物管培训:物业管理公司概述
一、物业管理公司的性质
物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性,因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品,而是提供服务,享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点:
第一,物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立,从事物业管理活动,为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设备,具有法人地位,能够独立完成物业的管理与服务工作,自主经营,独立核算,以自己的名义享有民事权利,承担民事责任等。因此,物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外,在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样,都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说,物业管理公司是一个独立的企业组织,它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
第二,物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业,主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此,从本质上说,物业管理公司的“产品”只有一个,那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的,是带有经营性的,是属于企业性的经济行为。
第三,物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能,因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中,某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确,所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时,也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能,例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。
二、物业管理公司的类型
物业管理公司按不同的划分标准,可分为不同的类型。
(一)按存在形式划分
物业管理公司按存在形式划分,有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高;而后者的发展程度则明显参差不齐,有的只是管理上属公司开发的特定项目,有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。
(二)按服务范围划分
物业管理公司按服务范围划分,有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务,包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务;后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理,如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。
(三)按企业所有制性质划分
物业管理公司按企业所有制性质划分,可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前,全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分,私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验,并看好大陆的物业管理市场,是一支不可忽视的力量。
(四)按管理层次划分
物业管理公司按管理层次,可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成,人员精干,不带作业工人,而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍;双层物业管理公司包括行政管理层和作业层,作业层实施具体的业务管理,比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等;多层物业管理公司一般规模较大,管理范围较广,或者有自己的分公司,或者有自己下属的专门作业公司,如清洗公司、园林公司等等。
随着物业管理行业的深入发展,物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展,这样不仅可以创造规模经济效益,而且对于节约管理成本、实施品牌管理,以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展,都是十分有益的。
三、物业管理公司与产权人、使用人的关系
物业管理公司受产权人和使用人的委托,对其物业实施管理与维修,对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。
(一)产权人与使用人的构成
产权人(业主)和使用人(用户)的构成比较复杂,从总体上来说,大致可分两类:一是法人团体,二是私人用户。
1.法人团体
法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物
业的业主,是指物业的所有者不是自然人即个人,而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业,事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者,该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。
2.私人用户
住宅、写字楼、公共商业房产等物业,其产权或使用权有相当一部分属个人所有,特别是住宅,私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的,就户籍而言,有当地人、外地人和外国人;就身份而言,有企业家、国家公务员、个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等;就收入水平而言,有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人,只要他们是物业的产权人或使用人,他们就是该物业的私人用户,并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。
(二)业主管理委员会与业主大会
根据国家建设部第33号令第6条:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称‘管委会’)。管委会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”
管委会由业主和使用人共同选举产生,代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。
一般情况下,物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%且使用已超过一年的,应召开首次业主大会,选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下,业主大会每年召开一次,特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过,因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。
业主大会的主要任务是:①选举管委会;②监督管委会的工作;③听取和审查管委会的工作报告;④听取业主的意见和建议;⑤研究解决管委会不适当的决定;⑥讨论其他需要研究的问题。
业主大会闭会期间,由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。
管委会的权利包括:①制定管委会章程,代表业主和使用人维护他们的合法权利;②决定选聘或续聘物业管理公司;③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。
管委会的义务包括:①根据业主和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;②协助物业管理公司落实各项管理工作;③接受业主和使用人的监督;④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。
(三)物业管理公司与管委会的关系
管委会和物业管理公司都是物业管理的机构,前者是决策人、委托人和检查监督人,后者是经营人、受托人、执行管理人。两者在地位上是一种平等关系,是市场双向选择的合同契约关系。在法律上,管委会有委托或不委托某个物业管理公司的自由,物业管理公司也有接受或不接受委托的自由;在组织关系上,不存在领导与被领导、管理与被管理的关系,而是互不干扰内部运作的合作工作关系。
篇2：物管培训供暖设备管理概述
一、供暖系统及设备简介
1.供暖系统组成
①热源:制取具有压力、温度等参数的蒸汽或热水的设备。
②热媒输送管道:把热量从热源输送到热用户的管道系统。
③散热设备:把热量传送给室内空气的设备。
2.供暖系统设备的构成
供暖系统所涉及的设备设施很多,其中主要包括:
(1)锅炉房
锅炉房是供暖系统的热源部分,它主要由以下几部分组成:
①锅炉本体:包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省煤器)、炉体围护结构等。
②热力系统:包括水处理设备、分水定压系统、循环系统。
③烟风系统:包括鼓风机、引风机、烟道、风道、除油器等。
④运煤除灰系统:包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等。
(2)室外供热热网
室外供热管网的敷设方式主要有架空敷设和埋地敷设,埋地敷设比较常见,埋地敷设又分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种敷设方式,其中涉及的主要设备设施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水箱等。
(3)室内供暖系统
室内供暖系统主要是指室内的供回水管道、管路上的排气阀、伸缩器阀件、散热设备及室内地沟等。
3.供暖系统的分类
供暖系统有很多种不同的分类方法,按照热媒的不同可以分为:热水供暖系统、蒸汽供暖系统、热风采暖系统;按照热源的不同又分为热电厂供暖、区域锅炉房供暖、集中供暖三大类。
二、供暖管理职责划分
供暖设备管理就是对供暖系统生产和再生产过程实施操作、运行、维护管理活动的总称。在实施管理时,应分清物业管理公司同城市供暖公司的职责。
1.采用锅炉房供暖,无论是区域性锅炉房,还是集中供暖锅炉房,其供热设备、设施及供热管线均由物业管理公司负责维护管理,或委托专业供暖公司维护管理。
2.采用热电厂供热的,其供热的城市管网及供热设备设施均由供热部门负责维护管理,供热部门可以将物业公司管辖区内的热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等委托物业管理公司维护、管理。
三、供暖系统的物业管理模式
目前,供暖管理模式主要有两种,即自营管理和交给专门的供热管理公司进行管理。
1.自营管理
自营管理就是由物业管理公司对供暖系统全面负责日常操作运行和维修养护,在这种管理模式下,要求物业管理公司对供暖系统的设备设施管理要配备专职的专业技术人员,技术人员要熟悉本岗位及供暖系统情况,掌握供暖系统的一些管理指标,主要包括:
①用户室温合格率。
②运行事故率。
③用户报修处理及时率。
④失水率。
⑤水质达标率。
⑥锅炉负荷率。
⑦负伤事故率。
⑧来人、来电、来信*率。
⑨烟尘、烟气排放达标率。
⑩管管理公司进行管理
交给专门的供热公司管理,就是由物业管理公司(以下简称甲方)与供热管理公司(以下简称乙方)签订管理合同,由乙方负责供热系统的运行和管理,即进行热源和热网管理,甲方提供必要的费用和监督,即进行热用户管理,在这种方式下,甲方在选择乙方时,一定要选择具有有关管理部门签发的资质证书,并且人员素质高,管理组织严密,企业信誉好的企业,以保证管理效果。
在这种管理方式中,涉及到资金划拨问题,解决方式如下:
①在全年收取的采暖费中提取必要的系统折旧费、更新改造及大修等费用后,从剩余部分中再确定支付乙方的数额。
②支付乙方的费用,主要包括能源费(煤、水、电)、劳务费、运行管理费、小修费等。
③在运行中,如果设备出现故障,需要大修和更换零部件时,如属自然原因损坏由甲方支付费用;如因乙方运行维护不好或误操作造成的,由乙方负责修复或更换。
④资金可一次提前全部付清,亦可分期支付,并留质量保证金,待运行结束无误后再付清。
四、供暖设备设施的资料管理
供暖设备管理包括供暖设备设施档案资料管理、操作运行管理及非运行期的维修养护管理,为了保证管理工作的质量,供暖系统的管理应从竣工验收开始,以便于物业管理公司了解和掌握供暖系统状况和设备的使用性能。竣工验收合格后,物业管理公司作为接管部门应检查接收一些必不可少的资料,为以后的管理工作顺利进行做好准备。
1.锅炉房的资料
①锅炉资料。包括锅炉图样(总图、安装图和主要受压部件图)受压元件的强度计算书;水流程图及动力计算书;安全阀数量和管道直径的计算书;锅炉质量证明书;锅炉安装说明书和使用说明书;受压元件更改通知书等。
②锅炉房设计及安装资料包括锅炉房平面设计、竣工图;环保部门对锅炉房的噪声及烟尘污染的监测报告;其他各种辅助设备均须有产品质量合格证书及产品规格与安装使用说明书;锅炉房各项安装工程的质量评定表和各阶段安装记录;水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录,锅炉及辅助设备单机调试的冷态试运行记录,72h热态试运行记录,储煤灰渣场地是否符合要求等。
2.供热管网的资料
物业管理公司从开发商手中接管供热管网时,应索要下列资料,并审查其设计和施工是否符合国家的有关规范要求。
①室外和室内供暖平面、系统图。
②管网设备的合格证及使用说明书。
③隐蔽工程的分段验收记录。
④管网的水压试验记录。
⑤重要焊口焊接质量检查记录。
⑥管道的冲洗记录。
另外在新建供热管网时,开发商对采暖期的保修期为一个采暖期,因此应通过检查第一个采暖期发生的漏水、暖气不热和水平衡失调等问题,及时修理,掌握情况,第一个采暖期各项指标无误后方可接管。
当接管运行几年的旧热网时,要求对方移交已运行几年中的运行记录,提取的热网及设备折旧费和大修资金及热用户的采暖费收费档案。
篇3：物管培训供电设备管理概述
供电设备是指输送、变换、分配电能的设备。物业管理公司管辖的供电设备的多寡与电能的供应方式有着密切关系。目前,电能供应方式有两种:
①物业辖区所需电能小于315kVA时,供电部门把电力直接送到用户。
②当物业辖区内用户所需电能较多时,则是供电部门把高压送到小区或高层楼宇,经小区或楼宇变电站再送到各用户单位。
第一种方式中,归物业公司管辖的是从低压电网进入物业辖区的一段线路和少量的开关电器。第二种方式中,归物业公司管辖的是从高压公共电网进入物业小区或高层楼宇的变、配电所的高压进线开始,至用户用电设备入端止的全部线路及设备。
一、供电设备概述
供电设备主要有高压配电设备、低压配电设备、变压器等。
1.高压配电设备
(1)高压隔离开关
高压隔离开关亦称高压闸刀开关,其主要结构特点是无灭弧装置,分闸时有明显的断点,因此不能带负荷操作。主要作用是在检修时用于隔离电源。
(2)高压负荷开关
高压负荷开关的主要结构特点是有不完善的灭弧装置,分闸时有明显的断点,可通、断正常的负荷电流和过负荷电流,检修时也可用于隔离电源。但不能配以短路保护装置来自动跳闸。
(3)高压断路器
高压断路器的主要结构特点是有较完善的灭弧装置,分闸时无明显断点。可通、断正常的负荷电流、过负荷电流和一定的短路电流。
(4)高压熔断器
高压熔断器主要用于电路的短路保护。RN型的熔断器具有较强的灭弧能力,可在电路短路电流达到最大值之前断开电路。RW型的熔断器灭弧能力较弱,在电路短路电流达到最大值以前不能断开电路。
(5)电流电压互感器
电流、电压互感器都是特殊变压器。其主要作用一是使高电压大电流的电路和测量仪表、继电保护电器隔离,保障观察人员的安全;二是扩大仪表的量程。使用时应注意:电流互感器,在使用中副边绝对不允许开路,如果开路则产生不能允许的高压,击穿绝缘或造成事故;电压互感器,使用中副边不允许短路,如果短路则被烧毁。
2.低压配电设备
(1)低压刀开关
有灭弧罩的低压刀开关可通断负荷电流,没有灭弧罩的低压刀开关只能作隔离电源用。
(2)低压刀熔开关
低压刀熔开关是低压刀开关和低压熔断器组合成的开关电器,可作短路保护和隔离电源用。
(3)低压负荷开关
低压负荷开关是带灭弧装置的刀开关与熔断器串联而成的。低压刀熔开关,具有刀开关和熔断器的双重功能。
(4)低压断路器
低压断路器既能带负荷通断电路,又能在短路、过负荷和低电压(失压)时自动跳闸,其功能和高压断路器相似。
(5)低压熔断器
低压熔断器在低压电路中起短路保护作用,也能实现过负荷保护。RTO型熔断器可在短路电流到达最大值以前断开电路,RM型熔断器则不能。
3.电力变压器
电力变压器的功能是对电能的电压进行变换。应用最广泛的变压器是油浸变压器。其主要构造是:绕在铁心上的原、副绕组浸泡在铁制的油箱内,绕组的引线经套管绝缘子引出后与高、低压线路相连。变压器按额定负荷20年的寿命设计,其寿命主要受绝缘材料老化的影响。超负荷运行时,绝缘老化加剧寿命减短。
二、供电设备管理概述
1.供电设备管理的概念
供电设备设施的管理是按照国家法规和物业管理公司的管理规范,对已验收并投入使用的供电设备,运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术,进行的管理和服务,以保证物业小区或楼宇的供电系统正常、安全运行,给辖区内的人们提供一个良好的生活环境。
2.供电设备管理的内容
供电设备管理的内容主要有供电设备的安全管理、供电设备的正常运行管理、供电设备的维修管理。其中供电设备的安全管理占有重要的地位。该项管理搞的好与坏直接影响着物业小区内的用电设备和人员的生命安全。其主要内容包括普及安全知识,使用安全用具,提高安全意识;供电设施工程建设安全管理;供电设备安全操作管理;供电设备过负荷的安全管理等。供电设备正常运行管理是供电设备安全可靠运行的保障。它主要包括:巡视监控管理,异常情况处置管理,变配电室的设备运行管理和档案管理等内容。供电设备的维修管理,是规范供电设备设施的维修保养
工作,确保供电设备设施的性能良好地运行,其内容包括对设备经常性的养护和故障的修理等管理活动。通过对供电设备的管理,使供电系统达到以下基本要求:
①安全。在电能使用中不发生设备和人身伤亡事故。
②可靠。满足用户对电能可靠性的要求,不随意断电。
③优质。满足用户对电压和频率的要求。
④经济。使用费用要低。
篇4：物管培训给排水设备管理概述
一、给排水设备系统简介
物业管理小区内给排水系统是指小区内的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。它主要包括以下几部分:
1.供水设备系统
供水设备系统是指物业管理小区内通过城市供水管网,供入小区内的给水设备系统。它可以划分为物业管理小区内的庭院给水及房屋或构筑物内部给水两大部分,其中涉及到的设备设施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管网等。
供水系统按照用途分类,基本上可以分为生活用水、生产用水、消防用水三大类,但这三类用水并不一定单独设置给水系统。有时会将生活和消防给水共用一个给水系统,或生活、生产、消防共用一个给水系统,这种系统形式叫联合给水系统。具体采用什么样的给水系统形式,要按用户(用水设备)对水质、水温及小区外城市管网的给水情况,综合考虑技术、经济和安全条件,确定合适的给水方式。
2.排水设备系统
排水设备系统是指小区内用来排除污废水及雨雪水的设备系统。它同样划分为房屋或构筑物内部污废水、雨雪水排放和物业管理小区内庭院的污废水、雨雪水排放两大部分。其中主要涉及到室内排水管道、通气管、清通设备、抽升设备、室外小区检查井和排水管道等。
排水系统按照所接收的污废水的性质不同,分为生活污水、工业废水、雨水管道三大类。排水体制有分流制和合流制。三类水共用一套管网排放叫合流制,三类水分别排放叫分流制。具体采用什么样的排水体制,要根据污废水的性质、浓度及城市管网的排水体制而定。
3.用水设备
用水设备指建筑物内或构筑物内各类卫生器具和生产用水设备。这部分主要包括洗脸盆、洗浴盆、浴盆、便器、喷泉喷头及各种绿化洒水设备等。
4.热水供应设备系统
这部分是指为满足对水温的某些特定要求而设置的设备系统。通常包括开水供应,热水供应。其中涉及到的设备系统包括淋浴器、供热水管道、热循环管、热水表、加热器、温度调节器、减压阀等。
5.消防设备
建筑或构筑物内的消防设备系统及物业管理小区庭院内的消防设备系统,主要包括消防箱、供水箱、各式消防喷头、灭水机、消防栓、消防泵等。
二、给排水设备设施的管理内容
给排水系统设备设施管理主要针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏,消防水箱定期调水放水,以防出现阻塞、水质腐臭等现象,消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。
给排水设备设施管理的内容涉及很多,根据具体的给排水系统及设备种类而定。但一般主要包括以下几个方面:
1.给排水设备设施的基础资料管理
给排水设备设施的基础资料管理的主要内容是建立给排水设备设施管理原始资料档案和设备维修资料档案。所有给排水设备设施(包括其余的如采暖、空调等)接管后均应建立原始资料档案。这类档案资料主要有:产品与配套件的合格证、竣工图、给排水设备的检验合格证书、供水的试压报告等等。建立设备卡片,应记录有关设备的各项明细资料,如:给排水设备类别、型号、名称、规格、技术特征、开始使用日期等。给排水设备设施的维修档案资料主要有:报修单,每次维修填写的报修单,按月、季统计装订,维修管理部门负责保管以备存查。运行记录,值班人员每天填写设备运行记录,以备存查。检查记录,平时的设备检查记录。运行月报,管理部门每月上报一次运行情况总结。考评资料,定期或不定期检查记录奖罚情况,每年归纳汇总、装订保存。技术革新资料,设备运行的改进、设备更新、技术改进措施等资料,均为给排水设备设施维修资料档案管理内容。
2.给排水设备设施的日常操作管理
给排水设备设施的日常操作管理的内容主要是规范给排水设备的操作程序。确保正确安全地操作给排水设备设施。
3.给排水设备运行管理
给排水设备设施运行管理的内容是建立合理的运行制度和运行操作规定,确保给排水设备设施良好运行。
4.给排水设备设施的维修养护管理
给排水设备设施的维修养护管理是根据给排水设备设施的性能按照一定的科学管理程序和制度,以一定的技术管理要求,对设备进行日常养护和维修更新,确保给排水设备设施性能良好。
5.文明安全管理
文明安全管理的内容是对给排水设备设施的运行操作、使用进行文明安全管理,定期检查操作人员、维修人员的安全操作,并进行安全作业训练,还要建立安全责任制和对用户进行安全教育,宣传一些安全规范的使用知识。
三、给排水设备管理机构构成及职责
给排水设备设施的维修、保养、日常操作及运行管理工作一般由公司工程部完成。
运行组人员的主要职责是:负责对所管辖范围内机电设备的运行,处理一些一般性故障,协助维修组人员进行设备设施的维修保养工作,对发生的问题及时向管理组或经理汇报,必须对所管辖范围内供水及设备情况有详尽了解;掌握相关设备的操作程序和应急处理措施;定时巡视设备运行情况,并做好巡查记录和值班记录;记录维修投诉情况,并及时处理;保持值班室、设备及水泵房等清洁有序;负责设备房的安全管理工作,禁止非工作人员进入,做好防水、防火、防小动物的安全管理工作;遇突发事故,采取应急措施,迅速通知相关人员处理等等。
维修组人员的主要职责是:熟练掌握设备的结构、性能、特点和维修保养方法;按时完成设备的各项维修、保养工作,并作好有关记录;保证设备与机房的整洁;严格遵守安全操作规程,防止发生事故;发生突发情况,应迅速采取应急措施,保证设备的正常完好;定期对设备巡视、检查,发现问题及时处理等等。
管理组人员的主要职责是:具体负责总值班室、仓库和财务管理;负责内务管理和对外协调;负责人员、车辆、材料、经费的统一调度和使用管理;负责工具和材料的采购、保管和发放;负责文件资料的保管、建档和发放;负责组织人员进行安全技术和质量意识培训等工作。
为了提高工程部的工作效率,确保各种设备的运行、维修和保养工作有序开展,并保证紧急情况下及时派遣人员到达现场,在工程部下可设总值班室。总值班室每天24h全天值班,各设备的故障情况均应报总值班室,以便总值班室依照工程部经理和管理组的指示合理安排人员抢修。
四、给排水设备设施管理的范围界定
物业管理公司应与市政的给水、排水等专业管理部门明确各自的管理职责,相互分工通力合作。以北京市为例,居住小区物业管理公司与城市各专业管理部门职责分工为:
1.给水设备
高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼房以楼外自来水表为界。界线以外(含计费水表)的供水管线的设备,由城市供水部门负责维护管理,界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。
2.排水设备
室内排水系统由物业管理公司维护管理。居住小区内道路和市政排水设施的管理职责以3.5m路宽为界,凡道路宽度在3.5m(含3.5m)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施由城市市政管理部门负责维护、管理;道路宽度3.5m以下的由物业公司负责维护管理,居住小区内各种地下设施检查井的维护管理,由地下设施检查井的产权单位负责,有关产权单位也可委托物业管理公司维护、管理。
凡对各管理小区内设备设施的管理范围,没有作统一规定的,具体管理范围,应由市政给水、排水各有关部门,管理小区产权单位、物业管理公司遵照国家的有关规定协商确定。
突发公共卫生事件应急预案
篇5：某物业管理安全管理概述培训讲义
物业管理安全管理概述培训讲义
学习目的:通过学习,了解物业管理安全护卫员的涵义、工作特点、、基本任务、作用
学习内容:
一、物业管理安保的涵义
安全保卫的对象:房屋建筑,附属设备和公共设施。
物业管理的要求:以人为本,保护业主与使用人的生命与财产安全
物业管理安保定义:是通过现行的科学技术手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危急或影响物业管理辖区内的业主或使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,确保业主或使用人人身不受到伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。
举例:电线短路,电梯关人,水管爆裂,火警,偷盗、噪声、自然灾害,人为事故,流氓活动以及各种破坏活动的预防和制止,
二、物业管理安保工作特点
随着我国城市化建设的发展,现代化城市建设普遍实行综合开发,配套建设,各种配套设施齐全的综合性物业越来越多。物业内不仅包括各类住宅、写字档,还有各种配套设施、设备
如商业服务设施,文化、卫生、体育设施,娱乐、休闲设施以及绿化、环境保护设施,办公设备等。其具有以下特点:
现代城市物业辖区的特点:
①居住人口多,规模大
②综合配套程度高,各类商业服务设施齐全
③治安,消防和交通设施齐全,标准高
治安、消防和交通安全管理特点
①业主对治安、消防和交通安全管理的要求高
解释:物业不仅是人们生活,休息的场地,而且是人们文化,娱乐,休闲的场所,同时还是人们工作的场所。因此业主对生活环境质量,精神文化质量的要求高,越来越重视人身的价值和人的生命财产安全。因而对影响到人的生命财产安全和生活环境质量的治安,消防和交通安全管理要求就大大提高。
②社区内治安、消防和交通管理的难度大
解释:由于现代化社区是综合配套的小区组合,居住人口多建筑物种类和数量多而大,道路密度大,来往车辆和人口也多,治安,消防和交通管理要求高,因而管理难度大。同时,从物业管理角度看,社区内治安,消防和交通管理是非执法管理,不同于公安派出所,交警大队,消防大队的执法管理,两者间的职责,权利范围根据法律规定是不同的,与执法管理相比,管理难度大
③针对性强④管理集中统一⑤专业执法和非专业执法相结合
三、物业管理安保工作的基本任务、作用和准则
基本任务
工作性质划分:治护管理,消防管理、交通管理。
治护管理的基本任务:
a、开展调查研究,预防和打击违法犯罪分子的破坏活动。
b、进行社区内部治护管理,同治安灾害事故作斗争,积极参与内部治安的综合治理。
c、严格安全防范措施,确保社区内居民生命和财产安全。
d、广泛开展治安安全宣传教育。
消防安全管理的基本任务:
a、制定本社区的消防工作计划,以及本社区重点部位的放火措施和灭火预案。
b、积极开展对社区居民的消防宣传教育和消防安全培训,普及消防知识。
c、积极预防本社区内火灾的发生,定期进行防火检查,及时发现,消除火灾隐患。
交通安全管理的基本任务
a、组织本社区交通安全管理工作,积极预防社区内的交通事故。
b、对社区内驾驶员,车辆,行人,道路进行管理。
c、对社区内居民开展交通安全知识宣传教育。
d、协助交通部门处理本社区内的交通事故。
e、组织本社区内驾驶员的安全业务学习,及时通报市内交通事故情况,行使治安联防小组的职责
②管理空间划分:固定岗哨、安全巡视、监控值班。
③工作状态来划分:正常状态(或一般状态)、紧急状态(或非正常状态)。
2、作用
①必须确保物业及附属设备、公共场所、建筑地块等,不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失。
②必须阻止或防止任何危及业主或使用人的生命财产的行为。
③必须终止任何影响业主或使用人身心健康的行为,维护正常的生活秩序与工作秩序,如终止噪声、废气对业主或使用人的影响,维持正常的交通秩序,以及制止外来人员的干扰、骚扰。
④加强小区、大厦内的精神文明建设,和睦邻里关系,减少邻里纠纷。
⑤确保一方安全,打击各种犯罪活动,同时维护社会的安定团结,为gg开放与社会稳定发展创造条件。
3、准则
由于上述的不同,物业管理的安保人员在执行任务、处理日常事务工作中,一定要“端正态度、
摆正位置、灵活机动、尽心尽职”,并把这十六个字作为安保人员处理问题的准则。
四、物业管理安全管理的组织架构及岗位设置
不同类型,不同规模及不同管理模式的物业,保安部的机构设置不同。一般来说,物业管理规模越大,物业类型及配套设施越多,其保安机构越大。
按保安员工作性质和工作任务的不同,保安部一般由消防组(消防中控室),警卫组(门卫,巡逻,电视监控,车场),内保等构成。如某大厦保安部的组织架构:
经理
副经理秘书
内保主管消防主管警卫主管
内保管理员值班员警卫领班
警卫员
根据上图,保安部岗位设置如下:
保安部办公室:经理1人,副经理1人,秘书1人,内保1名,消防主管1名,警卫主管1名。
消防监控中心:分四班三运转,每班1人,共4人。
警卫队:分四班三运转,每班6人,共24人。
五、安全护卫人员的素质要求
保安人员应具备的基本能力和知识结构
1、保安人员应具备的基本能力
①正确理解和执行国家法律和政策的能力
②观察和发现问题的能力
③科学的思维能力
④迅速解决问题的能力
⑤宣传、组织依靠群众的能力
⑥坚强的意志力和行为自制力
⑦刻苦的自学和创新能力
⑧独立和协同作战能力
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