工具、停水停电等措施停止住户的装修,并要求进行整改,整改完毕验收后方可继续装修,造成损失的,由住户负责赔偿;并可扣除装修保证金作违约金,情节严重的管理处将向有关部门报告,由相关部门进行外罚。
5.2正在装修的住户应确保所有进入小区内装修的装修施工人员到管理处办理登记手续并领取临时出入证,如管理处在检查中发现无证施工人员,除强制其离开小区外,每人每次扣除装修保证金50元作为违约金。
5.3住户应确保进入小区的装修队伍服从管理处管理,遵守小区内一切管理规定。如装修施工人员不服从管理或经教育仍然不改者,管理处有权要求正在装修的住户更换装修队伍,否则管理处将强制住户停工。
6.0本管理规定未提及事项按国家和深圳市有关规定执行。
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