购物商场各操作层员工工作程序

篇2：Z商业物业内部管理标准作业程序

商业物业内部管理标准作业程序

1、例会

①周例会:每周一、三、五召开工作例会,安排、协调、小结工作;

②专项会议:组织各部门临时召开,为解决某一个(项)问题的会议。

2、日常工作检查

①物业部组织有关人员依据相关标准作业规程对相关人员的工作进行日常检查;

②检查方式

a.抽检方式;

b.区别对待。

③检查频次

a.现场管理经理每日不少1次日常工作的抽检;

b.现场队长对工作每天不少4次检查;

④员工考评:物业公司依据工作《日检》、《周检》和《月检》对各岗员工进行工作考评。

⑤员工培训:物管处应当定期和不定期组织各种业务、技能培训宣传企业文化。

篇3：物业区突发应急程序

物业区域突发应急程序

煤气泄漏应急处理程序

在辖区内如发现气体燃料泄漏时:

一、入室前先做好自我保护措施。

二、立即关闭阀门,熄灭现场所有火源。

三、打开客户的门窗,使房内空气流通。

四、严禁在室内使用明火、开闭电筒、使用无线对讲机以及开闭任何电掣开关。

五、如室内有昏迷人员,应做好通知抢救工作。

六、如煤气泄漏严重,应赶紧在室外拨"119"报警电话,不得擅自撬锁开门。

七、通知周围客户煤气泄漏事件,并要求协助其他客户实施2、3、4步骤,如情况严重,应通知客户撤离现场。

罪案现场处理程序

一、如发现歹徒正在作案时,必须保持冷静,立即采取措施,设法制服、阻拦歹徒,并召集各岗位安护人员配合。

二、同时迅速向领班和公安机关报案,简要说明事发地点、性质、人数、特征。

三、如事后接到报案,则保护好案发现场,禁止无关人员进入,以免破坏现场遗留的痕迹、物证,影响公安人员勘查现场,收集证物和线索。

四、如有伤亡人员应做好通知抢救工作;对明确已死亡的,应报公安机关调查处理。

五、案发时,各岗位安护人员要加强戒备,对外出人员、车辆逐一检查登记。

六、登记发现人和事主的情况,抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生、发现经过,并做好记录。

七、案发时的现场人员一律不能离开,等待公安人员询问。

八、向到达现场的公安人员汇报案情,协助破案。

发生盗窃处理程序

一、巡查发现或接报盗窃分子正在作案,应立即当场抓获,如力量不够,用对讲机或其他方式尽快召集各岗位安护人员配合并报管理处,简要说明现场情况。

二、管理处接报后,应迅速派适当数量的人员到场制止,设法抓获盗窃分子,连同物证交公安机关处理。

三、如果是盗窃发生后才发现的,立即报告管理处及公安机关,同时保护好案发现场,重点是犯罪分子经过的通道、爬过的窗户、打开的箱柜、抽屉等,不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。

四、对重大案发现场或事件中有财产或人员受到损害,可将事主的目击者反映的情况,向公安机关作详细报告。

五、如涉及刑事责任,应交公安机关处理。

抢劫事件处理程序

一、在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行索取他人钱财时,应迅速制止,同时呼叫附近安护人员和周围群众一起制止犯罪,并立即报警。

二、如劫匪逃离现场,要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向,并立即组织群众堵截;如驾车逃跑的,应记下车牌号码并报警,马上拦车追堵。

三、保护抢劫现场,不要让群众进入现场,如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方,无法将证物留放原处时,要收起交公安机关。

四、访问目击群众,收集劫案情况,做好记录并提供给公安机关。

五、事主或在现场群众若有受伤的,要立即送附近医院并作报告。

斗殴事件处理程序

一、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度,除非正当防卫,一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

二、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件,马上用对讲机或其他最快的方式报告管理处,简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的,即时处理,积极果断劝阻双方离开现场、缓解矛盾、防止事态扩大。

三、管理处接报后视情况派适当数量的安护人员立即到场制止,如场面无法控制,应尽快报警。

四、斗殴事件中如辖区的财产或人员受到损害,应保护现场,并留下目击者、扣下肇事者,作详细调查以明确责任和落实赔偿。

五、如涉及刑事责任,应交公安机关处理。

六、提高警惕,防止坏人利用混乱偷窃财物。

七、劝离围观群众,保证辖区内的正常治安秩序。

八、事件中如有人员受伤应及时通知抢救工作。

可疑人员的处理程序

一、先观察1-2分钟,然后上前盘问,注意对方的神态,如有异样,及时通知所在业主或住用人及安护人员。

二、对可疑分子严密跟踪观察,暗中监视,及时与各岗位安护人员联系,掌握可疑分子在辖区内活动情况,防止其破坏或造成其它意外事故。

三、若发现可疑分子与公安部门通辑的三逃人员体貌特证相似者,可采取措施,将其送至公安机关。

酒醉和精神病者闯入的处理程序

一、稳定其情绪,防止做危害他人安全或财产的行为,并引导其离开辖区范围。

二、及时通知酒醉者、精神病人的有关单位或家属,让他们领回,并采取控制和监护措施。

三、若酒醉或精神病人有危害保卫目标或危害社会安全的行为时,可将其强制送到有关部门处理。

遇雷暴及台风处理程序

一、接到防台、防汛的通知后,管理处负责人进行总动员,并根据各部门职责做出具体工作布置,积极做好抢险准备工作。

二、要张贴通知,要求业主(住用人)关好门窗,做好应急准备工作;安护人员要加强警戒,以防其他事件发生;检查高空悬挂物是否牢固,防止坠落;工程人员应加强巡查辖区的各类设施、设备的安全。

三、在险情到来之前,管理处组织人员巡查辖区所有排水井盖,天台及平台的排水口位置是否有阻塞及不畅通,如有阻塞,马上清理。

四、管理人员要巡查辖区,做好补救措施,尽量消除有害隐患,减低损失程度。

五、各当值人员应准备好一切有关雨衣、雨靴、手电筒等工具,以务随时应用。

六、每次防台、防汛工作结束后,重新整理防汛工具,组织人员保证排水通道畅通,做好环境卫生和各类设施设备的检修理工作。

消防救生操作程序

一、发生火灾由安护人员负责安排疏散工作。

二、疏散顺序:首先为着火层人员,其次是着火层上一层人员,再次为着火层上二层人员,并依次往上。当火灾层以上很可能受火灾影响的人员全部疏散后,开始依次疏散下一层、下二层人员。

三、与此同时,管理处全体管理人员、安全维护员还要依次检查各楼层,保证所有人员按要求撒离。在检查时,要特别注意墙角、门旁以及桌子和其他物体的下面,因为人惊慌时,常常躲在这些地方,尤其是儿童。

四、当火灾面积大,受困人员较多时,可先引导、疏散受困人员到安全地带。然后再设法转移到地面。

五、如被困人

员无法疏散时,想尽一切办法实施抢救。可利用室外排水管或安全绳抢救被困人员;也可张开救生网或帆布,把棉被铺在地上,以供被困人员跳楼逃生。

六、当火场被困人员暂时无法施救时,可利用如下办法进行自救:

1、用被条连结成绳落到下层的办法;

2、密闭门窗,堵塞洞孔,防止烟气窜入房内,再用水淋湿门窗进行降温,清除这些部位的易燃物品,防止火势蔓延过来。

3、若房内外有救生器材,则引导他们使用这些器材,如救生绳、其他救生工具进行自救。

发生停电及电力故障处理程序

一、接到停电通知后,张贴通告,告知全体客户。

二、准备照明工具,工程维修人员逐一检查主要部位情况,保证电机、电器系统正常。

三、工程维修人员负责后备电源启动的具体操作工作。并做好转电的准备工作。

四、市电转为备用发电。正式转电前,要检查低压电房,确认设备及人员准备就绪;查看客户乘电梯情况,在确认无人乘电梯的情况下停梯,再开始转电,转电工作完成后再开梯。供电转入正常后,仍要观察电梯及主要电机、电器运行情况,在正常运行后可离开。备用发电转为市电程序同上。

五、安护人员加紧巡逻,防止盗窃、火灾等事件发生。同时,加强进入辖区人员的登记工作。

电梯困人应急处理程序

一、通知电梯管理员,组织安全维护人员到现场协助控制电梯。

二、把电梯主电源拉开,防止电梯意外启动,但必须保留轿厢照明。

三、确定电梯轿厢位置。

四、当电梯停在距某平层位置约±60cm范围时,解救人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门,并用手拉开轿厢门,然后协助乘客安全撤离轿厢。

五、当电梯未停在上述位置时,则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下:

1、轿门应保持关闭,如轿门已被拉开,则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话,通知乘客轿厢将会移动,要求乘客静待轿厢内,不要乱动,并做好解释安慰工作。

2、在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

3、两人把持盘车装置,防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动,然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸松开时,另外两人用力绞动盘平装置,使轿厢向正确的方向移动。

4、按抱闸恢复正常,然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢,并协助乘客撤出轿厢。

5、使抱闸恢复正常,然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢,并协助乘客撤出轿厢。

六、当按上述方法和步骤操作发现异常情况或无法消除故障及被困人员中有身体严重不适时,应立即停止救援并及时通知县消防队或求助有关部门解决。

给排水系统应急处理程序

●给水系统

一、水泵:

1、发现或接报生活水泵故障,应停止故障水泵,并启备用水泵。

2、水泵变频故障应关闭变频器,由专人手动操控水泵,根据管网压力控制启停。

3、及时报告主管安排人员维修。

二、气压罐:

1、发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障,不能有效控制水泵的启停,应立即关闭气压罐的进水阀。

2、由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。

3、即刻报告主管安排人员维修。

三、垂直管网:

1、发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。

2、排空管网积水后,更换或修补破损管道。

3、如一时无法修复应报告主管人员。

四、下水池出水管:

1、发现或接水池出水管漏水,应立刻关闭水池出水阀和水泵。

2、即刻通知主管工程人员,由其安排维修,并在事后写维修报告。

五、下水池进水管:

1、发现或接报下水池进水管漏水,应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。

2、即刻报告主管工程人员,由其安排维修并于事后写维修报告。

●排水系统

一、污水井

1、发现或接报污水井水位过高,应立即手动开启污水泵抽水。

2、污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。

3、即刻报告工程维修主管,由其安排维修水泵或控制电路,并于事后作维修报告。

二、排污管道

1、排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。

2、关闭破裂管对上的用水设备。

3、调集沙包挡住电梯口和客户单元门口。

4、报告工程维修主管,由其安排人员维修补管道裂口或更换管道。

三、通知客户

给排水系统发生故障后,管理处应书面通知受影响的客户。

篇4：物业承接查验工作程序

物业承接查验工作指导程序

一、成立承接查验小组

物业管理公司与委托方(建设单位、业主委员会)达成物业承接意向后,在前期物业服务合同或物业服务合同签定之前,及时抽调业务骨干组成“物业承接查验小组”,代表公司具体负责验收事宜。

二、承接查验前的准备工作

“物业承接查验小组”做好以下准备工作:

(一)与委托方沟通交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

(二)派专业技术人员前往物业管理区域摸底,制定好接管验收计划。

(三)实行前期物业管理的,物业管理企业应提前参与建设单位申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。

(四)准备接管验收登记表格:

1、《物业资料承接查验登记表》;

2、《物业管理用房接管验收表》;

3、《共用设施承接查验表》;

4、《机电设备承接查验表》;

5、《承接查验遗留问题登记表》。

三、实施承接查验

承接查验小组根据验收计划,与委托方按照双方确定的《物业承接查验标准》逐项验收并作好记录。验收方法采用观感验收法和使用验收法(观感是否合格、是否符合业主的使用要求)。

四、处理验收遗留问题

对验收中发现的问题及时登记,记录即时状态和数据,双方签字确认。确需整改的,填入《承接查验遗留问题登记表》,具体确定整改标准和再次验收时间。对于短期内难以解决,将影响到今后物业管理的问题,物业管理企业应当以备忘录的形式将问题登记,合同签定时交委托方备考。

五、签定《物业承接查验报告》

根据各分项验收情况,物业管理企业出具《物业承接查验报告》,由委托方签字认可,承接查验报告应作为物业服务合同的要件。

篇5：小区物业接管验收程序

住宅小区物业接管验收程序

一、接管验收准备

物业服务企业做为小区物业接管人,应该依据国务院2003年所颁布的《物业管理条例》中关于物业接管验收的相关法律法规规定,对小区物业进行接管验收。贵方作为物业管理移交人,应依法协助我司完成接管验收工作。

我方、贵方应由各自接管、移交主管人员成立物业交接验收、移交小组,召开接管验收、移交会议,依法确定接管、验收事项,明确接管、验收标准,确定不合格项整改完成时限。

1、双方应依法核准物业管理用房移交、接管事宜,以便利用该房完成接管验收工作。

移交方应确保物业管理用房房屋及屋内门、窗、水、电设施设备完好。办公桌、椅、柜等基本用品齐备。

业主及各项设施、设备档案、记录齐备。

收费记录完整,财务账册齐全,记录准确。

业主入住档案、资料完整。

2、具有完整项目工程原始资料,图纸。

3、项目在职职工档案、相关资质证书(复印件)准确、完整。

4、根据项目实际情况所起草、制订项目的相关管理资料、文件。

5、有与开发企业所签订《前期物业服务管理协议》、合同,并在有效期内,服务管理权益明确。

6、接管验收标准执行依据:

6.1《建设部房屋接管验收标准》建设部建标(1991)第69号。

6.2《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号。

6.3天津市政府物业管理相关法律法规规定。

7、具有小区业主多次、严重投诉问题记录及处置方案记录。

二、接管验收标准

1、接管验收标准应执行国家和天津市政府相关法规规定。

2、技术验收应符合各系统行业规范。

3、标准的编制还应参照项目建筑施工设计和各系统设计、安装技术要求。

4、如在施工和设备安装阶段做出变更、应以原设计单位所审批的变更设计为准。

5、接管验收标准的制定应具有可操作性。

三、接管验收程序

在物业服务管理行为过程中,管理权益将随接管验收程序的完成确定同时形成移交,其物业管理责任也随接管单位代表签字而转移。而责任的转移,应是交、接双方对所交接的范围充分了解的前提下所进行的约定行为。

物业接管验收工作将由以下工作内容组成:

1、约定交接范围

产权单位和物业管理企业应事先约定交接范围,慧景、华迪小区的交接应为:

1.1小区物业服务管理范围的移交建筑(含物业管理用房);

1.2小区建筑配套的设施、设备;

1.3小区市政设施、设备;

1.4已购入并在使用的办公物品、设备;

1.5已购入的维修工具、设备、库存零件、配件;

1.6物业管理档案、记录、文件;

1.7财务管理账目;

1.8在职职工档案,专业资质证书(复印件)等。

2、交接验收准备

2.1由交、接双方和双方所认同的相关单位共同编制交接物品清单,标明交接物业的名称,建筑面积,建筑物所处地址,四周边界,占地面积,绿化面积,区域内单体建筑名称、用途,区内市政道路长度,面积;物业服务管理用房位置,现使用名称,面积,室内配套设施,物品等相关内容。

建筑配套设施、设备清单:设备名称,型号,数量,生产单位,出厂日期,安装日期,数量,技术参数,维修养护记录等相关内容。

2.2双方对所交接清单实物现状进行考察,必要时制作交接物的现状影、像档案,双方留作记录。

2.3督促相关责任单位向我方作技术交底,说明情况。

2.4双方约定接管验收日期,明确验收工作程序,约定不合格内容的认定、处理方法。明确双方接管验收工作负责人,约定负责人的工作权限。

2.5双方和相关责任单位组建物业接管验收小组,召集各方参加工作会议,确定接管验收注意事项。协商接管验收所需设施、设备、测量仪器、仪表的准备,做好验收保障。

3、接管验收

物业的接管验收包括文档验收、制订标准、实物验收、不合格品处理方式等四个步骤完成:

3.1文档接管验收

根据《物业管理条例》相关法规规定内容,文档接管验收应包括:

3.1.1开发建设报建批准相关文件、许可证书等原始文件资料。

3.1.2总图:包括总平面图、立面红线图、图纸目录等。

3.1.3土建部分:包括建筑竣工图、结构图、立面图、维修记录等。

3.1.4电气部分:电气设计说明、外电竣工图、电气施工竣工图(照明、动力、事故配电)、高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同资料、安装及验收资料、高低压设备试验记录、运作记录、保养资料、电气系统图、平面图等。

3.1.5消防部分:消防报警系统图、平面图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运作资料、操作手册、设计说明;消火栓、喷淋系统图、平面图、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等资料;控制柜说明书、操作手册。

3.1.6电信部分:电信电缆竣工图、配线表、验收资料等。

3.1.7卫星电视部分:前端设备说明书、使用手册、分支分配系统图、平面图等。

3.1.8保安监控系统图、平面图、操作手册、说明书等。

3.1.9门禁系统图、操作说明、“维保”合同、验收记录、维修记录等。

3.1.10给排水部分:供水、排水系统图、平面图、设计说明、控制柜、原理图、接线图、清洗记录、水泵技术资料。

3.1.11供暖部分:供暖系统图、设计说明、控制图、原理图、界线图、清洗记录、水泵技术资料。

3.1.12建筑、市政系统、配套工程、设施设备系统竣工验收文件、维护保养记录、使用合同、维护保养同。

3.1.13地面、地下停车场(库)规划报建批准手续、施工图纸、竣工图纸、设备设计、安装、竣工图纸、设备技术资料、维修记录、停车场使用批准相关文件。

3.1.14双方应对映文档、图纸目录,逐条逐项(张)的进行核对。其标准为:无残破、损、缺,内容与文档目录相符,文档、图纸干净整洁,符合档案接管要求(如有缺损,及时采取补救措施)。

3.2制定标准

依据相关行业标准、技术说明、维修记录、编制接管验收

技术标准,编制验收应用文件/表单。

3.3实物接收。

3.3.1建筑验收:

单体建筑验收:

建筑物四侧外立面、外窗、出入口(门)台阶、门、四侧外排水、地面、其它附属物等完好、无破损及严重污迹,无影响人身安全的质量隐患。

建筑物内部公共区域:

地面、天花、墙壁、楼梯、门窗;照明设备、消防设施、通风设施完好。

公共卫生间:

地面、墙面、天花、照明、外置管线、卫生洁具、隔栅、门、排风扇、水龙头及其它附属设施等无损坏、丢失、使用灵活有效、无渗漏现象发生、无严重污迹。

3.3.2市政设施验收:

按照图纸对道路、照明、管网、电缆、附属设施等进行验收,进行无破损丢失、无影响人身安全的质量隐患的检查验收。

3.3.3市政工程的验收:

道路有无积水,沟渠、管井是否有残余垃圾。

供水管道是否渗漏。

化粪池有无透气管。

区域内有无消火栓接合器。

室外供排水管线是否通畅。

室外车场标识系统是否完善。

区域内照明系统及防雷保护、接地保护是否符合要求。

3.3.4给排水系统的验收:

检查自来水公司进水表阀,是否完好。

水泵、电机安装是否稳固,运行声音是否正常。

排水管道选材是否符合要求,检查口有无跑冒滴漏现象。

排水沟、集水井、化粪池是否畅通,潜水泵是否正常运作有无堵塞现象。

3.3.5绿化验收

植物、植被完好,无残损、枯死现象。

附属排、灌,设施设备完好。

3.3.6附属建筑验收:

符合各项验收要求,适用于原建筑设计用途,可正常使用。

3.3.7停车场设施验收:

停车场权属清楚、归属明确,管理费、租金定价无争议。

地面停车场规划报建手续完备,产权单位出具移交委托内容明确,条目清楚,批复手续、收费许可齐备。

3.3.8小区各出入口交通标识验收:

小区各出入口交通标识齐备、设置符合规定。

3.3.9小区业主停车管理档案验收:

购置车位档案、租用车位档案、收费财务记录、管理能耗缴纳计帐凭证。

3.3.10供配电系统验收:

高、低压配电柜,变压器是否工作正常;有无事故及安全隐患如安全距离,绝缘胶板,接地网等。

确定各分户所接电源是否正确,并做出明显标识。

3.3.11保安监控系统验收:

画面是否清晰,云台动做是否准确,录像设备是否正常。

消防系统:烟感、温感、水流等信号能否正常动作;消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等能否自动及手动起动,能否联动;消防电话是否畅通;消防广播可否播放。

3.3.12门禁系统验收:

根据操作使用说明各项功能,进行系统测试,各功能满足使用需要及质量要求,门禁系统在接管验收过程中应增加3个月的试用期,并按规定由安装和移交单位提供不少于1年的质量保修期限。

四、不合格问题处置方法

1、对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题,接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知,要求移交人限时对不合格问题进行整改,移交人应在限定时间内完成整改事宜。

2、对在规定时间完成整改有困难的,移交人需以书面形式做出解释,并做出完成整改时限书面承诺,完成整改后,接方应对整改问题进行复检。复检合格后经双方签字确认后,完成整改复检工作程序。

3、在实际工作中,由于接管验收具有时限约定,所以在处理不合格问题时,接方在征得移交方的同意,并在下达不合格整改通知后,可以先对不合格项进行接收,再由接方监督移交人在规定时限内完成整改工作。移交方有义务配合接方督促移交人按规定时限内完成相应整改工作。

五、财务问题

在物业接管验收中,财务方面的接管验收应该引起双方重视。建议双方共同成立财务验收小组,认真审核物业方面的所有收支及应付款项目,并与移交人形成处理意见。以保证接方进场后的管理服务工作得以正常、有序的展开。

1、对物业接管验收中,不符合质量要求,需要发生整改施工费用的问题,由移交单位负责整改及负担所需费用,如移交人委托乙方对质量问题整改,应按预算价格,承担整改费用。

2、委托整改费用应以预付方式交给接方,接方在收到委托整改费用后,按约定的时限完成整改工作。

六、交验内容、事项的调整

物业接管验收需根据接管小区的实际情况对交验内容、事项进行必要的调整,用以满足该项目物业接管验收的需要。