物业管理师之经营管理复习资料十九

篇2：新注册物业管理师物业经营管理概述模拟试题

第一章物业经营管理概述

【考点1】物业经营管理的性质和管理对象

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业经营管理强调为业主提供()服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A.物业管理

B.设施管理

C.价值管理

D.投资管理

【答案】C

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产管理,是以收益性物业为对象,为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务,所以主要提供价值管理服务。A、B、

D三个选项太片面,没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选C,有关内容可参见教材第1页。

2.某写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范要求,建筑物有功能陈旧因素影响,有自然磨损存在,该写字楼最可能属于()写字楼。

A.甲级

B.乙级

C.丙级

D.二级

【答案】B

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类,通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境,建筑物实物状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力与新建写字楼相当,有完善的物业管理服务;乙级写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求,但建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损,收益能力低于新落成的同类建筑物;丙级写字楼已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求,且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选

B.,有关内容可参见教材第2~3页。

3.在一个大型城市中,某零售商业物业建筑面积为12万平方米,内设置大面积百货和超市大卖场,里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮,有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是()。

A.区域购物中心

B.市级购物中心

C.地区购物中心

D.居住区商场

【答案】A

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上,是规模巨大,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心;市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上,其商业辐射区域可覆盖整个城市;地区购物商场建筑规模一般为1―3万平方米,服务区域以城市中的某一部分为主;居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。故本题选A,有关内容可参见教材第3~4页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

4.下面选项中属于甲级写字楼特征的有()。

A.优越的地理位置

B.建筑物实物状况良好

C.有自然磨损存在

D.有完善的物业管理服务

E.收益能力与新建成的写字楼相当

【答案】A.D.E

【解析】本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境,建筑物物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力与新建写字楼相当,有完善的物业管理服务。有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2题的解析。

5.区域购物中心的特征包括()。

A.建筑规模一般在1万平方米以上

B.业态业种复合度高

C.有效商业服务半径可达200公里

D.商业服务区域以城市中的某一部分为主

E.服务人口1万人左右

【答案】B.C

【解析】本题考查的是商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上,是规模巨大,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。

6.物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理,还包括将物业作为一种收益性资产所进行的()、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

A.资本投资决策

B.市场营销

C.物业管理

D.租赁管理

E.成本控制

【答案】A.B.D.E

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业管理,主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作,还需要进行哪些方面的管理活动,主要是价值服务管理方面的内容,包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选A.B.D.E.,有关内容可参见教材第1页。

7.物业经营管理活动的管理对象主要包括()等。

A.写字楼

B.零售商业物业

C.居民自有住宅

D.工业物业

E.酒店和休闲娱乐设施

【答案】A.B.D.E.

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型;零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型;工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等;酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。需要特殊说明的是,居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。所以A、B、D、E选项所述物业类型均符合收益性物业的要求,故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第2~6页。

【考点2】物业经营管理的目标

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

8.物业经营管理服务的目标是在()的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。

A.延长物业经济寿命周期

B.维持物业正常使用

C.维持该物业的物业管理

D.实现物业各期净收益最大化

【答案】D

【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A、B、C选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求,但不是物业经营管理的最终目标。故本题选D,有关内容可参见教材第6页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

9.图1―1所示为某房地产投资信托的组织结构。从图中可以看出,该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了()的管理工作。

A.物业保险管理

B.资产管理

C.物业管理

D.房地产组合投资管理

E.基金管理

【答案】B.C.E

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的目标。由图1―1可以看出,××信托全资控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司负责基金管理和资产管理,×××零售管理公司主要负责三处商业物业的物业管理工作,收取物业费。图中所描述的关系并不能得出A、D两项的结论。故本题选B、C、E,有关内容可参见教材第7页。

【考点3】物业经营管理企业

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

10.某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任,履行策略性物业管理的职能,该企业设置若干专业化分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业管理企业属于()。

A.管

理型物业管理企业

B.专业型物业管理企业

C.综合型物业管理企业

D.投资型物业管理企业

【答案】C

【解析】本题考查的是物业经营管理企业的分类。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业,对物业经营管理绩效承担综合责任,在物业经营管理活动中处于总包的位置;专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务,是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业;综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运营能力管理的企业,既设置管理层,又设置专业化分公司。故本题选C,有关内容可参见教材第8~9页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

11.物业经营管理企业中,能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有()。

A.管理型物业管理企业

B.专业型物业管理企业

C.投资型物业管理企业

D.综合型物业管理企业

E.所有物业管理公司

【答案】A.D

【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。一般具有策略性物业管理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。管理型、综合型物业管理企业具有物业策略管理能力,可以为业主提供物业顾问、咨询服务;而专业型物业管理企业主要负责物业管理业务的运营。故本题选A、D,有关内容可参见教材第89页。

【考点4】物业经营管理的层次

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

12.在物业经营管理活动中,物业管理和设施管理的主要作用是()。

A.在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标

B.为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流

C.详细制定和执行一个投资组合战略

D.在物业类型或地域分布上分散投资,减少整体风险

【答案】B

【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。物业管理和设施管理以运行管理为主,是定位在现场操作层面的管理,对于收益性物业,其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流;资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布上努力地分散投资,以减少投资组合的整体风险。故本题选B,有关内容可参见教材第10~11页。

13.物业经营管理活动中,通过对人和工作的协调,以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是()。

A物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

【答案】B

【解析】本题考查的是设施管理的主要功能。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障物业始终处在正常的运行状态;设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。房地产资产管理负责管理物业管理企业和设施管理公司,指导它们为物业发展制定战略计划;房地产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。故本题选B,有关内容可参见教材第9―10页。

14.在物业经营管理企业中,负责审定某物业的投资计划,并考察资本开支能否有效提高物业价值,来决定是否批准该投资计划的企业是()。

A.物业管理公司

B.房地产资产管理公司

C.房地产组合投资管理公司

D.设施设备管理公司

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。物业管理和设施管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营;资产管理公司比物业管理公司具有更广阔的视角,资产管理公司作为物业投资者或业主的代表,管理物业,管理企业,通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础,详细制定和执行一个投资组合战略。题干描述的内容符合资产管理公司的职责。故本题选B,有关内容可参见教材第11页。

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sp;15.在物业经营管理活动中,理解和执行物业业主的投资目标,评价资产管理公司的表现,为物业业主提供最大化目标管理资产计划,这些特征属于()的内容。

A.物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

【答案】D

【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标,评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进,保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划,以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产,以及在合适的时机购置和处置物业资产。故本题选D,有关内容可参见教材第10页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

16.物业经营管理通常将其分为()三个层次。

A.物业管理或设施管理

B.房地产资产管理

C.房地产基金管理

D.企业保险管理

E.房地产组合投资管理

【答案】A.B.E

【解析】本题考查的是物业经营管理的层次。物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略型管理为主。故本题选A、B、E,有关内容可参见教材第9―10页。

17.物业经营管理三个层次工作中,属于物业管理主要职责的有()等。

A.制定物业发展战略计划

B.保持与租户的联系并收租

C.控制运营成本及保存财务报告记录

D.资本性支出计划

E.物业维护及安全管理

【答案】B.C.D.E

【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。物业管理主要定位于现场操作层面,主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管理等。A选项内容属于资产管理的主要职责,故本题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第11页。

18.物业经营管理三个层次工作中,属于资产管理主要职责的有()等。

A.制定物业发展战略计划

B.资本性支出计划及公共关系

C.监控物业绩效

D.负责投资组合的绩效

E.管理和评价物业管理企业

【答案】A.C.E

【解析】本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划,持有、出售分析,物业更新改造等主要开支决策,监控物业绩效,管理和评价物业管理企业,协助物业管理的租户关系工作,定期进行资产的投资分析和运营状况分析等。B选项内容属于物业管理的职责,D选项内容属于组合投资管理的职责,故本题选A、C、E。有关内容可参见教材第11页。

19.物业经营管理三个层次工作中,属于组合投资管理主要职责的有()等。

A.制定并执行组合投资策略

B.设计和协调物业资产的资本结构

C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析

D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用

E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析

【答案】A.B.D

【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础,详细制定和执行一个投资组合战略,主要职责是制定投资组合目标与投资准则,制定并执行组合投资战略,设计和调整物业资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督购置、处置、资产管理和再投资决策,负责投资组合绩效,客户报告与现金管理等。C、E选项内容均属于资产管理的职责。故本题选A、B、D,有关内容可参见教材第11页。

【考点5】物业经营管理的工作内容

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

>20.在物业经营管理的战略性工作中,影响投资决策的关键因素是()。

①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平

A.①④

B.②③

C.②④

D.①③

【答案】C

【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。近年来制定决策的过程越来越复杂,而相比于其他因素来说,影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。故本题选C,有关内容可参见教材第12~13页。

21.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中,不属于物业服务支出的是()。

A.日常维修费用

B.物业管理企业财产保险费用

C.管理人员的工资

D.法定税费

【答案】B

【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业管理企业的财产保险费用属于企业内部支出,不属于物业服务支出。故本题选D,有关内容可参见教材第15页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

22.下列关于物业经营管理的常规工作,表述正确的有()。

A.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成

B.日常维修和维护的开支由物业的租户承担

C.物业出租的成本负担应全部转移给租户

D.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护

E.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿,业主应事先与保险公司签订合约

【答案】A.D.E

【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值,并进行资产管理,主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业保险管理5个部分。日常维修和维护的开支来源,需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,可能会由租户承担,也可能会由业主承担,这取决于双方的商谈结果,所以B选项表述错误。对于物业出租的成本,业主会希望让租

户在租金之外承担尽可能多的费用,这不仅可以降低各种管理成本,还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本,但是,把所有成本负担都转移给租户,在一些情况下既不现实,也不明智。比如,在租户可能对物业的某一部分不满意时,这时为了留住租户,业主就不得不降低条件,允许租户承担较低的维修责任,而自己负担大部分。所以C选项表述错误。故本题选A、D、E,有关内容可参见教材第14~18页。

23.关于物业经营管理中的服务费,下列说法中正确的有()。

A.服务费用实际是由业主支付

B.服务费用实际是由租户支付

C.包括供暖、排污、电梯等公共服务设施

D.包括针对整体物业的保险或维修

E.计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本

【答案】B.C.D

【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担,但实际上是由租户支付的。在一个物业里面,这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施,还包括针对整体物业的保险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候,还必须考虑到会计和审计等专业服务成本,这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。故本题选。B、C、D,有关内容可参见教材第16―17页。

24.关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护,下列说法中正确的有()。

A.通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户

B.目前大多数出租活动业主承担各种维修成本

C.一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护

D.维修计划应该从短期和长期两个方面考虑

E.日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式

【答案】A.D.E

【

解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式,业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户,这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式,所以B选项错误。对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业,如何处理物业出租已经有了约定的习惯,即一般是由租户负责物业未来的维修和维护,所以C选项错误。维修计划应该是全面且系统的,应从短期和长期两个方面考虑。故本题选择A、D、E,有关内容可参见教材第17~18页。

25.案例分析题:在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地,该土地适合进行开发建设,但是由于该地块排水系统出现问题,致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业,对于该块土地,正确的做法是()。

A.防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害

B.在土地上搭建物业甲的附属停车场,确保土地不被别人占有

C.检查土地的栏护情况,确保临近的土地使用者没有侵占其土地

D.对土地进行等级评定和保险

E.不定期查看土地,确保没有负面因素作用在土地上

【答案】A.C.D.E

【解析】本题是物业经营管理常规工作内容的案例题。对物业的权利伴随着必须承担的义务对于物业投资者来说,即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作,有时还要伴随一定的成本支出。本题中A、C、D、E选项的内容均是防止自己的土地所有权受到侵害而采取的正确行为,但B选项中的行为不符合有关的建设法规。故本题选A、C、D、E,有关内容可参见教材第14页。

篇3：注册物业管理师物业经营管理试题

物业经营管理试题及参考答案

1、(B)是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A.居住物业

B.收益性物业

C.公共物业

D.所有物业

2、别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中,只有(C)具有别墅类产品的独有性。

A.空中别墅

B.叠拼别墅

C.独栋别墅

D.双拼别墅

3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、(A)、设施设备管理和物业保险管理。

A.日常维护和维修

B.确定管理标准

C.资产管理

D.构建信息基础

4、物业经营管理是(ACDE)等活动不断拓展、交叉和融合的结果,是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A.物业管理

B.房地产开发

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是(D)

A.政策影响性

B.专业管理依赖性

C.相互影响性

D.位置固定性或不可移动性

6、房地产投资企业通过资本市场融资时,房地产债券或股票的投资者,也就分享了房地产投资的部分收益,成为(D)

A.MBS投资者

B.REITs投资者

C.房地产直接投资者

D.房地产间接投资者

7、下列关于系统风险和个别风险的表述,正确的有(BE)。

A.系统风险是指市场供求风险

B.较之个别风险,系统风险不易判断和控制

C.或然损失风险属于个别风险

D.周期风险属于个别风险

E.持有期风险属于个别风险

8、房地产投资的风险主要体现在(ABCD)。

A.投入资金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投资项目的变现性

D.资产管理的复杂性

E.投资项目的复杂性

9、从(A)中扣除()后就可得到物业的净运营收益,简称净收益。

A.有效毛收入运营费用

B.潜在毛租金收入运营费用

C.有效毛收入空置和收租损失

D.潜在毛租金收入空置和收租损失

10、(C)是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益低偿全部投资所需的时间。

A.全部投资回收期

B.动态投资回收期

C.静态投资回收期

D.投资回收终止期

11、收益性物业的运营费用包括(DE)等。

A.空置和收租损失

B.抵押贷款还本付息

C.房产税和所得税

D.为租客提供服务的费用

12、下列属于设备有形磨损的是(AD)。

A.封存的设备因自然力产生的磨损

B.设备生产成本降低导致设备市场价格降低,从而引发的原来购买的设备贬值

C.技术进步因素的影响,社会上出现了新型设备,从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后

D.设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

13、(A)是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.趋势法

14、物业价格构成中包括了(AD)

A.土地取得成本

B.开发成本

C.投资利息

D.物业折旧

E.开发利润

15、运用市场法估价时,建立价格可比基础包括如下(ACE)方面的工作。

A.统一付款方式

B.统一采用人民币

C.统一货币单位

D.统一采用平方米

E.统一采用单价

16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、(B)、资金和运行机制等因素构成的一个系统。

A.内容

B.价格

C.管理机制

D.环境

17、不属于需求分析具体内容的是(C)。

A.人口和家庭分析

B.就业分析

C.竞争对手分析

D.收入分析

18、商品住宅需求的影响因素主要有(ABDE)。

A.收入的变化

B.政府的税收政策

C.国际市场住宅价格

D.对未来的预期

E.政府的住房政策

19、建筑物管理计划的内容,包括如下(ABD)。

A.建筑物维护的标准

B.建筑物管理策略

C.租金方案

D.物业检查计划

E.财务收支计划

20、按房屋所有权的性质划分,物业租赁可分为(C)。

A.居住用房租赁和非居住用房租赁

B.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁

C.公房租赁和私房租赁

D.国内租赁和涉外租赁

21、物业租赁管理模式中,(C)模式业主不负责物业的租赁。

A.包租转租和委托管理

B.出租代理和委托管理

C.包租转租和出租代理

D.包租转租、委托管理和出租代理

22、关于自动延期租赁的表述,正确的有(ABDE)。

A.除非租约一方提出要中止合约,否则将自动续约

B.租约按周、月、年的周期延续,中止通知应与周期对应

C.租赁关系在双方中的一方死去时终止

D.又称周期性租赁

E.该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效

23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有(ABCD)。

A.确定可出租面积和租赁方式

B.编制租赁经营预算

C.定位目标市场

D.确定租金方案

E.明确广告策略

24、下列哪项不

是物业管理成本营业成本中包括的费用(D)。

A.直接人工费

B.间接费用

C.直接材料费

D.管理费用

25、某物业管理企业,共有保安25人,保安人员人身保险费100元/人?月,房租费60元/人?月,保安系统费100元/人?元,保安用房30元/人?月,该物业管理企业的保安费的月总支出为(A)元。

A.7250

B.290

C.3480

D.5000

26、成本控制的原则有(ABDE)。

A.全面控制原则

B.讲求经济效益原则

C.常规管理原则

D.责权利相结合原则

E.例外管理原则

27、成本预算编制的基本要求有(ACE)。

A.成本预算必须同其他预算相协调

B.成本预算要以成本计划为基础

C.成本预算应有相应的技术经济措施保证

D.成本预算要全面权衡,提高员工工作效率

E.成本预算既要符合实际,又要适当留有余地

28、不属于前期物业服务合同特征的是(D)

A.由建设单位和物业管理企业签订

B.前期物业服务合同具有过渡性

C.前期物业服务合同是要式合同

D.前期物业服务合同期限的确定性

29、对雇员在保单有效期内,从事保单所载明的与投保人业务有关工作时,由于意外或疏忽,造成(C)人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人赔付的金额,保险人负责赔偿。

A.投保人

B.被保险人

C.第三者

D.雇员

30、风险管理的整个过程可以由(ABDE)步骤组成。

A.风险识别

B.风险评估

C.风险处理

D.风险控制

E.风险调整

31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是(ABD)。

A.建设施工合同

B.售房合同

C.收益性物业的租赁合同

D.水电供应合同

E.专项维修工程承包合同

32、不属于物业管理报告构成内容的是(B)。

A.工作总结

B.满意度调查

C.财务报告

D.未来工作计划

33、(D)更能揭示企业市场认可的价值,因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

A.利润最大化

B.资本利润率最大化

C.每股利润最大化

D.企业价值最大化

34、物业管理绩效评价以(ABCE)等四个方面的内容作为评价重点。

A.物业管理企业的盈利能力

B.资产运营水平

C.偿债能力

D.物业管理企业

E.后续发展能力

35、企业绩效评价的计分方法分为(ABCE)。

A.基本指标计分方法

B.修正指标计分方法

C.评议指标计分方法

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bsp;D.偏差指标计分方法

E.定量和定性相结合计分方法

36、属于写字楼物业管理风险特点是(C)。

A.全员性

B.全期性

C.确定性

D.动态性

37、在确定租金时,一般应根据(DE)确定一个基础租金。

A.当地房地产市场状况

B.物业发展定位

C.承租人的接受能力

D.业主希望达到的投资收益率目标

E.其可接受的最低租金水平

38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有(BDE)。

A.租户组合与位置分配

B.租户的商业信誉和财务状况

C.物业的周边环境

D.所需面积大小

E.需要提供的物业管理服务

39、租户和业主之间可能要协商一个(D)作为计算百分比租金的基础。

A.净租金

B.盈亏平衡点

C.基础租金

D.人为平衡点

40、零售商业物业管理中的风险类别有:(ABCD)和产权与管理权相分离风险。

A.管理模式风险

B.管理范围不确定风险

C.垫款风险

D.突发事件风险

E.投资风险

41、(A)是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

A.生命周期成本

B.生命周期资产

C.经济周期成本

D.经济周期资产

篇4：物业管理师考试:物业经营管理

物业管理师考试大纲-物业经营管理

第一章物业经营管理概述

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

(二)考试基本要求

掌握:物业经营管理的内容,收益性物业的类型及特点,物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉:物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解:物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

(三)要点说明

1.物业经营管理的性质和管理对象

2.物业经营管理的目标

3.管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别

4.物业经营管理的类别

5.物业经营管理的工作内容

第二章房地产投资及其区位选择

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。

(二)考试基本要求

掌握:房地产投资及其特性,房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

孰悉:房地产投资的形式及利弊,房地产投资风险的种类,房地产区位的内容。

了解:不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

考试大纲下载:物业管理师考试大纲-物业经营管理

篇5：年物业管理经营管理押密试题及答案

2012年物业管理经营管理押密试题及答案

一、单项选择题

1.城市房地产市场的主要组成部分是(A)。

A.市场价商品住宅

B.经济适用住房

C.公共住宅

D.廉租房

2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(A)。

A.宏观因素

B.市场供求

C.相关因素

D.价格因素

3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(D)。

A.物业服务企业的质量

B.物业服务企业的要求

C.物业的现状

D.业主的态度

4.下列物业租赁方式中,会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是(D)租赁。

A.周期性

B.私房

C.定期

D.意愿

5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括(C)。

A.申请

B.审查

C.批准

D.颁证

6.零售商业物业的现场管理是否成功,有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是(C)。

A.正确的经营管理策略

B.有针对性的管理方案设计

C.详细的管理计划

D.精确的费用测算

7.投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式不包括(B)。

A.全部出售套现

B.将产权赠与他人

C.将大部分产权出售,成为小股东

D.完全拥有产权,或直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份

8.物业管理成本的类型中,(A)成本是指在会计期间开始前,对所承担的实际物业管理工作预估的成本,目的在于预测实际成本以供定价参考。

A.估计

B.可缓

C.边际

D.可免

9.在人工费的估算中,福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项,其中福利基金应按工资总额的(D)计算。

A.3%

B.2%

C.1.5%

D.14%

10.概率预算的编制方法不包括(C)。

A.确定预算编制所涉及的每一变量

B.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总,求取成本期望值

C.确定每一变量的变化范围及联合概率

D.计算各变量不同“组合”的联合概率

11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成,首先要(A)。

A.明确控制范围

B.执行控制标准

C.分析相关差异

D.纠正成本偏差

12.在前期物业管理阶段,(D)拥有物业,是物业的第一业主。

A.设计单位

B.施工单位

C.业主

D.建设单位

13.针对不同的零售商业物业,物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言,经营策略不包括(A)。

A.设置完善的机构

B.树立品牌形象,参与市场竞争

C.与开发商建立密切联系,考虑长线战略联盟

D.必要的经济回报

14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目,都要成立消防安全组织,其最高管理机构是(B)。

A.物业服务企业

B.安全委员会

C.业主委员会

D.环境与发展委员会

15.组合投资管理工作的步骤中,(C)是按照一定的标准,采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。

A.制订投资方针和政策

B.投资组合的调整

C.投资组合绩效评估

D.构建投资组合

16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说,人们都偏向使用内部服务,但如果内部服务的成本高出市场的(B)以上,或不能得到相应的服务,这种偏向就会消失。

A.8%

B.10%

C.12%

D.15%

17.不良物业资产形成的原因中,造成不良资产生成的直接原因是(C)。

A.经济周期变化

B.房地产虚假的泡沫繁荣

C.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷

D.银行货币资金运作的中断

1.物业管理成本按照与决策的关系划分,可将成本分为(CDE)成本等。

A.固定

B.变动

C.边际

D.差异

E.机会

2.成本的控制常常运用不同的机制,据此可将成本的控制分为(ABD)控制。

A.反馈性

B.防护性

C.事前

D.前馈性

E.事中

3.风险管理的整个过程可以分成(ACDE)四个步骤。

A.风险识别

B.风险承担

C.风险控制

D.风险评估

E.风险调整

4.财务报告会计报表部分中,企业在会计期末编制的主要会计报表有(ABCE)。

A.资产负债表

B.不需对外报送的成本报表

C.利润表

D.资产减值准备明细表

E.现金流量表

5.利润总额是指企业实现的全部利润,包括企业的(BCDE)等内容。

A.主营业务收入

B.所得税

C.营业外收支净额

D.投资收益

E.当年营业利润