物业承接查验工作程序

篇2：小区物业接管验收程序

住宅小区物业接管验收程序

一、接管验收准备

物业服务企业做为小区物业接管人,应该依据国务院2003年所颁布的《物业管理条例》中关于物业接管验收的相关法律法规规定,对小区物业进行接管验收。贵方作为物业管理移交人,应依法协助我司完成接管验收工作。

我方、贵方应由各自接管、移交主管人员成立物业交接验收、移交小组,召开接管验收、移交会议,依法确定接管、验收事项,明确接管、验收标准,确定不合格项整改完成时限。

1、双方应依法核准物业管理用房移交、接管事宜,以便利用该房完成接管验收工作。

移交方应确保物业管理用房房屋及屋内门、窗、水、电设施设备完好。办公桌、椅、柜等基本用品齐备。

业主及各项设施、设备档案、记录齐备。

收费记录完整,财务账册齐全,记录准确。

业主入住档案、资料完整。

2、具有完整项目工程原始资料,图纸。

3、项目在职职工档案、相关资质证书(复印件)准确、完整。

4、根据项目实际情况所起草、制订项目的相关管理资料、文件。

5、有与开发企业所签订《前期物业服务管理协议》、合同,并在有效期内,服务管理权益明确。

6、接管验收标准执行依据:

6.1《建设部房屋接管验收标准》建设部建标(1991)第69号。

6.2《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号。

6.3天津市政府物业管理相关法律法规规定。

7、具有小区业主多次、严重投诉问题记录及处置方案记录。

二、接管验收标准

1、接管验收标准应执行国家和天津市政府相关法规规定。

2、技术验收应符合各系统行业规范。

3、标准的编制还应参照项目建筑施工设计和各系统设计、安装技术要求。

4、如在施工和设备安装阶段做出变更、应以原设计单位所审批的变更设计为准。

5、接管验收标准的制定应具有可操作性。

三、接管验收程序

在物业服务管理行为过程中,管理权益将随接管验收程序的完成确定同时形成移交,其物业管理责任也随接管单位代表签字而转移。而责任的转移,应是交、接双方对所交接的范围充分了解的前提下所进行的约定行为。

物业接管验收工作将由以下工作内容组成:

1、约定交接范围

产权单位和物业管理企业应事先约定交接范围,慧景、华迪小区的交接应为:

1.1小区物业服务管理范围的移交建筑(含物业管理用房);

1.2小区建筑配套的设施、设备;

1.3小区市政设施、设备;

1.4已购入并在使用的办公物品、设备;

1.5已购入的维修工具、设备、库存零件、配件;

1.6物业管理档案、记录、文件;

1.7财务管理账目;

1.8在职职工档案,专业资质证书(复印件)等。

2、交接验收准备

2.1由交、接双方和双方所认同的相关单位共同编制交接物品清单,标明交接物业的名称,建筑面积,建筑物所处地址,四周边界,占地面积,绿化面积,区域内单体建筑名称、用途,区内市政道路长度,面积;物业服务管理用房位置,现使用名称,面积,室内配套设施,物品等相关内容。

建筑配套设施、设备清单:设备名称,型号,数量,生产单位,出厂日期,安装日期,数量,技术参数,维修养护记录等相关内容。

2.2双方对所交接清单实物现状进行考察,必要时制作交接物的现状影、像档案,双方留作记录。

2.3督促相关责任单位向我方作技术交底,说明情况。

2.4双方约定接管验收日期,明确验收工作程序,约定不合格内容的认定、处理方法。明确双方接管验收工作负责人,约定负责人的工作权限。

2.5双方和相关责任单位组建物业接管验收小组,召集各方参加工作会议,确定接管验收注意事项。协商接管验收所需设施、设备、测量仪器、仪表的准备,做好验收保障。

3、接管验收

物业的接管验收包括文档验收、制订标准、实物验收、不合格品处理方式等四个步骤完成:

3.1文档接管验收

根据《物业管理条例》相关法规规定内容,文档接管验收应包括:

3.1.1开发建设报建批准相关文件、许可证书等原始文件资料。

3.1.2总图:包括总平面图、立面红线图、图纸目录等。

3.1.3土建部分:包括建筑竣工图、结构图、立面图、维修记录等。

3.1.4电气部分:电气设计说明、外电竣工图、电气施工竣工图(照明、动力、事故配电)、高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同资料、安装及验收资料、高低压设备试验记录、运作记录、保养资料、电气系统图、平面图等。

3.1.5消防部分:消防报警系统图、平面图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运作资料、操作手册、设计说明;消火栓、喷淋系统图、平面图、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等资料;控制柜说明书、操作手册。

3.1.6电信部分:电信电缆竣工图、配线表、验收资料等。

3.1.7卫星电视部分:前端设备说明书、使用手册、分支分配系统图、平面图等。

3.1.8保安监控系统图、平面图、操作手册、说明书等。

3.1.9门禁系统图、操作说明、“维保”合同、验收记录、维修记录等。

3.1.10给排水部分:供水、排水系统图、平面图、设计说明、控制柜、原理图、接线图、清洗记录、水泵技术资料。

3.1.11供暖部分:供暖系统图、设计说明、控制图、原理图、界线图、清洗记录、水泵技术资料。

3.1.12建筑、市政系统、配套工程、设施设备系统竣工验收文件、维护保养记录、使用合同、维护保养同。

3.1.13地面、地下停车场(库)规划报建批准手续、施工图纸、竣工图纸、设备设计、安装、竣工图纸、设备技术资料、维修记录、停车场使用批准相关文件。

3.1.14双方应对映文档、图纸目录,逐条逐项(张)的进行核对。其标准为:无残破、损、缺,内容与文档目录相符,文档、图纸干净整洁,符合档案接管要求(如有缺损,及时采取补救措施)。

3.2制定标准

依据相关行业标准、技术说明、维修记录、编制接管验收

技术标准,编制验收应用文件/表单。

3.3实物接收。

3.3.1建筑验收:

单体建筑验收:

建筑物四侧外立面、外窗、出入口(门)台阶、门、四侧外排水、地面、其它附属物等完好、无破损及严重污迹,无影响人身安全的质量隐患。

建筑物内部公共区域:

地面、天花、墙壁、楼梯、门窗;照明设备、消防设施、通风设施完好。

公共卫生间:

地面、墙面、天花、照明、外置管线、卫生洁具、隔栅、门、排风扇、水龙头及其它附属设施等无损坏、丢失、使用灵活有效、无渗漏现象发生、无严重污迹。

3.3.2市政设施验收:

按照图纸对道路、照明、管网、电缆、附属设施等进行验收,进行无破损丢失、无影响人身安全的质量隐患的检查验收。

3.3.3市政工程的验收:

道路有无积水,沟渠、管井是否有残余垃圾。

供水管道是否渗漏。

化粪池有无透气管。

区域内有无消火栓接合器。

室外供排水管线是否通畅。

室外车场标识系统是否完善。

区域内照明系统及防雷保护、接地保护是否符合要求。

3.3.4给排水系统的验收:

检查自来水公司进水表阀,是否完好。

水泵、电机安装是否稳固,运行声音是否正常。

排水管道选材是否符合要求,检查口有无跑冒滴漏现象。

排水沟、集水井、化粪池是否畅通,潜水泵是否正常运作有无堵塞现象。

3.3.5绿化验收

植物、植被完好,无残损、枯死现象。

附属排、灌,设施设备完好。

3.3.6附属建筑验收:

符合各项验收要求,适用于原建筑设计用途,可正常使用。

3.3.7停车场设施验收:

停车场权属清楚、归属明确,管理费、租金定价无争议。

地面停车场规划报建手续完备,产权单位出具移交委托内容明确,条目清楚,批复手续、收费许可齐备。

3.3.8小区各出入口交通标识验收:

小区各出入口交通标识齐备、设置符合规定。

3.3.9小区业主停车管理档案验收:

购置车位档案、租用车位档案、收费财务记录、管理能耗缴纳计帐凭证。

3.3.10供配电系统验收:

高、低压配电柜,变压器是否工作正常;有无事故及安全隐患如安全距离,绝缘胶板,接地网等。

确定各分户所接电源是否正确,并做出明显标识。

3.3.11保安监控系统验收:

画面是否清晰,云台动做是否准确,录像设备是否正常。

消防系统:烟感、温感、水流等信号能否正常动作;消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等能否自动及手动起动,能否联动;消防电话是否畅通;消防广播可否播放。

3.3.12门禁系统验收:

根据操作使用说明各项功能,进行系统测试,各功能满足使用需要及质量要求,门禁系统在接管验收过程中应增加3个月的试用期,并按规定由安装和移交单位提供不少于1年的质量保修期限。

四、不合格问题处置方法

1、对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题,接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知,要求移交人限时对不合格问题进行整改,移交人应在限定时间内完成整改事宜。

2、对在规定时间完成整改有困难的,移交人需以书面形式做出解释,并做出完成整改时限书面承诺,完成整改后,接方应对整改问题进行复检。复检合格后经双方签字确认后,完成整改复检工作程序。

3、在实际工作中,由于接管验收具有时限约定,所以在处理不合格问题时,接方在征得移交方的同意,并在下达不合格整改通知后,可以先对不合格项进行接收,再由接方监督移交人在规定时限内完成整改工作。移交方有义务配合接方督促移交人按规定时限内完成相应整改工作。

五、财务问题

在物业接管验收中,财务方面的接管验收应该引起双方重视。建议双方共同成立财务验收小组,认真审核物业方面的所有收支及应付款项目,并与移交人形成处理意见。以保证接方进场后的管理服务工作得以正常、有序的展开。

1、对物业接管验收中,不符合质量要求,需要发生整改施工费用的问题,由移交单位负责整改及负担所需费用,如移交人委托乙方对质量问题整改,应按预算价格,承担整改费用。

2、委托整改费用应以预付方式交给接方,接方在收到委托整改费用后,按约定的时限完成整改工作。

六、交验内容、事项的调整

物业接管验收需根据接管小区的实际情况对交验内容、事项进行必要的调整,用以满足该项目物业接管验收的需要。

篇3：万科物业顾问项目管理程序

VK物业顾问项目管理程序

1.目的

指导顾问项目开展工作,规范顾问项目运作流程。

2.范围

适用于公司物业管理顾问项目运作管理。

3.职责

部门/岗位工作内容

顾问经营部负责拓展物业管理顾问业务、项目运作管理及按合同约定组织实施物业管理顾问服务。

负责组织编制常驻期前的顾问书、建议函。

顾问项目经理负责编制《常驻期顾问书提交计划表》。

顾问现场项目组负责常驻期顾问书、建议函的编制工作。

顾问项目现场操作。

相关部门负责顾问项目各顾问书、建议函的审批。

品质管理部负责组织顾问监察期的工作实施。

根据合同要求定期进行顾问服务质量调查。

4.方法和过程控制

4.1顾问业务拓展

4.1.1顾问经营部负责开展公司顾问业务的拓展工作,包括业务接洽、项目考察、签约组织等。

4.1.2顾问经营部应组织对意向合作单位及项目进行考察,对其企业资信、项目开发建设合法性、项目物业类型、开发规模、开发进度、周边环境、顾问服务需求及所在地物业管理市场情况等进行调查,由委托方填写《物业管理顾问项目信息记录表》。

4.2顾问合同签订

4.2.1与客户确定合作意向后,顾问经营部负责填写《策划方案/合同评审记录表》,和《物业管理顾问项目信息记录表》一起提交相关部门,按《合同管理程序》组织合同评审。

4.2.2顾问合同签订按《合同管理程序》规定执行。

4.3常驻顾问期开始前工作

4.3.1合同签订后15个工作日内,由顾问经营部负责向合作方提交常驻顾问期前的顾问服务工作计划,并负责组织实施。需要公司其他部门配合的,顾问经营部填写《顾问工作配合需求表》发送至相关部门审核。

4.3.2顾问经营部应至少提前三个月,将合同规定的项目进驻时间知会人力资源部,由人力资源部组织进行项目经理及项目助理的甄选工作。并至少提前一个月,将最终确切的项目组进驻现场时间知会人力资源部,由人力资源部确定项目人选,并于进驻现场前七个工作日完成项目组人员岗前培训。

4.3.3顾问经营部于项目组进驻现场前,与相关部门对接,准备好进驻所需的文件资料与办公物品。

4.3.4项目组进驻现场,须由公司总经理助理以上领导(含总经理助理)带领前往,并于正式进驻当日举行现场顾问服务说明会。

4.4提供常驻期顾问服务

4.4.1顾问服务提供过程中,现场项目组视工作需要可申请公司专业人士赴项目现场配合开展工作。由现场项目组填写《顾问工作配合需求表》,经顾问经营部经理审核后,报相关部门审核。

4.4.2常驻顾问期内,品质管理部每二个月应向合作方进行一次顾问服务满意度调查,调查结果发送品质管理部备案,并将调查结果知会顾问经营部。

4.4.3常驻顾问期结束时,须由公司总经理助理以上领导(含总经理助理)前往项目现场,召开项目现场服务结束说明会。

4.4.4常驻顾问期结束后三个工作日内,顾问经营部将顾问合同约定的顾问监察频次及时间安排知会品质管理部,由品质管理部组织实施顾问监察服务。

4.4.5常驻顾问期内,如存在拖欠顾问款,顾问组应每月报送部门经理、分管理领导及财务部。

4.5合作方人员赴公司培训

4.5.1合作方人员赴公司培训前,由顾问经营部提前15个工作日将培训时间、人员资料等信息知会人力资源部。

4.5.2人力资源部统筹安排培训事项,顾问经营部及公司其他部门协助人力资源部开展该项工作。

4.5.3人力资源部应于培训开始前提前七天完成对学员的培训需求调查,并根据调查结果安排、调整课程及讲师。

4.5.4人力资源部应对培训效果进行调查与评估,并向合作方提供评估结果及培训学员的能力评估资料。

4.6提供监察期顾问服务

4.6.1在完成监察期现场审核后,现场审核人应在5个工作日内完成监察报告,经品质管理部批准后,由顾问经营部提交至合作方。

4.7顾问书及建议函审批管理

4.7.1常驻顾问期顾问书及建议函编制、审核方法

4.7.1.1项目组经理在项目进驻七个工作日前,编制《常驻期顾问书提交计划表》,经顾问经营部经理审核后,交由分管领导批准。

4.7.1.2每册顾问书提交前,须提前八个工作日呈专业审核人审批。

4.7.1.3专业审核人可组织相关人员进行专业审议,并于收到顾问书之日起五个工作日内签署审批意见,发送至项目经理,抄送顾问经营部文档管理负责人。

4.7.1.4项目经理根据项目实际情况,即时编制建议函,发送至专业审核人,审核人于三个工作日内签署审批意见,发送至项目经理,抄送顾问经营部文档管理负责人。

4.7.1.5项目经理签署经过审批的顾问书、建议函,提交至合作方。提交人及合

作方接收人须于《顾问书签收表》、《建议函签收表》上签字确认。

4.7.2《常驻期顾问书提交计划表》更改、审核方法

4.7.2.1如需对顾问书提交计划进行调整,由项目经理填写《顾问书提交计划调整表》。

4.7.2.2项目经理将《顾问书提交计划调整表》发送至顾问经营部经理审批,顾问经营部经理应于二个工作日内签署审批意见。由顾问经营部经理将调整情况知会相关部门。

4.7.3常驻顾问期前顾问书、建议函编制、审核方法

4.7.3.1顾问经营部按顾问服务工作计划组织编制常驻顾问期前的顾问书与建议函,审核方法参照常驻顾问期顾问书及建议函编制、审核方法执行。

4.7.3.2顾问经营部将经过审批的顾问书、建议函,以传真、邮件等方式交至合作方。提交人及合作方接收人须以传真方式于《顾问书签收表》、《建议函签收表》上签字确认。

5.相关文件

VKWY7.2.2-Z01《合同管理程序》

6.记录表格

VKWY7.5.1-J04-F1《物业管理顾问项目信息记录表》

VKWY7.5.1-J04-F2《常驻期顾问书提交计划表》

VKWY7.5.1-J04-F3《顾问书提交计划调整表》

VKWY7.5.1-J04-F4《顾问工作配合需求表》

VKWY7.5.1-J04-F5《顾问书签收表》

VKWY7.5.1-J04-F6《建议函签收表》

VKWY7.2.2-Z01-F1《策划方案/合同评审记录表》

篇4：万科物业租售中介业务管理程序

VK物业租售中介业务管理程序

1.目的:

确保租售业务操作的规范性。

2.范围

适用于公司物业服务中心及租售中心的租售业务。

3.职责

部门/岗位工作内容

财务管理部监督租售业务各项收付款工作

物业服务中心租赁业务的独立操作,转让业务的现场接待、委托受理工作;

已设租售中心接待点或地铺的小区,物业服务中心不再开展租售中介业务

租售中心租赁、转让业务的跟进、洽谈和手续办理,对公司租售业务管理监督;

租售专员业务培训及指导;地产尾盘、车位、商铺租售代理

租售人员客户收款工作的沟通及各项租售业务办理

4.方法和过程控制

4.1基本要求

4.1.1业务操作必须遵循法津和行业规定,不得违规操作。

4.1.2熟悉小区内已委托的租、售房的信息,如朝向、面积、楼层、有无装修、价格等,并清楚每套房的优、劣势;熟悉小区内的配套设施及周边相应的配套设施。

4.2接待、签约

4.2.1对前来委托、咨询的业主,给予及时、热情的接待。业主委托房屋租售时,通过听、问、看等方式,尽可能多了解其房屋的具体情况。

4.2.2当业主确定委托时,与其签订《出售(出租)物业委托书》,如业主通过电话委托或不愿正式签订委托书,可先在房源信息表或租售软件系统上进行登记。签订《出售(出租)物业委托书》时要注意核实产权证明资料、业主身份证等有关资料原件,在业主同意的情况下保存复印件。如业主委托代理人办理须提交合法的委托书。

4.2.3对前来求租、求购的客户,应热情接待,在听取客户需求后,介绍适合的房屋,并带领看房,客户初次看房前必须填写《看楼服务确认书》。如客户选中意向房屋,要与其签订《求购(求租)物业委托书》(注意核实客户身份证),并及时与业主和租售中心相关人员联系,促进买卖双方达成交易;如客户当时并没有特别满意的,要将其需求登记在客户信息表或租售软件系统中,有合适房源再与其联系。

4.2.4对于登记委托的业主和客户,要做好后续服务,每月至少需联系一次,告知房屋的租售情况,并了解业主、客户委托意向是否更改。沟通方式不限。

4.2.5租赁交易时,在签订《物业租赁合约》前必需核对业主的产权证明资料,并保存复印件;房屋租赁合约一式四份,签约后告知出租方、承租方须按国家规定到相关部门登记备案。

转让交易时,则应由买卖双方和租售中心三方共同签订《房地产经纪合同》。

4.2.6转让交易时,必须买方、卖方和租售中心人员三方到场后方可签订《房地产经纪合同》;签订时必须经部门授权审核租售合同人员审核后,方可在经纪方上盖公司租售业务专用章。

4.2.7交易时,可向交易双方提供房标的物业家私电器清单、费用结算确认单,供交易双方使用。

4.3信息报送

4.3.1租售信息报送

4.3.2租售资料保管

4.3.2.1物业服务中心所填写的初始租售资料,应明确专人严格保管,除上级领导、财务管理部和租售中心指定工作人员外,不得提供他人使用或借阅。

4.3.2.2在进行委托登记时,租售人员必须注意登记资料的保管,避免客户看到其它相关资料。租售人员应熟悉委托记录,当有业主或客户来咨询时,要口述房屋委托情况,不可将重要资料出示给客户。

4.3.2.3对已失效的租售资料,各部门需至少再保存二年;《房地产经纪合同》、《物业租赁合约》至少保存五年。

4.3.3邮件发送租售业务表格时,要把所发内容用颜色区分:新增或新更改的用红色字体,对之前已报送的信息用黑色字体。

4.3.4租售信息以年度为单位保存,在下年开始时,启用新表格,相应序号、合同号从001开始登记。对于跨年度仍然有效的委托,要顺延至下一年度,但原编号不变。

4.3.5每季度租售中心应对公司租售业务工作情况进行分析总结。

4.4财务管理

4.4.1物业服务中心的出纳负责物业服务中心租售业务款项的收取,并按公司要求及时存入指定账号。

4.4.2租售中心各业务分点,由专人向公司领取收款收据,并按公司财务规定定期将本月收取的收款凭证上交公司财务部结算,及时核销已使用完的收据。

4.4.3租售中心各业务分点,收款收据不可遗失、损坏,作废的收款收据必须完整保存,地铺负责人对收据负保管责任。

4.4.3租售中心各业务分点,由各业务员负责催收各自达成交易的款项,收据由地铺内指定人员开具。

4.4.4租售中心各业务分点,在收款时注意单笔现金款项不能超过人民币两万元,大额款项的收取必须要求客户通过银行转账方式存入公司指定银行帐号中。

4.4.5所有租售业务人员不得接受客户任何形式的馈赠。

4.4.6所有收款应于当天存入公司指定账户,如银行已下班,应于第二天第一时间存入银行。

4.4.5现场需公示公司收据样式,并公示:"温馨提示:单笔现金收款不得超出人民币两万元。"

5.记录表格

VKWY7.5.1-J03-F1《出售(出租)物业委托书》

VKWY7.5.1-J03-F2《求购(求租)物业委托书》

《物业租赁合约》(格式化合同)

《房地产经纪合同》(格式化合同)

篇5：某项目物业前期介入控制程序

项目物业前期介入控制程序

1.0目的

为了公司尽早了解物业项目的设计、施工情况,确保物业项目在接管验收时能够达到物业管理所要求的条件,便于管理。

2.0范围

适用于已经签订合同尚未入伙的管理项目的管理服务。

3.0职责

3.1商务部负责前期介入阶段的接洽、统筹、组织、考察、建议等全方位的工作。

3.2相关单位负责协助商务部进行准备工作。

4.0程序

4.1根据合同或开发商的要求,商务部定期或不定期组织公司顾问团赴现场考察,从物业管理的角度提出书面专业建议。各单位应积极配合顾问团的工作。

4.2根据合同或开发商的要求,商务部组织教员对开发商前期物管人员、操作层员工及项目销售人员进行物业管理基础知识及岗位专业培训,并安排好具体相关事宜。

4.3相关单位应配合开发商楼宇营销宣传、推广的需要,提供企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

4.4商务部组织相关单位解答开发商提出的关于物业管理相关的法规、政策等问题;提供相关法规、政策文本;从物业管理角度提供专业咨询、服务,以降低成本,提高效益。

4.5在开发商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时,商务部组织人员协助开发商进行整改,并提供切实可行的方案和解决办法,确保系统的稳定。

4.6根据开发商的要求,在工程施工阶段由商务部组织专业人员协助开发商对分项工程(如:设备安装调试、土建隐蔽工程等)提出缺陷整改建议,确保工程质量。

4.7商务部组织专业人员协助开发商对各专业工程、设备设施进行验收。对不合格处提出整改意见,由开发商责成施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。

1.8由相关管理处根据物业项目的实际情况编制物业管理方案,内容包括:管理模式、机构设置、拟定人员编制、员工任职条件和素质要求及服务内容、标准。由财务部协助开发商或物管公司测算物管费及制定其他项目收费标准。

4.9由工程部等相关单位协助开发商提供日常管理所需设备、材料清单,指导编制对外分包的程序。

4.10财务部协助开发商组建物业公司及资质审办工作,并提供相应的物业管理资质材料。

4.11由相关管理处人员在相关部门的配合下根据开发商的需要以及工程实际进展情况,制定项目管理工作计划及方案。

4.12商务部根据物业项目的工程进度和实际情况,按照合同条款开展其他相关工作。

5.0相关文件与记录

WI/GW《顾问项目管理手册》