物管培训:物业管理公司的业务内容

篇2：物管培训:物业管理公司的组织机构

一、物业管理公司组织机构设置的要求

物业管理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管理目标服务,它的设置应满足以下四个基本要求:

(一)具备服务性的功能

物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性企业,它的组织机构的设置必须保证具备这些功能,并有助于实现企业的服务宗旨。

(二)充分发挥公司员工潜能

物业管理公司的管理、经营和服务活动都是依靠每一个人来实现的。因此,组织机构的设置要求每一位职员都能人尽其才,充分发挥个人智慧。

(三)关系协调

公司是一个有机整体,是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统,这种系统能否最大地发挥出整体功能,有赖于系统内各要素的协调配合。因此,组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的相互协调。

(四)效率与效益

物业管理公司组织机构的设置要求从实际出发,以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。

物业管理公司不是孤立的经济实体,而是开放的组织系统。要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构,首先必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标,其次则需要考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、人与人之间的协调关系。组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键。

二、物业管理公司组织机构设置的原则

为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能,实现公司的总目标,根据上述四个基本要求,组织机构的设置应遵循以下原则:

(一)目标原则

公司有自己的经营发展目标,组织机构的设置必须以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲,组织机构的设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构,因机构设职设人,这是组织机构设置的目标原则。

(二)统一领导与层次管理原则

物业管理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中,而日常工作的管理与经营权力则逐级授权,实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证,分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题,则不仅会影响各层次管理人员的积极性,而且会使企业逐渐失去长远的战略目标,甚至迷失发展方向。这是企业逐渐步入正轨的情况下,高层领导尤应注意的层次化管理问题。

(三)分工协作原则

分工协作是社会发展进步的标志,它不仅能提高劳动生产率,而且能发挥整体效益。物业管理公司能否最大程度地发挥出整体效益,取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门,使之各司其职,相互协作,目标也就不难实现了。

(四)责权对应原则

整个公司的责任和权力是对等的,委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。有责无权,不仅不能调动管理人员的积极性,而且使责任形同乌有,最终无法保证公司任务的完成;有权无责,必然助长官僚主义,导致权力滥用。

(五)有效管理幅度原则

在处理管理幅度与管理层级的关系时,一般情况下应尽量减少管理层级,尽可能地扩大管理幅度;否则,管理层级多了,人员和费用也多了,会影响公司的经营效率。但是,有效的管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素,管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。

三、物业管理公司组织机构的类型

物业管理公司组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。目前,我国物业管理公司的组织机构主要采用以下几种形式:

(一)直线制

直线制是企业管理机构最早的一种组织形式。采用这种类型的物业管理公司一般都是小型的专业化物业管理公司,以作业性工作为主,如专门的保洁公司、保安公司、维修公司等。这些公司下设专门的作业组,由经理直接指挥。

直线制的

特点是企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导,各级主管人员对所属单位的一切问题负责,不设专门职能机构,只设职能人员协助主管人员工作。

直线制的优点是责权统一,行动效率高;缺点是对领导者的要求比较高,要通晓多种专门知识,亲自处理许多具体业务。

(二)直线职能制

直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。各级组织单位除主管负责人外,还相应地设置了职能机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内从事各项专业管理活动。

目前,一般的大中型物业管理公司都采用直线职能制组织形式。如广州市建设物业管理公司的组织机构基本上即属于这种类型。公司总部设有物业管理部、计划开发部、财务部,下设经营部、房产管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下设业务部门、职能部门,如天河管理部下设土建、水电、绿化环卫、保安队、管理处、资料、预算等业务部门和职能部门。

直线职能制综合了直线制和职能制的优点,既保持了直线制集中统一指挥的优点,又具有职能分工的长处,它将机构形式分为两个层次,一是管理层,一是作业层,这对减轻主管领导的负担,提高决策质量和工作效率起到了非常重要的作用。

直线职能制的组织形式也有不足之处,它的下级往往缺乏必要的自主权,各个职能部门之间因缺乏横向联系而容易产生脱节和矛盾,信息反馈的速度以及对环境的敏感度比较差,等等。因此,采用此种类型的组织机构,应特别注意克服它的弱点。

(三)现行常见的组织机构

物业管理公司的组织机构虽然可以有多种类型,但无论是哪种类型,都必须从实际需要出发,根据自己公司的特点进行设置。目前,一般物业管理公司的机构设置大都采用经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式。

四、物业管理公司的集团化选择

物业管理公司的集团化选择,是指多家物业管理企业(法人)以实力雄厚的大企业为核心,按一定的关系组成的多法人联合体。物业管理公司随着自身业务的不断拓展和下属企业的不断增多,也可自身发展壮大为企业集团。物业管理公司选择集团化经营的发展道路,实际上是市场竞争的必然结果,它对改善物业管理有以下优点:

1.有利于资源共享,节省管理成本

现代大型物业需要现代化的维护保养设备。但是物业管理公司往往由于业务量不够而不敢购置或不能发挥这些设备的作用,从而造成许多浪费。集团化管理可统筹调配人力物力,降低人力成本,提高设备利用率,从而大大提高市场竞争能力。

2.有利于实施品牌管理

集团化管理将所管辖的物业统一在一个品牌的旗帜下,使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范甚至制服徽标等方面都能体现品牌的特色,这对推行统一规范化的有偿性服务、树立企业形象都是十分有益的。

3.有利于产生规模经济效益

集团化管理通过对每个物业项目的管理取得合理利润,虽单个项目利润有限,但集中各个项目的微利就合成为可观的经济效益。

4.有利于实现物业管理的社会化和专业化

集团化的物业管理使管理权分散的物业相对集中到一批有品牌的、有实力的集团公司麾下,这对打破“谁建设,谁管理”的物业管理格局是有促进作用的。

上述说明,不论是从市场竞争的角度,还是从节约成本的角度,或是从物业管理本身的特点来看,物业管理公司走大型化、集团化经营的发展道路,发挥集团的整体优势和规模经济优势,既是市场竞争的必然结果,同时也是实现节省管理成本、实施品牌管理和产生规模经济效益的选择

篇3：物管培训:物业管理公司的组建

一、物业管理公司的目标定位

物业管理作为房地产综合开发的延续和完善,按照社会化、企业化、专业化、制度化的发展思路,对物业实施有效的管理和优质的服务,是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。物业管理公司若要在市场竞争中处于有利地位,在组建之初就必须确立明确的发展目标。

物业管理公司作为第三产业,其服务性质决定了它的宗旨必须是“业主至上,服务第一”。物业管理公司的总体目标是提供优良的物业管理和高水平的多种经营服务。物业管理公司的运作目标应包括以下几个方面:

(1)妥善管理和维护业主的物业财产,使之始终保持良好的状态,并得以保值、升值,延长使用寿命。

(2)以较少的投入,为业主和用户提供优质服务,使他们在安全、文明、舒适、愉快的环境中工作和生活。

(3)积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动,创造较高的经济效益和社会效益,增强竞争实力。

物业管理公司的经营目标包括:

(一)信誉目标

良好的信誉是公司的无形资产,有时甚至决定着公司的存亡。物业管理公司应把信誉目标摆在首位,塑造好企业形象,使业主和用户有一种信任感,从而为企业在市场竞争中打下良好的基础。

(二)盈利目标

利润目标包括委托方要求达到的盈利目标和物业管理公司自己制定的目标。

(三)发展目标

物业管理公司必须通过物业管理活动,逐步取得相关知识、技能、经验和利润,通过实践和培训,提高员工综合能力,促进公司业务的全面发展。

(四)服务目标

服务目标是指物业管理公司的服务所要达到的让业主和用户各方面都满意的标准。

二、物业管理公司的资质条件与申办程序

物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样,必须符合工商行政管理等部门的有关规定,获得批准才能成立。

(一)物业管理公司的资质条件

物业管理公司的资质条件,主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况,是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同,具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括:

(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业,如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。

(2)一定数量的注册资金,如广州市规定注册资金须在10万元以上。

(3)有符合规定的公司名称和公司章程。

(4)有固定的办公场地和设施。

(5)有必要的管理机构和人员。

(6)有符合国家法规政策的经营范围。

(7)能够独立承担民事责任。

(二)物业管理公司的申报资料

内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料:

(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。

(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命书或聘任书。

(5)验资证明。

(6)注册及经营地点证明。

(7)拥有或受托管理物业的证明材料。

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

(9)其他有关资料。

外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资),除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外,还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件;外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理

资质的机构办理申请报批事项。

私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外,其余资质资料大体相同。

(三)物业管理公司申请成立的程序

一般情况下,物业管理公司领到资质审批文件后,按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括:

(1)根据上述成立条件,准备材料和文件。

(2)向所在地房地产主管部门提出申请。

(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。

(4)到税务部门进行税务登记,以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。

上述程序结束后即可开业。

篇4：物管培训:物业管理公司概述

一、物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性,因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品,而是提供服务,享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点:

第一,物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立,从事物业管理活动,为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设备,具有法人地位,能够独立完成物业的管理与服务工作,自主经营,独立核算,以自己的名义享有民事权利,承担民事责任等。因此,物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外,在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样,都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说,物业管理公司是一个独立的企业组织,它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二,物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业,主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此,从本质上说,物业管理公司的“产品”只有一个,那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的,是带有经营性的,是属于企业性的经济行为。

第三,物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能,因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中,某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确,所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时,也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能,例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

二、物业管理公司的类型

物业管理公司按不同的划分标准,可分为不同的类型。

(一)按存在形式划分

物业管理公司按存在形式划分,有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高;而后者的发展程度则明显参差不齐,有的只是管理上属公司开发的特定项目,有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。

(二)按服务范围划分

物业管理公司按服务范围划分,有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务,包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务;后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理,如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。

(三)按企业所有制性质划分

物业管理公司按企业所有制性质划分,可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前,全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分,私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验,并看好大陆的物业管理市场,是一支不可忽视的力量。

(四)按管理层次划分

物业管理公司按管理层次,可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成,人员精干,不带作业工人,而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍;双层物业管理公司包括行政管理层和作业层,作业层实施具体的业务管理,比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等;多层物业管理公司一般规模较大,管理范围较广,或者有自己的分公司,或者有自己下属的专门作业公司,如清洗公司、园林公司等等。

随着物业管理行业的深入发展,物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展,这样不仅可以创造规模经济效益,而且对于节约管理成本、实施品牌管理,以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展,都是十分有益的。

三、物业管理公司与产权人、使用人的关系

物业管理公司受产权人和使用人的委托,对其物业实施管理与维修,对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

(一)产权人与使用人的构成

产权人(业主)和使用人(用户)的构成比较复杂,从总体上来说,大致可分两类:一是法人团体,二是私人用户。

1.法人团体

法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物

业的业主,是指物业的所有者不是自然人即个人,而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业,事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者,该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。

2.私人用户

住宅、写字楼、公共商业房产等物业,其产权或使用权有相当一部分属个人所有,特别是住宅,私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的,就户籍而言,有当地人、外地人和外国人;就身份而言,有企业家、国家公务员、个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等;就收入水平而言,有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人,只要他们是物业的产权人或使用人,他们就是该物业的私人用户,并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。

(二)业主管理委员会与业主大会

根据国家建设部第33号令第6条:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称‘管委会’)。管委会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

管委会由业主和使用人共同选举产生,代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。

一般情况下,物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%且使用已超过一年的,应召开首次业主大会,选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下,业主大会每年召开一次,特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过,因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。

业主大会的主要任务是:①选举管委会;②监督管委会的工作;③听取和审查管委会的工作报告;④听取业主的意见和建议;⑤研究解决管委会不适当的决定;⑥讨论其他需要研究的问题。

业主大会闭会期间,由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。

管委会的权利包括:①制定管委会章程,代表业主和使用人维护他们的合法权利;②决定选聘或续聘物业管理公司;③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。

管委会的义务包括:①根据业主和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;②协助物业管理公司落实各项管理工作;③接受业主和使用人的监督;④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。

(三)物业管理公司与管委会的关系

管委会和物业管理公司都是物业管理的机构,前者是决策人、委托人和检查监督人,后者是经营人、受托人、执行管理人。两者在地位上是一种平等关系,是市场双向选择的合同契约关系。在法律上,管委会有委托或不委托某个物业管理公司的自由,物业管理公司也有接受或不接受委托的自由;在组织关系上,不存在领导与被领导、管理与被管理的关系,而是互不干扰内部运作的合作工作关系。

篇5：物管培训:停车场的物业管理

随着商品经济的迅速发展,车辆的密集行使已成为当今世界的一大景观,停车管理随之被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点,而今,人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高,随便停车再也不被允许;同时,激烈的市场竞争也使各房地产商不断完善自己项目的系统配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停车场便应运而生。

一、停车场管理概述

(一)停车场的概念

停车场是指由专人管理,供车辆停放,实行有偿服务的场所。由于它是由英语“Park”引译而来的,所以,许多停车场都以“P”作牌示标志。

从停车场的设立形式和经营运作特点看,停车场主要分为专用停车场和附设停车场。现今的专用停车场多是对公众开放的大型、多层的综合性停车场;附设停车场分为附设在综合大厦底层、地面和附设在大型住宅小区内的停车场两种,主要是为大厦或小区内业户提供停车方便。

(二)停车场管理的重要性

车辆是人们生活工作必需的交通工具,随着生活水平的提高,车辆拥有量逐年增加。车辆停放不当,会大大影响交通秩序、物业环境、人身财产安全,因此,停车场的管理极为重要,具体体现在以下几个方面:

1.有利于维护交通秩序,保障人身、财产安全

搞好停车场的管理,可以避免车辆的乱停乱放,保证良好的交通秩序和停车安全,保证消防通道的通畅、行人的安全,有效防止车辆被偷、被盗、被毁造成的经济财产损失。

2.是物业管理的重要环节

物业管理是通过现代化的经营管理手段为业主创造一个便捷、安全、安宁、整洁的居住或工作环境。良好的停车场管理可以促进整个物业的经营管理,提高物业管理的综合效益。

3.方便业主、顾客

好的车场管理不仅为业主、顾客带来停车便利,同时能为其提供停车安全、清洗等多方面服务,解除他们的后顾之忧。

4.是市场竞争的重要手段

随着市场经济的发展,服务业的竞争已发展到了一些辅助性设施的竞争。从车辆存放方便、安全出发来吸引顾客,增加客流量,提高收入,已成为市场竞争的有效手段。

(三)停车场管理存在的问题

房地产的发展带动了停车场的发展,并有蒸蒸日上之势。但是,由于过去对停车场管理没有足够的认识,对停车收费没有统一的标准,有关法律法规不健全,导致很多问题的产生,主要有:

(1)停车收费不规范,停车场管理秩序混乱。

(2)消费者对停车场缺乏了解,对自己应享有什么权利知之甚少。多数消费者认为停车费只是场地占用费,而未意识到自己还可享受其他权利。

(3)一些停车场管理环境差,特别是年久的地下停车场,废气排放不通畅、噪声大,影响使用者的身体健康。

(4)许多大厦、住宅小区,由于前期规划不完善,造成停车场位严重不足,影响物业的正常使用。

(5)管理不善,造成停车时碰车、撞车,车辆被盗现象严重,产生纠纷多,解决困难。

二、停车场管理的内容和要求

停车场本身是一个完整的系统,只有各方面、各个环节都管好了,才能保证整个系统的良好运行,否则,任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作,造成损失。停车场管理的内容主要有以下几点:

(一)安全管理

由于停车场停放车辆的流动性强,加之车辆价值昂贵,容易形成安全隐患,所以,做好安全防范工作十分重要。安全管理主要应抓好以下几个方面:

1.建立高素质的保安队伍

高素质的保安人员是搞好车场安全保卫工作的根本。为此,在招聘车场保安人员时,要身体素质、文化素质、思想素质兼顾,并注意做好岗前岗后保安知识的培训,注重职业道德、法规制度教育,严格业务技能的训练,搞好演习和管理,以真正建立起一支爱岗敬业、纪律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

2.健全各种安全保卫制度

为了使停车场的安全严密不漏,必须建立健全各种安全管理制度。健全的保安制度是安全的保证。为此,停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度。

3.健全技术防范设施

技术防范设施是治案管理中的硬件,适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率,切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范设施配备情况,主要有以下一些设施设备:具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全管理系统,重要部位场所的闭路电视监控系统,可视对讲系统,通信联络系统,机械防盗系统,公共照明系统和总值班工作系统等。

(二)设施设备管理

由于停车场的使用面积、规模大小、档次不同,管理的方式和配备的设施设备也不一样。以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。

1.简单式管理

该种管理方式车辆进出由人员具体操作。一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费用。常须设三名工作人员,一人登记收费,其他两人指挥车辆出入和停放。设施设备相对简单,一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等。

2.智能化管理

智能化停车管理是当今停车管理的主流,主要是通过停车场智能管理系统来实现。停车场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来,通过电脑管理,实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车牌确认、车位检查、图形摄像等功能要求,可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端,具有科学管理、安全可靠、便捷公正的优点。

智能停车管理系统组成及功能:

(1)各类卡片:主要有磁卡、条码卡、接触式IC卡以及同等感应读卡方式的IC卡LEGIC卡及带有微处理器(CPU)的智能卡等类型,现在最流行的是感觉式IC卡。

(2)出入口控制机。是智能卡与系统沟通的桥梁。进出车辆通过智能卡与出入口控制机进行信息交流,从而启动其他设备作出进出的相应动作。

(3)自动挡车闸。阻止或保证车辆的开出或进入。自动挡车闸一般都能抵御人为抬杆,具有砸车保护、发热保护、时间保护等功能。

(4)数字式车辆地面检测器。这是收费系统感知车辆进出停车场的“眼睛”,通过它电脑可以获得可靠信息,从而保证系统安全准确运行。

(5)中文电子显示屏。一般装在读卡机上以汉字形式显示停车时间、收费金额、卡上金额、卡的有效期等,若系统判断不予入场或出场,则显示相关原因信息,直观明了。

(6)对讲系统。每部读卡机都装有对讲系统,以方便工作人员指示、指导用户使用车场,同时也能方便用户询问有关情况。

(7)语音报价功能。语音报价器装配在读卡机上,与电子显示屏配套,以声音的形式提示,指导用户科学地使用智能停车场系统。

(8)自动出卡功能。用于临时泊车者取卡进场,泊车者驾车至读卡机前,数字式车辆检测器自动检测,架车者按键取卡便可进入停车场(卡上已记录入场信息),离场时将此卡交值班亭读卡,电脑会自动核时、收款、收卡。

(9)录入临时车牌号,出场核对放行功能。当临时车辆入场时,管理员可根据需要,输入车牌号和车辆类型,电脑可进行自动记录,并将数据写入IC芯片内储存,当车辆出场读卡时,电脑会自动显示出原车的卡号和车牌号码,从而便于进行出场核对,并根据车辆类型和时间,计算出合理费用。

停车场还可以根据自身的条件,选购设备其他配套系统。

(1)车位检测系统。每一个车位有一套检测器,通过处理器连入系统,电子显示屏会将当前最佳停车位置显示给泊车者,省却驾车者在车场找停车单位的苦恼。同时,主控电脑和每一个入口电脑可以随时查寻车场中的车位情况,并以直观图形反映在电脑显示器上。若车场内已无空车位,每个入口读卡就不会受理入场,并显示“车场满位”的字样。

(2)防盗电子栓。对固定车主的泊车位,加设一套高码位遥控器并行工作,则检测器同时具有守车功效,车主泊车上码、取车解码,防盗电子栓如同一条无形的铁链将车拴住。若不解码就取车,报警系统会即时报警,有效地防止车辆被盗。

(3)路障机。可与道闸同步使用,有效防止冲闸及盗车、不缴费冲卡等现象。

(4)图形摄像对比系统。该系统主要设备有摄像机、闪光灯、抓拍控制系统、图像处理机。将该系统配备安装于进出道口,车辆进场读卡,控制系统工作,摄下有车牌号的图像,经计算机处理,提取号码与车主所持卡的信息一并存入系统数据库。出场读卡时,摄像系统再次工作,拍摄出场车辆号码并与进场时信息核对,若无误则放行,否则不予出场。该摄像机也可以配置人工监视器,监视车辆通行。

3.智能停车系统的类型

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bsp;(1)单车道进出系统。该系统中,进出读卡机分别处理车辆的进出信息,各自控制同一道闸起落。适用于单一车道、少量车辆出入的场所。

(2)分道行使双车道系统。该系统进出车辆分流,读卡机分别控制各自的道闸。

(3)分散多车道、中央多车道、中央管理系统。该系统适用于有多个进口通道和出口通道的大型停车场所。各通道可独立工作,相互间通过网络传送信息到中央管理系统,可实时通信,也可暂停网络通信,让终端独立工作,定时通过网络采集各终端信息汇总。

(4)无人管理系统。该系统谢绝临保车辆入场,对月保车辆,该系统能做到识别、核时、扣款、放行全自动化。

4.智能化停车管理设施系统的运行管理要求

(1)要建立合理的运行制度、运行操作规定及安全操作规程,文明运行,规范服务。

(2)操作和维修人员必须具备较高的专业知识技能水平。

(三)健全车辆停放管理制度

搞好停车场的管理,除了有良好的硬件条件(场地、设备),还应健全停车管理制度。双管齐下才能保证车辆停放安全、管理有序,避免不必要的车辆管理、赔偿纠纷。常见的车辆停放管理制度如下:

1.车场保安员岗位责任制

(1)带车岗保安员职责:①礼貌待人、热情服务,保持良好的服务形象;②认真执行停车场管理规定,维护车辆良好的停放及行车秩序;③指挥车辆的进出,引导其停放在指定位置上;④认真检查车型、车牌号,避免出现差错;⑤掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况,提高服务水平;⑥认真检查停放车辆,发现漏水、漏油等现象,尽快设法通知车主,并提供相应的服务;⑦对车辆违章及时制止,并加以纠正;⑧提高警惕,发现可疑人员立即上报,并密切注意事态发展。

2.收费岗保安的岗位职责(主要针对未实行智能化管理停车场的相关岗位)。①认真执行车辆停放收费管理制度,坚持原则,不徇私舞弊。②礼貌待人、热情服务,做到钱票相符、日清月结。③认真做好财物的保管工作,防止财物被盗。④认真做好交接班工作。⑤协助带车保安员维护车场秩序,保证车辆安全。

2.车辆管理规定

(1)进入停车场的车辆必须服从停车场的统一规定。

(2)车辆必须按停车场的导向标志和保安员的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、绿化带上行使,不得高速行使,不得鸣喇叭,进入停车场时限速5公里/小时以下。

(3)月租车停泊固定车位,时租车不得停泊在月租车位,所有车辆的停放不得超出车位划线范围,以免阻塞交通,影响隔邻车位的停放或造成两车碰撞。

(4)用户长期停放在停车场的车辆,必须在停车场办理定位手续,领取停车牌,停在指定位置,并凭牌出入,按月交纳停车费。

(5)车主须为车辆购买“车辆综合保险”,便于车辆丢失时向保险公司索赔,未买“车辆综合保险”的,车场不予停放保管。

(6)车主将车停放后,应关闭车辆门窗,锁好车门,勿将贵重物品放在车内。

(7)严禁在停车场内吸烟,严禁装载易燃、易爆等物品进场。

(8)保持停车场清洁卫生,不得在停车场洗车和修车,不得将车内的垃圾废物弃置在停车场内。

3.车辆被损的处理规定

(1)当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时,车管员应记下肇事车辆号码,暂不放其驶出车场,并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

(2)如果车辆被损坏而未被当场发现时,车管员发现后也要立即通知车主,并报告主管及负责人,共商处理办法。

4.车辆被盗的处理规定

(1)车辆在停车场被盗后,由上级主管确认后,立即通知车主,协同车主向当地公安机关报案。

(2)事故发生后,投保人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司,保管单位要协助车主向保险公司索赔。

(3)车管员、停车场、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。

5.停车场收费管理

车辆管理收费要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来说,停车场收费的标准与当地经济发展水平、车场档次、所处城市区位密切相关。制定收费标准时应根据当地政府有关规定、自身情况和周围停车场的收费情况来确定,并须报物价部门审核备案。在具体实施时,应严格按标准进行,分清临时车,固定车,日保、月保、年保车,杜绝乱收费和徇私舞弊的行为。

(五)清洁卫生管理

停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小,易脏易乱。因此,停车场的清洁卫生管理不容忽视。要设专职人员,配备相应的卫生清洁器具与用品,订立专职制度、标准、工作程序,严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外,还要有巡逻保洁,并做好检查监督工作。

(六)消防管理

停车场的消防管理要贯彻“预防为主,防消结合”的方针,立足自防自救,实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下工作:

(1)健全消防组织,明确消防责任。

(2)制定消防制度,加强消防意识教育。

(3)完善消防设施,并定期检查,保证百分之百的完好率。

(4)制订灭火应急方案,组织消防演习。

三、停车场的租赁

租赁是业主以租借的方式将商品在某段时间内的使用权让渡给承租方,按期收取租金的一种商品交易形式。其交易过程简单灵活,适用于各种不同的环境和条件。停车场本身所具备的价值量大、使用期限长,以及不可移动性等特点,注定租赁形式在停车场经营中广泛应用。租赁是停车场管理的主要业务之一,它既是现实生活中的必然要求,也是停车场的重要收入来源。因而,租赁便成为停车场重要的经济活动。

停车场的租赁分为整个车场租赁和车位租赁,本节讨论的主要是停车位的租赁。停车位的租赁又分为临时出租和月租,临时出租就是停车场按收费标准结合停放时间收费。下面我们着重介绍一下月租的情况。

(一)停车场租赁的特点

(1)停车场租赁只是转移停车位的暂时使用权,而不是所有权。承租人拥有的是停车位的占有权和使用权,而停车位的处置权、收益权仍属于停车场所有。承租人只能按照租赁合同中的规定合理使用停车位,并在租赁期满后,将停车位归还出租人。

(2)停车场租赁的流通过程与消费过程是同步进行的,即一边交换,一边使用。

(3)停车场的租赁是在停车场达到使用年限前,经过多次交换转移使用价值,分期逐步收回停车场的投资和利润。

(二)停车场租赁的法律问题

1.必须有出租权

只有出租人对停车场享有出租权,才能与人签订租赁合同。因停车场与整个物业是一体的(单独的停车楼除外),因此,其也适用《城市房屋租赁管理办法》。根据《城市房屋租赁管理办法》规定,以下情况的停车场不允许办理长时限的租赁:

(1)未取得物业/停车场所有权证的。

(2)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制停车场权利的。

(3)权属有争议的。

(4)属违法建筑的。

(5)不符合安全标准的。

(6)已抵押未经抵押权同意的。

(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

(8)与人共有,未取得共有人同意的。

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。

停车场应本着服务于人的原则经营管理,应作长期规划,勿因只顾眼前利益而给自己带来损失,甚至引起法律纠纷,给整个物业带来不利影响。

2.制定完备的书面租赁合同

停车场租赁合同属于正式合同,合同的形式必须是书面的。停车场租赁合同是指当事人之间约定的一方将停车场转移给另一方使用,另一方支付租金的书面意思表达。停车场租赁合同应包括以下条款:

(1)当事人姓名或名称住所。在租赁合同中应写明出租人和承租人的姓名或名称地址。如果出租人或承租人是自然人,则写姓名;如果是单位,则写单位的全称、联系电话等。

(2)停车场的位置、面积。座落位置最好标明号码,同时也有必要标明使用面积。

(3)租赁用途。明确只用于停放车辆,并明确停放车辆的型号(大型、中型、小型)。

(4)租赁期限。合同中应明确具体的承租期限,并约定具体的交停车位的时间,租赁期过后,出租人便有权收回停车位。

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sp;(5)租金。这是合同的重要条款。合同中应明确租金的计算标准、付款方式(用现金或支票等方式)、支付时间、支付地点及每次支付的具体金额。

(6)有关转租的约定。转租是指承租人将所租车位再出租给别人。一般情况下,是不允许转租的,但经出租人同意的例外。因此,双方应就是否可以转租进行约定。

(7)变更和解除合同的条件。随着时间和条件的变化,原租赁合同中的部分条款可能需要变更,或者需要解除原租赁合同。因此,租赁合同应明确规定在什么情况下可以解除合同,什么情况下可以变更合同。

(8)违约责任。即约定当事人如果违反合同的约定或不履行合同中规定的义务,应承担什么样的责任。这是一个惩罚条款,目的是督促双方当事人都如约履行合同。

(9)当事人认为需要约定的其他条款。如纠纷的解决方式、合同的生效时间等。

订立合同时,不仅各条款要完备,在措辞上也要尽量完善,考虑周全,防止引起误解,发生纠纷。

(三)停车场租用办理程序及停车卡的使用规则

停车场为用户办理停车位租赁时,首先应验证承租人的证件或证明,然后与其签订车位租用协议。在收取车位租金及管理费后,发停车卡及电子出入卡,并收取电子出入卡按金。

停车场应制定停车卡的使用规则,并详细地介绍给用户。一般停车卡的使用规则如下:

(1)车辆出入停车场时,要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧,电子出入卡随身携带,以便检查和车辆出入。

(2)用户如更换车辆,须到停车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。

(3)若用户遗失停车卡和电子出入卡,应及时告知停车场,并提供有效证明,然后办理旧卡停止使用和新卡补办手续。

(4)用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。

(5)为保证车辆的停放安全,减少被盗的机会,停车卡应随身携带。

(四)停车场租赁业务展开的方法

由于停车场租赁是一项长期的经营活动,且办理停车场租赁业务的规模较大,设施设备、管理等方面相对先进,因此,它需要充足的客源支持。目前,停车场开展租赁业务主要有以下几种方法:

(1)实行一条龙服务。这种方法是指运用社会上的配套资源提供服务,除办理停车业务外,还为用户代办各种交通手续、证件,代办年审、检测等。

(2)与附近的大公司、出租车公司、停车位不足的住宅小区、大厦联系,进行推销。

(3)广告招租等。目前,停车场租赁市场还没有一个完整的体系,政策法规还相对滞后,还存在着出租和承租方主体资格不规范的现象。因此,停车场租赁应本着合法合理谨慎的原则去经营管理,既要有利于自身的发展,又要使用户满意,既要达到服务于人、服务于社会的目的,又要争取停车场的经济效益。

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