北城小区物业管理近期目标和远期规划

篇2：前期管理人员安排管理监督配合方案

前期管理人员安排、管理、监督及配合方案

下列人员在项目中标后,组成前期管理工作小组,进行前期管理工作:管理处主任、现场主管、工程主管、主要工程技术人员、业主服务中心主要人员:保安人员进行培训和前期管理工作。介入方案由管理处主任负责起草,工程主管负责实施。

(一)房屋前期物业管理工作主要从以下几个方面展开:

1、就设计中一些不合理或遗漏情况提出改进意见和建议;出功能布局或材料使用问题的专业意见;监控系统位置、其他设备安装和能源分配等问题提出专业意见。

2、让业主一跨进小区就感受到物业管理的气氛。如:保安人员的形象和物业管理人员的言谈举止等。

3、设想建立"北城春色小区"的论坛,向业主介绍小区开发的工作进度、施工质量、材料选用、智能化的配套、景观绿化的设计及物业管理的介入工作情况等。

4、参与房屋及公共设备设施的验收和做好交房前期的安全保卫工作。

5、完善管理方案及相关管理制度。

(二)竣工验收配合及建认方案

1、熟悉房屋中的各种设备设施和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

2、做好接管验收事项。验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定,认真核对接管资料,查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的,签发验收复函,对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由施工单位负责整改,并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。

篇3：华标广场日常物业管理规范

华标广场日常物业管理

1.治安消防管理

技防人防结合,整体综合性小区治安防范。运用大楼安防监控系统的视像及报警系统监控功能,配以重要出入口的保安岗位设置,加之保安队伍的快速反应措施,以及人员出入的严密管理,外来人员及访客的凭证登记进入制度,保证居住区域的安全。与当地派出所共建安全文明小区。

2.车辆管理

制定小区地下车库的停车管理制度,汽车、摩托车、单车分区停放,机动车凭IC卡识读管理出入及收费,单车设立停放及取车凭证管理办法,保证有序、安全,防止失车发生。

3.机电设备管理

电梯是本区楼宇的重要设备,我们将聘请具有专业维修资质的品牌电梯公司的维修站或专业公司进行合作,保证设备运行正常,检查、维修环节的及时跟进,实现规范化管理。水泵、发电机组以及大型机电设备,全面导入ISO9002质量系列标准,保证随时处于正常状态。

4.物业环境管理

确保高频度、高质量的环境卫生维护,制定区域及大楼保洁标准,对大楼及周边环境的保洁位置,清洁次数、清洁程度按实际需要有明确的规定。且操作员与监督员有部门制约的关系,保证卫生环境令业主、住户满意。实施垃圾分类,回收再生资源。控制区内噪音,尤其是超时装修施工的现象,说服教育、及时纠正。监测测定本区内噪音值,并定时公布。加强绿化园景的养护,保持生态盎然,造型别致,舒心写意的住宅区园林绿化,营造怡人的物业环境。

5.装修管理

确保无违章装修,维护小区物业观感的形象统一、美观,楼宇各系统的正常使用功能不被破坏。严格实施装修审批制度,对业主、住户宣传到位,建立装修跟踪监管程序和做法,及时发现及时纠正。装修申请时与住户施工单位签订协议书,使约束双方违规装修须承担的经济责任或法律责任。

6.客户服务

热线电话,解答业主的咨询;处理投诉、接受意见、改进服务;管理服务情况的通告,及时将居住区内的物业管理信息知会业主;办理家居大件、贵重物品的放行登记手续;开拓适合业主的贴身服务,便民利民;车辆保管;管理费收取;业主住户物业档案的管理;探访客户及定期对客户服务的问卷调查。

篇4：科瑞物业管理发展公司简介

上海科瑞物业管理发展公司简介

上海科瑞物业管理发展有限公司专业从事中高档商品住宅、小区、办公楼宇、商场、酒店式小区等综合性物业项目的全权委员物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务,服务内容还涉及房产咨询、商务咨询等方面;科瑞物业以规范、周到、守信、高效为企业宗旨,崇尚服从、自信、自律、进取的企业精神。

科瑞物业由上海绿地物业发展有限公司经改制,由上海绿地集团控股、多方投资并和加拿大高力物业服务(上海)有限公司合作组建。是中国物业协会、上海市物业协会理事单位。并已通过英国皇家SGS公司审核认证取得SIO9001?2000质量管理认证。科瑞物业全方位体现现代物业管理理念,崇尚以人为本、生态平衡的管理服务本质,追求"高标准服务、大众化收费、可持续发展",维护社会、业主、企业三方利益。科瑞物业通过于具有境外先进物业管理理念的高力集团合作,结合国内业户的实际需要,利用绿地物业前二百余万平方米的物业管理和开发、经营、管理五万多平方米商铺综合市场的经验,可从物业建设阶段开始,通过全方位的物业管理服务,不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量和物业管理等方面的意见和建议,协助开发商提高物业的竞争能力,并为物业管理打下扎实的基础。

科瑞物业集团高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势,在高力物业管理总面积近1000万平方米、绿地物业管理面积近200万平方米的背景下,合约管理面积已逾230万平方米,前期顾问管理合同签订100余万平方米,管理方式有全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。在上海、科瑞已成功管理上海绿地世纪城(上海春天)、世纪同乐、绿地世家、绿地科创小区、华能城市花园、锦绿新城等物业、绿地名人坊、龙辰苑等,另已在江西南吕、吉林长春设立了子公司。科瑞致力于开拓、发展上海及国内的物业管理市场。科瑞物业董事长张鑫国,副董事长、总经理张一民,副总经理王振太,在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士,祈望合作,共图发展;科瑞将给您带来欣喜。

篇5：某某花园小区安全管理模式

某花园小区安全管理模式

整个项目的安全管理分为:开放路的管理、住宅小区的管理、商业区域的管理,采用相对区域分级管理模式

开放路为开放式管理模式:

A、**项目停车场有地下停车场、架空层停车场和露天停车场三种,整个开放路实行车辆受控、人员不受控制的管理思路,外来人员可以经过开放路,增加项目的人气。车辆进入时实行车主自动取卡刷开道闸电脑自动识别记录的管理模式,出去时交回IC卡,安全员电脑读卡收费,业主车辆进入住宅区实行自行刷卡感应开启道闸的方式,细则如下:

1.所有车辆道路出入口使用停车场智能管理系统,业主车辆采用IC卡刷卡出入:临时车辆自助取卡刷卡进入,放行自动识别车牌,道闸自动控制、防砸车功能、记录车辆进出时间并自动存档、统计分析并对泊车费用进行结算、遇紧急情况向控制中心报警功能。

2.完善停车场和道路行驶设施,如在管理服务区内将行驶路线标识清楚,在出入口处设立限速、禁鸣标示,地桩、在路面设立减速坡、在弯道处增设反光镜、在地下车库出入口设立限度设施。

3.在管理服务区车辆出入口岗。禁止无明确来访目的和携带危险品的车辆进入小区车场,对住户来访车辆进行核实,并指引其指定位置停放。要求巡逻岗跟踪落实。

停车场管理措施:

1)停车场各项手续齐全、有效,保证经营的合法性;

2)制定停车场管理制度,管理员持证上岗,维护车辆停放安全;

3)针对地面及地下停车场不同特点,制定相应的安全巡查、管理方式;

4)"**花园"实行智能停车场管理,车辆进出实行图像自动对比,同时核人、核卡。

5)车辆出入口均设置明显标识,所有车辆出入根据指示行驶

6)访客车辆进入小区,需要与业主核对以后,才能进入小区。

7)安排安全员对停车场进行巡逻管理,发现车辆异常及时知会车主。

8)严格交通、停泊管理,引导车主将车辆停放在指定区域。

9)停车场安装闭路监控系统对停车秩序进行监视。

10)车辆出入口交通岗对进出车辆进行适当控制并详细记录;实施车辆环保管理,严格控制噪音、废气污染。

B、住宅区为封闭式管理模式,即一级管理模式:

1.对小区各栋进行封闭管理,没有明确来访对象的人员不能进入住宅区域,住户通过刷卡进入住宅区域,再以密码进入单元楼道

2.安全员设置岗位的原则是以固定岗为主,巡逻岗为辅助的原则,在住户进入大堂门的位置尽量设置人员,在一期可以实行3人管理4个栋,2个巡逻岗对4个栋进行巡逻,这样安全员可以对住户非常的熟悉,在搞好安全的同时,还可以增加与住户的接触时间,了解住户的需求,提供更好的服务。

3.建立"访客过滤"制度。"**花园"公共区域白天实行开放,

各栋实行封闭控制;在21:00以后整个小区实行全封闭管理,外来人员进入需要有明确的拜访对象确认。

4."**"内进行24小时安全巡逻。实行"岗位安全管理责任制"。步行、自行车两级交叉巡逻方式,增加了安全巡逻的频次,保障了在紧急情况下的快速增援。任何人发现异常情况应及时制止或上报指挥中心启动应急预案,消除安全隐患。

5.据不同区域特点(水景区域、坡地区域、商业区域、混合区域),制定区域性公共秩序安全管理措施。

6.根据不同时间段特点,制定时段性公共秩序安全管理措施。

7.针对可能出现的突发事件,制定相应的应急预案。

8.在居住区的周界处、围墙、各建筑物接合部、采光井等部分进行检查和封闭,(现在分期开发时,将二期与一期用铁板隔开,工地从其他方向进出)设置相应的技防设施。在组团出入口设置出入口岗,负责对进出管理服务区的人员进行核实和登记,对搬运出管理服务区的物品做好检查和放行工作。从而对居住区实现封闭式的管理。

9.管理服务区内A栋设置一个、B、C栋设置一个的机动巡逻岗,负责维护小区的秩序,检查小区楼内的各项设施是否完好,盘查可疑人员,对来访人员进行跟踪和监控,制止和处理各类违章事件。

10.控制中心岗通过监控系统、门禁系统、内部对讲系统等技防设施对进入管理服务区的人员进行跟踪监控,发现异常情况要及时通报相关岗位进行处理。

11.设置特勤巡逻班对小区人员集中区域进行便衣巡逻或对可疑人员进行跟踪。

12.封闭的小区管理系统

1)安全保障1:多层组团周边外围设置2.5米高的围墙;在外围设置巡逻检查岗,利于小区和周边隔离,消除周边环境带来的安全隐患。

2)安全防范2:周界防越红外报警系统。

3)安全防范3:闭路监控摄像镜头,进行24小时录像监控。

4)安全防范4:建议围墙加装夜间强光感应射灯、并与红外报警、监控系统实现联动,围墙上安装三角形的防爬刺,能有效阻止翻越围墙。

5)安全防范5:单元门及保安对讲系统。单元门设置密码开锁,可以及时更改密码消除安全隐患。

6)安全防范6:进户门与居家防盗报警系统。

7)安全防范7:小区安全管理员24小时在小区交叉巡逻。

8)安全防范8:各栋入口安装智能"IC卡"管理系统。

9)安全管理岗的设置和职能:

a.固定岗:主要人行出入口、停车场,A、B、C栋大堂门口。

作用:人员、交通通道控制,对重要安全部位进行定岗防范。

b.巡逻岗:分区域设置

作用:结合固定岗的设置,巡查各单元及公共区域的安全状态,保证无安全盲点。

c.交通岗:负责车辆进、出口的车辆管理(建议设置女安全员)

注:安全特勤班是针对"**花园"开放的商业街区人流量高峰期(17:00-01:00)以及其复杂的社会环境里可能引发的突发事件而建立的一支反应迅速、动作敏捷的安全管理队伍,他们可能采取集体列队、分组交叉巡逻;也可能便衣进行伏击,出奇制胜地阻止可能发生的抢劫、盗窃、打架等不法行为。

C、商业街的治安管理:实行半封闭式管理

"**"商业街及社区广场为全开放式管理模式,外来流动人员较多,且容易发生偷窃、打架、斗殴事件,现场安全管理难度大(风险等级一级)。针对开放式商业街区的安全管理应配备足够的安全管理力量。

1.来人员可以在开放路和商业区域自由活动,但是在夜间22:00-6:00对商业区域和开放路实行封闭管理,在商业街外围马路设立外围巡逻岗,对来往人员进行引导以及监控,维护交通秩序,处理各类违章突发事件。

2.在人员流动频次较大的时间段(周六、日,晚上19:00-22:00),组织3人的安全巡逻队对商业街区、小区外围进行安全巡逻,提高安全管理的威慑力;

3.在情况复杂和流动人员集中的高峰期季节,安排有一定侦察经验和责任心的安全管理员在商业街区进行便衣伏击。

4.在入口处设立迎宾岗,对来访客人进行引导和接待,并制止衣冠不整、携带危险品、推销、发广告人员进入商业街。

5.在商业街内设置机动巡逻岗和特勤班,负责维护商业街秩序,制止各类违章、违纪行为。

6.中心岗通过监控设施设备协助商业街的管理,并对当值人员的值勤情况进行监控。

7.商业从业人员的管理:

1)商业街经营户按照公司体系《商户管理程序》办理相关手续,并签定《安全管理责任书》。

2)商业从业人员必须提供身份证(或暂住证)、照片到管理处办理《临时出入证》(商业从业人员送货上门进入住宅区时,必须出示《临时出入证》,并对送货去向进行登记)。

3)商业从业人员必须到辖区派出所进行指纹压模登记。

4)建立商业从业人员流动情况,《清册》,详细登记商业从业人员的具体情况及工作动态,以便了解商业从业人员的流动情况,加强对商业从业人员的监控。

收货部制度