管理人员竞聘流程规范

篇2：物业管理质量目标措施规范

目标

严格执行《厦门市住宅区物业管理条例》和相关的法律、法规,履行大厦物业管理委托合同;贯彻ISO9002质量体系标准,进行规范化、专业化管理;营造一个安全、舒适、整洁的工作、生活环境;确保物业保值、增值。

承诺

1、根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准,在“**小区”物业达到硬件指标后,所有建筑物及配套设施正常使用,三年内达到市级物业管理优秀小区的标准并力争通过验收。

2、各类分项指标达到相应的标准,房屋及公共设施完好率95%以上,发电机发电率和消防水泵供水率达100%;住宅区临修、急修及时率达95%以上;违章处理率100%;管理人员专业培训合格率100%。

实现目标的保证措施

一、管理模式

设立***管理处,实行管理处主任负责制,直接对公司及鹭江新城的广大业主(使用人)负责。管理处主任将选派精通物业管理、具有高层管理经验的人员担任,管理处的每项工作由管理、工程、财务、保安等人员负责实施。其日常管理工作:

1、对住宅区配套的机电设备、供水、供电系统、公用设施等应经常地、定期地进行保养,让其维持良好的运行状态,延长设备的使用寿命。

2、搞好环境的清洁、绿化,为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境。

3、安全保卫:给广大业主有一种安全感,切实做好安全保卫工作,将不安全因素消灭在萌芽状态,让业主和使用人无后顾之忧,确保人们的生命财产安全。

4、消防工作:根据高层大厦住宅区的特点,在实施物业管理中,应高度重视消防工作,一定要保证消防设备处于良好待用状态;在做好消防安全宣传的同时,提高业主和使用人防火和自救意识,培训一支业余消防员队伍,一遇火情可立刻做出反应。

5、日常维修:重视机电设备和设施的维护与维修,及时处理各类设备故障和急修工程,对于住户报修,管理员或维修工做好报修记录、确认工作,并及时进行处理,方便广大业主。

6、征收各类费用、保管使用维修基金。定期收取管理费、编制预算、收支帐目、控制成本,并定期公布,以便业主监督。

7、协调各方面社会关系。与业主委员会和辖区居委会、派出所及相关部门保持密切联系,加强沟通,搞好协调,及时有效为业主提供优质服务,解决实际问题,提高物业综合管理水平。

8、努力营造物业内部的新型人际关系。根据社区的特点,通过开展联谊、文娱等活动,让业主和用户有交流的机会,加深理解,减少纠纷和争执的发生。

二、实施规范化的物业管理

(一)秩序管理

地下室(包括停车场)24小时值班管理。住宅区值班员(保安)对来访人员、物品的进出进行控制登记,为业主(使用人)及时分发邮件、报刊、杂志等;值班员(保安)工作规范、仪容端庄、文明执勤、礼貌待人、作风严谨、遵纪守法、严格履行职责。

(二)房屋公共设施、共用部分、配套设备的管理

设施、设备的管理除建立设施、设备资料档案、维修、更新台帐外,对设施、设备影响正常运行存在的故障,需维修的,经业主委员会审批后及时组织维修,确保设备、设施的正常运转;对高低压、变配电房、电梯机房、生活水泵、消防水泵、地下及屋面的水池、水箱根据ISO9002质量体系标准,进行专业化规范化管理。

1、机房门口醒目位置应悬挂机房名称并张贴相应的告示牌。

2、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识,在相应的设备、管道阀门和主要电器开关上挂贴表明用途和状况的告示牌。

3、各机房的工作人员(值班员)必须按要求如实认真填写各种登记表格、主要设备的参数记录、设备、机组、保养、养护、维修及出现故障的情况记录,所有记录必须齐全,工作记录应清晰明了。

(三)房屋的维护及维修服务

按相关法规分清维修责任,对房屋公共部分的维修,使用维修基金并建档,对室内维修实施低价快捷的有偿服务。对于住户报修,管理员或维修工需做好报修记录,并在短时间内须确认并及时进行处理。

(四)环境卫生绿化管理

对***小区的公共场所、道路、绿化带、公共楼梯、扶栏走道等部位保持清洁,楼梯扶栏隔天擦抹一次,楼道隔天扫一次,每周拖洗一次;对生活垃圾做到日产日清;对周围的绿化进行浇水、修剪、补苗、灭虫等养护工作,以使苗木生长旺盛、造型美观,合理安排“四害”消杀计划,并照计划进行。

(五)财务管理

房屋公共维修及公共设施两个基金的

管理与使用、编制预算、控制支出、定期公布房屋公共设施两个基金的使用情况、代理收缴有关费用;建立健全大厦管理档案;对业主所关心的水电费的收取做到公摊合理,并及时公布收支帐目。

(六)停车场管理

对地下室停车场实行24小时值班,车辆进出进行登记,保证车辆停放有序,安全进出;对发现有损坏或其他异常状况的车辆及时要求车主在规定的表格登记并签字认可,分清责任,避免引起不必要的纠纷;及时提醒客人关锁好门窗,带走贵重物品。

(七)支持、配合业主委员会开展工作

支持、配合业主委员会开展工作是实施物业管理的根本保证,并依据《厦门市住宅区物业管理条例》,建立健全的业主公约及本住宅区的业主(使用人)的行为规范。

(八)安全保安管理

保安人员负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作,维护鹭江新城范围内的治安秩序,严格治安管理,加强同派出所的联系,做好来访人员的登记工作,全天24小时巡查,严格消防管理,落实消防责任制,及时消除火险隐患。

(九)生活用水、高压水泵、水池、水箱的管理

对生活水池、水箱要求结构完整,加盖加锁,出水口干净,并符合二次供水的卫生条件,由专业清洗公司定期做水池、水箱的清洁工作,并提供经防疫站认可的水质化验报告,完善水池、水箱的入口和溢流口的防蚊虫、弃物进入池内的装置。

篇3：物管顾问前期介入服务纲要规范

第二部分前期咨询服务

在接受委聘后,我司将组织各职能专业人士赴现场及周边相关项目了解有价值的信息,就开发商提供的规划设计图纸以及招商计划情况,从物业管理之角度提供专业意见。

一、评估项目规划设计中不足之处对物业管理的影响。

二、项目整体设施布局及建筑设施平面方案、功能设置参考建议。

1、机电设备及布局,评估各类机房规划位置,设备合理摆放和充分利用等建议。

2、公用配套设施布局,设备位置摆放、功能要求等。

3、辅助支持用房布局,公共卫生间、卫生箱、车辆招停点等位置、布点的配备及设置。

4、服务中心、物业工具用房、物业服务人员宿舍等位置、面积、功能的设置。

5、商家配套的灯箱广告分布,项目夜景灯的设置,商业区域公共灯光的控制设置等。

6、独立店面空调室外机摆放,百货公司、大卖场集中空调系统的设置以及餐饮抽油烟机的设置建议。

三、平面及垂直交通物业建议

1、各类出入口、安全出口疏散引导,紧急事件集合疏散之相关建议。

2、电梯层站、功能分区引导建议。

3、项目内外部交通直辖市和疏导建议。

4、内置步行街休闲小品设置建议。

5、商业区载各层平面功能分布图设置建议。

四、各类物业设备选型、位置布点、功能区分等参考建议。

1、供配电设备设施容量、类型等设置建议。

2、集中空调系统设施容量、类型、运行控制等设置建议。

3、二次供水、给排水、中心以及污水处理设备设施容量、类型及功能设置的建议。

4、电梯、扶梯品牌、功能、安全我及机房要求的建议。

5、银行柜员机、商家外设寄存柜的设置位置建议。

五、节能方案优化设计建议。

1、不同功能区域的能源分类、分区建议。

2、同一区域不同功能能源分类、设置计量表的建议。

3、计量器具的安装、和能源消耗智能监测点的公布建议。

4、能源配置和能量预留控制设计的建议。

六、弱电系统设置的建议。

1、闭路监控系统的设置、选型、布点的建议。

2、楼宇可视对讲系统的设置、选型、布点的建议。

3、读卡器选型、布点设置的建议。

4、楼宇自动控制系统配置功能及取点的建议。

5、电子巡更系统的设置、布点建议。

七、提供设备采购条款有关物业管理的建议。

1、设备材料的选用。

2、设备维修保养的保修期的起止时间。

3、备件手册的供应条款。

4、设备操作培训运行手册的条款。

八、绿化卫生规划参考建议。

1、环境适应与协调匹配。

2、垃圾处理站点及各类垃圾收集容器的布点。

3、绿化苗木品种的选用、布置建议。

4、绿化、保洁用水用电建议。

九、消防安全设施设置建议。

篇4：物业管理企业资质换证升级办理流程需提交资料

物业管理企业资质换证(升级)办事流程:

各县级市、区物业管理主管部门受理、预审

↓

物业管理企业资质换证(升级)审批受理

(行政审批大厅)

↓

经办人初审

(转市物管办)

↓

查看现场

(市物管办)

↓

核审

(市物管办)

↓

签批

(市房管局)

↓

制证发证

(市物管办)

提交资料:

1、资质等级换证(升级)报告;

2、资质等级换证(升级)申报表(一式三份);

3、企业法人的任命书和身份证明(提交复印件时需验原件)

4、物业管理企业近两年统计年报、财务状况;(复印件)

5、营业执照;(提交复印件时需验原件)

6、到期资质证书;(原件)

7、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。(提交复印件时需验原件)

8、物业服务合同;

9、业主委员会对物业管理企业的评议;

10、其它有关资料。

篇5：物业管理费用测算规范

物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:

一、经费测算的原则及说明;

二、经费测算:

1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。

详细测算书内容如下:

第一节经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;

(二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;

(三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一)遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。

(二)服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。

(三)“零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四)管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。

(二)有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:

序号职务月薪备注

1中心经理4,000

2品质行政主管(中心经理助理)2,500

3安全主管1,800

4工程维修主管2,000

5清洁绿化主管1,800

6高级管家1,800

7会计&nb

sp;1,400

8出纳1,200

9维修技工1,200

10安全班长1,100

11安全员900

12清洁工600

13绿化工600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”,依据财务制度按5年摊销;单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费,按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中,不可预见费根据物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%(4年)按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例,每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。

第二节经费测算

经费测算总表(单位:人民币元)

序号项目测算依据月支出备注

1人工成本详见人工费测算明细表122,202.00

2行政办公费详见办公费测算明细表14,406.67

3设备/设施维护费详见维护费测算明细表9,984.00

4公用电费按经验数据测算23,500.00

5公用水费按经验数据测算4,200.00

6清洁费(设施材料)详见清洁费测算明细表10,233.00

7绿化费详见绿化费测算明细表&

nbsp;17,388.00

8保安费详见保安费测算明细表400注:将开盘期间人工成本摊进物管成本中

9固定资产折旧详见固定资产测算明细表1,397.50

10开办费摊销详见开办费测算明细表3,036.8723,994.13

11小计206,748.03227,705.30

12不可预见费以上各项之和的2%4,134.964,554.11

13管理者酬金以上各项之和的10.00%21,088.3023,225.94

14营业税金及附加以上各项之和的5.70%13,222.3614,562.66

15总计245,193.66270,048.01

16每平方米月管理费(不含电梯分摊)69416.16平方米收费面积3.534.05

根据我们的测算,本项目管理费月支出为245,193.66元(不含E型房每月电梯维护费用),按照不同房型的价格、建筑面积比率,将管理费分摊如下:

房型系数管理费标准(元/平方米.月)备注

A1.1434.0

B1.0573.7

C、D13.5

E0.9143.2按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月,加上电梯维护费0.42元/平方米.月,实际管理费标准为3.2元/平方米.月

(一)人工成本测算

序号项目人数月薪计算方法月支出备注

1工资

(1)中心经理14,000人数*月薪4,000

(2)品质行政主管12,500人数*月薪2,500

中心经理助理

(3)安全主管11,800人数*月薪1,800

(4)工程维修主管12,000人数*月薪2,000

(5)清洁绿化主管11,800人数*月薪1,800

(6)高级管家31,800

人数*月薪5,400

(7)会计11,400人数*月薪1,400

(8)出纳11,200人数*月薪1,200

(9)维修技工71,200人数*月薪8,400

(10)安全班长31,100人数*月薪3,300

(11)安全员40900人数*月薪36,000

(12)清洁工30600人数*月薪18,000

(13)绿化工3600人数*月薪1,800

(14)小计9487,600

2三费一金

(1)福利待遇工资总额*8%7,008.00

(2)培训费工资总额*8%7,008.00

(3)工会费工资总额*2%1,752.00

(4)社会保险费工资总额*20%17,520.00

(5)教育基金工资总额*1.5%1,314.00

(6)小计34,602.00

3合计122,202.00

(二)行政办公费

序号项目数量单位单价计算方法月支出备注

1办公用品、低值易耗品

(1)管理人员10人20数量*单价200.00

(2)操作人员80人5数量*单价400.00

小计90人&nbs

p;600.00

2通讯费用

(1)固定电话/传真5部150数量*单价750.00

(2)移动电话2部300数量*单价600.00

小计1,350.00

3车辆使用费用2部1500数量*单价3,000.00

4员工宿舍租金4套600数量*单价2,400.00

5社区文化活动费12次1500综合测算1,500.00

6服装费用

(1)管理人员服装13套.00

(2)维修工服装.33

(3)清洁绿化工.00

(4)保安员.33

(5)小计666805556.67

7合计14,406.67

(三)设施设备维护费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注

1电梯维保费8台600124,800.00不记入总费用

2电梯年检费8台400/266.67不记入总费用

3电梯保险费8台

4强电系统维护费2,000.00

(1)高压供电系统屏

(2)低压供电系统屏

(3)备用发电机维护费台

小计2,000.00

5给排水系统维护费800.00

(1)给排水水泵维护费台

(2)给水水管维护费

(3)排水水管维护费

(4)消防水系统

消防箱套

小计800.00

6室外景观绿化水维护费500.00

7游泳池维护费200.00

8消防系统维保费500.00

9弱电系统维护费2,500.00

(1)消防弱电系统维护费

(2)控制中心维护费

(3)保安监控系统维护费

(4)防盗报警系统维护费

(5)巡更系统维护费&nbs

p;

(6)IC卡门禁统维护费

(7)停车场系统维护费

小计2,500.00

10建筑本体维修费

11设备维修零星材料费600.00

小计9,600.00

12不可预见费4%384.00

13合计9,984.00

(四)公用水电费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注

1公用电费50000度0.4723,500.00

2公用水费3500吨1.24,200.00

合计27,700.00

(五)清洁费

序号项目计算方法月支出备注

1基本清洁费

(1)清洁人工费//

(2)工具/材料费综合测算2000

2清洁设备折旧费(5年分摊)清洁工具1333

总价80,000元

3垃圾清运费30天×1车/天×150元/车4500

4室外水景清洁费每月清洗1次1000

5化粪池清理费每一年清洗2次400

7消杀费综合测算 

;1000

8总计10,233.00

(六)绿化费

项目数量单位单价计算方法月支出备注

绿化费41400M20.42数量*单价17,388.00

(七)保安费

项目计算方法月支出备注

日常耗材、装备保养综合测算400.00

(八)固定资产折旧

序号项目资产总额计算方法月支出备注

1行政办公设备74,000.00分5年摊消1,233.33

2工程设备9,850.00分5年摊消164.17

3合计1,397.50

附表:固定资产清单

(一)行政办公设备

项目数量单位单价金额备注

会议桌1套3,000.003,000.00

大工作台1套2,000.002,000.00

复印机1台15,000.0015,000.00

内联网络电脑终端10台4,000.0040,000.00

数码照相机1部4,000.004,000.00

电视机5台2,000.0010,000.00

小计74,000.00

(二)工程设备

项目数量单位单价金额备注

200型室外疏通机1套2,350.002,350.00

备用发电机1台5,000.005,000.00

台钻1台2,500.002,500.00

小计9,850.00

合计83,850.00

(

九)开办费摊销

序号项目总额计算方法月支出备注

1开盘期间人工成本费1,211,883.00按5年摊销20,198.05摊入营销成本

2除人工费外其它开办费摊销227,765.00按(80%)5年摊销3,036.87摊入物管成本

3总开办费1,439,648.00按5年摊销23,994.13全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日,为期12个月。在此期间,购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备,人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表

项目数量驻场时间单价计算方法开办期支出

1人工成本

(1)工资

中心经理1124,000.00数量*驻场时间*单价48,000.00

品质行政主管(中心经理助理)1102,500.00数量*驻场时间*单价25,000.00

安全主管1121,800.00数量*驻场时间*单价21,600.00

工程维修主管1122,000.00数量*驻场时间*单价24,000.00

清洁绿化主管1101,800.00数量*驻场时间*单价18,000.00

高级管家661,800.00数量*驻场时间*单价64,800.00

会计121,400.00数量*驻场时间*单价2,800.00

出纳121,200.00数量*驻场时间*单价2,400.00

维修技工2121,200.00数量*驻场时间*单价28,800.00

安管班长3121,100.00数量*驻场时间*单价39,600.00

安管员4012900.00数量*驻场时间*单价432,000.00

清洁工3512600.00数量*驻场时间*单价252,000.00

绿化工212600.00数量*驻场时间*单价14,400.00

小计973,400.00

(2)三费一金

福利费工资总额8%77,872.00

工会经费工资总额2%19,468.00

社会保险费工资总额13%126,542.00

教育基金工资总额1.5%14,601.00

小计238,483.00

合计1,211,883.00

2行政办公费

(1)办公用品、低值易耗品综合测算3,000.00

(2)通讯费综合测算3,000.00

(3)员工宿舍租金及水电费712900.00套数*开办时间*单价75,600.00

合计81,600.00

3入伙资料35060.0021,000.00

4办公设备见开办期办公设备清单18,600.00

5工程工具见开办期工程工具清单14,710.00

6治安消防用品见开办期治安消防用品清单25,315.00

7服装见开办期低值装备清单66,540.00

总计1,439,648.00

1、开办期办公设备清单

序号项目数量单位单价合计(元)备注

1办公家私3套1,500.004,500.00

2工作台10套500.005,000.00

3转椅10把80.00800.00

5打印机2台700.001,400.00

6文件柜5套300.001,500.00

7档案柜2个300.00600.00

8电话5部100.00500.00

9传真机1部1,500.001,500.00

10保险柜1部1,000.001,000.00

12工具柜5套200.001,000.00

13饮水机4台200.00800.00