住宅小区物业管理内容（3）

篇2：住宅小区物业管理模式（5）

住宅小区物业管理模式(五)

居住在zz社区中,不仅提高了住户的生活质量,也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段,通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约,规范组织和个人的管理服务行为。

1.4运用现代化管理手段,实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统,致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段"三防"结合,确保安全。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

3.3精心养护小区绿化,加强小区环境建设和环保建设。

3.4合理调度、有序停车,人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势,实施对电梯、保安方面的专业化管理。

3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。

3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制,通过思想工作重在激发潜能,充分发挥群众效能和工作积极性,引导员工动机,尊重个人感情,并且针对个性心理做适时的思想工作,工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度,在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩,做到人人有动力,个个有压力,从而促进工作。

4.3建立激励机制,尊重个体权力,保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者让,为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策,既要考虑群体效能,更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡"以人为本"的管理理念,充分发挥每个员工的主观能动性,增强主人公意识和自我实现意识,使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性,我们根据各个阶段管理要点的不同,按照轻重有序、科学实效的原则,拟定不同时期阶段的工作计划,并实施。

篇3：住宅小区物业管理目标（5）

住宅小区物业管理目标(五)

1、基本要求

(1)执行质量管理体系;

(2)管理人员、专业操作人员按国家规定取得上岗证书;

(3)建立健全劳动管理、服务质量、岗位职责、财务管理、公共维修金使用管理,档案管理等制度;

(4)员工着装统一、挂牌服务、行业规范、文明礼貌;

(5)与服务对象签订规范的物业服务合同,双方责权明确,并严格履行承诺;

(6)企业对所承接的物业项目按规定要求进行接管验收,手续齐全,并建立物业和档案,查阅方便;

(7)按合同要求和政府规定公开物业服务收费项目、收费标准,定期公布代收水电费、经营性收支帐目、房屋公共维修金账目;

(8)公示24小时服务电话,按合同约定的时间进行报修、一般小修10分钟之内到达现场,做到小修不过夜,维修有记录;

(9)建立业主求助、投诉记录,处理及时,并有回访记录;

(10)每年至少进行2次征求业主意见的活动,业主满意率在95%以上;

(11)物业管理费收缴率95%以上,用户有效投诉率1%以内,处理率100%;

(12)物业管理人员专业培训合格率100%。

2、房屋管理

(1)按规定要求对房屋竣工总平面图、单体建筑结构、配套设施、地下管网工程竣工图以及综合验收、消防验收等技术档案资实收集齐全,管理妥善;

(2)按规定要求建立住宅装饰装修管理制度,并告知业主和使用人,每天进行巡视,发现违规行业进行劝阻或及时报告业主委员会和有关部门进行处置,有记录可查;

(3)每半月对房屋的地基、承重结构、公共楼道、消防通道、公共部位的门窗、屋面、外墙面、小区道路和其他公共设施进行巡视并有记录;

(4)按物业服务合同约定建立房屋维修养护制度。需要维修的,属小修的按合同约定及时组织维修,属大修的及时编制维修计划报业主委员会审批然后组织实施,房屋维修养护有记录、有完备的手续,维修金的开支符合规定;

(5)小区各栋、单元、楼层、户、公共设施、设备房、地下车库、道路有明显标识;

(6)无违章搭建,消防通道无占用堵塞,外墙面、楼道、路面无破损;空调室外机安装有序、冷凝水集中排放;

(7)无室外安全铁栅、无阳台包封;

(8)房屋零修、急修及时率100%。

3、房屋公共设备设施维修养护管理

(1)建立公共设备设施档案,包括权属清册,设备台帐、设备卡、运行记录、维修保养记录;

(2)配备专职的机电工程人员负责公共设备设施日常的管理与维修保养工作,维修保养记录齐全;对设备24小时有专人值班;

(3)设备设施外包维修保养的应有外包协议,检查记录齐全;

(4)建立健全设备设施管理、运行、保养制度、作业指导书;

(5)每天1次对设备设施进行巡视,并有记录;

(6)按法规要求及物业服务合同的约定,对设备设施进行维修保养,属小修的应及时维修,设备设施维修及时率100%、完好率100%、合格率100%,道路完好率及使用率99%;维修服务回访率100%

(7)二次供水设施及水质取得合格证;

(8)消防设施至少每个月运行保养一次,设备设施完好率100%,随时可投入使用;

(9)路灯、楼道灯、应急灯完好率100%;

(10)容易危及人身安全的设备设施有明显警标志和防范措施,对可能发生的各种设备故障有应急方案;

(11)设备房应保持整洁、通风,无泡、冒、滴漏和鼠害,设备无油污、灰尘、锈斑;设备卡和状态标识齐全、醒目;设备配套专用工具齐全。

(12)电梯具有专业资质的人员进行定期维护保养,年检合格,有安全使用标识。电梯一般故障维修停机不超过2个小时;

(13)外电停电有预先告知,备用电源5分钟之内投入使用。

(14)化粪池、雨水井、污水井完好率100%,排水管、明暗沟完好率及使用率98%以上。公共文体设施、休息设施完好率95%以上。

4、公共秩序维护管理

(1)小区主要出入口设有固定安防值班员,24小时值守,有值班记录,对来访人员经业主确认后方可过入,并有登记;

(2)小区重点部位每1小时巡视一次,有巡视记录;

(3)对车辆进出小区有记录,车辆停放有引导,停放有序;

(4)对大件物品出小区须经业主确认;对装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理;

(5)不定期在小区开展消防、治安防范以及有关公共秩序方面的宣传;消控中心有专职值班人员,24小时值班;

(6)对小区主要部位和周界实行24小时监控,对小区存在的安全隐患及时采取措施予以消除,接受业主24小时专线救助;

(7)对小区火灾、治安、公共卫生等突发事件有紧急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

(8)治安案件、火灾发生率1‰以下,消防设施、设备安好率100%,违章发生率1%以下,处理率100%。

5、公共保洁服务

(1)小区按单元设置生活垃圾投放箱、桶,生活垃圾每天清运2次,垃圾箱、桶清洗干净无臭味、异味,并进行消毒;

(2)小区楼内公共楼道、通道每天打扫2次,每天擦洗一次;楼梯扶手、公共窗台、消防栓箱每天擦洗一次;小区公共道路、场地每天打扫2次;公共玻璃窗、雨阳棚、屋面天台、天沟每月清洁一次;楼道灯、路灯每两个月清洁一次;电梯轿箱每天清洁1次,每2天上1次保护液;

(3)小区内公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月检查清理一次,并视检查情况及时清掏;化粪池每月检查一次、每年至少清掏一次,发现异常及时清掏;

(4)对公共环境每月消杀2次,遇有特殊情况要及时进行消杀或按政府有关部门的布置统一进行消杀;

(5)二次供水水箱按规定进行清洗,水质达标。

(6)公共卫生间每天清洁4次无臭味、异味。

(7)外墙清洗每年一次。

(8)清洁、保洁率达到99%。

6、绿化养护管理

(1)有专业人员实施绿化的养护管理,绿化养护管理实行外包的应有协议书和监督检查记录;

(2)针对植物的生长习性对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、浇水、施肥等养护;保持观赏效果;

(3)

定期进行清理绿地杂草、杂物;

(4)根据季节和气候状况,适时对花草、木进行病虫害的防治

(5)小区的绿化长势良好,草地无明显杂草、杂物、修剪平整、无斑秃,花卉、绿篱、树木无枯萎现象,绿篱修剪平整、造型美观

(6)小区的小品景观维护管理良好。

(7)绿化养护管理的日常记录完整。

(8)绿化完好率99%以上。

说明:

1、房屋及配套设施完好率、设备设施及房屋零修/急修及时率、设备设施返修率、大中修工程质量合格率、停车场/道路完好率、机电设备完好率、公共文化设施完好率,根据设施设备清单与维修记录表、完好情况等进行统计测算。

2、维修工程回访率是根据维修回访记录与维修数量进行统计。

3、绿化完好率、清洁保洁率根据绿化维护养护检查表及室内、外卫生检查表进行统计。

4、管理人员专业培训合格率根据专业管理人员和持证情况进行统计。

5、客户有效投诉率、有效投诉处理率根据业主投诉、处理结果等情况进行统计。

6、物业管理服务满意率根据业主意见征询及满意率调查表进行统计测算。

篇4：船厂住宅小区物业管理整体方案策划思路

船厂职工住宅小区物业管理整体方案策划思路

针对本物业小区的自然条件和住户构成特点,按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准,本公司准备对**船厂职工住宅小区采取的总体管理思路为:以创建船厂文明宿舍楼区为宗旨,依照厂方企业文化对宿舍区公众部位采取统一有效的日常物业管理工作,结合驻宿舍区域船厂职工楼层分单元自管、评级体系(推选宿舍区职工代表--楼长)。

(一)、安全管理

安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为住户所关注的工作,必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理,即在人员管理上将进出小区的人严格实施"来访登记"的方式进行控制;在交通、物品出入管理上,采用本公司独有的"记忆+规范"法,对小区住户的车辆粘帖有本小区标志的准停卡,标准化管理,以确保车辆及物品出入的安全;同时,本公司独特的"安全预案制"、"巡楼制""不均衡管理法"也将全面应用于小区,以确保本小区在安全管理上的万无一失。

保安人员素质要求:采用复员军人,采取每周六天制准军事化管理、培训;所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁,身高173以上。门岗人员必须跨立服务,统一着装,配饰"人性化"服饰。

(二)、公共事务管理与人性化服务

针对本小区的实际情况,本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式,特别措施有:

1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法,只需住户打一个热线服务电话,所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。

2、"时效制"所有物业服务管理中心的对外服务工作均采用限时工作制,在对住户公开承诺的时间内完成。

3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度,通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。

4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照住户的生活节奏设计的,均以满足住户的生理需要和心理需要为主要目标。

(三)、消防管理

对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施:

1、严格按照有关消防法规的要求,协助实施竣工验收和组织实施接管验收。

2、建立防火规章制度,由物业服务管理中心与小区住户签定《消防责任书》,并实施必要的奖惩措施。

3、建立一支由物业服务管理中心全体员工及部分住户(楼长)共同参加的义务消防队,定期组织消防演习,完善自救体系。

4、经常进行防火检查,及时清除消防通道违夫摆放的物品,消除住户办公区域内的火险隐患。

5、定期检测消防设施,器材的安全系数,做好检查记录,实行责任人制度,确保消防设施时刻处于很好状态。

(四)环境服务管理

环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点,本公司准备采用如下管理方式:

1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的(劳动定额)标准通过投票来竞争上岗配置清洁工,花木工,从而确保环境服务质量。

2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境,将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面,必然带给本小的住户一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。

3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下,形象好,服务意识强,无不良习惯。

4、建议将物业管理整合该项目配套餐饮、娱乐、休闲场所进行统一管理,与驻宿舍区职工日常生活紧密联系,便于实施一体化管理模式,组成完整架构的船厂企业文化。具体相关管理细则待商榷后制订。

(五)社区文化

为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围,寓教育于社区文化活动之中,创建高品位的人文环境,活跃辖区气氛,增强业住户参与意识,使物业服务管理中心工作的得到住户及住房及社会各界的支持和理解,建立良好的社会公共关系,我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。

首先,在物业入驻时,望能得到厂方大力支持,开展一次主题为"爱我家园"的喜庆活动(旨在为船厂宿舍区域职工住户"乔迁"新居的庆祝活动,借此机会加强各方沟通及宣传企业文化)。

其次,在日常管理服务期间,每季度开展诸如象棋比赛,书法比赛等益智活动;每到节日还将举行小型庆祝活动;在小区显眼处设置主题宣传栏,定期组织保安员及工作人员,及小区住户共同参加学习交流,每月更换社区宣传栏,让住户了解物业服务管理中心,信任物业服务管理中心,支持物业服务管理中心的工作。

(六)内部运行机制

本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区,我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程,规范化管理,规范化服务。

篇5：船厂住宅小区物业管理机构设置规章制度

船厂职工住宅小区物业管理机构设置和规章制度

(一)管理机制

1、时效工作制:我方对住户的服务工作一律实行时效工作制即本公司承诺有对外的服务工作,均在对住户公开承诺的时间内完成或有处理结果。

2、公开服务制:所有服务工作均面向住户、厂方管理,禁止员工向住户索取任何酬劳。

3、首问责任制:任何员工在接到住户咨询、投诉、求助时,均负责将住户的问题跟踪至解决完毕,方可获得公司认可。

4、财务公开制:我方将定期向厂方公开财务收支账目,接受厂方的公开咨询。除日常管理开支外,凡需额外费用开支(如工程修缮等)均应事先以书面形式征得厂方同意及明确费用拨付后,方予以实施。

5、全天候服务:我方实行全天24小时服务。物业服务管理中心设热线服务电话,欢迎住户随时拨打。

6、不均衡管理:我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和住户的生活规律进行统筹安排,通过优化后的工作编排使工作更加人性化,更加符合专业化物业管理公司的要求。

7、回访工作制:我方将依照自己人的标准作业规程对开展的服务工作定期走访住户虚心接受住户的建议,批评。重大决策、措施均会在事先通报给住户。

8、安全预案制:我方将优先解决住户的安全管理产的问题,对治安重点、难点建立预案制度,可能出现地突发总是均有及时、有效的处理程序,确保安全工作的万无一失。

9、保本微利:我方承诺将按照保本微利的原则管理住户的物业,无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金,所有的管理节余将用于住户的服务之中。

(二)管理规章制度

我方坚持"以人为本、服务第一"的宗旨,通过深入的接触和踏实的工作,并将之充分体现在与客户的交流、沟通中,并为之制定出一系列制度。来保证动作的有效性。

公众制度目录

1、住户公约(文明公约)

2、职工手册(宿舍区)

3、住户登记制度

4、住户信件、邮件、报纸及杂志分发规定

5、住户搬入、搬出物品管理办法

6、户外广告、招牌、宣伟设施及其他悬挂物品的管理办法

7、宿舍区用电管理规定

8、车辆管理规定

9、停车场管理规定

10、其他

内部岗位责任制

1、物业服务管理中心主任岗位职责

2、物业服务管理中心副主任职责

3、公共事务部主管职责

4、维修部主管职责

5、环境管理部主管职责

6、办公室文员岗位职责

7、档案资料员岗位职责

8、工程技术岗位职责

9、清洁工职责

10、绿化工职责

11、保安队长岗位职责

12、保安员岗位职责

13、义务消防员职责