住宅小区日常物业管理简介
住宅小区的日常物业管理简介
物业的安全保卫和管理
对所有业主及开发商来说,一个区域的治安状况好坏,将直接影响到他对这个区域的看法,从着名心理学大师-马斯洛先生的"人生需求定律"也可反映,人们对安全这一最基本的需求是多么看重。所以,对****来说,安全管理就是我司的最根本的工作。我们提倡:"没有安全,就没有一切"。
通过不断的对员工的培训、对业主的宣传、反复对安全防范的认知、社区及周边区域的联防及技防设施的养护等,全面做好"群防群治"全员化安全管理工作。真正做到小区安全、安定、有序。
*采用人防加技防安全保卫措施
*小区人行进出口实行24小时保安服务
*在车库出入口等重点部位设岗值守
*建立小区公共区域24小时保安巡逻制度
*用好并维护好先进可靠的保安技防措施
*制订并落实完善的小区内安全防范宣传工作
*保安人员培训后上岗等
物业的环境维护和管理
我司将综合已接管项目之良好管理经验,根据**小区之特殊性质,制定行之有效的短、中、长期的小区环境保护计划,力求使小区较之上述二个项目在此方面的管理更进一层,给各阶段入户业主都有一个良好的影响,使小区时刻保持优美、清洁和舒适的环境。
*实行标准化清扫保洁
*建筑、生活垃圾时产时清
*特定区域定期清洗外墙
*定期清洗水箱
*公共区域无随意堆放杂物和被非法占用
*物业内的设施设备、机房等保持清洁
*做好节日布置
*精心维护绿化等
物业的设施维护和管理
物业内的设施作为小区运作心脏部位,能否长期保持完好,是一个物业生存的关键。我司将严格按国家优秀小区评比要求,对小区内所有设施设备进行日常养护,并对所有使用人群加以宣传,以提高广大从业人员及业主的共同爱护,使之生命力更长久,我司之设施长效管理更全面。
*制定完善的操作管理制度
*建立台帐和维护登记制度
*建立短、中、长期的维护保养计划
*严格业户的二次装修管理
*建立物业报修、修理和回访程序
*建立工程人员的岗位责任制及培训制度
*建立物品和工具等管理制度等
物业的交通秩序管理
其实小区内交通管理的好坏,也直接影响到业主或来访宾客对小区物管的认同感,根据我司多年来的管理经验,我司亦会针对**小区之特殊性质,车库内非机动车较多的情况,制订出一系列可操作性强的管理方案,以保障小区内机动车/非机动车行车、停车等交通的有序及通畅。
*根据物业情况,建立交通管理制度
*确保外围广场、道路及车库内交通通畅
*物业内我车辆乱停乱放现象
*车库管理设施保持运行正常
*各种道路和交通标志完好等
篇2：住宅前期日常管理工作方案
住宅项目前期日常管理工作方案
一、入住前的管理
1、协助好建筑工地作好治安工作
随着房屋建设接近后期,前来看房的业主增多,外来人员也趁机进入工地,我们拟派4名保安24小时门岗值班,为业主指路,对外来人员进行劝止,防止扰乱工地秩序,防止施工对业主人身构成危险。
2、协助监督施工后期设备设施安装、房屋装饰和绿化种植等施工
随着房屋建设接近后期,施工进度加快,电梯安装、水泵安装、电气电线安装、水管安装和绿化中指等各专业施工队几乎同时施工,为配合开发单位对施工质量的监督,加快施工进度,我们将拟派各类维修技术人员进驻现场,一方面协助开发公司对施工队质量进行监督,另一方面把我们在日常管理中容易发生的问题消除在安装施工过程中。
3、协助作好开发公司的参谋
我们在日常管理中发现,如绿化布局上为避免住户绕近路而影响绿化,应在可能绕路处种一些较高的乔木,又如应统筹考虑各类管道的铺设,在主要道路预留一些管道,防止今后对道路的损坏。
4、人员招聘及相关入职前的培训和保安人员的军训工作。
二、入住管理
1、入住公约
为创造合适、整洁、安全的居住环境,希望共同遵守:
(1)热爱祖国,热爱人民,遵纪守法,自觉履行公民义务,遵守“八不一做到”,做文明市民。
(2)尊老爱幼,和睦相处,团结互助,争当文明住户。
(3)爱护园林绿化和公共设施。
(4)加强治安综合治理,群防群治,勇于同不良行为做斗争。
2、入住手续及相关工作程序
住户提供入住资料:进住通知单,发放入住文件袋通知单加盖“已领资料”章领取《业主公约》、填写《家庭登记表》等资料凭入住交费收据发放钥匙,在住户手册加盖注名发放日期,业主在《钥匙发放登记表》验收签字。
凭已签字之进住通知单收费收回进住通知单进住通知单、业主公约,住户手册盖章综合管理部协助住户验收房屋抄水表、电表;填写验收交接表,双方签字各持一份;记录业主维修要求,约定维修时间,业主在入住登记表签字文件汇总、分类、装订、归档、核对钥匙、填写入住情况表
3、便民服务措施
我公司本着服务至上的原则,切实为住户着想,建立一整套从装修到入住的便民措施。
(1)解决小区入住期间搬运量大、业主搬运难的问题,我们将组织便民搬运队,为业主提供各类搬运服务。
(2)为维护楼梯内墙、踏步不受损坏,我们将为住户提供吊装工具。
(3)设立入住办公室,提供24小时一条龙服务。入住办公室内设咨询岗、资料岗、收费岗、代办业务岗、发配钥匙和维修服务岗,合理安排入住程序,力争20分钟办好住户入住手续。
(4)我们将组织一批品质好、信誉好的装修材料供应商,在管理处安排固定场所,为住户提供优质优价廉装修材料供应服务。
(5)住户装修时,管理处将设立快餐服务部,解决居民的临时就餐问题。
(6)提供租车服务。住户急需车时,管理处可提供双排座车,为住户提供应急服务,收取成本价。
(7)增设公用电话亭,我们将和电信公司积极联系,在小区增设IC卡公用电话点,方便业主入住期间拨打电话,也可便于在紧急情况下作报警使用。
(8)设置临时公厕,解决装修期间作业人员上厕所难的问题。
4、管理服务收费标准公布上墙及宣传工作
为提高物管收取的透明度,在房屋交付时将收费标准发放给每一业主,同时在宣传窗、楼道告示牌处张贴收费标准及依据,同时小区在醒目处设置收费价目牌。在正常运作情况下,我们将定期将有关物管费的收支情况分别通过小区简报、宣传窗、小区局域网等多种宣传载体公布于众,主动接受广大业主的监督。
5、装修管理
(1)住宅房屋外观方案
房屋外观完整统一;统一雨蓬颜色和式样;空调安装定点定位;露台不搭棚;不改变墙体色泽;外墙打洞统一管理;防盗窗安装严格按形象工程的要求执行。
(2)步行街及周边店铺的装修管理
A、统一雨蓬规格式样、大小,统一设置空调机位,对灯箱标牌实行统一规格、统一材料。
B、实行夜间灯光布置,路灯高中低搭配。
(3)装修管理措施
为维护?***项目外观形象的统一、美观和物业安全,保障职能化系统的正常使用功能不被破坏,着重抓住户入住前的准备工作、装修规定宣传培训、装修审批、装修跟踪监管、违章装修及时处理、装修验收六个环节的工作。
(4)住户入住前装修管理准备工作
装修前准备工作是为了更好地保证装修管理的开展,主要准备为:装修规定宣传资料、图片、录像等素材的准备,特别、是对住户反映较大的不安装雨蓬、不在上违章搭建及空调安装如何统一规格等问题上,准备大量有说服力的材料。便民服务人员的落实,如查验人员、搬运人员等。对所有审批装修和查验人员进行装修管理规定培训。
(5)装修期间管理,确保无一例违章装修
在住户入住和办理装修手续时,我们要求广大业主做到在小区内不违章搭建,不损坏或影响物业外观统一、不损坏房屋承重结构,并与住户签订装修责任协议书。装修审批,严格按照《建设部房屋装修装饰管理办法》及事实细则执行。办理装修审批时,审批人员到现场听取住户装修方案,对违反装修规定的内容要当场指出、制止,这样既控制了违章装修的产生,又避免给住户造成损失。
(6)建立装修跟踪监管体系
工程人员和保安人员每天巡视施工现场不少于2次,并把煤核施工进度上墙记录,通过现场巡查及时与住户沟通,了解施工方案变动,把违章装修消灭在初始阶段。
A违章处理手段
业主出现违章装修,做到以理服人,以情感化业主,争取业主的支持和理解。
B行政手段
在业主不愿整改的情况下,向上级机关及业主的所在单位反映情况,取得行政上的支持,通过行政压力督促整改。
C经济手段
根据《建设部房屋装修装饰管理办法》有关规定,对严重违反小区有关规定的行为,提请房屋管理行政执法部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚,已维护其他业主的利益。
D法律手段
业主装修申报手续中,管理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的《装修协议书》和《装修责任书》,划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权,对小区装修进行法制管理。
制度专栏
