新城物业管理整体设想及策划

篇2：新城物业管理方式及工作计划

新城国际物业管理方式及工作计划

一、管理方式

为使【**新城国际】物业管理工作的顺利开展,浙江绿城物业管理有限公司将从公司派出优秀的物业管理人员组建【**新城国际】物业管理处。

?运用CS系统(顾客满意战略),建立富有亲和力的管理和服务模式。

?按照ISO9001质量体系管理标准,制定各项管理制度。

?运用CI系统设计,进行整体形象策划包装,形成独特、鲜明的形象系统,以提升物业的整体品位。

?按照市场化、企业化的运作方式,提供全方位服务。

?在接到中标通知书三十日内,与招标单位签订【**新城国际】物业管理服务合同。

?物业交付前三个月,正式组建管理处,主要管理人员到位,招聘部分管理服务人员,组织培训。

?根据物业交付进程,按照接管验收标准,建立设施设备档案,并完成对园区设施设备的使用情况的验收,对需整改部分提出建议。

?我司将利用交付前一个月的时间对园区进行彻底清洁开荒。

?针对园区实际情况,结合公司管理的要求,编制切实可行的管理方案。

?实施日常管理。

二、工作流程

管理处与外部总体关系图

管理处提供服务的流程

业主报修、维修、回访流程

建立客户报修热线,实行一站式服务,业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员,对房屋、水电等质量问题进行报修,物业维修人员在接到报修后,急修15分钟到现场,小修小补在2小时内完成,中修24小时内完成,大修1天内有答复。

三、工作计划

前期介入工作计划

序号项目工作内容计划时间

1签定物业管理服务合同A、签定物业管理服务合同。

B、与开发商进行协商,确认物业管理用房、经营管理用房。中标后30天内

2参与规划、设计与建设A、收集整理各类图纸资料,熟悉【**新城国际】情况。

B、加强与发展商、施工单位等部门联系,参加工程例会,了解工程进度。

C、就物业管理方面,对【**新城国际】当时阶段提出专业建议。

D、参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。

E、设备保险建议。中标后进驻到物业交付前三个月

3在建物业前期介入工作A、全面介入在建物业的施工。

B、向项目部提出合理化建议。

C、参与隐蔽过程验收、机电设备调试。

D、分专业工种全面熟悉物业。中标后至物业交接前

4组建机构A、人员招聘。

B、人员培训考核。

C、人员上岗及试运行。物业交付使用前三个月

5办公后勤A、管理用房办公用品配置。

B、安排员工用房。

C、物资配备。物业交付使用前三个月

序号项目工作内容计划时间

6制定与完善各管理规章制度A、严格按照ISO9001质量管理体系标准,制定符合【**新城国际】管理处的各项操作规范。

B、结合【**新城国际】实际情况,对各项操作规范进行调整完善。物业交付使用前三个月

7销售配合A、配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。

B、协助【**新城国际】商场的宣传推广。物业销售全过程

8物业验收

与接管A、依据接管验收标准,逐项严格进行审查。

B、对不合格项目,备案并督促责任部门整改。

C、进行复验。

D、继续整改。

E、符合接管标准后办理书面移交手续。

F、制作【**新城国际】的"备忘录"。物业交付使用前一个月

入伙阶段工作计划

序号项目工作内容计划时间

1入伙实施A、与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系,开展有关工作。

B、各项入伙资料文本的准备。

C、明确入伙流程及各岗位职责。

D、与开发商共同策划举行入伙仪,入伙现场的准备。

E、入伙手续办理。物业交付使用前后三个月

2初次业主意见调查A、以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息,加强与业主交流。

B、针对业主合理意见,进行纠正措施。

C、回访与回馈意见收集。物业及交付使用三个月内

3二次装修管理A、宣传精装修优点,说服业主减少二次装修

B、装修方案审批,宣传装修规定。

C、装修手续办理及装修服务。

D、装修施工工程监控。

E、装修工程验收。物业交付使用起

4档案建立与管理A、收集业主资料归档。

B、各类图纸资料的装订归档。

C、建档与运用。物业交付使用起

5配合销售A、以出色的物业管理协助推动销售;及时将顾客信息反馈给销售部。

B、协助销售部、工程部做售后服务工作。物业交付使用起

日常管理阶段工作计划管理期主要规划项目备注

第一年A、全面导入ISO9001质量保证体系,修订和完善符合【**新城国际】特点的各项管理规章制度及操作规范。

B、开展宣传教育活动,加强精神文明建设,普及物业管理相关政策法规。

C、全面导入CI识别系统。

D、建立电脑网络系统,建立物业管理信息平台工作,实现办公自动化。

E、员工系统培训开展。

F、开展多种经营业务,有偿、无偿服务。

G、按照年度社区活动计划,开展适合【**新城国际】特点的社区活动。

H、根据实际情况进行业委会成立的准备工作。

I、管理水平达到市优标准,在达到评比资格的前提下,申报"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦"。

J、开展多渠道与业主的沟通,了解需求,调整工作,在能力具备情况下满足业主需求。

第二年A、根据首年开支预算,合理调整财政收支,开展各项增收节支工作。

B、开展各项便民服务活动。

C、争创"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦",并获得称号。

D、管理水平达

到"全国物业管理优秀示范小区、大厦"的标准,并在达到评比资格的前提下,申报。

E、中修计划制定。

F、个性化服务的提供和推广。

创优阶段工作计划

时间工作性质工作内容

20**年9月至20--年2月创优达标准备阶段?组建创优领导小组,设组长一名,成员若干名;为确保创优活动有组织有计划地开展,建立创优领导小组例会制度,每月召开一次工作例会,总结上一时期的工作,对发现的问题及时确定解决方案,安排本期工作,检查计划落实情况。

?开展宣传动员工作,为保证创优工作的顺利开展,在创优过程中开展宣传动员工作,使全体员工积极参与到创优工作中去,齐心协力完成创优活动。

20--年3月至20//年3月创优达标实施阶段?依照市达标创优标准进行自我初评,通过自我初评寻找差距,并就相关问题的解决落实到人,即时进行整改。

?将问题进行整改,根据市达标标准,结合ISO9001质量保证体系的相关程序文件及工作规程,对发现的问题进行整改,并进行跟踪检查,以确保问题整改的及时性和有效性,最终达到所制订的目标。

20//年4月至6月迎检

阶段?根据市创优达标的评分标准,组织创优领导小组成员对小区的管理进行自评、自检,做好考评验收工作。

20//年7月至20//年9月创市优

阶段?总结经验、积累资料,提高管理水平和服务水准。

?根据评审结果,继续保持达标的标准,对未达到标准的不足之处加以整改,在达标的基础上进一步提高服务质量和管理水平,力争在达到市(省)优小区标准。

20//年10月至2011年9月创国优

阶段?总结创市(省)优的经验,发扬成绩,改进不足。

?严格按照国优标准,结合小区实际,制定计划,分步实施,以创国优为动力,全面提高服务质量和管理水平,争取达到国优标准。

篇3：新城前期介入方案

新城国际前期介入方案

(一)前期介入的服务内容

?建筑设计方面

从物业管理角度,通过审视建筑扩初及施工图纸,对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。

?水电设计方面

从物业管理角度,通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸,就给排水的供水方式、管路设置,以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。

?设施设备方面

结合项目的整体定位及档次,从物业管理角度,对部分设施(信报箱、标识系统等)、大型设备(电梯、水泵、智能化等)的功能和定位提出专业意见和建议。

?公建配套方面

从物业管理角度,结合项目实际情况,就公建配套用房(物业管理用房、社区用房、会所)的定位、综合管网(给排水、电气、弱电等)提出专业意见和建议。

?环境景观方面

从物业管理角度,通过审视环境景观设计方案和施工图纸,对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。

?配合销售方面

从物业管理角度,通过审视商品房买卖合同和楼书,提出有利于物业管理的专业意见及建议,并组织营销人员进行物业管理知识培训。

?物业管理成本测算

在建筑基础资料和主要设备确定后,结合我公司以往经验,利用数学模型,提供日后物业管理成本测算,为确定物业管理服务收费标准提供依据。

?工程现场方面

从物业管理的角度,通过跟进不同阶段的现场施工进度,提出有利于物业管理的意见和建议。

?冠名授权

授权客户冠名"浙江DD物业咨询有限公司"或"浙江DD物业管理有限公司"提供前期物业管理顾问咨询服务。

(二)前期介入的服务形式

组建【**新城国际】前期介入小组,通过参加评审会、审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。

(三)前期介入的服务期限和费用

【**新城国际】的前期介入服务期限从20--年9月1日至20**年5月31日止,根据物业的实际交付时间,届时前期介入服务期限可延后三个月,即至20**年8月31日止;服务费用为人民币--万元整。

篇4：新城前期进驻管理方案

新城国际前期进驻管理方案

(一)前期进驻服务

?管理内容

1、了解园区的基本情况。

2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收标准、方法和日程安排。

3、依照接管验收标准,对园区现场进行初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,对验收情况及时汇总,并报送相关单位限期整改。

4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督,直至符合规定的要求和标准。

5、进行物业交接,并对验收资料进行分类、归档。

?管理措施

1、组建接管验收小组,负责接管验收工作。

2、依据新建物业接管验收有关标准,制定接管验收规程。

3、接管验收小组各成员,熟练掌握物业验收的标准和程序。

4、制定《物业接管验收计划》,明确接管验收人员、时间安排等。

5、按规定办理接管验收手续。

(二)前期进驻起始时间及进驻费用

前期物业管理进驻起始日期是物业交付前第三个月(2008年5月)。

前期进驻费用在物业交付前另行测算,费用由开发商按实承担。

三、招聘人员

为了优化人员结构,我司将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备【**新城国际】物业管理处员工。

(一)招聘方式

公司网站招聘;

登报招聘;

公司员工介绍等。

(二)录用标准

品行兼优、近五年内无违法违纪记录;

仪表端正、身体健康,无任何遗传或慢性疾病并经体检合格;

从事简单、重复劳动工作人员的录用时一般须具备:受过高中或高中以上文化教育,年龄在十八周岁以上;

管理人员及工程等工作人员的录用一般须具备:受过大专及以上文化教育或拥有相关专业证书,并有一定的同类工作经验。

招聘工作流程示意图

否否

是是

四、清洁开荒作业

(一)清洁开荒时间

在园区交付前一个月左右,我司将从公司保洁中心抽调专业人员,协助管理处做好园区"开荒"工作,为以后的日常保洁打下良好的基础。

(二)清洁开荒范围

1、小高层、高层住宅公寓、商铺、办分楼的室内保洁,其中包括:地面、阳台、踢脚线、室内玻璃、门、窗、开关、灯具。

2、公共楼道保洁,其中包括:楼道玻璃、花岗岩地面、可视门禁、有线网柜、栏杆、扶手、电表箱、单元门、台阶。

3、地下车库保洁,其中包括:地面、缓冲道、管线、集线盒、标识牌、消防栓、灭火器。

4、外围道路、绿化带(公共设施)保洁,其中包括:地砖道路、草坪灯、公共路灯、绿化带垃圾、石块收集。

5、外墙清洗:园区所有楼宇的外立面墙面、石材、玻璃幕面。

6、大堂地面的晶面处理及大堂玻璃的清洁。

(三)质量标准

1、楼道台阶、电梯门厅花岗岩地面无明显灰尘与垃圾,地面上无水泥结渣,充分体现花岗岩应有石材质地。

2、门、窗目视无积尘、无污渍,玻璃干净透明,门框、窗框内缝隙无明显灰尘。

3、踢脚线、有线网柜、开关、消防箱、灭火器、可视门禁、栏杆、扶手、电表箱、标识牌、灯具目视无积尘、无污渍,干净、清爽。

4、地下车库地面、缓冲道冲洗干净、无积沙、浮尘,管线目视无污渍、无积尘。

5、外围道路地砖冲刷干净无浮尘、无垃圾,地面能充分体现出地砖应有的光泽。

6、楼宇外立面墙面、石材、玻璃干净、明亮、无污迹、无灰尘、整体均匀。

7、大堂石材地面做晶面后光亮,达到星级酒店相关标准,玻璃清洗后干净、明亮、目视无污渍。

五、建筑成品保护

(一)成品保护范围

大堂(包括地面、大理石墙面、柱子);走廊(包括地面、大理石墙面);消防楼梯(扶手);电梯(包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢);电梯前厅(包括地面、大理石墙面等);住宅户内(包括进户门、地漏、下水道预留口)。

(二)成品保护具体措施

◎大堂

1、地面:先采用防潮纸做底层铺垫,再铺设地毯,中间可用双面胶加以固定。各幢楼宇均只设一个出入口供人员进出,装修施工人员原则上要求其从地下车库出入,具体根据实际情况确定。

2、大理石墙面、柱子:采用防潮纸做好保护,具体保护部位可视具体情况决定。

◎走廊

1、地面:先采用防潮纸做底层铺垫,再铺设地毯,中间可用双面胶加以固定。

2、大理石墙面:采用防潮纸做好保护,具体保护部位可视具体情况决定。

◎消防楼梯

扶手:采用双层防潮纸包装扶手木材部分,并用透明胶加以固定。

◎电梯

每单元为两台电梯,成品保护期间将安排一台为货梯,另一台为客梯。所有装修材料和垃圾要求只能从地下车库通过货梯运载。货梯轿厢内各部位保护措施继续沿用施工方已做好的保护措施。

客梯现暂不作保护。在装修高峰期间,业主进出较少,因此采取关闭客梯的措施。根据具体情况,再开启运行。同时配备相关提示标识牌。

◎电梯前厅

1、地面:先采用防潮纸做底层铺垫,再铺设地毯,中间可用双面胶加以固定。

2、电梯门口转角(大理石):由于此部位着力点难确定,且考虑到外观美观统一,暂不做保护,因此采取的保护措施为:

(1)事先向开发商索要该部位大理石材质的有关资料,包括分摊至每平方米的费用标准;

(2)装修户申请装修时,向其说明该部位的损坏将由责任人按实赔偿。

3、涂料墙面:由于墙面表层为涂料,较难做成品保护措施,因此采取保护措施为:

(1)事先向开发商索要该涂料的颜色配比标准、涂料品牌、厂家等具体资料等;

(2)在业主基本装修完毕后,管理处按照上述涂料相关资料作统一粉刷。

◎业主户内

要求业主自行采取保护措施,管理处提供具体保护措施相关做法,供其参考。

1、进户门:采用防潮纸或包装纸板将进户门易损伤部位包装起来,并用双面胶加

以固定。

2、地漏:采用较宽的透明胶加以封闭。

3、下水道预留口:采用塑料袋或其他可利用材料将预留口捆绑密封。

六、后续工程管理

我们在【宋都?新城国际】的管理中,将整合DD物业的工程管理资源,针对本物业有小高层、高层、商铺和办公楼的多种物业类型的情况下,详细制定各类操作规程和程序,结合实际情况制定好工程管理队伍的建设方案,如管理程序上墙,员工定期组织不同形式的培训等。工程管理方式主要采取表单式管理,通过各物业类型和设施设备的种类制定不同工程管理、维护、维修表单及标准,对设施设备进行维护、检查及监督考核。设施设备工程管理的模式:以预前维护为主,维修为辅的管理模式。

七、搬迁入驻服务

?管理内容

1、在业主领房前将所有资料准备齐全,布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务。

2、凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料。

3、收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用。

4、陪同业主验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经业主确认后,填入《业主验收交接表》。

5、对验房交接中发现的房屋质量问题,协助开发商解决,做好与业主的信息反馈。

?管理措施

1、制定《业主领房程序》;

2、策划业主入伙现场布置方案;

3、按照业主领房程序,安排工作流程;

4、按规定办理业主入伙手续。

八、二次装修监管方案

(一)装修管理

?管理内容

1、在交付时与业主签定《装修管理服务协议》,告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。

2、业主填写《装修备案表》,详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等,管理处进行备案,并书面告知业主及装修施工单位《宋都?新城国际装修管理办法》。

3、按照业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查,是否按《宋都?新城国际装修管理办法》进行文明施工。

?管理措施

1、制定《装修管理办法》以及相关《装修管理服务协议》。

2、明确《装修登记程序》,便于业主及装修施工单位办理相关手续。

3、做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。

4、对装修的物业进行分区域管理,并确定区域负责人。

5、对违章施工的行为,采取停工、恢复原状等方式进行处理。

(二)违章处理办法及措施

?管理内容

1、把好装修备案关。严格根据装修设计图纸,结合房屋装修范围,在装修手续办理过程中尽杜绝违章装修行为的出现;

2、对装修现场进行严格管理,做到每天有重点的巡查,避免违章装修的出现;

3、巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象,立即予以制止,把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者,报政府主管部门处理。

?管理措施

1、制定完善的《装修管理办法》;

2、与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》,明确责、权、利;

3、确定专人负责装修管理工作,加强装修巡查管理力度。

档案管理制度

篇5：新城物业管理指标及措施

新城国际物业管理指标及措施

一、各项服务指标的承诺

序号指标名称指标

承诺实施措施

1房屋及配套设施

设备完好率98%专人负责,实行巡视制度,文件记录,确保房屋外观整洁完好,公共设施无损坏。

2房屋及配套设施设备零修、急修及时率100%急修15分钟内到达现场,小修项目2天内完成。及时修复,并做好回访记录。

3维修质量合格率100%逐项检查,保证质量,实行回访制度,确保维修质量合格。

4绿化完好率98%专人养护,定时巡查,建立档案,确保园区绿化无破坏、无践踏,发现问题立即整改。

5清洁保洁率98%专人保洁,定时巡查,建立文件记录,确保垃圾日产日清,无环境污染,保洁设施完好。

6大型及重要机电设备完好率99%制订严格的设备操作和保养规程,落实岗位责任制,建立设备档案,定期维护。

7道路及停车场

完好率100%专人养护,定时巡查,建立档案,确保设施完好,方便使用。

8治安、消防责任

事故发生率0保安员全部持证上岗,落实职责,明确责任,实行24小时巡逻制度,确保园区的安全。

9业主有效投诉率2‰加强管理,优质服务,帮助业主解决实际困难。

10业主投诉处理率100%专人管理,区别情况,分类处理,做好思想工作,建立档案。

11业主综合满意率95%科学管理,优质服务,建立业主(使用人)回访制度,虚心听取业主(使用人)意见。

二、管理措施

(一)指导思想

以人民群众满意为宗旨,以国家级物业管理优秀小区为榜样,以达标创优为目标,通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动,树立良好的企业形象,提高物业管理队伍的整体素质和小区的管理水平。

(二)具体目标

1、房屋及维修管理方面:

?房屋外观完好、整洁,定期清洁或粉刷。

?小区内有明显指示标志:交通指示牌,小区平面图及楼宇和单元标识等。

?房屋完好率达到98%。

?无违章搭建。

?物业管理费收缴率达98%以上。

?房屋维修及时率达100%,做好回访及记录。

?档案管理完善,有专人管理,做到完整、清晰、安全、准确。

2、设备管理方面:

?小区内所有公共设备图纸、资料齐全,管理到位。

?设备良好,运行正常,无事故隐患,保养检修制度完善。

?每日有设备运行记录,操作人员严格遵守操作规程及保养规范。

?电梯安全运行。

?消防系统设备完好,可随时启用。

?安全监控系统设备完好,使用正常。

3、市政公用设施管理方面:

?小区公共配套服务设施完好,不随意改变用途。

?供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,运行正常。

?道路畅通,路面平坦。

?交通管理规范,车辆停放有序。

?污水排放通畅。

4、环境卫生管理方面:

?小区环卫设施完备,设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。

?小区实行标准化保洁,垃圾日产日清,生活垃圾实行袋装化。

?根据季节投放灭虫除四害药物,派专人管理。

?做好不养宠物、家禽的宣传,并经常检查,发现问题及时纠正。

?小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁,不留死角,不随意堆放杂物或占用。

?小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱画现象。

?高压水泵、水池有严密的管理措施,二次供水卫生许可证、水质化验单俱全。

5、绿化管理方面:

?按小区规划要求做好绿化的培植、养护。

?小区公共绿地不占用,不随意改变用途,保证小区绿地率。

?合理分布树、花的种植,做到四季常绿,月月花香,充满生机。

?绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏现象。

6、治安管理方面:

?小区实行封闭式管理,采取常规防范和技术防范相结合的防范措施,确保安全。

?小区实行24小时保安值班、巡逻制度。

?小区内消防监控和安全监视系统有专职人员管理,并严格执行相关制度和纪律。

?思想重视,制度落实,以防为主,使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。

?保安人员服装整齐,仪容端庄,作风严谨,言语文明。

?危及住户安全处设有明显标志,并落实防范措施。

?重视对保安人员的思想教育和业务培训。

7、财务管理方面:

?建立规范的财务管理制度。

?严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。

?为住户提供多项便民有偿服务,以业养业,增收节支,做到管理经费收支平衡,争取略有盈余。

8、社区文化建设方面:

?充分利用小区的娱乐场所和设施,定期组织开展健康有益的社区文体活动,比如:游泳比赛、书法比赛、棋牌比赛、网球比赛、壁球比赛、篮球比赛、健身指导等。

?积极配合社区开展各项公益活动。

?半年开展一次征询住户意见活动,及时了解住户需求信息,调整服务内容,使住户综合满意率达到95%以上。

?提倡住户互帮互助,文明居住,关心病残者、老人、妇女及儿童。

?积极开展精神文明建设,使住户能自学遵守小区各项管理规定。

(三)实施办法

1、建立创优领导小组

创建全国物业管理优秀示范小区、大厦领导小组。由公司领导担任组长,负责创建活动的领导、协调工作;各部门负责人担任成员,负责创建活动的指导工作。

2、制订实施计划

根据创建活动的总体安排,制订切实可行的实施计划。要把创建活动与日常管理结合起来,把创国优与创市优、省优结合起来,把长远目标与眼前工作结合起来,通过开展创建活动,真正带动各项工作。

3、强化各项管理制度

建立、健全各项管理制度,以制

度促管理,使各项管理规范化、科学化、制度化,做到有章可循、违章必究。

4、加强检查、督导

对创建活动要经常进行检查、督导,及时总结经验。对存在的问题,要认真查找原因,寻求解决的办法;确保创建活动健康开展,取得实效。