第一城物业整体管理目标理念

篇2：一城别墅区物业管理费收费标准测算

第一城别墅区物业管理费收费标准测算

"别墅区物业管理二处"员工薪资和其他管理支出明细

(1)员工薪金:计44700元/月

1、别墅区管理处主任1人

1600元/月?人×1人=1600元/月

2、各别墅群管家3人

1300元/月?人×3人=3900元/月

3、保安队16人

(1)保安主管(1人):

1200元/月?人×1人=1200元/月

(2)保安员(15人):

1000元/月?人×15人=15000元/月

4、公共保洁绿化部(10人):

保洁:700元/月?人×9人=6300元/月

园艺:1000元/月?人×1人=1000元/月

5、公共维保服务部,维修工4人

1100元/月?人×4人=4400元/月

6、业主服务中心接待员4人

1000元/月?人×4人=4000元/月

7、管家保洁3人(每名管家跟一人,专做精细保洁)

800元/月?人×3人=2400元/月

8、管家维修(每名管家跟一人,专做业主室内或院内维修)

1200元/月?人×3人=3600元/月

9、公共司机1人

1300元/月?人×1人=1300元/月

(2)员工福利计17607元/月

1、社会保险金:

(生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%)

工资总额×31.3%=44700元/年×31.3%=13857元/月

2、年终奖及加班费

按每人1000元/人/年计,1000元/人×45人=45000元/年。

45000元/年/12个月=3750元/年

(3)办公事业费=550元/月

1、管理处办公用水电费

150元/月×12个月/年=1800元/年

2、办公电话费(含业主服务热线)

200元/月?部×2部=400元/月

(4)管理行政费用=400元/月

1、办公用品及印刷:100元/月

2、办公行政(加档案费、出差费等):200元/月

3、招聘费、培训费:100元/月

(5)设备维修及保养费=1067元/月

1、附属设备、设施维护更新费用(各类灯泡、管道、阀门、龙头等配件)

按照以往经验每1万平米多层建筑面积,每年约需3200元维护费,合267元/月/1万平米。别墅住宅区面积40125

篇3：一城别墅管理服务的整体设想

第一城别墅管理服务的整体设想

针对zz第一城物业管理的各个要素,我们展开了项目调研,通过项目的深入理解,深层挖掘设计和开发思路的基础上,仔细剖析了小区所具备的各项特点,以及物业管理服务中将面临的难点、重点,确立了此物业管理方案。

我们的整体管理方案可以概括为:建立在"酒店式物业管理服务"和"人性化物业管理理念"之上的"一种模式、三大重点、一个整体"。设立"别墅住宅区物业管理点二"(物业管理二处)

1.一种模式:

1)根据本项目房屋建筑特与购买人群特性(综合素质较高、生活私密性强,个性服务需求突出等)全方面综合考虑,最终将zz第一城别墅项目别墅群的管理模式定位为:贴心管家式服务

2)贴心管家式服务管理模式的5大重点:

a)一对一专人服务

b)家居生活的全方位"助理"

c)深入到微小细节的服务方式

d)高素质+职能多面手

e)打造便捷、舒适的贵族生活

2.三大重点:

重点一:管家式服务项目的多样化

zz第一城别墅所承诺提供的物业服务(管家式服务)不能与单纯一对一的管家服务相提并论。从成本、人力资源、业主认可程度,给物业公司承诺的管家式服务定位于和限制在具有管家特色、融入管家服务方式内容的物业管理服务。

首先管家式服务的内容区别于一般小区物业管理服务,具有属于管家应具备的服务项目。由于物业管理费中包括基础性、公众性服务,所以从管家服务项目中筛选出适用于或通过改进转化为公众性服务项目。考虑到物业服务的成本与物业费挂钩、人力资源数量质量的限制、客户群的文化、需求、消费意愿和对生活方式、生活理想的差异性,在次筛选出即能达到营利目的,又能满足广大业主需求,且能明显体现管家式特色的服务。

重点二:酒店式礼仪带来尊贵的享受

管家需要极高的自身素质,拥有丰富的生活经验与专业素养:熟知各种礼仪,佳肴名菜、等等…从物业管理服务角度看,要把管家特征容入到管家式服务中去,其首要的是在基本服务(如保安、前台接待、"管家"、保洁、维修)中体现管家服务的特点,应达到管家应具备的基本素质--礼仪

管家式服务在全国物业管理服务中无规范性标准,尚处于摸索阶段,本人认为:从业主心理角度出发甚至涉及到他们的"虚荣心",如果得到五星级酒店式的礼仪服务,便能让业主感受到不同于在一般物业管理小区受到的贵宾待遇(体现优越感),更能在其亲友来访时受到的礼仪服务中满足业主的"虚荣心"。

重点三:营造一种"便捷、和谐、优越"的社区人文环境。

作为物业管理的管家"式"服务,要把贴心容入到公众服务当中去,就能得到很大程度上业主的认可。正如熨报纸一样,在管家行业中属于传统性、公众性服务。从最小的细节做起,(例如:业主在小区中嬉戏、锻炼累了想坐下来休息的时候,立即把附近的椅子擦干净)挖掘、熟悉业主的生活习惯(例如:熟悉业主每天早晨要几点骑车上班,提前将其停在车棚的自行车调整到最容易取用的状态,并擦拭车把和车座)。使业主在小区内,无论是户内还是户外都能感受到原来生活是如此的简单,再次体现生活在zz第一城别墅贵宾级的享受(这2个例如虽有些夸张,但并非不切合实际)。

3.一个整体,多个独体,宏观把控管理。即,个体互相协作,优势互补,形成小规模管理优势。别墅区物业管理处通过宏观管理把控,将各类型别墅(独栋、联排、双拼)设立小规模服务区域。

4.三个措施:

措施一:24小时不间断全方位、一站式"管家"服务。

与一般项目不同,从物业接管期起,既要求专属"管家"与业主建立良好的沟通,介绍物业的超前服务项目,使业主在入住前既感到"管家"的作用,体会到建兴物业管理公司独特超前的"管家"服务。比如,一、利用办理入住的良好时机,充分体现建兴物业特有的便捷、细致,通过准时、高效的办理入住流程;"管家"详尽、专业的介绍;简洁、精致的入住材料(含《"管家"服务卡》,对管家情况、范围进行介绍);及为办理入住业主预留车位的细致工作,将为居住zz第一城别墅业主留下完美的第一印象。

要求"管家"使用规范酒店式礼仪行为规范为业主提供服务。

设立临时"管家",24小时不间断电话,所有服务人员随叫随到。

所有"管家"必须能准确、清晰回答业主的各类问题,所有工作都讲求时效性(各类投诉回复不超过24小时,生活咨询回复不超过12小时),在业主心中树立重承诺、讲信誉的规范形象,使业主产生信赖感。

全方位的生活咨询,大到房屋装修小到生活窍门,"管家"都能指导业主找到正确的答案。

接受业主的各类服务委托,做业主最放心的生活帮手。帮助业主全程监督操作过程,让业主轻松享受100%完美效果。

措施二:高素质管家+职能多面手=强有力的业仆队伍。

a)利用高素质的个体,展现高标准的人文环境。

b)职能多面手,形成优势互补,利用有限的人力资源,100%完成管家下派的任务。

措施三:完善服务信息协调网,提供全方位服务项目支撑。

a)通过各种途径,联络各家政公司、商场提供有效的服务项目支撑。

b)协调各服务公司,提供快速高效便捷的服务质量,满足业主的需求。

c)寻求广泛有效便捷的信息来源,为业主提供全方位信息服务。

d)全方位储备人力服务资源,第一时间满足业主人力需求。

zz第一城"管家式服务"内部管理模式设想

把zz第一城别墅分为两种管理形式,由别墅区住宅区管理处主任宏观把控。两种管理形式,把整个小区的管理分为2个层面,第一层面为各别墅群管家式服务管理,第二层面为小区的整体公共服务、前台接待档案管理、信息协调中心等,由管理处主任直接负责。

第一层面:

zz第一城别墅项目分为联排别墅、双拼别墅、独栋别墅三种别墅群。三种别墅群分别由3个"管家"(管理员)进行服务,并为每个别墅群配一定数量的业仆(保安、保洁、维修、个性化服务人员、外务总管、司机等)由每个别墅群的"管家"负责管理调度。"管家"在为业主服务能做到想业主所想,先业主所想,急剧贴心的服务观念。每个别墅群的业仆由管家直接管理调度,鉴于每个别墅群区基础服务工作量具有伸缩性,和成本的考虑,为了使人力资源职能互补,便于管家调度,和及时满足业主的需求,我们将把专职的服务人员变更为可承担多种服务项目的"高素质+职能多面手"人才。例如一人身肩维修、保安,一人身兼保洁、家政等这样可以避免人力的浪费和人力不足等状况的发生。

第二层面:

zz第一城别墅虽分为3个别墅群,但物业工作的开展需以一个整体规划为导向。小区整体的安全防范,消防,工程维修和办公性的工作,由别墅住宅区物业管理点(管理处)统一安排管理,为各个岛的管家式服务打下一个坚实的基础,为管家式服务提供一个良好的发展环境和支撑。

由管理处直接负责小区内的保安保洁绿化,档案管理,前台接待,信息协调处的管理。

篇4：一城别墅物业管理服务项目分类

第一城别墅物业管理服务项目分类

1、导入"酒店式物业管理服务模式"和"人性化物业管理理念"所提供的特色化、个性化服务内容

1)酒店级保安的功能分化

特色:

-形象保安在zz第一城的主大门入口,聘请外形威武的退役军人为形象保安,这样,每一位业主进入小区时,从形象保安标准有力、干净利索的敬礼中,从他们威武、望庄严的形象里,会有一种油然而生的、作为一个zz第一城的尊贵和自豪感,也极大地提升了楼盘的品质、档次感。

-服务性保安同其它楼盘与众不同的是,zz第一城小区内巡视的保安将不再以身挎警棍和对讲机,冷冰冰的面孔这样缺乏亲和力和住户认可的形象出现,他们将身着西服,届面时他们会彬彬有礼,面带微笑在小区内巡视,并且随时准备为住户服务,如帮住户提东西,护接送小孩去幼儿园,在雨天将没带伞的住户送到楼门口,纠正不文明的行为,看护区内的安全等,而住户也不用对此感到诧异,因为这一切都是他们份内的工作内容,是他们应尽的职责。试想住户怎能不有宾至如归的感觉呢

-值班保安晚上的专职巡更保安,主要是保安职能。

操作要点:

各类型保安要严格区分,不能混在一起使用。

各类型的保安的着装要区分开来,让住户一眼就能辨认出是哪类型,更好的为住户服务。

所有类型的保安都有保安的职责。

对于服务性保安,除进行保安培训外,还要进行服务性的多种专业、多种能力的培训。

2)个性化家庭保姆

特色:

1)钟点工保姆:针对结构较简单的家庭,提供清洁、洗烫、烹饪、家教、接送小孩等服务,将节约住户的费用,免除住户请全职保姆私人空间被打扰的敝病。

2)专职非住宿保姆:针对有老人、婴幼儿结构较复杂的家庭,提供全天候的各种家庭保姆服务,保姆在晚上工作完成后,将返回物业管理公司宿舍,第二天早上再上住户家服务。这样既保证了服务的全天候,又免除了住户需要单独准备保姆房的不便。并可在广告宣传和销售中作为一个独特的卖点,同时也是项目服务的特色和独创。

3)专职住宿保姆:针对极少数有老人、病人和婴儿的家庭,提供专职的住宿保姆服务。

操作要点:

1)所有的家政服务人员(包括保姆),统一由物业管理公司招聘和管理。

2)保姆尽量在同一地方定向招聘(如同一个村),以便于管理和安全,如有可能,最好于项目周边农村招聘。

3)家政服务人员要严格进行服务技能、操作规范的培训,住户直接和物业管理公司打交道,充分保证服务的素质和住户的家庭及财产安全。

4)在销售中销售人员要针对产品无保姆房的特点,对今后提供的个性化家庭保姆服务进行宣传、推广。

3)多重购物系统

特色:

1)由外至内,由大至小,由住户外出选购到送货上门,多重购物系统保证住户购物的方便、快捷。

2)购物系统包括:

--网上购物:通过小区局域网进入Internet,进行网上购物。

--小区内的小型士多连锁店:引进一个小型士多连锁店(如:7-11专门店),为小区内的住户提供日常购物服务。

--周末购物巴士:在周末定时开通往返大型商场、商业中心的购物班车,解决住户多层次的购物需求。

--商家成立服务联盟:在业主入住后,由物业招集商家成立服务联盟,主要集中于衣、食、住、行、娱等跟日常生活息息相关的方面,基本上是对前期服务的延续。包括:

衣:服装专卖店,儿童用品店、母婴用品店、大型商场和超市等。

食:大型商场和超市、农贸市场、酒楼、食肆、酒店、送餐公司等。

住:水电气公司、电讯、医院、银行、学校、幼儿园、家私、布艺等。

娱:健康中心、卡拉OK。

游:项目附近的休闲场所。

2.常规性公共服务

物业公司履行物业管理合同,为全体业主提供的经常性服务,是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。包括

2.1、安全管理服务。安全、消防、车辆管理工作是zz第一城别墅重点管理工作之一,是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失,为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全面管理。

1.安全管理内容

a)负责维护辖区内部治安秩序,预防和查处治安事故。

b)维护区域内车辆及来往人员的管理。

c)实行封闭式24小时保安制度,突发事件第一时间到达现场。

2.治安管理实施措施

a)实施"半军事化"管理,实施住宿和24小时备班制,建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩,实现10%的淘汰率,保证保安人员的高素质和战斗力。

b)落实保安各岗岗位职责、管理制度。

c)明确责任区域及重点部位,实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。

d)实行24小时保安巡逻制度,各项记录完整。

e)利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。

f)根据各管理阶段的情况,制定相应的管理方法及工作重点。

g)制定突发时间处理程序,具备处理能力。

2.2、消防管理

对消防工作实施管理,预防物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失,为住户的生活提供安全的环境,保护小区业主、住户的人身和财产的安全。消防管理的主要内容:

a)在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。

b)防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、校方设备状况(位置、功能、状态等)重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况,定期进行研究,不断提高防火、灭火的水平和效率。

c)消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制,从经理到员工,都对消防负有一定的责任。

d)定期进行消防安全检查制度,各种记录完整。

e)专兼职消防员的定期训练和演习制度。

f)管理好区域内设施、设备,通过对各种消防设备设施的保养与维修,保持消防设备设施的完好,专业合格状态。以多种

宣传形式加强区内住户消防意识。

2.3、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。

1.车辆交通管理实施措施:

a)车辆分类管理:按照车辆类型分为汽车、摩托车、自行车管理,其中摩托车、自行车分区域存放,汽车存入专用车库及指定的道路停放。

b)小区保安有效组织车流和车辆停放。

c)汽车凭IC卡,经电脑读卡进入小区。

d)外来人员及车辆进出由出入口保安员明确来访人员的身份或得到业主确认后引领车辆停放指定地点(区域外),并进行登记,同时通知内保人员引领来访人员进入小区,经业主再次确认后,保安方可离去。如业主不在或业主不愿接见访客,保安员将劝其离开。

2.4环境卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运,达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

1.制定作业指导书

a)清洁工管理规定。

b)清洁工卫生区域划分表。

c)主管巡检制度。

2.管理方法

a)清洁工必须着装上岗,规范作业。根据《清洁工作作业指导书》,进行日常的清洁工作。

b)管家部主管按照《清洁工作质量标准作业规程》的规定,对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查,每天不少于2次。发现问题及时对相关人员予以纠正,并在《日常工作检查记录表》上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。

c)管家部根据《卫生消杀管理标准作业规程》对消杀的施过程进行控制。每月(不少于2次)检查小区的虫鼠情况,详细记录填写《保洁消杀工作记录表》,每月抽查消杀施工记录,落实消杀次数和监控消杀效果。

d)健全各项记录。

2.保洁各项服务标准如下:

a)道路的清洁标准:

目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙;

道路、人行道无污渍、每200平方米痰迹控制在一个以内;

行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍;

路面垃圾滞留时间不能超过10分钟。

b)广场、花园的清洁标准:

地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾;

花坛外表洁净无污渍;

广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过15分钟。

c)绿化带的清洁标准:

目视绿化带无明显垃圾、落叶、漂浮物;

每100平方米烟头控制在1个以内;

花坛外表洁净无污渍。

d)水面的保洁

作业人员必须会游泳。

水面的保洁工作应每天进行一次,保持水面无飘浮物。

e)游乐设施清洁标准:

游乐设施表面干净光亮,无灰尘污渍、锈迹;

目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。

f)路灯的保洁

路灯的应保洁每月保一次。

路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行,作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源。

路灯保洁方法具体依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》操作。

g)雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁

雕塑装饰物的清洁:

有污迹是应用清洁剂涂在污迹处,用抹布擦试,然后用水清洗。不锈钢装饰物依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》方法进行操作。

宣传标识牌的清洁:

有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹,然后用干布抹干净,如有污迹应用清洁剂进行清洗;

宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。

h)果皮箱的清洁

果皮箱每天清洗一次,遇特殊情况应增加清洗次数。

清洗完毕应及进将果皮箱运回原处,并套好垃圾袋。

清标准应达到:目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹;垃圾筒、果皮箱周围无积水。

i)信报箱的清洁

每周擦试住户信报箱两次。

擦试后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。

j)监控探头

监控探头每周擦试一次。

擦试探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸,以免有毛尘和刮伤镜面。

清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。

k)别墅周边非公共部位的无偿保洁:

每周清扫一次别墅墙面、墙根部分滴水坡、地脚线、指示牌等公共设施。

清洁标准:

地面、台阶、玻璃洁净、无污渍、水渍、灰尘;

室外护栏(铁艺护栏油漆无脱皮)、完好;地脚线干净无灰尘;

大理石地面目视干净、无污渍;

2.5共用设施、设备的管理

范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

2.6共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、公共机动车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通,水质达标、基本完好。

2.7智能化设施设备

范围包括:楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能报警系统,"六表"远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合zz第一城别墅智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管

理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。

A1、修订、完善智能系统管理制度

A1.1、明确智能系统设备责任类别划分:

一类设备:监控中心、室内智能系统主机设备,如:系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。

二类设备:监控中心室外的智能系统末端设备、设施,如:远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。

A1.2、建立设备管理责任制

--监控总值班室人员负责一类设备的运行操作、维护保养和故障处理。

--维修部负责室外二类设备设施的定期巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施的故障维修。

--管家部负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施,减少错误操作和误报。

A1.3、建立健全的各类岗位责任制,明确相关工作程序、工作制度,如:

--岗位职责

--运行管理制度(值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检

--设备维护、保养管理制度(设备日常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序)

--工作程序(报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾害处理程序、事故处理程序)

--设备档案管理制度。

A2、重视人员培训

在智能系统安装、调试、验收阶段,选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作,力争尽早熟悉整个智能系统,并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续的在职培训。

A2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。

A2.2、对监控室人员、维修部人员、管理中心相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。

A2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施的使用操作方法,各类事件处理程序等方面的培训。

对上述人员分阶段考核,确保日后工作质量。

A3、智能系统设备的档案管理

由管理中心负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档。

--监控室人员配合相关工作。

--设备分类及编号。

--建立设备台帐和卡片。

--建立设备技术资料档案。

--定期进行设备核查(年度)。

A4、智能系统的运行管理。

A4.1、监控中心主机设备的运行

监控总值班室值班人员负责保证系统的正常运行、操作。

A4.1.1严格执行相关作业指导书规定(岗位职责、工作方式、运行操作规程)

对各设备进行操作和监视、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态。定期对各类信息、数据进行系统的分析,形成日、月报表,发现异常及时处理。

A4.1.2接到各类报警信号(防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等)立即指挥保安赶赴现场,及时处置各类事件并做好记录。

A4.1.3每日定时查看巡更报表,发现问题(如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等)及时通知当班保安领班或主管,并记录处理情况及结果。

A5、系统的维护保养管理

智能系统设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个方面。日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理的内容。

A5.1、系统的维护保养实施计划的制订

监控中心、维修部分别按责任划分,根据相关设备维护保养规程和设备具体状况,制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实施计划,并确定设备维护保养责任人。

A5.2设备维护保养计划的实施

做到:按期实施、认真记录、发现问题、及时处理。

--监控总值班室值班人员按责任划分,负责智能系统一类设备的日常维护保养和定期维护保养工作。

--维修部负责二类室外设备设施(摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备是、设施等)日常维护保养和定期维护保养及传输线路的定期巡检工作。

A5.3设备维护保养工作质量的检查

服务中心主管、维修部主管、监控中心负责人根据《设备管理》程序和《设备维护保养、检查制度》,分层次、分系统、分类别对所辖设备状况,所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议,发现问题查找不合格原因,采取纠正措施,并跟踪改进情况,对其所辖人员设备维护保养工作质量的评议作为考核依据,改进工作质量的目的。

A6、设备的维修管理

设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。故障维修是对设备发生故障后,对失效损坏的部分进行针对性修理。两种维修方法的使用保证了设备的最佳状态。

3.特约"酒店式服务"

通过向业主提供高效、多样的"酒店式"服务,形成高档、温馨、和谐的社区环境,营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现管家式服务的全面性和专业性。包括:

3.1特色贴心服务

类别

热线服务:

1定时叫醒

2服务预约

3电话留言转达

4飞机航班查询

5电话号码查询

6各项便民查询

保安服务724小时安全保卫

8全天候红外线外围防务

924小时保安电视监控

10住宅室内紧急报警

商务服务:

11代收、发传真

12代收、发电子邮件

※13代请翻译

14※代收租金

15房屋租赁

16※代请律师

车辆服务:

17※代客加油、代客租车

教育服务:

18代请家教

19各类

培训班

20健康、养身知识讲座

餐饮服务:

21※代电话订餐

22※代订座

生活服务:

23※设立家庭健康档案

24※代笔

25代发信件

26代发快件

27代售IC卡

28代售邮票

29代订报纸刊物

30※代收、发行李托运

31代缴话费

32代订奶品

33代订火车、飞机票

34代订酒店客房

35留言代转达

36上门收、送洗衣

37电器调试

38蚊虫消杀服务

39灭鼠服务

40代办申请电话

41物品寄存(小件)

42物品转交

※43银行代存款

44运动场所预订(仅限于物业会馆)

3.2特约贴心服务

篇5：邻里小区整体物业管理目标理念规范

左邻右里小区整体物业管理目标和理念

左邻右里以其优越的布局、高档的配置和建筑的现代风格,构筑了具有现代生活气息的城市景观,是集多元化、时尚化、现代化于一体的高档次住宅小区。

左邻右里作为面向高档次的住宅小区,必须具有高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、居住环境。我们有信心、也有能力将该小区打造成金坛高品住宅小区优质物业管理的象征。

针对该小区的总体概况和各个要素,确立了以下整体的管理设想及策划方案。

一、管理基本定位

第一步(从房产销售开始到房屋销售结束):物业管理以房屋销售为中心,促进配合开发公司的房屋销售

物业管理的好坏必将直接影响到房屋的销售,优质的物业管理将形成良好的市场口碑,对房屋的销售起到无形的宣传作用,反之将成为销售的阻碍。在此期间,物业管理服务的质量是关键,性价比高的物业管理对房屋的销售将起到积极作用,根据这一特点,在管理初期加强物业管理的品牌效应,集中管理优势,尽快创出该住宅小区的物业管理品牌,形成良好的市场口碑,促进房屋的销售。

第二步:该住宅小区房屋销售结束以后

此后的物业管理进入成熟期,随着业主委员会的成立,工作重心转移到与业主委员会的配合,积极配合与其开展延伸服务,促进物业增值、保值,打造该住宅小区在金坛市住宅小区中的领头地位,达到社会效益和经济效益的双丰收。

二、管理理念定位

树立"以品质为重,以服务为尊"的理念,抓住"运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区风景"三个保障。

(一)树立"以品质为重,以服务为尊"的理念

坚持"以管理服务于人,以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人",打造鑫盛物业优质服务的品牌。不断听取小区业主和使用人的合理化建议和要求,及时弥补工作中的缺陷与不足,提供最优质的服务、最贴心的关怀。

该小区作为较高档的住宅小区,其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种"舒适、安全、尊贵"。我们秉着真诚的态度,以高起点、高标准、严要求的标准,为业主缔造最纯粹的感性,使业主充满享受居住的舒适与生活的便捷。

舒适:物业管理的舒适体现在"温暖、洁净、方便、快捷"的人居环境上,居住环境应该首先注重"舒适"的一面,以满足其"生理上的基本需求"。

安全:安全防范是物业管理公司的专业服务,我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作,同时为了满足业主(使用人)的"安全需求"需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵:"以人为尊"、"以人为本"的一贯服务理念能让业主或使用人体现到生活尊贵的一面。高品质的物业管理将使业主(使用人)感受到档次和身份的象征,通过我们的管理,力求让业主(使用人)满足"受人尊重的需求"。

(二)抓住三个保障:"运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区风景"。

运转良好的小区设施设备

要保证小区的正常运转,最基本的条件就是保证小区各种设施设备的可靠运行。选派综合素质好、技术精的技术人员对小区的设施设备进行日常管理和维护,对小区的水电设备、智能化设施等进行定期的养护,保证小区设施设备常年运转良好。

安全温馨的居住环境

小区安全是正常居住、生活的基本保障,通过我公司的努力,营造小区安全温馨的工作环境,保障监控设施、消防等安保设施设备的正常运转,确保无重大治安案件。

赏心悦目的小区风景

居住生活环境的舒适、整洁会给人一个好的心情,在做好小区清洁工作的同时,我们侧重抓好小区内的花卉以及环境的绿化工作,做到小区内外的花卉、树木生长正常,布局合理。

三、管理方式

将该住宅小区的物业管理按照按《江苏省住宅物业管理服务等级》四级标准实施进行管理。

在管理合同期内制定年度管理目标,在经济上实行独立核算自负盈亏,实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

四、管理目的

1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对整体物业管理的养护和对人的管理和服务,以防止使用不当,损坏物业。

2、创造良好环境,统筹安排小区各项设施的管理养护,强化宣传,对业主和使用人进行依法管理约束,共同维护小区环境。

3、维护业主和使用人的权益。加强对业主(使用人)的行为管理、维护业主的整体利益,从而有利于每一位业主和使用人。

4、加强对该住宅小区实施社会化、专业化、一体化管理,不断提高服务管理质量,维护和提高房产公司和物业公司的社会声誉。

5、以良好的售后服务建立该住宅小区的品牌形象,以高附加值回馈业主,使物业开发、管理处于良性循环。

五、管理原则

根据全国《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及其实施细则,本着"以楼养楼,略有节余"和"精干高效、优质服务"的管理原则,实行"管、养、修、服务"为一体的综合管理。

六、管理内容

1、小区房屋建筑本体公用部分(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备房等)的维修,养护管理。

2、小区房屋建筑本体公用设施设备(公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备等)的维修,养护,管理和运行服务。

3、小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等)的维修、养护和管理。

4、小区规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。

5、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物公用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6、交通、车辆行驶和停泊管理。

7、配合和协助当地派出所进行安全监控和巡视等安护工作。

8、消防管理。

9、小区文化娱乐活动。

10、其他特约服务。

11、物业管理档案、资料。

七、总体目标和创优目标实施方案

(一)总体目标

在管理合同期内将该住宅小区管理成"舒适、安全、文明"的住宅小区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准,使本住宅小

区达到硬件指标。

(二)创优实施方案

1.准备阶段

①成立达标创优工作领导小组,并制定详细的达标创优计划;

②加强员工队伍建设,强化员工团队精神。

2.实施阶段

①做好达标宣传工作;

②做好员工培训工作,提高管理水平;

③对照创优标准,参照先进管理,对薄弱环节、不足之处加以改进;

④按计划分配任务,责任到部门、到人,签定责任书;

⑤定期进行自检,不断改进、总结;

⑥迎接考评,实现创优目标。