住宅区新物业接管验收管理规程

篇2：校园物业接管验收规程

校园项目物业接管验收规程

根据各项目的施工进度,发展商可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑、设备设施和系统进行验收接管,但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。

一、物业验收条件:

1、提供被验收物业的竣工图(若尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明);

2、提供被验收的设备、设施系统的操作说明书、保养手册及其他有关资料;

3、提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款;

4、出示政府有关职能部门验收证明;

5、提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料;

6、提供必要的专业技术介绍和培训;

7、提供所有测试、检验和分析报告;

8、清洁被验收的场地、设备和机房。

二、拒绝验收范围:

1、严重违反国家有关法规;

2、未能通过有关政府职能部门的验收;

3、工地与交付物业不能有效隔离;

4、机房不能完全独立封闭;

5、其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。

三、物业验收标准

物业验收是在竣工验收合格的基础上进行,以功能验收为主,考虑技术手段、工具及可行性等原因,对隐蔽工程、土建内部结构等专业以施工监理意见及政府部门验收证明为依据,一般不再组织复验。

1、物业验收的分类:

(1)建筑装修验收;

(2)机电设备验收。

2、验收标准:所有验收标准以国家有关验收规范为依据,并结合设计要求、竣工图纸、合同要求、产品说明书及技术标准,可参阅之国家规范如下(部分):

(1)《房屋接管验收标准》(ZBP3001-90)

(2)《屋面工程技术规范》(GB50207-94)

(3)《地面与楼面工程施工的验收规范》(GBJ209-83)

(4)《电气装置安装工程施工及验收规范》(GBJ232-83)

(5)《电气安装工程质量检验评定标准》(GBJ303-88)

(6)《有线电视系统工程技术规范》(GB50200-94)

(7)《火灾自动报警系统施工及验收规范》(GB50166-92)

(8)《电梯安装验收规范》(GB10060-93)

(9)《玻璃幕墙工程技术规范》(JGJ102-96)

(10)《停车场设计防火规范》(GB50067-97)

(11)《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)

(12)《水喷雾灭火系统设计规范》(GB50219-95)

(13)《给水排水管道工程施工及验收规范》(GB50268-97)

(14)《通风与空调工程施工及验收规范》(GB50243-97)

(15)《供配电系统设计规范》(GB50052-95)

(16)《自动喷水灭火系统施工及验收规范》(GB50261-96)

(17)《民用闭路监视电视系统工程技术规范》(GB50198-94)

(18)《建筑装饰工程施工及验收规范》(JGJ73-911)

四、试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于业主入住需要必须开启运行某些设备或系统,管理公司一般仅做实物验收,并严格按发展商的书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供应商)把关,若发生任何问题或意外,除管理公司人为原因外,责任由发展商及其承包商负责,对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议,清楚列明有关各方责任。

五、验收通过

被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,发展商应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具,物业正式交由物业公司接收管理。

六、保修期

按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要发展商与承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期,书面通知物业公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,发展商应酌情予以补偿。

篇3：社区物业接管验收档案资料建立管理规程

社区物业接管验收及档案资料的建立与管理

一、物业接管验收:

主要分三个方面:

(一)档案资料的验收与交接

1、进驻该社区后我们将与该项目负责人进行图纸资料的详细交接验收工作,包括:土建竣工图、水暖竣工图、电气竣工图等。

2、办公区各单位负责物业工作的负责人及联系电话。

(二)公共设备、设施现场验收与交接

1、我公司选派经验丰富的水暖、电气及土建工程师、项目主管会同该项目负责人组成现场交接小组,对房屋建筑、设施、设备等进行现场交接验收。

2、将对现场交接中发现的各类设备、设施、物品等数量及遗留问题记录在交接单上,交接验收单一式三份,由物业公司和司法局人民政府负责人签字确认后,各归档保存。

3、对交接验收中存在的各类问题,由公司各职能部门与相关部门公共协商解决。

4、对已接管验收的区域,组织相关人员进行,以便尽快熟悉情况,保持环境整洁。

(三)物业管理用房的交接及钥匙交接验收

1、公司将派专人与该项目负责人进行物业办公用房交接。

2、对公共区域及公共部位的钥匙尤其是水、电箱房及相关办公室的钥匙逐一进行核对、试用,并填写钥匙交接单,同时建立交接档案备存,以便于钥匙的统一管理,做到放置稳妥,安全有序。

二、档案资料的建立

档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分,科学的、规范化的档案管理能有效地为办公区域及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。针对司法局机关办公楼的物业管理形式,我们拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段,引进先进的物业管理软件,配备专职档案管理人员,建章建制,对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。需要收集的档案资料有以下几种:

(一)委托方提供的资料

1、技术资料

A、竣工图

B、附属工程及隐蔽工程的全套图纸

2、竣工验收证明书

建筑消防验收合格证

水泵、配电柜变压器、有线电视系统等设备的定购合同、验收证明书、产品说明书、竣工图纸。

3、办公区域使用资料

各楼层办公资料(包括主要负责人、联系电话)

建筑面积计算书

(二)档案处建立的资料

1、物业资料

A、办公楼基本资料

B、办公区域基本资料

2、办公区域使用资料

各办公区域主要负责人资料

3、日常管理资料

A、保洁管理记录

a、日常巡查记录

b、绿化消杀记录

c、供水、排水管线检查记录

B、保安管理记录

a、日常巡查记录

b、交接班记录

c、值班记录

d、物资搬运放行记录

e、紧急事件处理记录

f、车辆管理记录

g、夜间查询记录

C、装修管理档案

D、维修服务档案

a、维修服务登记表

b、维修服务回访记录

E、员工管理档案

a、员工个人详细资料

b、员工业绩考核记录

c、员工内务管理检查记录

F、培训档案

a、各项培训计划及实施记录

b、培训结果考核及跟查记录

c、军事训练及消防演习记录

G、行政文件

a、政府部门文件

b、物业公司及集团公司文件

c、管理处规章制度、通知、通报等文件

d、管理处获得的荣誉

三、档案、资料管理办法

1、档案、资料建立及管理运行流程示意图

2、档案资料收、发管理程序:

A、管理处重要资料(如委托方提供的资料)接收必须经过管理处经理或其指定负责人验收,完善交接手续后方能立卷归档。

B、管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等)按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接受手续,并立卷归档。

3、档案资料管理要求:

A、采用多种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片、图表等,并采用相适应的保管、储存方法。

B、尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存,便于查找和利用。

C、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理,并定期清除过期无效文件。

D、原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关数据,以保证查阅者及时找到有效的文件。

E、档案的鉴定必须由管理处经理或其指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定,其他未经授权人士无权决定。

F、档案组卷按不同业务性质分块,以内空分类,逐一编号,登记造册编辑目录,最好按不同业务部门分柜保存。为工作方便可设置部门开架档案。

G、档案保管必须有专人负责,以达到文件管理要求,必须做到档案标识清晰,分类明确,易查找;档案必须由具备资格的人员经过登记后方可借出,文件借阅者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毁等,否则追究相关责任;档案入室时必须经过检查,如有轻微破损应立即修补,损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员需按时检验档案借阅情况,以便及时收回在外文件,防止因管理疏忽所导致的文件流失。

H、档案室内保管环境要求达到防火、防潮、防变质等要求,配置有效的灭火器材,潮湿天气需放置生石灰等物质用以防潮,档案管理人员需及时进行检查和清理,保证文档保管条件符合公司文件管理要求。

篇4：承接物业接管验收要求规程

承接项目物业接管验收要求及规程

1.目的

规范物业验收接管工作,保证物业的正常使用,便于物业管理工作的顺利开展。

2.适用范围

本公司所承接的物业与开发商之间的验收接管。

3.职责

3.1接到开发商物业竣工验收的通知后,物业部经理负责组织成立接管小组,办理接管手续。

3.2接管小组负责对图纸资料、各项设施设备及每套单元房、公共区域按国家规范进行检查。

3.3行政部负责整理移交资料清单及资料的管理。

4.工作程序

4.1物业部在接到发展商的物业接管通知后,由物业部经理组织各部门人员成立接管小组对物业进行接管检查。

4.2接管小组按《图纸资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报发展商,请求发展商给予协助解决。

4.3接管设备机房按机房类别、数量、型号规格对照填写《设备机房接管验收移交表》(水泵房/风机房/发电机房/商业变压器房/管井房/电梯机房),发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报发展商,并填写《公共配套设施接管验收遗留问题统计表》,对发现的问题提交发展商给予协助解决。

4.4接管小组对每套单元房的水、电、土建部分和公共部份进行全面检查,将检查结果记录在《房屋接管验收移交表》,并填写《房屋接管验收遗留问题统计表》,对发现的问题提交发展商要求给予协助解决。

4.5接管小组对公共区域电梯厅、公共走廊、走火梯进行全面检查,将检查结果记录在《公共区域设施/设备接管验收表》,填写《公共配套设施接管验收遗留问题统计表》,对发现的问题提交发展商要求给予协助解决。

4.6钥匙接管验收按《物业公共区域钥匙接管验收移交表》、《房屋钥匙接管验收移交表》填写,对发现的问题提交发展商要求给予协助解决。

4.7物业部经理代表接管小组与发展商办理接管手续。

4.8在保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题,物业部应初步查清原因,上报发展商,由发展商督促工程监理部门限期解决。

4.9行政部牵头与工程组对接管的资料进行按量、按时间节点、进行分类、分项的资料整理、归档,便于日后资料的规范管理及查找,保证原始资料的完整性。

5.相关文件

5.1《图纸资料移交清单》

5.2《设备移交清单》

6.相关记录

6.1《房屋接管验收移交表》

6.2《设备机房接管验收移交表》

(水泵房/风机房/发电机房/商业变压器房/管井房/电梯机房)

6.3《消防配置设备/设施接管验收移交表》

(消防中心/楼宇层间公共通道)

6.4《公共区域设施/设备接管验收》

(电梯厅、公共走廊、走火梯)

6.5《物业公共区域钥匙接管验收移交表》

6.6《房屋钥匙接管验收移交表》

6.7《公共配套设施接管验收遗留问题统计表》

6.8《房屋接管验收遗留问题统计表》

篇5：物业接管验收规程

物业的接管验收规程

1目的

规范物业接管工作,确保接管工作平稳、高效、规范。

2适用范围

适用于公司所承接的每个物业的接管和验收。

3职责

3.1项目管理处负责对本公司所承接的物业进行接管和工作。

4工作流程

4.1物业接管、验收工作流程

4.2接管前期的策划

4.2.1当物业管理公司与开发商达成委托管理服务意向时,物业管理公司应成立项目筹划小组,编制委托物业管理服务工作计划。

4.2.2通过协商,物业管理公司与委托方签订《物业管理委托管理合同》。

4.2.3《物业管理委托管理合同》签订后,物业管理公司成立项目管理处,并任命管理处主任/副主任,各部门主管人选,筹备前期接管验收工作。

4.2.4项目管理处的筹备工作包括以下内容:

4.2.4.1组织编写《用户手册》、《内部管理制度及考核办法汇编》、《工作手册等》。

4.2.4.2根据所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》,其内容包括:

a.物业概况及范围;

b.项目管理处职责权限;

c.管理处组织架构、岗位设置及各岗位职责描述;

d.物业项目的经费收支测算;

e.管理服务的质量目标;

f.提供管理服务的主要内容(清洁绿化、治安消防、保安车辆、日常维修、收费、分包项目等)

4.2.5向社会公开招聘部份员工完善定编工作,并对新招聘员工进行岗前培训及考核。

4.3接管前的准备

4.3.1项目管理处接到公司的物业接管通知后,由管理处主任组织各部门人员成立接管验收小组,对物业进行接管检查。

4.3.2接管验收小组根据开发商提供的原设计图纸、设计变更、竣工图纸,编制接管方案和验收标准,由开发商、施工单位向管理处进行移交工作。

4.3.3接管验收标准按照GB《建筑安装工程质量检验评定标准》执行。

4.3.4管理处会同开发商按照系统进行,主要对图纸资料、房屋本体、公用设施、机电设施设备等进行逐步逐项接管验收。

4.4正式接管与验收

4.4.1资料的接管:行政部、技术部接管小组按《图纸资料移交清单》对物业产权、技术资料,进行核对登记:

4.4.1.1物业产权资料:

a.项目开发批准报告;

b.规划许可证;

c.投资许可证;

d.土地使用合同;

e.建筑开工许可证;

f.用地红线图。

4.4.1.2综合竣工验收资料:

a.竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);

b.建设工程竣工验收证书;

c.建设消防验收合格证;

d.公共配套设施综合验收合格书;

e.供水合同;

f.供电协议书、许可证;

g.供气协议书、许可证;

h.有线电视合格证;

i.通信设施合格证;

j.电梯准用证;

k.施工日志

l.房屋使用手册

m.住宅质量保证书。

4.4.1.3施工设计资料:

a.地质报告书;

b.工程预决算报告书;

c.重要的施工会议纪要;

d.隐蔽工程验收记录;

e.沉降观测记录;

f.其他可能会影响将来管理的原始记录。

4.4.1.4机电设备资料:

a.机电设备出厂日期;

b.机电设备使用说明书(要求中文);

c.机电设备安装、调试报告;

d.设备保修卡、保修协议。

4.4.1.5租户资料:

a.已租房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;

b.已租房业主的付款情况或付款方式。

4.4.2物业硬件设施的接管与验收:

4.4.2.1技术组对每套单元房的水、电、土建部分和相关配套设施进行全面检查、对没有明显不合符检验标准要求的房屋和配套设施,由管理处接收钥匙。对仍存在缺陷的房间,待其整改验收合格后再接管钥匙。

4.4.2.2钥匙的移交:

a.物业助理将开发商提供的房屋、公用设施全套钥匙逐一检查,登记在《钥匙移交一览表》内,然后由移交双方签字确认。

b.技术部主管将开发商提供的机电设备、设备房全套钥匙逐一检查,登记在《钥匙移交一览表》内,然后由移交双方签字确认。

c.安管队主管将开发商提供的消防、监控系统全套钥匙逐一检查,登记在《钥匙移交一览表》内,然后由移交双方签字确认。

4.4.3机电设施、设备的接管与验收:技术接管小组按《设施设备移交清单》对辖区各类设施设备的规格、型号、性能、容量、数量、制造厂、安装位置进行核对登记。

4.4.4接管验收完工后,物业管理公司与开发商签章《物业整体移交验收表》。

4.4.5开发商向项目管理处移交管理用房。

4.4.6项目管理处进入小区办公,对接管资料,按类别、编号、性能进行存档,并做好入伙准备工作。

4.5接管验收遗留问题的处理

4.5.1遗留问题的登记确认:

4.5.1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题统计表》中并交开发商相关人员签字确认;

4.5.1.2对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题统计表》中并请开发商相关人员签字确认。

4.5.2对资料遗留的问题,接管小组应当积极同开发商联系补齐;对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管小组应当要求开发商在两周内解决;重大问题接管小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时以书面形式上报公司,请求公司协助解决。

4.5.3对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。

5相关文件和质量记录表格