住宅小区物业管理模式实施计划

篇2：住宅小区日常物业管理与服务规范

住宅小区日常的物业管理与服务

(一)日常的管理

1、楼宇的管理

(1)管理员上班前巡查一遍所分管之楼宇,发现问题及时处理并记录于工作日记(房屋管理台帐);下班再巡查一遍,做好记录交接班人员;

(2)设立《房屋维修卡》,对房屋的公共部分和用户室内的维修做有全面记录,并定时回访;

(3)对装修的住(用)户要随时查看是否按装修规定进行装修,发现乱搭乱改等行为,即时处理、纠正,并耐心做好思想工作,直到恢复原状为止。

(4)对楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室、基础、梁板、外墙、空间、地面进行管理与维护,使房屋完好率达98%以上,维修合格率达100%;

以上由管理组负责,按人均管理户数和栋数包干,量化考核。

2、设施、设备的管理

(1)将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、马路、公共活动场所等管理好,不得改变其使用功能。

(2)对水泵、发电机、配电柜做好运行及维修保养记录台帐,定期检

查等,及早堵漏洞;管道和有电的设备均有明显的提示标志(如小心触电等提示);

(3)在设备、设施的现场设置"管理制度"、"维修保养规定"、"操作规范",挂在明显的位置,操作人员必须熟悉牢记后,按要求上岗操作,每季度组织学习,考试合格后才可继续上岗。

3、水电管理

(1)水电工24小时值班,保障用户的水电供应,不得出现因管理不善而停电停水;出现故障,水电工必须20分钟到达现场,及时维修恢复正常,;因公用线路停水、停电,必须由管理处预先通知用户,让用户做好蓄水、停电的准备;

(2)按期清洗水池、定期出示水质化验单,保障生活用水的清净符合标准。

(3)每月准确无误地给用户抄水、电表,做好计算、摊分及收缴水电费通知单等工作,让用户有足够的时间备足水电费用,按时交纳;

(4)将住(用)户入住前的水电表度数抄好、登记好存档;

(5)协助办理住用户用电增容。

4、卫生管理

(1)垃圾天天清运、上门收住户的袋装垃圾;公共地方、中心花园的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二,垃圾桶每天清洗一次;

(2)小区内马路、走道、公共场地每天清扫、保洁两次,确保路面无杂物、集水现象;

(3)所有楼梯每周清洗一次;电表箱、电梯轿厢、楼梯扶手、消防箱、信箱、楼宇防盗门、通风窗玻璃等设备,每天抹一次,确保无卫生死角,达到**市物业管理示范小区的标准。

5、电梯管理

(1)操作人员必须持证上岗,经严格考核后才能上岗。

(2)操作人员必须按电梯运行管理规定、电梯安全操作管理规定,每天巡查并做好电梯运行记录以备检查。

(3)操作人员必须在上班前、下班后做好轿厢、机房清洁,每天用不锈钢水清洁一次电梯。

(4)定期进行电梯检修、维护工作并做好记录。

6、交通与车辆管理

(1)管理好报经公安交通部门批准的停车场地。

(2)买进并竖起各种交通警示牌(如限速5公里牌、禁鸣喇叭、单双行线牌等)

(3)在小区出口处设置减速杠,以保障老人小孩出行安全;

(4)临时停车有"临时停车证",并设有示意牌。车辆进出方便,管理有序有礼。

(5)汽车、摩托车进出做好车牌登记,进出时间登记,并严格按制度做好交接班记录,以防车辆被盗及事故发生后责任的划分;

(6)汽车、摩托车车主同管理处签订一份有关车辆事故(如被盗、刮花)赔偿合同书,此合同书在统一的车辆停放费条件下,设最低赔偿金额,车主如需提高赔偿金,则必须增加停车费,以便增加车管员对其特别对待,提供优质、高档服务。

7、绿化管理

(1)定期对绿地、树木进行淋水、修剪造型、施肥、杀虫养护;

(2)做到黄土不见天,一年四季繁花似锦,保障规定的绿化率;

(3)竖起各种保护绿地、树木的警示牌。

8、环保的管理

与有关部门联系,管好噪声、废气、防疫、防鼠、蚊、害虫等事项,定期喷射杀虫水,投放老鼠药;对打麻将、卡拉OK造成的噪声者进行合法的管理,为住用户创造一个安宁、融洽、文明的邻环境。

(二)日常的服务

在"业主至上,服务第一"的宗旨下,确保在接手该物业管理的二年内取得"全国城市物业管理示范小区"的称号,树立小区的名牌,起到保值、增值的经济效益。

1、办理业主入住手续

(1)业主入住前,对整个小区进行全面的"物业开荒"做到窗明几净;

(2)各种类型的表格齐备,场地干净,停车有序,钥匙摆放整齐,在隆重似节日、五彩缤纷、鲜花盛大气氛下,迎接业主的到来;

(3)凭业主购房发票、购房合同(复印件)、身份证等,填写好《入住登记表》和《装修登记表》,然后由管理员陪同业主开门对房屋进行验收并留下要求意见;

(4)验收手续完成后,缴有关各项管理服务费用;

(5)业主与物业管理公司签订《物业管理服务公约》,明确双方责、权、利,以便今后物业公司与业主相互督促;签订公约后业主领取房屋钥匙。

(6)管理员向业主讲解日后物业管理的应知应会的注意事项。

2、保安与消防服务

(1)本小区实行半封闭管理,保安24小时值班、巡逻,住(用)户凭出入证进出,装修施工人员凭施工人员出入卡出入,严格做好外访人员登记;

(2)设立监控中心,处理突发事故,确保小区安全、宁静。

(3)配合派出所做好出租屋、暂住人口登记管理工作;

(4)小区内杜绝吸毒、赌博、黄色等违法乱纪现象,一经发现,配合派出所严惩;

(5)保安员每隔四小时巡逻一遍楼宇(从一楼到天台),为确保保安员夜晚不偷懒,签到薄挂在每幢楼宇的天面,这样保安只有上到天面才能签到,把整幢楼宇所发生的问题一一记录下来;

(6)每季度或半年检查火隐、消防设备、防盗设施、防事故标志等,发现有过期、损坏的设备、设施应即时更换;

(7)门岗设雨伞送老弱病者到楼,设"雨天小心路滑"等提示标志。

(8)保安员以礼待人,给进出大门的司机敬礼,见到客人上、下车主动上前开门迎送。

(9)向住(

用)户分派报纸、电信等,接待来访者并指点引路;

(10)火灾、刑事和交通事故发生率不得超过1%。

3、管理处负责协助住用户办理如安装电话、有线电视、产权证、报户口、暂住证等手续。

4、物业公司在"一业为主,多种经营"宗旨下,接受住用户的委托,搞好家政服务,代搞家庭卫生、代暂管小孩、代接送小孩上学、代办保险、代洗衣服(或开自助洗衣中心),设置家庭星期肉菜供应,代买代送,做到收费合理,价格公平、公开。

篇3：住宅类物业管理招标评分办法定标原则

住宅类物业管理招标评分办法及定标原则

一、评标委员构成

根据物业管理相关规定,**住宅小区物业管理招标项目

评标委员构成如下:评标委员共5名,其中招标方代表2名,另3名从

市物业管理评标专家库中随机抽选产生。

二、评标办法

**住宅小区物业管理招标评标项目分为:投标文件、投标报价两大项,分别按百分制计分,各项目占投标总分权重依次为80:20。

1、投标文件(满分100分,占投标总分的80%):

评委根据投标人投标文件评分标准评出评分等级,依此统计汇总作为投标人投标文件得分。

投标文件评分标准为::

(1)、对项目的认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想(12分)。

(2)、组织架构、人员配备、培训及管理(10分)。

(3)、拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划(4分)。

(4)、管理服务体系(6分)。

(5)、企业内部管理规章制度、公众制度(3分)。

(6)、前期管理服务,接管验收管理。(14分)。

(7)、日常管理服务方案、服务质量标准及其措施(20分)。

(8)、管理服务重点、难点及其措施。(8分)

(9)、物业档案资料管理(3分)。

(10)、物业管理服务费用测算合理性(20分)。

2、投标报价(满分100分,占投标总分的20%):

投标报价评分标准(百分制)

1、投标报价以物业管理公共服务收费标准报价为评价指标。

2、投标报价评分以中准价作为评分标准,其扣分原则为:按百分制计,"偏离中准收费水平百分率"每偏"中准收费水平"0.5%扣1分;"偏离中准收费水平百分率"的百分位四舍五入后,十分位数字≥5且≤9的,十分位上的赋分均按0.5%标准扣分。

3."中准收费水平"由所有投标人的物业管理公共服务费"综合收费水平报价"算术平均得出;"综合收费水平报价"=(小高层投标报价×小高层建筑面积+商业投标报价×商业建筑面积)÷各类物业服务费收费总面积。

4、"偏离中准收费水平百分率"=("综合收费水平报价"-"中准收费水平")÷"中准收费水平"×100%(计算结果保留到十分位,百分位四舍五入)。

三、定标原则及物业管理服务费标准核定原则

1、评标委员会根据投标文件、投标报价分两项加权总分之和,从高到低排序,依次推荐不超过三名中标候选人。

2、若出现加权总分相同不能顺序确定中标人时,则以投标企业投标文件评分高者为先。

3、招标人按照中标候选人综合得分的排序确定第一中标侯选人为中标人,若确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人,签订前期物业服务合同。

4、在投标过程中有违反招标文件规定,或采取不正当竞争手段的,一经查实,取消投标资格。

篇4：某医院后勤物业管理模式

医院后勤物业管理模式

一、**物业可为医院提供的后勤配套服务的种类和服务项目

**物业根据现代医院的后勤服务内容、特点和要求,针对性地为医院推出五大类共八十多项服务项目:

1、按服务项目来分

第一大类物业管理服务

提供医院行政办公大楼、门诊楼、医技楼、住院楼、员工宿舍区、招待所、药厂等主附楼的房屋本体保养维护、机电设备运行维护、安全保卫、车辆管理、环境卫生、园林绿化等基础性服务。

具体服务管理内容细分为以下62个项目:

一)、机电工程方面21项

1.房屋本体维修保养;2.中央空调检修维护;3.高变压设备运行维护;4.低压配电系统运行维护;5.发电机应急运行和维护;6.消防、医疗用水加压、二次供水系统维护;7.日常给排水系统维护;8.天面和地下水池的清洗、消毒、维护;9.有线电视、计算机网络系统的管线及设备的维护;10.医院锅炉设备的运行维护;11.医院会议室、培训室等室内灯光、音响、影视设备的调试维护;12.医院大楼内的广播系统的操作和维护;13.医院内部程控电话交接系统的维护;14.医院的消防报警系统的维护;15.院内路灯、公共走廊照明系统的维护;16.电梯的日常维护和保养;17.墙面、天花地面各类板材、砖面的维护保养;18.各类小修范围内的泥工、瓦工、木工的修补及小五金的安装维护;19.闭路可视监控中心的维护;20.医院污水处理站的维护水质处理;21.高压氧气房的维护。

二)、安管服务方面共9项:

1.门岗保卫;2.医院重要设备和库房区域的治安保卫;3.医院门诊、科室、病区、传染隔离区等的治安保卫;4.医院楼层治安巡逻;5.地面及地下车库的车辆引导、停放管理;6.闭路电视监控中心的监视;7.报刊、邮件的收发;8.医院物资出入放行登记管理;9.特诊警卫。

三)、清洁、消毒服务方面共19项:

1.外围道路清扫、保洁;;2.楼层清洁、消毒;3.医院公共楼层洗手间清洁、消毒;4.医疗垃圾收集、封闭式清运;5.公共洗手间、开水间清洁消毒;6.地面、沟渠、窨井等清理消毒;7.医疗科室、手术区、注射区等清洁消毒;8.庭院连廊地面清洁、消毒;9.玻璃刷洗、保洁;10.大堂大理石地面打蜡、消毒;11.果皮箱、垃圾站垃圾清运保洁;12.各类板材墙面保洁;13.不锈钢制品去污(扶手、电梯门、果皮箱等);14.路灯、公共照明灯等清洁;15.各类标示系统清洁;16.天台、平台、挑沿清洁;17.行政办公大楼公共区域清洁;18.楼梯踏步、踢脚线、围护铁栏清洁。19.化粪池清掏消毒。

四)、绿化服务方面共8项:

1.绿篱及灌木修剪;2.草坪机剪;3.花、树喷药杀虫;4.树木及绿化带(草坪)浇水;5.枯枝、落叶清除;6.施肥;7.摆花;8.松土、去石。

五)、受理接待服务共5项:

1.接待咨询;2.报修受理;3.投诉处理;4.病床加位租赁;5.轮椅、连心车提供和接送管理。

第二大类医疗辅助服务共8项

1.导医;2.护工;3.病人陪护;4.月子陪护;5.门诊挂号;6.被服洗涤、消毒;7.医疗垃圾毁形焚烧处理;8.太平间管理。

第三大类物资配送与商业服务共7项

1.医院所需的物资(含医疗用品、药品和器材)的采购;2.各医疗科室物流配送;3.医疗设备用品和生活物资的仓库管理服务;4.自选商品;5.花店;6.书店;7.商务中心服务。

第四大类餐饮服务共3项

1.患者营养配餐及其家属用餐;2.医院内部员工用餐;3.接待用餐。

第五大类特约服务共3项

1.会议、影视、培训中心、图书馆及其他场管管理;2.医院招待所管理;3.车队管理;4.医院的其他非常规的后勤设备和医疗设备的管理;5.医院能耗的管理和控制。

(二)、按内容来分;

第一大类物业管理服务

1、机电工程的服务

A、常规服务

(1)房屋建筑零星修补和养护(包括补瓷片、地砖、室内墙面破损)。

(2)房屋建筑配套公共设施设备,含供配电系统(高压部分及变压器除外)、消防系统、标识系统、给排水系统、污水处理系统等的养护和零星维修。

B、非常规服务

(1)医院内部自用门窗、水电及五金的维护保养;(2)医院后勤专用设备养护(不含医疗设备的养护);(3)净化系统养护。

2、保安服务

A、常规服务:门卫、车辆及停车场的控制和管理、消防监控。

B、非常规服务:住院楼患者亲友探访出入登记。

3、保洁绿化服务

A、常规服务

(1)建筑物的清洁与保养、科室自用部分及附属设施的清洁服务,包括房屋的天棚、地板、墙壁、门窗、洗手间、走廊、照明灯具、标识系统等。

(2)住院楼、附楼、门诊楼、放射楼及停车场等公共设施的清洁服务。

(3)房屋共用部分的过道、步梯、电梯、天台、建筑外墙等的清洁。

(4)建筑公用部分的庭院、道路、灯具、标识系统、院墙、水池、污水井、化粪池的清洁、清洗及排污服务。

(5)庭院、草坪、灌木、花树的浇水、施肥、修剪造型、除草。(不包含补种、换种、加种所需的材料费和改造所需费用)。

(6)委托服务范围内的虫害消杀服务。

(7)医疗垃圾和生活垃圾的分类收集、焚烧与清运服务。

B、非常规服务

院内物品的搬运(不包括药品和大型设备)。

第二大类专项服务

1、医疗辅助服务

包括导医、专业陪护、护工、太平间、高压氧气房、洗衣消毒房等管理。

2、司机服务

车辆档案管理、驾驶员管理、车辆调度使用管理、车辆安全管理、车辆维修、保养管理。

第三大类其它服务

1、商业经营(经营项目中标后根据实际需要设置)。

2、专业陪护(自营服务)。

3、餐饮管理服务(配套服务)。

包括患者营养餐、职工餐、招待餐的供应、订餐和配送服务。

二、**物业医院后勤管理特色

(一)服务特色

服务风格人

性化--注入以人为本的理念,围绕病患者的心理需求和特点,处处考虑病人的感受,力求通过人性化的服务,改变医院色彩单调、环境灰冷、人面严肃、气氛神秘,让病人产生弱势心理的环境,帮助病患者树立战胜疾病的信心和勇气,塑造医院在病患者心目中的新形象,从而增加后勤服务的附加值。北京大学深圳医院工会最近组织一次大样本二十个项目的调查中,60%以上的病人选择北京大学深圳医院就医的理由是医院环境好、服务好。

(二)制度化管理

在**物业形成的机制体系中,起核心和发挥明显效应的管理模式主要是"三化、四定、五制"。

"三化"即实行服务队伍专业化,服务质量标准化,管理制度化。"四定",即每级机构、每个项目实行定任务、定人员、定成本、定奖罚的目标责任。"五制",即明确界定员工的主岗位责任、辅助岗位责任、服务区域责任、整体服务责任的"1+3"责任制。对每项指令和工作任务按规定时限,将执行落实和完成情况向下达人报告反馈,以此提升责任感和运作速度与效率的"限时复命制",制度化与按需要相结合的多种形式的"服务访查制",层层实施的"考核监督制",人人有份的目标考核制。

(三)共管模式

医院与后勤服务企业是两个不同体制的经营实体,尽管共同的管理目标是一致的,但毕竟是两个利益实体和两种体制在运作,这就是医院后勤服务管理的"一院两制"。在管理中,对两个利益实体进行融合、两种体制相互磨合。通过几年的摸索,我们与所服务的医院创造了一个比较可行的共管模式。其基本点有四方面:一是医院建立后勤服务协调监督委员会,由行政(后勤)副院长、总务科长等相关人员组成,统一负责与企业的协调和服务监督,避免企业多头应付,无所适从。二是制定后勤服务管理细则,建立一套共同认可的标准,作为企业执行的指标和医院督导考评的依据。三是建立制度化的双方沟通管道,明确双方运作的方法和程序。四是双方严格按合约规定运作,履行责、权、利。

(四)后勤服务管理内、外部沟通、协调

1、常规管理。由后勤服务理处根据当地物业管理行业和医院的相关法规、规章和制度等实施管理,其业务接受**物业后勤服务管理处和医院后勤部门的指导监督。

2、指挥系统。**物业是管理处管理事务的最高决策机构,管理处归口公司直接领导;管理处的内设部门由管理处直接指挥。

3、管理的协调。管理处内部协调工作由管理处负责,一般每月召开一次协调会;管理处与**物业的协调工作由**物业管理层负责,一般每季召开一次协调会;医院与**物业有需要协调的事务,由双方提出,由提出方主持召开协调会议,时间可由双方协调决定。除此之外,每半年由**物业组织一次由医院有关科室参加的征求意见专题会,以便更好地为医院提供服务。

务。

后勤服务内、外部协调示意图

4、应急情况的处理。除常规管理处,管理处在受理中心设非常事务24小时服务电话,统一受理医院需服务的一切项目。受理中心应立即安排有关的部门赶赴现场处理,难以处理的特殊项目,受理中心应立即上报,以便尽快协调处理。

三、**物业的医院大后勤产业构思

所谓医院的后勤管理,狭义来说只是包括保安、清洁、绿化、护工、机电设备维护和医院建筑的养护,这一般是医院后勤总务科管理的范围,其中还有保卫科、设备科等分管的事项,而**物业所提供的专业化、现代化、规范化、目标化的后勤管理是集医院的后勤管理、后勤服务、后勤经营为一体,既面对医院又面对患者的大后勤服务,它的针对性、细分和量化管理及服务,是其它物业公司和后勤服务公司所不及的。

**物业的后勤业务运作模式和其它医院后勤管理公司不一样,所做的不是简单的后勤管理,更注重的是医院运营。具体从以下几个方面来体现:

一、商业服务与运营

**物业在做好医院原有后勤管理的同时,会同时将商店、花店、书店、美容、健身、心理咨询等商业配套服务延伸到医院,以增加后勤服务的附加值。同时我们还将把后勤业务的重点放在与医院科室的多方位合作上,包括共同开发婴儿纪念用品、保健护理、药疗等医疗延伸服务项目。还可利用**物业在国内外原有的物流供应渠道,开展医院的物资耗材、药品的采购、物流配送及仓储等业务。以减轻医院的非主营业务工作量,降低采购成本。

二、医疗器材、后勤资产

**物业可以租赁及合作等方式为医院现在紧俏或缺少的尖端医疗项目提供国际最先进的医疗器械,开办特色医疗门诊,以提高贵院在当地医疗服务行业的档次和知名度,更能为医院创造可观的经济效益。并可以通过后勤业务板块的自我投资或利用医疗专项基金对后勤资产进行收购和再投入,以达到后勤资产不断升值的目的。

总之,贵医院的后勤业务由**物业全方位介入,那么其后勤不再是医院的沉重包袱,相反,将是医院新的利润增长点。

另外,**物业的大后勤服务还能为医院提供各种创评、防非典、文艺节目排演、院刊、宣传栏供稿编辑、患者满意度测评、医疗延伸服务、回访等突击性、额外服务和活动。**物业还可以通过专业、细致、到位的资产管理和能耗管理,更能为医院延长建筑、设备、器材的使用寿命,节约公共水电费,可节省庞大的后勤开支,并将每年节省的费用全部用于改善医院的就医环境和员工福利上。

篇5：城建公司物业管理模式

城建物业管理模式

我们的管理模式

企业的要求:为业主提供物美价廉的服务

企业的精华:建立积极向上的企业文化

企业的根本:依法管理

企业进步的手段:培养并提高员工素质

企业发展的趋势:加大科技含量

企业品质管理的中心:以业主为关注焦点

服务质量是企业的生命:公司严格依据物业管理ISO9000标准质量体系及OHSA18000职业安全卫生管理体系的要求运作

管理模式成功典范

多层物业中的滨河新村:老住宅区的整治改造和管理带来物业升值高层物业中的东湖大厦:规范的物业管理、专业的设备管理、及时的维修服务

我们的管理思路

强调成本控制意识和成本管理程序

强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合

确保公众服务的规范化与特约服务的个性化

确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美

致力于培养职员的专业素质以及社区全员的参与意识

致力于文化功能的提升,塑造符合现代文明的人居理想环境

倡导从传统的物化管理逐步提升到现代文化管理

倡导基于先进的物业管理软件和办公自动化平台上的远程服务