物管培训供暖设备运行管理

篇2：物管培训供暖设备管理概述

一、供暖系统及设备简介

1.供暖系统组成

①热源:制取具有压力、温度等参数的蒸汽或热水的设备。

②热媒输送管道:把热量从热源输送到热用户的管道系统。

③散热设备:把热量传送给室内空气的设备。

2.供暖系统设备的构成

供暖系统所涉及的设备设施很多,其中主要包括:

(1)锅炉房

锅炉房是供暖系统的热源部分,它主要由以下几部分组成:

①锅炉本体:包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省煤器)、炉体围护结构等。

②热力系统:包括水处理设备、分水定压系统、循环系统。

③烟风系统:包括鼓风机、引风机、烟道、风道、除油器等。

④运煤除灰系统:包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等。

(2)室外供热热网

室外供热管网的敷设方式主要有架空敷设和埋地敷设,埋地敷设比较常见,埋地敷设又分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种敷设方式,其中涉及的主要设备设施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水箱等。

(3)室内供暖系统

室内供暖系统主要是指室内的供回水管道、管路上的排气阀、伸缩器阀件、散热设备及室内地沟等。

3.供暖系统的分类

供暖系统有很多种不同的分类方法,按照热媒的不同可以分为:热水供暖系统、蒸汽供暖系统、热风采暖系统;按照热源的不同又分为热电厂供暖、区域锅炉房供暖、集中供暖三大类。

二、供暖管理职责划分

供暖设备管理就是对供暖系统生产和再生产过程实施操作、运行、维护管理活动的总称。在实施管理时,应分清物业管理公司同城市供暖公司的职责。

1.采用锅炉房供暖,无论是区域性锅炉房,还是集中供暖锅炉房,其供热设备、设施及供热管线均由物业管理公司负责维护管理,或委托专业供暖公司维护管理。

2.采用热电厂供热的,其供热的城市管网及供热设备设施均由供热部门负责维护管理,供热部门可以将物业公司管辖区内的热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等委托物业管理公司维护、管理。

三、供暖系统的物业管理模式

目前,供暖管理模式主要有两种,即自营管理和交给专门的供热管理公司进行管理。

1.自营管理

自营管理就是由物业管理公司对供暖系统全面负责日常操作运行和维修养护,在这种管理模式下,要求物业管理公司对供暖系统的设备设施管理要配备专职的专业技术人员,技术人员要熟悉本岗位及供暖系统情况,掌握供暖系统的一些管理指标,主要包括:

①用户室温合格率。

②运行事故率。

③用户报修处理及时率。

④失水率。

⑤水质达标率。

⑥锅炉负荷率。

⑦负伤事故率。

⑧来人、来电、来信*率。

⑨烟尘、烟气排放达标率。

⑩管管理公司进行管理

交给专门的供热公司管理,就是由物业管理公司(以下简称甲方)与供热管理公司(以下简称乙方)签订管理合同,由乙方负责供热系统的运行和管理,即进行热源和热网管理,甲方提供必要的费用和监督,即进行热用户管理,在这种方式下,甲方在选择乙方时,一定要选择具有有关管理部门签发的资质证书,并且人员素质高,管理组织严密,企业信誉好的企业,以保证管理效果。

在这种管理方式中,涉及到资金划拨问题,解决方式如下:

①在全年收取的采暖费中提取必要的系统折旧费、更新改造及大修等费用后,从剩余部分中再确定支付乙方的数额。

②支付乙方的费用,主要包括能源费(煤、水、电)、劳务费、运行管理费、小修费等。

③在运行中,如果设备出现故障,需要大修和更换零部件时,如属自然原因损坏由甲方支付费用;如因乙方运行维护不好或误操作造成的,由乙方负责修复或更换。

④资金可一次提前全部付清,亦可分期支付,并留质量保证金,待运行结束无误后再付清。

四、供暖设备设施的资料管理

供暖设备管理包括供暖设备设施档案资料管理、操作运行管理及非运行期的维修养护管理,为了保证管理工作的质量,供暖系统的管理应从竣工验收开始,以便于物业管理公司了解和掌握供暖系统状况和设备的使用性能。竣工验收合格后,物业管理公司作为接管部门应检查接收一些必不可少的资料,为以后的管理工作顺利进行做好准备。

1.锅炉房的资料

①锅炉资料。包括锅炉图样(总图、安装图和主要受压部件图)受压元件的强度计算书;水流程图及动力计算书;安全阀数量和管道直径的计算书;锅炉质量证明书;锅炉安装说明书和使用说明书;受压元件更改通知书等。

②锅炉房设计及安装资料包括锅炉房平面设计、竣工图;环保部门对锅炉房的噪声及烟尘污染的监测报告;其他各种辅助设备均须有产品质量合格证书及产品规格与安装使用说明书;锅炉房各项安装工程的质量评定表和各阶段安装记录;水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录,锅炉及辅助设备单机调试的冷态试运行记录,72h热态试运行记录,储煤灰渣场地是否符合要求等。

2.供热管网的资料

物业管理公司从开发商手中接管供热管网时,应索要下列资料,并审查其设计和施工是否符合国家的有关规范要求。

①室外和室内供暖平面、系统图。

②管网设备的合格证及使用说明书。

③隐蔽工程的分段验收记录。

④管网的水压试验记录。

⑤重要焊口焊接质量检查记录。

⑥管道的冲洗记录。

另外在新建供热管网时,开发商对采暖期的保修期为一个采暖期,因此应通过检查第一个采暖期发生的漏水、暖气不热和水平衡失调等问题,及时修理,掌握情况,第一个采暖期各项指标无误后方可接管。

当接管运行几年的旧热网时,要求对方移交已运行几年中的运行记录,提取的热网及设备折旧费和大修资金及热用户的采暖费收费档案。

篇3：物管培训供电设备设施的维修管理

供电设备设施的维修有两方面的含义,一方面是搞好供电设备的维护,使设备设施在最佳运行状态下工作;另一方面是当供电设备设施出现故障时,及时修复尽快恢复供电,减少停电给生活和工作带来的不便。供电设备设施维修管理,由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况,制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划,组织人员施工和施工后的验收等,通过一系列管理活动,争取以最少的消耗获得最大的维修效果,最大限度的满足用户要求。

一、供电设备设施的养护管理

供电设备的养护目的是,消除事故隐患,防止供电设备设施出现较大故障,以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定,定时对设备设施进行养护。

1.低压配电柜的养护

低压配电柜的养护,每半年一次。养护的顺序是:先做好养护前的准备,然后分段进行配电柜的保养。

(1)养护前的准备

低压配电柜养护前一天,应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好,办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥,要求全体人员思想一致,分工合作,高效率完成养护工作。

(2)配电柜的分段养护

当配电柜较多时,一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围,对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷,打开母线隔离开关。检查确认无电后,挂上接地线和标示牌即可开始养护。

①检查母线接头有无变形,有无放电的痕迹,紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除,螺母有锈蚀现象应更换。

②检查配电柜中各种开关,取下灭弧罩,看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓,清洁柜内尘土,试验操动机构的分合闸情况。

③检查电流互感器和各种仪表的接线,并逐个接好。

④检查熔断器的容体和插座是否接触良好,有无烧损。

在检查中发现的问题,视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后,用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电,并填写《配电柜保养记录》。

2.变压器的养护

变压器的养护每半年一次,一般安排在每年的4月份和10月份,由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下,清扫变压器的外壳,检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头,若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好,接地线是否完好,若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻,当发现绝缘电阻低于上次的30%~50%时,应安排修理。

二、供电设备设施的维修的管理

供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等,一般采用外委维修的方式。供电设备管理员,根据维修保养计划(如表4-4-5所示),委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是:供电设备管理员填写《外委维修申请表》(表4-4-6所示),经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。维修时由配电室值班电工负责监督,并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告,交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中,由于雷击或其他原因出现严重的故障时,首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。

较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时,用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品,用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表,并由用户签字。值班电工应及时向财务部门结账、报账。

篇4：物管培训供电设备的运行管理

保证供电设备良好运行采取的一系列管理措施称为供电设备的运行管理。供电设备的运行管理主要包括运行中的巡视管理、运行中的异常情况处置、变配电室管理和档案管理等内容。

一、供电设备运行中的巡视管理

供电设备运行中的巡视管理是根据公司工程部制定的运行巡视管理规范,由值班人员定期对设备设施进行巡视、检查,以发现不良运行情况并及时整改解决的管理方式。

1.运行巡视制度

①变配电室的值班电工每班巡视两次高压开关柜,每2h巡视一次变压器,每周巡视一次落地电表箱,每2周巡视一次辖区线路。如遇大风雨或发生故障时,应临时增加巡视次数。

②变配电室的值班电工必须按照规定的次数进行检查、巡视、监控,将每次巡视的时间、设备、结果等记入《运行巡视记录》。

2.运行巡视的内容

(1)变配电室巡视的内容

①巡视变压器的油位、油色是否正常,运行是否过负荷,是否漏油。

②巡视配电柜有无声响和异味,各种仪表指示是否正常,各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹,接线是否良好。

③巡视配电室防小动物设施是否良好,各种标示物、标示牌是否完好,安全用具是否齐全、是否放于规定的位置。

④按时开关辖区内的路灯或灯饰。

(2)线路巡视项目

①电杆有无倾斜、损坏、基础下沉现象,有则采取措施。

②沿线有无堆积易燃物、危险建筑物,有应进行处理。

③拉线和扳桩是否完好,绑线是否紧固,若有缺陷设法处理。

④导线接头是否良好,绝缘子有无破损,若有则更换。

⑤避雷装置的接地是否良好,若有缺陷设法处理。

⑥对于电缆线路,应检查电缆头、瓷套管有无破损和放电痕迹,油浸纸电缆还应检查是否漏油。

⑦检查暗敷电缆沿线的盖板是否完好,路线标桩是否完整,电缆沟内是否有积水,接地是否良好。

3.巡视中发现问题的处置的管理

变配电室的值班电工在巡视中发现的问题,小问题由当班电工及时采取措施处理即可,如遇处理不了的问题应急时上报给组长,在组长协调下加以解决。处理问题时应严格遵守物业管理公司制定的《供配电设备设施安全操作标准作业规程》和《供配电设备设施维护保养标准》的规定。

二、异常情况的处置

1.触电急救

在物业管理公司的辖区内,发现有人触电时,当班电工应保持清醒的头脑立即组织抢救。抢救的方法是:

(1)脱离电源

人体触电较重时会失去知觉,往往不能自行脱离电源。救护人员应根据触电场合和触电电压的不同,采取适当的方法使触电者脱离电源。

①低压触电时,应首先拉开电源开关,离开关太远时用绝缘的杆棒把电线挑开。脱离电源要快,必须争分夺秒,触电时间越短救活触电熔熔断器。若离配电室较远,可采用抛掷金属物使高压短路,迫使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时,救护人员应注意自身的安全。

(2)现场抢救

触电人员脱离电源后,应根据伤势情况作如下处理:

①触电者尚未失去知觉时,应使其保持安静,并立即请医生进行救护,密切观察症状变化。

②触电者失去知觉,但有呼吸心跳。应使其安静的仰卧,将衣服放松使其呼吸顺畅。若出现呼吸困难并有抽筋现象,应进行人工呼吸和及时送医院诊治。

③触电者呼吸和心跳都停止时,注意不能视为死亡,应立即对其进行人工呼吸,直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。

2.变配电室发生火灾时的处置

当变配电室发生火灾时,当班人员应立即切断电源,使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打火警电话119报警,注意讲清地点、失火对象,争取在最短的时间内得到有效的扑救。

3.变配电室被水浸时的处理

变配电室遭水浸时,应根据进水的多少进行处理。一般应先拉开电源开关,同时尽力阻止进水。当漏水堵住后,立即排水并进行电器设备除湿处理。当确认湿气已除,绝缘电阻达到规定值时,可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运行。

三、变配电室的管理

变配电室的值班人员,在公司工程部供电设备管理员的领导下工作。供电设备管理员负责制定变配电室的管理制度。变配电室的值班人员要严格执行变配电室的管理制度。

变配电室的设备正常运行时,非值班人员不得入内,若要进入则需经公司工程部同意,在值班人员的陪同下进入变配电室。变配电室内禁止存放易燃、易爆物品,且消防器材齐全,禁止吸烟。要求每班打扫一次室内卫生。每周清扫一次设备卫生。值班人员还应履行交接班制度,按规定时间交接班,值班员未办完交接手续时,不得擅离岗位。接班人员应听取交班人员的交代,查看运行记录,检查工具、物品是否齐全,确认无误后,在《值班记录》上签名。《值班记录》如表4-4-3所示。在处理事故时,一般不得交接班。如事故一时难于处理完毕,由交班人员负责继续处理,接班人员协助处理。也可在接班的值班员同意和上级主管部门同意后,进行交接班。

四、供电设备的档案管理

为掌握供电设备的过去,以便正确使用供电设备,对供电设备应建立档案进行管理。一般住宅区或高层楼宇以每幢楼为单位建立档案。其内容主要有:电气平面图、设备原理图、接线图等图纸;使用电压、频率、功率、实测电流等有关数据;《运行记录》、《维修记录》、《巡视记录》及大修后的《试验报告》等各项记录。这些资料由公司工程部供电设备管理员负责保管。《运行记录》、《巡视记录》由值班电工每周上报供电设备管理员一次。《维修记录》及大修后的《试验报告》则在设备修理、试验完成后由值班电工及时上报供电设备管理员。

篇5：物管培训供电设备安全管理

供电设备的安全管理有两方面的涵义,一方面是保障设备安全运行,另一方面是保障设备使用人员和设备管理人员的人身安全所实施的管理活动。加强供电设备的安全管理可以防止供电设施损坏、绝缘老化、误操作造成的短路、漏电引起的火灾、触电事故。

一、加强安全教育普及安全用电常识

电能可造福于人类,但如果使用和管理不当,也常常给人们带来极大的危害,甚至伤人性命。因此,必须加强电气安全教育,使供电设备使用人员和设备管理人员树立“安全第一”的观点。普及安全用电常识,按规定使用安全用具,力争供、用电过程中无事故发生,防患于未然。

二、供电设施工程建设安全管理

住宅区供电设施工程建设安全管理是做好供电安全管理的基础。按照《中华人民共和国电力法》和(电力供应使用条例》的有关规定,供电设施工程建设安全管理主要内容有:

①住宅区供电设施工程建设,必须在地方政府统一规划的用地范围内进行。要在政府规划的线路走廊、配电房的用地上,架设导线、敷设电缆等供电设施。

②住宅区供电设施的设计和施工必须符合国家安全标准和电力安全标准,不得使用国家明令淘汰的电力设备和技术。一般是物业部门提出申请,报城市电力企业管理部门审批,由物业部门委托供电企业组织实施。

③住宅区供电设施建成投产后,由物业部门接管。对已建成的住宅区供电设施进行迁移、改造和采取防护措施时,必须与供电企业管理部门进行协商,经同意后方能施工。

④住宅区内从事建设的单位,凡申请新装用电,临时用电,增加电的容量,变更和终止用电,都必须到当地供电企业办理审批手续。

三、供电设施的安全操作管理

供电设施的安全操作管理就是规范供电设施的操作程序,保证供电设施操作过程中的安全。供配电室的值班人员必须有强烈的安全意识,熟悉安全用电基本知识,掌握安全注意事项,按照操作规程操作电气设备。

1.安全操作注意事项

①操作高压设备时,必须使用安全用具。使用操作杆、棒,带绝缘手套,穿绝缘鞋。操作低压设备时带绝缘手套,穿绝缘鞋,同时注意不要正向面对操作设备。

②严禁带电工作,紧急情况带电作业时,必须在有监护人、有足够的工作场地和光线充足的情况下,带绝缘手套,穿绝缘鞋进行操作。

③自动开关自动跳闸后,必须查明原因,排除故障后再恢复供电。必要时可以试合闸一次。

④变配电室倒闸操作时,必须一人操作一人监护。

⑤电流互感器二次侧不得开路,电压互感器二次侧不得短路,不能用摇表测带电设备的绝缘电阻。

⑥设立安全标志。应对各种电气设备设立安全标志牌,配电室门前应设“非工作人员不得入内”标志牌,处在施工中的供电设备,开关上应悬挂“禁止合闸,有人工作”标志牌,高压设备工作地点和施工设备上应悬挂“止步,高压危险”等标志牌。

2.变配电室设备的安全操作规程

为确保安全,防止误操作,按照国家DL408―91《电业安全工作规范》的规定,倒闸操作必须根据上级变配电所调度员或值班负责人的命令,经受令人复诵无误后执行,并填写操作票。

(1)送电操作规程

变配电所送电时,一般应从电源侧的开关合起,依次到负荷侧的开关。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的情况下,送电时,一定要按照:母线侧隔离开关(刀开关)→负荷侧隔离开关(刀开关)→断路器的合闸次序操作。

(2)停电操作规程

变配电所停电时,一般应从负荷侧的开关拉起,依次拉到电源侧开关。以保证每个开关断开的电流最小,较安全。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的电路中,停电时,一定要按照断路器→负荷侧隔离开关(刀开关)→母线侧隔离开关(刀开关)的拉闸次序操作。

(3)变压器维修前的安全操作规程

为确保在无电状态下对变压器进行维修,必须先拉开负荷侧的开关,再拉开高压侧的开关。用验电器验电,确认无电后,在变压器两侧挂上三相接地线,高低压开关上挂上“有人工作,请勿合闸”警示牌,才能开始工作。

(4)配电柜维修前的安全操作规程

断开控制配电柜的断路器和前面的隔离开关,然后验电,确认无电时挂上三相短路接地线。当和临近带电体距离小于6cm时,设置绝缘隔板。在停电开关处挂警示牌。

四、供电设备过负荷的安全管理

供电设备过负荷是指用户的用电功率超过了供电系统的额定功率

时的运行状态。在这种情况下,开关电器、变压器、线路都有被烧坏的危险。近年来人们的生活水平不断提高,微波炉、空调等大功率用电设备进入普通家庭,使居民用电功率大量增加。原有住宅的供电设计容量不能满足现在的需要,保险丝断裂、导线烧坏、电表烧坏等造成的停电事故时有发生。这不但影响了物业管理公司的声誉,而且处理这些事故要耗费大量的人力、物力和财力。因此,物业管理公司应该高度重视。

通常解决过负荷问题有两个解决的办法:一种是改造增容。即需要换线、换变压器、换开关设备,增加供电容量。这种方法需要耗费大量的资金。物业管理公司往往难以解决改造任务和资金缺乏的矛盾。另一种方法是加强用电管理。物业管理公司要限制沿街的商业店铺从居民住宅私接电线,居民安装大功率电器要申请接入低压电网,经批准后方能接入,以此来限制供电系统的过负荷。通过加强管理来保证居民基本的家用电器的正常使用,保证物业管理公司的信誉和财物不受损失。

五、供电设施防雷的安全管理

供电设施遭雷击时,上百万伏的高压会沿着导线传播,击穿供电线路上的供电和用电设备,还可能造成人身伤亡事故,造成很大的经济损失,所以防雷势在必行。防雷管理主要包括两个方面内容,一是根据国家的防雷标准安装好防雷器具。二是管好防雷器具,保证雷雨季节防雷器具正常工作。

(1)变配电所的防雷器具

变配电所属于一级防雷建筑物,按照规定变配电所应装避雷针。避雷针由三部分组成:伸向高空的金属物叫接闪器,埋入大地的金属物体叫接地体,连接接闪器和接地体的是引下线。遭雷击时,避雷针可将雷电流迅速引入地下,避免其他设备受损。为防止雷电波沿导线传入配电所,在高压进线和低压出线上安装阀式避雷器。阀式避雷器在正常电压时呈现很高的电阻对电路工作无影响,当遇雷电的高压时呈现低阻,通过引下线和接地体将雷电流引入大地。

(2)变配电所防雷器具的管理

避雷器具的管理较简单。每年4月份雷雨季节前由变配电室的值班电工,进行一次避雷针、避雷器和接地体装置的试验、测量和维修,保证避雷器具良好运行。