成立业主委员会工作指南

篇2：某业主委员会工作细则

一、业主委员会职责

业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

业主委员会选聘物业管理服务企业,必须通过招标或其他公开透明的方式进行,并必须最终得到三分之二以上全体业主确认同意后,业主委员会才有权依据《物业管理条例》代表小区与物业管理服务企业订立物业管理服务合同。

业主委员会签署合同(包括物业管理服务合同)的期限,一般不超过业主委员会的任期;物业管理服务企业必须具有国家颁发的物业管理的资质证书或相应资格,并须有两年以上管理相似社区的经验。

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

对业主向物业公司报修三次以上,物业公司不能解决的问题,可由业主委员会出面向物业公司提出书面意见。

(四)监督业主公约的实施;

(五)当业主违反《业主公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或业主委员会制定的管理制度时,代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序,行使程序中的权利,履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任;

(六)拟订选聘物业管理企业的方案,报业主大会决定;

(七)审议物业管理服务企业专项服务委托合同、收费标准和服务标准,报业主大会决定;

(八)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案,报业主大会决定;

(九)拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案,报业主大会决定;

(十)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案,报业主大会决定;

(十一)拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案,报业主大会决定;

(十二)拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、更新、改造的方案,报业主大会通过后组织实施和竣工验收;

(十三)拟订专项维修资金使用、续筹方案,报业主大会决定;

(十四)监督物业管理服务企业和其它企业或个人在物业管理区域内进行物业管理服务以外的经营活动;

(十五)业主大会及《业主公约》赋予的其它职权;

二、业主委员会会议

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每月第二周周六晚八点召开一次。

在下列情况下,应当召开业主委员会临时会议:

(一)业主委员会主任或者副主任认为必要,书面要求召开;

(二)三分之一业主委员会委员书面要求召开的;

(三)十名以上业主书面要求召开的;

按照前款要求召开业主委员会临时会议的,业主委员会主任应该在15天内召开业主委员会临时会议。

业主委员会会议按下列规则召开:

(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集。

(二)委员因故不能参加会议的,提前3日向业主委员会召集人提出书面说明。

(三)会议召集人提前5日将会议通知及有关材料送达每位委员。临时召集的会议不适用上述规定的,但必须在会议前一日将会议内容通知每位委员。

(四)做好会议书面记录,并由主持人和记录人签字;涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

会议记录本应该按照业主大会要求采用订本式,连续编号。会议记录本由业主委员会秘书妥善保管,不得毁损、遗失或销毁。会议记录应该工整清晰,业主委员会秘书应该在会后整理成会议纪要,并送与会委员签字确认后存档。业主委员会委员对签字的会议纪要应该留底存档。业主委员会委员对会议纪要、会议记录的真实性承担法律责任。

(五)会议应当有过半数委员出席方可召开,作出决定须经全体委员人数半数以上同意。

(六)业主委员会召开会议时,根据议题需要可以邀请政府有关部门、物业管理服务企业等单位人员列席。

(七)审议业主提出的议案时可以邀请提议案人列席业主委员会会议并做出说明,但提议案人无表决权。若议案内容超越业主委员会权限的,则应提交业主大会会议审议。

(

八)业主委员会做出的决定,应当在作出决定后二天内,以书面形式,在业主大会指定公告栏向全体业主公告至少14天。业主委员会公告应该由业主委员会主任或副主任签字,并加盖业主委员会公章。

业主对业主委员会决定有疑问的,应该在14天内向业主委员会书面提出;业主委员会主任应该在三天内对业主的疑问作出书面解答,并同时将书面解答内容向业主委员会委员书面汇报;业主委员会委员对解答没有提出书面异议的,视作同意解答;业主委员会应该在业主大会指定公告栏公布业主的疑问和解答。

(九)业主委员会做出的决定,不得违反法律、法规、政策的规定,不得违反业主大会的决定,不得损害业主公共利益。业主委员会的决议违反法律、法规、规章,或超越《业主公约》和本议事规则授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的,业主委员会委员应该承担民事赔偿责任;但在业主委员会相关会议中对业主委员会决定表示反对并记载于会议记录的委员不承担责任。

三、业主委员会委员任期、换届及资格终止

业主委员会委员任期一年,在任期届满2个月前,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)有犯罪行为的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(六)拒不履行业主义务的;

(七)在物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

因违法、越权或渎职行为而被罢免的委员,如果给业主委员会造成财产损失或法律责任的,业主委员会应追究其赔偿责任。

四、业主委员会公章使用章程

第一条为规范本小区业委会公章使用管理,防止错用、滥用、盗用,特制定本章程。

第二条业委会公章必须按本章程严格管理,严禁违章使用。

第三条业委会公章由业委会委派专人保管,并设立公章使用登记册,建立完整的公章使用制度。业主委员会秘书应该对所有盖章文件进行编号存档,分为公告类和知会类两种。公告类文件以“(欧园小区业委会[200×]公告第×××号)”进行编号,知会类以“(欧园小区业委会[200×]知会第×××号)”进行编号。随时供业主查核。

第四条公章投入使用前应在房管局、公安局、物业管理公司等相关单位预留印鉴,专人保管、使用时由主任审批并实行使用登记制度。

第五条使用公章,凡是会令业主大会、业委会对外承担法律责任和经济责任的,必须由全体业委会委员议事表决通过,超出议事规则规定权限的还须经业主大会批准,并逐项登记使用情况。例如业委会代表全体业主对外聘用物业管理公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申用和支出对外签署的报告、协议等。

不会令业主大会及业委会对外承担法律责任和经济责任的,但涉及的事项较重要,必须经业委会主任批准,并逐项登记使用情况。例如经全体业委会委员讨论通过的向全体业主公示的通告、对外同政府相关部门、物业管理公司进行咨询、协商的往来函件等。

第六条严格控制开具盖有公章的空白介绍信,因业务或工作特殊需要必须开具者,必须经副主任以上人员批准,并签领备案.领用人返回后,必须报告使用情况进行核销。未使用的空白介绍信一律交回。隐瞒不交回者,一经查实,给予必要的处分。

第七条严禁将公章随意扔放,无人看管;严禁任何人随身携带公章外出办事,遇特殊情况需经业委会主任或授权副主任批准方可带出。

第八条公章保管人对公章必须妥善保管,防止公章丢失、被盗和被盗用。如发现上述情况必须立即报告业委会主任并采取补救措施。

第九条违反公章保管、使用规定,视情节和后果追究责任人的相关责任;情节严重者,提请业主大会取消业委会成员资格;如已经给业委会、业主大会造成损失必须全额赔偿,否则将通过法律途径

追究相关人员责任。

本届业委会公章保管人为:陆惠芳(业委会委员)

五、业主大会档案资料管理

业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料,由业主委员会指定专人保管。形成的档案资料每年应当编号造册。业主委员会应当建立下列档案资料,并指定专人保管:

(一)各类会议记录、纪要;

(二)业主大会、业主委员会做出的决议、决定等书面材料;

(三)各届业主委员会产生、登记的材料;

(四)业主、使用人情况目录、清册;

(五)订立的物业管理服务合同;

(六)有关法律、法规和业务往来文件;

(七)业主和使用人的书面意见、议案;

(八)维修基金收支情况清册;

(九)其他有关资料。

六、业主委员会活动经费

经费来源:业主委员会经费由全体业主分摊。

业主委员会收入的经费使用要求用于以下几项:

(一)业主大会、业主委员会会议经费及其它办公经费;

(二)社区公益活动及福利事业。

(三)业主委员会经费收支账目应当按季度每年四次将经费的使用情况在本区域显着位置公布,接受全体业主质询。

七、业主委员会接受业主咨询办法

为便于业主向业委会进行问题咨询及意见反映,每周二晚19:30―21:30业委会办公室会有两名业委会委员值班负责接待业主;另外业委会将在小区东门设立意见箱,时间不便不能到业委会办公室去的人可以写书面材料投入意见箱内反映。业委会会在每月例会上对投入意见箱内的意见进行讨论和商定解决方法;如属重大、紧急事件,业委会主任会召开临时会议解决。

本细则自公布日起实施。

欧园小区业委会

二00六年二月二十四日

篇3：业主大会议事规则

北京市朝阳区拂林园业主大会议事规则

依据《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关规定,经拂林园小区全体业主表决通过,制定本规则,专为拂林园小区召开业主大会会议目的使用。

第一条拂林园业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则:

(1)遵守法律和有关物业管理规定;

(2)坚持权利与义务相一致;

(3)坚持公开、公正、公平;

(4)接受社区居委会的指导、监督。

第二条业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次,于每年五月份召开。遇有下列情况时,拂林园小区召开临时会议:

(1)20%以上业主提议;

(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(3)涉及拂林园物业管理公共利益,物业管理企业提议。

第三条业主大会会议由业主委员会负责组织召开。

第四条北京市朝阳区拂林园业主会委员名额暂定为7名。另给后期入住业主留出2名委员名额,待小区业主入住基本饱和后再增选。

第五条业主委员会委员每届任期三年、可以连选连任。

第六条根据拂林园小区的具体特点,按照有利于实现拂林园业主大会会议召开目的的原则,拂林园业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。

第七条采用集体讨论方式,按照以下程序进行:

(1)业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明;

(2)业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必须说明;

(3)参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决;会议召集人计收有效票;

(4)业主大会会议召集人公布投票结果,并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出必须说明,确定并宣布决议事项是否通过或有效;

(5)业主大会会议召妓人就决议事项的执行和处理作出说明。

采用书面征求意见方式,按照以下程序进行:

(1)拂林园业主大会会议召集人就决议事项向拂林园全体业主送达书面征求意见函,并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点;

(2)在书面征求意见函规定的截止时间,拂林园业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见;

(3)拂林园业主大会会议召集人计收有效反馈意见;

(4)拂林园业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果,说明其合法性、有效性,明确决议的事项是否通过或有效;

(5)拂林园业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。

第八条采用集体讨论方式,业主本人应当参加会议。业主因故不能参加会议的,可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。采用书面征求意见方式,业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的,不计为有效反馈意见。

第九条业主人数较多,按幢/单元/楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十条为公正、公平目的,采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议,有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等,业主大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督。

第十一条无论采用何种方式召开业主大会会议,业主投票权按业主所拥有的物业建筑面积计算,不足一平方米部分不予计算。

第十二条采用集体讨论方式,拂林园小区内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效;采用书面征求意见方式,反馈意见代表的投票权超过全部投票权的1/2方为有效。

第十三条采用集体讨论方式,拂林园业主

大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过,方为有效;采用书面征求意见方式,业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过,方为有效。以下事项,经拂林园全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过,方为有效:

(1)制定和修改业主公约、业主大会议事规则;

(2)解聘物业管理企业;

(3)选聘物业管理企业及相关事项;

(4)专项维修资金使用、续筹方案;

(5)拂林园业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等。

第十四条依照本规则通过的决议,须书面告知社区居委会,对全体业主具有约束力,全体业主应当遵守和执行决议。

第十五条为组织召开拂林园业主大会会议目的,业主委员会开展工作的经费由拂林园全体业主承担。按业主共担方式筹集。拂林园业主委员会应当至少每年一次将经费的使用情况在拂林园各楼公告栏显着位置公告,接受业主的质询。

第十六条此后本规则的修改,须按本规则组织召开拂林园业主大会会议,并根据本规则第十一条决议通过。

篇4：某业主委员会公章使用章程

第一条为规范本小区业委会公章使用管理,防止错用、滥用、盗用,特制定本章程。

第二条业委会公章必须按本章程严格管理,严禁违章使用。

第三条业委会公章由业委会委派专人保管,并设立公章使用登记册,建立完整的公章使用制度。业主委员会秘书应该对所有盖章文件进行编号存档,分为公告类和知会类两种。公告类文件以“(欧园小区业委会[200×]公告第×××号)”进行编号,知会类以“(欧园小区业委会[200×]知会第×××号)”进行编号。随时供业主查核。

第四条公章投入使用前应在房管局、公安局、物业管理公司等相关单位预留印鉴,专人保管、使用时由主任审批并实行使用登记制度。

第五条使用公章,凡是会令业主大会、业委会对外承担法律责任和经济责任的,必须由全体业委会委员议事表决通过,超出议事规则规定权限的还须经业主大会批准,并逐项登记使用情况。例如业委会代表全体业主对外聘用物业管理公司签署的物业合同、针对物业维修基金的申用和支出对外签署的报告、协议等。

不会令业主大会及业委会对外承担法律责任和经济责任的,但涉及的事项较重要,必须经业委会主任批准,并逐项登记使用情况。例如经全体业委会委员讨论通过的向全体业主公示的通告、对外同政府相关部门、物业管理公司进行咨询、协商的往来函件等。

第六条严格控制开具盖有公章的空白介绍信,因业务或工作特殊需要必须开具者,必须经副主任以上人员批准,并签领备案.领用人返回后,必须报告使用情况进行核销。未使用的空白介绍信一律交回。隐瞒不交回者,一经查实,给予必要的处分。

第七条严禁将公章随意扔放,无人看管;严禁任何人随身携带公章外出办事,遇特殊情况需经业委会主任或授权副主任批准方可带出。

第八条公章保管人对公章必须妥善保管,防止公章丢失、被盗和被盗用。如发现上述情况必须立即报告业委会主任并采取补救措施。

第九条违反公章保管、使用规定,视情节和后果追究责任人的相关责任;情节严重者,提请业主大会取消业委会成员资格;如已经给业委会、业主大会造成损失必须全额赔偿,否则将通过法律途径追究相关人员责任。

本届业委会公章保管人为:陆惠芳(业委会委员)

篇5：首次业主大会规程指引中山市

各镇区建设所、城管办、市房地产开发企业、物业管理公司的会员单位:

为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,现根据全国《物业管理条例》、《业主大会规程》、《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引,供你们在组织筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中参考。

一、业主:物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人为业主,是物业的主人。

二、业主大会:一个物业管理区域成立一个业主大会。

三、业主大会的性质:业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。

四、第一次业主大会召开(或者业主大会成立)的条件:

同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。

《省物业管理条例》规定:“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会”。当具备召开首次业主大会的条件后,在当地建设行政主管部门的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

(一)筹备工作包括:

1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

2、参照示范文本,拟定《业主大会会议议事规则》(草案),《业主公约》(草案);

3、确认业主身份,确定业主投票权数。(住宅按每一户为一投票权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算投票数,多少建筑面积为一票,筹备组可根据实际情况商定)

4、确定业主委员会候选人产生办法及名单(选出的委员人数为单数,一般在5-7人,面积大的小区可适当增加人数);

筹备工作的内容要以书面形式在物业管理区域内公告。

(二)业主大会或业主代表大会代表的产生:

业主大会会议“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”;“业主较多的可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议”。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议的前3日,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

(三)业主大会的形式:可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

(四)业主委员会候选人的产生:一般用协商、推荐的方式在物业管理区域内的业主产生业主委员会候选人。

(五)业主委员会委员的条件

1、应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

2、遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;

3、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织能力和具备必要的工作时间的业主担任。

业主委员会自选举产生之日起3日内,召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人,副主任1-2人。按照中山目前的情况,业主委员会人数的设置一般在5-9人之间(含正、副主任),个别的超过10人。

五、第一次业主大会召开的程序。

为完成第一次业主大会的各项任务,会议一般按照以下程序进行:

(一)由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。

(二)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况,也可以由候选人自我介绍。

(三)通过业主委员会任期年限(一般是2-3年);审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》。

(四)选举产生业主委员会委员。

(五)审议通过与物业管理有关的重大事项。

(六)在第一次业主大会上,建设单位还应当作物业管理前期工作报告,物业管理企业还应当作物业承接验收情况的报告。

六、业主委员会备案

资料。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到市房地产业协会备案。备案资料包括:

1、备案申请书(业主大会成立情况,业主委员会选举形式、结果);

2、业主大会议事规则(草案);

3、业主公约(草案);

4、业主委员会名单(按备案表填写);

5、业主委员会章程。

中山市房地产业协会

二ΟΟ四年四月十三日