住宅小区日常物业管理与服务规范
住宅小区日常的物业管理与服务
(一)日常的管理
1、楼宇的管理
(1)管理员上班前巡查一遍所分管之楼宇,发现问题及时处理并记录于工作日记(房屋管理台帐);下班再巡查一遍,做好记录交接班人员;
(2)设立《房屋维修卡》,对房屋的公共部分和用户室内的维修做有全面记录,并定时回访;
(3)对装修的住(用)户要随时查看是否按装修规定进行装修,发现乱搭乱改等行为,即时处理、纠正,并耐心做好思想工作,直到恢复原状为止。
(4)对楼宇天面防水层、水池、公共通道、地下室、基础、梁板、外墙、空间、地面进行管理与维护,使房屋完好率达98%以上,维修合格率达100%;
以上由管理组负责,按人均管理户数和栋数包干,量化考核。
2、设施、设备的管理
(1)将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、马路、公共活动场所等管理好,不得改变其使用功能。
(2)对水泵、发电机、配电柜做好运行及维修保养记录台帐,定期检
查等,及早堵漏洞;管道和有电的设备均有明显的提示标志(如小心触电等提示);
(3)在设备、设施的现场设置"管理制度"、"维修保养规定"、"操作规范",挂在明显的位置,操作人员必须熟悉牢记后,按要求上岗操作,每季度组织学习,考试合格后才可继续上岗。
3、水电管理
(1)水电工24小时值班,保障用户的水电供应,不得出现因管理不善而停电停水;出现故障,水电工必须20分钟到达现场,及时维修恢复正常,;因公用线路停水、停电,必须由管理处预先通知用户,让用户做好蓄水、停电的准备;
(2)按期清洗水池、定期出示水质化验单,保障生活用水的清净符合标准。
(3)每月准确无误地给用户抄水、电表,做好计算、摊分及收缴水电费通知单等工作,让用户有足够的时间备足水电费用,按时交纳;
(4)将住(用)户入住前的水电表度数抄好、登记好存档;
(5)协助办理住用户用电增容。
4、卫生管理
(1)垃圾天天清运、上门收住户的袋装垃圾;公共地方、中心花园的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二,垃圾桶每天清洗一次;
(2)小区内马路、走道、公共场地每天清扫、保洁两次,确保路面无杂物、集水现象;
(3)所有楼梯每周清洗一次;电表箱、电梯轿厢、楼梯扶手、消防箱、信箱、楼宇防盗门、通风窗玻璃等设备,每天抹一次,确保无卫生死角,达到**市物业管理示范小区的标准。
5、电梯管理
(1)操作人员必须持证上岗,经严格考核后才能上岗。
(2)操作人员必须按电梯运行管理规定、电梯安全操作管理规定,每天巡查并做好电梯运行记录以备检查。
(3)操作人员必须在上班前、下班后做好轿厢、机房清洁,每天用不锈钢水清洁一次电梯。
(4)定期进行电梯检修、维护工作并做好记录。
6、交通与车辆管理
(1)管理好报经公安交通部门批准的停车场地。
(2)买进并竖起各种交通警示牌(如限速5公里牌、禁鸣喇叭、单双行线牌等)
(3)在小区出口处设置减速杠,以保障老人小孩出行安全;
(4)临时停车有"临时停车证",并设有示意牌。车辆进出方便,管理有序有礼。
(5)汽车、摩托车进出做好车牌登记,进出时间登记,并严格按制度做好交接班记录,以防车辆被盗及事故发生后责任的划分;
(6)汽车、摩托车车主同管理处签订一份有关车辆事故(如被盗、刮花)赔偿合同书,此合同书在统一的车辆停放费条件下,设最低赔偿金额,车主如需提高赔偿金,则必须增加停车费,以便增加车管员对其特别对待,提供优质、高档服务。
7、绿化管理
(1)定期对绿地、树木进行淋水、修剪造型、施肥、杀虫养护;
(2)做到黄土不见天,一年四季繁花似锦,保障规定的绿化率;
(3)竖起各种保护绿地、树木的警示牌。
8、环保的管理
与有关部门联系,管好噪声、废气、防疫、防鼠、蚊、害虫等事项,定期喷射杀虫水,投放老鼠药;对打麻将、卡拉OK造成的噪声者进行合法的管理,为住用户创造一个安宁、融洽、文明的邻环境。
(二)日常的服务
在"业主至上,服务第一"的宗旨下,确保在接手该物业管理的二年内取得"全国城市物业管理示范小区"的称号,树立小区的名牌,起到保值、增值的经济效益。
1、办理业主入住手续
(1)业主入住前,对整个小区进行全面的"物业开荒"做到窗明几净;
(2)各种类型的表格齐备,场地干净,停车有序,钥匙摆放整齐,在隆重似节日、五彩缤纷、鲜花盛大气氛下,迎接业主的到来;
(3)凭业主购房发票、购房合同(复印件)、身份证等,填写好《入住登记表》和《装修登记表》,然后由管理员陪同业主开门对房屋进行验收并留下要求意见;
(4)验收手续完成后,缴有关各项管理服务费用;
(5)业主与物业管理公司签订《物业管理服务公约》,明确双方责、权、利,以便今后物业公司与业主相互督促;签订公约后业主领取房屋钥匙。
(6)管理员向业主讲解日后物业管理的应知应会的注意事项。
2、保安与消防服务
(1)本小区实行半封闭管理,保安24小时值班、巡逻,住(用)户凭出入证进出,装修施工人员凭施工人员出入卡出入,严格做好外访人员登记;
(2)设立监控中心,处理突发事故,确保小区安全、宁静。
(3)配合派出所做好出租屋、暂住人口登记管理工作;
(4)小区内杜绝吸毒、赌博、黄色等违法乱纪现象,一经发现,配合派出所严惩;
(5)保安员每隔四小时巡逻一遍楼宇(从一楼到天台),为确保保安员夜晚不偷懒,签到薄挂在每幢楼宇的天面,这样保安只有上到天面才能签到,把整幢楼宇所发生的问题一一记录下来;
(6)每季度或半年检查火隐、消防设备、防盗设施、防事故标志等,发现有过期、损坏的设备、设施应即时更换;
(7)门岗设雨伞送老弱病者到楼,设"雨天小心路滑"等提示标志。
(8)保安员以礼待人,给进出大门的司机敬礼,见到客人上、下车主动上前开门迎送。
(9)向住(
用)户分派报纸、电信等,接待来访者并指点引路;
(10)火灾、刑事和交通事故发生率不得超过1%。
3、管理处负责协助住用户办理如安装电话、有线电视、产权证、报户口、暂住证等手续。
4、物业公司在"一业为主,多种经营"宗旨下,接受住用户的委托,搞好家政服务,代搞家庭卫生、代暂管小孩、代接送小孩上学、代办保险、代洗衣服(或开自助洗衣中心),设置家庭星期肉菜供应,代买代送,做到收费合理,价格公平、公开。
篇2：住宅类物业管理招标评分办法定标原则
住宅类物业管理招标评分办法及定标原则
一、评标委员构成
根据物业管理相关规定,**住宅小区物业管理招标项目
评标委员构成如下:评标委员共5名,其中招标方代表2名,另3名从
市物业管理评标专家库中随机抽选产生。
二、评标办法
**住宅小区物业管理招标评标项目分为:投标文件、投标报价两大项,分别按百分制计分,各项目占投标总分权重依次为80:20。
1、投标文件(满分100分,占投标总分的80%):
评委根据投标人投标文件评分标准评出评分等级,依此统计汇总作为投标人投标文件得分。
投标文件评分标准为::
(1)、对项目的认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想(12分)。
(2)、组织架构、人员配备、培训及管理(10分)。
(3)、拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划(4分)。
(4)、管理服务体系(6分)。
(5)、企业内部管理规章制度、公众制度(3分)。
(6)、前期管理服务,接管验收管理。(14分)。
(7)、日常管理服务方案、服务质量标准及其措施(20分)。
(8)、管理服务重点、难点及其措施。(8分)
(9)、物业档案资料管理(3分)。
(10)、物业管理服务费用测算合理性(20分)。
2、投标报价(满分100分,占投标总分的20%):
投标报价评分标准(百分制)
1、投标报价以物业管理公共服务收费标准报价为评价指标。
2、投标报价评分以中准价作为评分标准,其扣分原则为:按百分制计,"偏离中准收费水平百分率"每偏"中准收费水平"0.5%扣1分;"偏离中准收费水平百分率"的百分位四舍五入后,十分位数字≥5且≤9的,十分位上的赋分均按0.5%标准扣分。
3."中准收费水平"由所有投标人的物业管理公共服务费"综合收费水平报价"算术平均得出;"综合收费水平报价"=(小高层投标报价×小高层建筑面积+商业投标报价×商业建筑面积)÷各类物业服务费收费总面积。
4、"偏离中准收费水平百分率"=("综合收费水平报价"-"中准收费水平")÷"中准收费水平"×100%(计算结果保留到十分位,百分位四舍五入)。
三、定标原则及物业管理服务费标准核定原则
1、评标委员会根据投标文件、投标报价分两项加权总分之和,从高到低排序,依次推荐不超过三名中标候选人。
2、若出现加权总分相同不能顺序确定中标人时,则以投标企业投标文件评分高者为先。
3、招标人按照中标候选人综合得分的排序确定第一中标侯选人为中标人,若确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人,签订前期物业服务合同。
4、在投标过程中有违反招标文件规定,或采取不正当竞争手段的,一经查实,取消投标资格。
篇3：工业区项目物业管理服务承诺
工业区项目物业管理服务承诺
尊敬的**工业区z总:
1、为构建安全、绿色企业,营造干净舒适的生产和办公环境。经与**工业区协商并实施物业管理服务,其管理费用按照以下标准收核定:
◎保安服务费用:按18000元/年/人收取(详见后成本测算)
◎保洁服务费用:按15000元/年/人收取(详见后成本测算)
◎绿化服务费用:按面积6元/平方/月
2、根据**工业区的要求,负责对其管辖范围履行物业服务职责(具体内容与贵方协商签订)。我们承诺:在合同条款约定的范围内不向贵方增加任何费用,不提高费用标准。(另有约定或增加其他服务项目除外)
3、本管理方案在实施的过程中,对其运行的结果进行验证,甲乙双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。
4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。
5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同,并接受贵方提出的合理化建议,建立健全沟通机制,接受**工业区的公开监督。
6、我们承诺从签订合同起,严格遵守本方案的各项承诺。
7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同,都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。
篇4：某某工业区物业管理服务管理方案实施
某工业区物业管理服务管理方案的实施
1、设想
企业的竞争由"产品质量、安全的环境、洁净环境"决定的,尤其是在洁净的环境与工作环境改善方面越来越重要,而"安全、放心、人性化"的物业管理服务已经得到当今社会及企业的普遍关注社会话题,因此引入**工业区的物业管理服务已经是势在必行了。
物业物业管理服务于**工业区的功能性价值主要体现于前三个层次,而附加性价值依托于后三个层次。全方位、系统化、层次化、多元化的综合服务是我们的工作方向。因此本公司除了向**工业区提供一般的保安、日常保洁以外,还可以提供绿化养护服务。
2、物业管理服务关键在于不断的值守、整理整顿与清洁维护
公司将不断的加强对全体保安、保洁进行岗位职责和环境卫生意识
培养与培训,尤其是抓紧对新进来的保安、保洁培训,并使之掌握
运用正常值守和保洁管理的方法和技巧,"安全优于一切"、"卫生
服务质量第一"是贯穿于每天的工作之中,靠的是责任、认真、负责。
3、物业管理服务管理方案实施步骤
⑴与**工业区交流、沟通直至签约;
⑵招聘并培训保安、保洁(5天);
⑶购置服装及保安装备、保洁用品,对保安、保洁进行适应性见习上岗训练;
⑷按照**工业区作息时间进行适应性上岗考察;
⑸上岗15天后再培训考察(试用期2个月);
⑹向**工业区汇报保安、保洁管理工作;
⑺与**工业区再交流、进行改善对策。
4、保安、保洁人员配置、分工与职责
⑴保安人员配置:2人(男);保洁人员配置:1人(男)
⑵分工:1、保安周一~周五每天2人同时上班,每天晚上常住工场。周六、周日轮休;
⑶保洁周一~周日上班,周六休息
⑷绿化实行按时、按季进行施工、维护与管理,人员由公司适时安排。
zz物业管理服务有限公司
附件:保洁质量标准
一、正门、广场
1.绿化带、花草盆:无垃圾、无脏杂物,花草叶无枯萎和明显积尘,花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味,花草修剪整齐,摆放美观。
2.所管区域道路和地面:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无表苔。
3.阶梯:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
4.扶手:无污迹、无水迹。
5.墙面:无污迹、无乱张贴物。
6.门户:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7.指示牌(包括大厦招牌):无污迹、无积尘、
8.消防栓:无污迹、无积尘。
9.出入口栏杆:无污物、无阻塞。
二、洗手间
1.地面:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
2.墙面:无污迹、无乱张贴物。
3.天花:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4.光管罩:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
5.窗户:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
6.镜台:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7.洗手盆:表面光洁、无污迹。
8.镜面:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
9.排气口:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
10.尿槽:表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。
11.厕座:厕盖及厕体内外表面光洁,其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。
12.厕纸箱:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
13.手纸箱:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
14.门户:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
15.地漏及水沟:无污物积聚、无堵塞。
三、茶水间
1.地面:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
2.墙面:无污迹、无乱张贴物。
3.天花:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4.光管罩:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
5.洗手盆:无污迹、无茶叶及杂物。
6.垃圾桶:垃圾不可超过桶盖。
7.地漏及水沟:无污物积聚、无堵塞。
四、电梯及走廊
1.地面:无脚印、无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无垃圾。
2.天花:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
3.光管罩:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4.墙面:无污迹、无乱张贴物。
5.铜牌:无污迹、无积尘、无铜油迹。
6.水牌及指示牌:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7.门户(管井门、隔烟门、厕所门):无污迹、无积尘、无乱张贴物。
8.垃圾桶:桶体光洁无污迹、无痰迹;烟灰缸盖上无烟头、杂物;桶内垃圾不得超过桶口。
9.消防栓:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
五、露台(包括天台、平台、阳台)
1.消防栓:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
2.地漏及水沟:无污物积聚、无堵塞。
3.地面:无堆放杂物、无垃圾、无污迹。
六、垃圾房无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化,将所有垃圾集中堆放在堆放点,做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可做废品回收的垃圾,要另行放置。垃圾间保持清洁、无异味,经常喷洒药水,防止发生虫害。
七、消杀无蝇、少蚊、少虫。
八、灭鼠、灭蟑螂
篇5：某某大厦环境管理环保建设方案
某大厦环境管理与环保建设方案
在日常管理中,我们将在ISO9001质量标准和ISO14001环境标准的基础上,进行"高标准、严要求"的环境卫生管理和"高质量、高程度"的环境卫生维护,定时,定点对空气,噪音等污染源进行监测,并定期向业主公布监测数据,使业主共同参与环境质量的监督与管理,把zz大厦的环境管理放在开发区环保建设的一盘棋中予以考虑和重视,倡导环保运动,为带头改善北京的环境污染起表率作用.
管理中心环保部与安全部具体实施环境管理和环境保护的职能,工作内容包括:拟定zz大厦环境管理与环保的标准与规范;组织环境监测,掌握大厦的环境状况和发展趁势;进行环境科学研究;开展具体的环保工作;加强环境的绿化、美化、净化。在日常环境管理中,我们将切实做好以下几项环保工作:
1、垃圾分流:
在狠抓环境管理和环保意识的基础上,我们将对业主生活垃圾实施"三化"管理,即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化,进行有效的垃圾分流工作,使整体回收系统做到良性循环。
对于大楼的日常办公垃圾,由业主自行投入各楼层的垃圾桶内,由保洁部派专人到各楼层收集,并予以集中分类处理,使大楼的垃圾做到百分之百日产日清。
垃圾分流流程如下图所示:
图例说明
(1)垃圾收集袋装化:业主生活垃圾的收集,统一采用管理中心或业主自行提供的垃圾袋将垃圾袋投递到"三合一"功能的垃圾桶内。
(2)垃圾回收资源化:通过保洁部的再次分类收集,从中分捡出可回收物品进行回收选用,避免资源浪费,其中所获收入可用于补贴员工福利费用。
(3)垃圾处理无害化:再次分捡后出现的有害垃圾可统一交给环卫部的集中处理,无害物委托环卫部门运出大概。
2、生活污水处理
城市的发展,人口地增多,生活污水带来的环境污染成为一个严重的问题,zz大厦按设计要求,已统一将污水系统与开发区中水处理系统连接,对污水进二次处理,达标排放。还定期严格进行化粪池的清理。
3、噪音污染控制
噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题,虽然政府规定市区禁鸣喇叭,但屡禁不止,因此控制在因家规定的"白天不高于55分贝,晚上不高于45分贝"的标准,是噪音控制工作的重要目标.我们的具体措施主要包括以下几个方面:
(1)进入大楼辖区车辆一律不准鸣喇叭,其车速不得超过5公里/小时。
(2)对进入大概大声喧哗的业主、客户进行严格要求控制,对超标者以说明为主。
4、空气污染控制
目前大楼辖区的空气污染主要表现在:机动车尾气超标排放,大概食堂的油烟污染,大概后期加盖楼层粉尘形成的尘烟污染,垃圾暴露形成的污染。对于这些空气污染的污染源,采用如下控制措施:
(1)在后期加盖楼层工程设置隔离网来过虑其建粉尘所导致的尘烟污染。
(2)对垃圾的收集,处理实行全过程封闭式管理;
(3)保证地下车库排风系统的运作正常,使地下车库的空气得到很好的流通,不会对大楼的空气质量造成影响。
(4)加强绿化、美化
加强的绿化养护,使大楼内空气清新自然,环境舒适怡人。我们深信,经过我们科学有效的管理,zz大厦通过IS014000国际环保认证的目标一定能实现。zz大厦必将成为一个极具环保概念的园林式绿化环保高档写字楼。
5、合理节能措施
(1)能源管理及组织
应该成立以工程部为主体的节能领导小组,各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研究物业的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表,以进行不同年份不同月份的能耗比较。
(2)合理用电
物业的合理用电是节电的手段。节电工作分设计和运行两个方面,两者互相牵制、互相补充。一个好的系统设计,应该考虑到节能的需要,否则进行管理的努力将是十分有限的。反之,如果不搞清设计意图,也难以发挥节能的效果。从运行角度,物业的合理用电应从下述几方面考虑:
供配电:物业用电负荷中存在大量的电感性负荷(各种异步电机及气体放电灯等),这类负荷的功率因数均较低,所以应对无功负荷进行补偿,以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。
照明系统:物业全年照明用电量约占总用电量的30%左右,因此必须注意降低照明系统的能耗。照明节电,除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外,还应对使用场所选择适当的设计照度;采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫更换,制定更新周期,维持光照水平。
照明和动力用电应分别装表计量,内部可分层、分区、分部门装表计量,依据奖节罚超原则,制订考核办法。
(3)设备节能办法简介
重视节能的重要性,让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。
工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。
了解各种能源的收费标准。
指派专人负责节能工作的检查、督促。
推广节能观念及意识和方法。
不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查,使之不断完善。
应用楼宇自动化控制进行管理,根据季节、时间变化,时刻调整。
保温材料的维护保养。
照明线路的布置及调整。
灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。
电梯的智能管理。
采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关;(3)时间控制开关;(4)延时控制开关。
合理使用设备,使其最大限度的达到工作效率,例如:变压器最合理的工作负载是80%-90%,这时它各方面的利用率最佳。
使设备保持良好的运行状态。(润滑、密封等)
采用节能水龙头。
制度专栏
